プレシス市川リバーフロント

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物件概要

• 所在地：千葉県市川市市川南四丁目2247-4他（地番）
• 交通：総武本線 「市川」駅 徒歩9分 （シャポー出口より、徒歩11分南口より）
• 総戸数：46戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月竣工済み
• 売主：一建設株式会社
• 施工：ファーストコーポレーション株式会社

掲示板・口コミ

• プレシス市川リバーフロント（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 市川駅徒歩圏にしては価格が標準的

交通

• 駅から１本道で真っ直ぐ歩いてマンション。解りやすくていいですね。

【前面道路】

• 前面道路が狭過ぎ。車所有者としては、あの細い道はあり得ません。車が必要ない方には検討の余地があるかも。
• あの道幅ではすれ違いはどんな小型車でも絶対不可能で、対向車がきたらどうしようもないですね。。
• 先日モデルルーム見てきましたが、建設地の周りは道幅広くとるみたいですよ。まぁ、そもそも車がそんなに通りそうな道でもなかったですが。
  • 産業道路から建設予定地までの道がすれ違い不可の狭さなのでマンションの周辺道路がいくら広く取られても意味がないのでは。。

構造・建物

• 建ペイ率：60%
• 容積率：200%
• 敷地面積：1,737.49m2
• 建築面積：839.99m2
• 延床面積：3,826.64m2
• ワンフロアに７戸なので、プライバシーもある程度確保できそうです。

共用施設

• 駐輪場：敷地内に92台（スライド式）（月額使用料：200円～300円）
• 駐車場：敷地内に23台（機械式21台、平置式1台、福祉用平置式1台）（月額使用料：13,000円～15,000円）
• バイク置場：なし
• ミニバイク置場：敷地内に3台（月額使用料：1,000円）

設備・仕様

• プレシスにしては珍しく？床暖房と二重窓が標準装備だね。他の設備はプレシスの基本パターンで、他のプレシスシリーズと殆ど同じですね。
• ハンズフリーで開錠できるようになっている鍵は便利そうです。セキュリティもしっかりしていますが、鞄に鍵をいれてても、開錠してくれるので両手がふさがっていてもあけられていいですね。
• 室内設備ですがキッチンのどこが機能性が高いのでしょう。 普通に感じました。 24時間換気システムは便利ですけどあの音が気になって。
  • 確かにキッチンは普通ですネ…天板も浄水器もグレードが低いように見えますし、キッチンパネルはマグネットがつかないタイプかも？コンロは両面焼じゃないですし。 キッチンだけでなくトイレや洗面所、バスルームなど水回りは全て普通です。

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間取り

• 間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：64.88平米～75.21平米
• Itypeが一番使い勝手が良さそうな間取りですね。 何よりも各部屋が他よりも広いかなって思いました。 欲を言えば、もう少し収納箇所は欲しかったかもしれません。
  • 収納と居室の広さ、どちらを取るかっていう所なんでしょうね。 専有面積が格段に広くならない限り、どちらかの選択になってくるかと思われますので…。 こちらの場合は、居室の広さにポイントを置いたのかな、なんて感じられます。 収納については収納家具などを使って・・・という風になりそうな感じ。 全くないわけじゃなくて、若干物足りない程度なんですけれども。
• モデルルームのFタイプはリビングが狭く感じましたが、皆さんいかがでしたか？コスパは良いのかな？と思っちゃいましたが、なかなか決め手に欠けます…。
  • 確かにFはリビングが狭い。MRみたいに壁をぶち抜いてしまえばあの横長の窓や角部屋など個人的にかなりいいのですが… コスパはよくてもここの物件はいまいち決め手に欠けて悩みます。
• 部屋は川側の角が人気ありそうですが、価格的にも高くなっているんでしょうか。Ｆタイプは売れてしまったのか、間取り図が載ってませんです。
• 間取りを見ていますが、専有面積がそんなになくても 上手に部屋が設計されていて、広々と使えそうです。
• Bタイプの間取りは、とても面白いです。 使い勝手も良さそうで、広々とした感じがよいと思いました。

周辺環境・治安

• 地域・地区：工業地域、法22条区域、第二種高度地区
• 江戸川沿い
• リバーサイドで景色がよい。
• 駐車場予定地の土手側のアパートが気になりました。雨どいが壊れ、ガラスが割れてゴミが散乱しているのですが、廃墟ではなく居住者がいるようです。
• 入居が始まったらその狭い道にマンション住人の車も 多く行き交うことになりますよね。 駐車場23台分もあるので対向車と遭遇するのも結構な頻度になると 思いましたが、どうなるのでしょう…。 屋上も絵を見るときちんと庭園っぽく造るんですね。 この位置で花火見られたら楽しそうです。
  • まぁ、パークハウスの前の道より全然マシでしょ。車がすれ違えても車ガンガン通って危険な道より、多少細くても車通り少ない方が安全。
• 今日は北越製紙の煙がすごいですよ。
• 今日は雨ということもあって旦那と車で現地をぐるっと一周。 私の運転の問題もありますが、 まず、産業道路→路地へが狭くて入れない(-_-;) 交通量の多い産業道路を一回バックで切り返してしまいました(~_~;) 自転車とのすれ違いもギリギリで冷や汗。 慣れれば何とかなるかと期待していましたが、そんなに甘くないかも(-_-;) リバーフロントの環境と価格はかなり魅力的なのに・・・。
  • 確かにこのあたりの道は狭い感じですよね。 駅までの距離とかはいいんですが、川沿いに建っていることで ちょっと考えてしまうんですよね。 花火が見れるのは、年に一度のこと。 夏場の虫や臭い、大雨の時の水害などを考えるとちょっとって。 物件自体は悪くないですけどね。
• 日常的に車を使う人にはキツイかもしれませんね。だったら駐車場をもう少し削ったほうが修繕費がおさえられて良かったかも。
• この土地、雨の水はけは大丈夫でしょうか？
  • 雨量によりますが基本的には水はけは悪いエリアです。
• 川の近くなので景色がよさそうですよね 休日は川沿いを散歩するのもいいかもしれませんし、運動不足解消にはいい場所です。 車が不便というのは残念ですね。 回っていかなければいけないということでしょうか？
• 先日、車で建設地を見に行ってきました。 確かに道細いですけど市川近辺だったらあれくらいの道いくらでもあるし、そんな神経質になるほどでもないのかなぁというのが率直な感想でした。 市川駅最寄で川沿いの新築マンションって今後も限られてくると思うので、前向きに検討してみようと思います。
  • 道は引くぐらい狭いですよ。。川沿いは普段は良いですが水害と地盤の軟弱さが心配。
    • あれくらいの幅の道は、一方通行なら確かに市内にいくらでもありますが、相互通行ですからね・・魅力的な物件ですが、そこのデメリットが大きすぎますね。もし一方通行であれば気にする程でもないので即決していたと思います。
• 北越製紙の工場の臭いが気になります。実際どうなのでしょうか？
  • 工場からの匂いは、梅雨から秋にかけての気温が高くゆるい南風の時に確認してみた方が良いと思います。 私も鼻が効かない方ですが、かなり・・・でした。 それ以外の日はほとんど気になりませんが。
• 土手の高さに邪魔されずに部屋からの景色が期待できるのは4階がギリギリですかね？3階はちょうど土手の高さと同じくらいではないでしょうか？
• 購入直前まで行きましたが、近くにコンビニ、スーパーが無いのはマンションを購入する上でどうなの？と思い直しやめました。景観はすばらしいですが、やはり便利では無い気がします。
  • 何を優先に購入するか、それぞれの求めるものが違いますからね。 駅まで徒歩１０分くらいで行けることは悪くないかなと考えています。 コンビニは少し離れていますが、確か中学校の近くにセブイレがあったのと スーパーは、週末の買いだめでも良いかなと。 ただ、駐車場は全戸分あれば良かったですよね。そこだけは悩む点ですね。
• 運動は得意ではないですが健康の為に体は動かしたいと思います。朝のウォーキングやジョギングでだいぶ仕事もはかどりますし気分も上がります。サイクリングやジョギングを楽しめる環境や季節感がある環境はいいと思っています。
• 製紙工場は匂いもなく、音もそんなに気にならないと思います。 ただ産業道路自体、大型トラックの行き来がかなり多いのでそちらの騒音はあります。 なので夜はあまり窓を開けて寝るって事はありません。 おそらく新しいマンションは防音対策がされているんではないでしょうか？
• この物件は駅から近いと言えるほどでもないですが、夜は静か、夜景は最高、休日は川沿いを堪能。ここに決めて良かったなと感じています。

【川沿い】

• 川の防波堤などがないので水害などで冠水することもあるのでしょうか。 川なので津波はないでしょうけど。
  • 川沿いでリバービューという恩恵は受けられそうですが、 水害やホームページにも紹介されているジェットスキーの騒音に悩まされてしまうのでは？という心配事はあります。 気象が変わり、どの地域もいつゲリラ豪雨の被害があるか 予測できない状況になってきましたが、 こちらは過去に水害の記録があったりするのでしょうか。
    • ジェットスキーの騒音は気になった事はありません。 うるさいのは夏休みに河川敷で花火をしてバカ騒ぎしている中高生ですね。 土手と14号が交差する所に交番があるので連絡すればすカブでかけつけてくれると思いますが。
• 川から少し距離がありそうに思いますが、それでも虫がたくさん出るのでしょうか。 そもそも虫は蚊ですか？
  • 蚊、カゲロウ、羽虫、セミなどありとあらゆる虫が飛んでくるので初夏〜秋は網戸必須です（涙） 玄関ドアやガラスなどにプチプチと虫の跡がつくのもイヤで…。
  • 全ての窓に市販の虫除けをぶら下げ網戸にしています。今年も既に緑の小さい蚊？みたいな虫が飛んでいます。 共働きで洗濯物は完全に部屋干しなので我が家はわかりませんが、上の方の階であれば昼間は比較的大丈夫かもしれません。 夜の光をめがけて飛んでくる虫が特に厄介です。
• 土手の横で飛来する虫を気にされている方もいますが、網戸があれば大丈夫です。

【道路事情】

• 以前近くのアパートに住んでいました。 エントランス側の道は産業道路との交差点に信号があるので私もそうでしたが少し離れた所に住んでいる住民も出入りに使っていて特に土日は絶えず車が通ってますね。 産業道路は交通量が多いので信号がないと右左折が難しいですね。
• 近所を通りかかったんですが、ここってかなり道が狭いですよね？ 自家用車はもちろん、救急車や消防車などの車両は入ってこられるのでしょうか？
  • 工事の時にトラックが入ってたので入って来れるでしょうね。交差が出来るようにくぼみが作ってありましたよ。
• 確かに豪雨があると道路が川になります（笑） このあたりに住む方は長靴は持っておいたほうがいいですね。

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周辺施設

• サイクリングコースが近い
  • ここのサイクリングロードを南に下ると河口付近にスパ施設があるのでサイクリングやランニングのついでにオススメですよ。温泉とプールとジムが利用できます。

その他

• 屋上から花火
• 私は元々この付近に住んでいて、なによりこの場所の景観が好きで狭い道にも慣れているので購入を決めました。以下、住民視点のメリット・デメリットです。ご参考になれば。

【メリット】

• • 周辺に商業施設が少ない分、静か。ただ建物の構造自体では風の音がうるさくなるという噂も（近くの川沿いマンションに住んでいる友人情報）。
  • 南西に面している部屋は江戸川向きで、３階以上なら景色がすごくよい。　スカイツリーが近くに見えて、都心のビル群の奥に富士山も見える。
  • 夏は花火がすぐ近くで見える。
  • 春は土手の桜がきれい。
  • マンション前の土手を上ると目の前が芝生の河川敷公園で運動もしやすい。（ペットの散歩にも◎）
  • 戸数はあまり多くなく、エレベーター待ちも少ない。

【デメリット】

• • ゲリラ豪雨になると最悪の場合、膝近くまで水が溜まる。私には最大のデメリットですが、現在排水インフラを整備しているという吉報あり。
  • 近くにコンビニやスーパーがない。一番近いコンビニでも500m近く離れていると思います。
  • 製紙工場が近く匂いが気になる可能性あり。ただ、鼻の利かない私の場合、プレシス建設地近くを歩いていても気になったことはないです。
  • 道が狭い。私の記憶では前の通りは一方通行ではない。
  • 駅まで徒歩１１，１２分かかる。
  • 低層階（３階くらいまで）は虫が気になる。
  • 工業地域なので空気が悪い。
  • 津波が江戸川を遡り土手を超えたら1～2階は水没の可能性あり。

掲示板

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