ワコーレ深江駅前ガーデンズ

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4.25

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物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区深江本町3丁目17番4、17番6、17番7、17番12、17番13、17番14（地番）
• 交通：

1. 阪神本線 「深江」駅 徒歩2分
2. 東海道本線（JR西日本） 「甲南山手」駅 徒歩15分

• 総戸数：88戸
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年03月下旬予定
• 売主：和田興産株式会社
• 施工：大末建設株式会社

掲示板・口コミ

• ワコーレ深江駅前ガーデンズ（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 東灘区には惹かれるのですが、２２００万円からという値段設定には正直不安があります。、
  • 価格帯の割には設備仕様は結構きっちりしてるという印象です。 価格帯が低いと床暖・食洗機・ディスポーザーのどれかが削られてしまうところが多いですが、三つとも付いてますもんね。設備仕様に関しては文句なしかなあ。2230万の部屋って一階ですか。まだ残ってるのかな？
  • 設備と価格を考えると、お得感ありだと思います。気になるのが43と阪神高速の横に建つので騒音や排気ガス等の環境状況ですね。深江は、パチンコ屋が気にならなければ住みやすい場所だと聞いた事があります。

【販売時状況】

• 五月末にモデルルームに見学に行ってきましたが、価格が安いお部屋から決まっていて約７割くらいが売約済でした。

構造・建物

• 建ペイ率・容積率：80%／300%・400%
• 敷地面積：1,648.40m2（登記簿面積）・1,648.43m2（実測・建築確認対象面積）
• 建築面積：774.77m2
• 外壁も220mmですし、窓は二重サッシ採用で立地相応の対策は取られているように思います。

共用施設

• 駐車場：33台［分譲6台（屋内平面）、賃貸27台（屋内平面：2台、屋外平面：3台、屋外機械式（ピット式）5段駐車場：22台）］
  • 駐車場は平面もありますが、台数が少ないんですね。 平面だと抽選になりそうですね。出入り口は車に乗ったまま操作できるようになっているのは利点です。
• バイク置場：10台
• 自転車置場：117台（平置：9台、スライドラック式：108台）
  • 駐輪場は屋根付きなんですね。その点はいいと思います。風雨にさらされると傷んでしまったりするのがとても速いですから。

設備・仕様

• IHとガスコンロで選べる。
• 床暖房やディスポーザーなど設備はそろっているのはメリットになりそうですよね。
• エコが導入されている点は気に入りました。 HPを見て思ったのは、電気の使い方。 あまり気にしないで使用していますが、安い時間帯にタイマー使用すれば、かなり違うのかも。 スマートマンションシステムって良さそう。
  • スマートマンションについてなんですが、販売代理店の営業さんの話では住民も電気代が約５％安くなるとは重要事項説明でもありましたよ！たった５％なんであんまり変わらない気もしますけど･････あと年一回は電気を止めて設備の点検もあるらしいのですが、季節や時間を考慮して実施するらしいので(作業自体は約１～２時間とのこと)あまり影響も無いかな？と思います。
• キッチンがとても使いやすそうなところとリビングの二重サッシがすごく良いなと思いました。

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間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：58.34m2～80.42m2
• 間取り自体はとても豊富にある印象。中住戸も間取り次第では良いように感じるので角部屋にこだわらなくてもいいのかも。
• ほぼ西向きの間取りなので、午前中は日照は期待できないですね。 夏場は、かなり暑くなると思われます。 今は、良いカーテンがあるので工夫次第だと思いますけど。
• 高速が近いのでどうなのか。騒音や排気ガスなど。 Ａ２のように、キッチンと洗面室の位置が近いレイアウトが使いやすくて良いですね。
• 間取りはごく一般的なタイプですね。中部屋なら廊下側の部屋でも柱が食い込まない間取りを選ぶとすっきりして良いのかもしれませんね。
• 価格差が大きいなと思いましたけど、間取りのタイプが豊富なんですね。 一番高いであろう間取りのタイプと、一番安いであろう間取りを見比べてみましたけど、部屋そのものはそれほど差がないようにも思えました。バスルームの広さも同じみたいですし。 LDKの広さとバルコニーはさすがに差がありますけど、テラスが広かったり、アルコーブがゆったりしていたりと、1階の間取りも悪くないと思います。
• 一階って専用庭ではなく広めのテラスなんですね。車路側に専用扉があるのはどういう目的なのでしょうか。サッシから出入りできるのかと思いきや、そうでもなさそうな感じ。自転車置き場があるわけでもないのに、珍しいなと思いました。置こうと思えば自転車も置けるってことでしょうか？車路とテラスの境目はどうなっているのか、外から見えにくくなっているのでしょうか。

周辺環境・治安

• 地域・地区：近隣商業地域、防火地域、第6種高度地区、第7種高度地区、深江地区まちづくり協定、深江駅南地区地区計画
• 駅へも徒歩２分程度で行けるって生活は嬉しいですね。
• 気になるのが高速道路。 位置関係はどのような感じになるのでしょうか。 どの程度マンションに影響してくるのか、というのは気にかかりますね。 他は駅に近いという事で立地条件は悪くないんですけれど。
  • 防音壁に囲まれている感じなのか、高速道路が丁度南側になるので、日当たりはどうなのかというのはあるかも。 ただバルコニーは西側だから、基本的には日照の影響は 一番南側の物件以外はないのかもしれないなとも思われます。
  • 高速道路の騒音は確かに気になる所ですね。 防音壁があっても、やはり確かめた方が良いですよね。 特に夜寝るころの高速道路って、大型のトラックの通りが多いと思うのですが、 時間帯によっての音の確認も必要になりそうです。 窓の多いお部屋は特に要注意ですね。
  • 南側が高速なんですね。 てっきり南向きの間取りになるのかなと思ったんですが 西向きになっているというのは高速道路があることへの配慮なのか、単に土地の形によるものなのか。 バルコニー側ではないとはいえ高速道路の影響は気になるところですね。 もしかして線路の音も聞こえてくるかなと思うんですが 駅の近さを考えると利便性重視になってくるかもしれませんね。
• 高速道路の問題はありますが、駅近と買い物便利、あと三ノ宮にも大阪にも行きやすいのがいいですね。
  • 駅近で徒歩圏に学校、スーパー、病院と色々揃うところはメリット、 騒音・排気ガスの心配があるのと日当たりに関してはデメリット、といった感じでしょうか。なかなか難しい選択ですがデメリットが 価格帯に反映しているとこは評価できそうです。
• 高速道路の騒音ですが、結論から言うと問題無いかと思います。 現在43号線沿い(高速道路沿い)のマンションの9Fに住んでいますが、窓は2重サッシで音はあまり聞こえません(窓は高速道路側です。暴走族の爆音はさすがに聞こえますが)。夜、窓を開けて寝たとしてもあまり気になりません。 また日照の件ですが、高速道路側の方の下層階になればなるほど高速道路が気になると思いますが、防音壁は7Fまでで、8Fから上は防音壁の上になります。高速側の間取り希望であれば、8Fから上がオススメかと。また北側の方は高速道路よりもバルコニー側の向かいのマンションの方が気掛かりになるのでは？ でも、向かいのマンションも比較的新しく、今以上の建物が近々に建つとは考えにくいので、9Fから上であればどのタイプも問題はクリアかと、下層階でも夕刻の日当たりを若干我慢すれば価格的にはオススメだと思います。
  • 高速の騒音、問題ないですか。 窓さえ開けていなければ気にならないという理解でよろしいのでしょうか。 窓を開けて暮らしたい方には向かないかもしれないですが 駅からの距離や利便性を考えると 何にプライオリティを置くかによって問題ないかどうかというのは出てくるのでしょうね。
• 電車については今はまだ地上を走ってるのでそこまで気にならないと思うのですが、数年後に高架が完成したらどうなるかは気になるところです。あとは43号線と阪神高速が窓を開けてた場合の騒音具合ですね。それ以外ではかなり気に入ってるので前向きに検討中です！ちなみに深江から深江なので私は抵抗は無いのですが、神戸特有の沿線や山側、海側を気にされる方には向かないような気がします･･･深江は良くも悪くも下町で、パチンコの町ですね。おかげで駅近隣は色々とお店もあるので悪くはないですよ！

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掲示板

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