プラウドシティ西神中央

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2.88

(26 票)

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市西区竹の台6丁目3（地番）
• 交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神中央」駅 徒歩2分
• 総戸数：250戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年01月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　大阪支店
• 施工：株式会社 長谷工コーポレーション

掲示板・口コミ

• プラウドシティ西神中央（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格帯ですが3LDKの75平米で4000万前後です。
• 価格帯もまだ全部出ておりませんでしたが、４～５階以上となると4000万台となってきますねー。東向きの方に割安感（南向き、東向き、南向きのコの字型です）。ただ、東向きの場合は、交通量の多い道路に面することになるので、それが嫌な人にはダメでしょうが。
• 本日、見学してきました。個人的なメリット、デメリットをまとめておきます。

1. メリット

• 駅徒歩２分（最高）
• 不必要な共有施設がない（温泉、フィットネスクラブ）
• しっかりした構造
• 綺麗なモデルルーム

1. デメリット

• 機械式駐車場・・・待ち時間等大変そう
• 日当たり（南側に建物あり）　※南側でも低層階は日当たりが悪そう ※「コ」型の建て方のため、北側も
• 値段は概算で一部しかありませんでしたが、イメージですが
  • 3LDKは　3500万～
  • 4LDKは　4000万～
    • 2階上に場所では200～300万アップ
    • 南向きと東向きでは200万違い
      • 最高額　約　6000万
      • 最低額　約　3300万
• 最多販売価格帯は4000万代ってところですかね。。東向きはありえないので南向きとなると中層階で4000万～5000万か。。。西神南でいいかな。。。
  • 私も、西神中央を見に行きました。広さ、価格帯、駐車場の作りなどを考えると西神南が安く感じますね。
• 見学会に参加してきましたが、 やはり、老夫婦が多いですね。 一戸建てとかを処分して、こちらに住むんでしょうね。 資金にも余裕がありそうなので、強気な値段設定になったと推定します。 あと、積水からかなり高額で土地を購入したと噂を聞きました。 （積水がグランドメゾン建てずに、土地の売買だけで、メリットのある価格では？） その分も上乗せされてているんでしょうね。
  • 積水はなぜ自社で建てなかったんだろう？そのつもりで用地を買ったんだろうに。
    • 以前は積水の宿泊施設付の研修施設が有って、全国の社員を呼ぶような大掛かりな施設だった らしいですよ（積水の人間に聞いた）。 また、積水は分譲マンションのディベロッパーとしては強くは無いので （自社物件の「グランドメゾン」持ってるとはいえ）なかなかいい青写真が描けなかったんでしょうね。 得意の分譲宅地（建築条件付き）にしても、価格は絶対割りあわないだろうし…。 土地計画的に戸建はだめなのかもしれませんが あと、上で老夫婦が多いとありますが自分が行った２日ともファミリー層や新婚が多かったような気がします。
• 共益費 管理費 積立修繕 駐車場はいくらですか？？
• ここは実際のところ、売れるのでしょうか？
  • 売れるんじゃないですか？最高でも6000万円弱ですからね。買える層は多いと思いますよ。
• 第1期の売れ行き見てからの判断でいいのでは？1年ほどかけて、売る予定みたいだし。営業さんの話だと、要望書は70件ほど集まっているらしいです。2週間ほど前の話ですが。
• 値引きの可能性はあると思います。 ただ大手の物件ですので、すぐにはないでしょう。 販売がここまで遅れても竣工時期は変わりません。おそらく、竣工売り（完成後の販売）も想定していると思いますので、その前後に値引きをしてくるのではないかと思います。 だいぶ先なので我慢が必要ですが、入居開始が28年1月ですので決算値引きといった具合ではないでしょうか？ 今物件概要を確認しましたら契約開始予定時期が、11月下旬になってましたので、来年度からの売り出しも考えられますね。 ここもジオも西神南も契約開始時期延期ということはどこも買い手確保が難しいのでしょう。
• 第1期で半数以上の130戸以上売り出すらしい。販売順調そうですね。
  • もう半分以上売れたみたいですね。 残半分もほとんど引き合いがあるとか。 やっぱり妥当な値段だったようですね?。
    • さすが駅近！！！ってとこでしょうか。羨ましい限りです。
• 以前モデルルームへ行き、概算の価格表を持っています。価格改定された部屋はありますか？
  • 上層階は100～150万ほど下がっている部屋があります。中層階はほとんどかわらず。
• 4LDK、90m2強で、5300～5700マソ円でしたね。 ま、こんなもんですかね。 南より1000マソ、いやもっと高いですが、1期の4LDKは完売じゃあないですか。
• 長期修繕計画みましたが、 一時積立金が、 12年 34万 24年、25年 約100万 となっています。 かなり先の話で、資金に余裕のある人が購入しているだろうから、 問題はないかもしれませんが、みんな大丈夫なのかな？ ローン終わってなくて、2年連続100万だせる？
  • その点は営業から一時金徴収は無いとの返事をもらってます
• 昨日（11/29）、第一期の申込締切でしたが、完売したのでしょうか？
  • 数個売れ残りがありましたよ。 花がついていなかったので。 第1期で、全個数の半分の125戸は売れたようですよ。
    • 完売ではなかったのですか。意外ですね。
      • 第一期完売でないのは確かなんですが、当初第一期売り出しを予定してなかったXタイプの部屋とか ほぼ売り切れ状態で、申し込みが入るであろう見込みからキャンセルになった住戸だけ第一期販売から売れ残ってる 感じじゃないですかね？分からんけど。
        • スーモみると先着順になってるね。今回販売個数は135戸のまま。売れ残り戸数しらせたくないのかな？本当に少ないなら、ちゃんと書いた方がいいと思うけどなぁ。
• 駅に直結って、こんなに高くなるんですね。 自家用車を所持しない分の維持費を含めたらって考えるといいのかもしれませんが ちょっと考えてしまうなぁ。
• 13日、14日と1期2次販売　20戸やってますね。 これだけ短期間だと、落選した人や購入確定の方がほとんどでしょうね。 これで、1期で約6割完売ですね。
  • １期で約６割も売れているって なかなかの売れ行きと言えますよね。 だいたいは３期まで分けて販売されるはずだけど 完売まで早そうかな。駅直結というのは最大のメリットだもんね。
• 竣工までまだ1年ありますが、かなり早い段階での完売を目指しているんでしょうかね。 2期は平成27年2月上旬 (予定)となっているから少し間が開きますが、1期2次までの分は売れたんでしょうか？ 2期では何戸販売になるんでしょうね。 駅が近くても地下鉄だから、線路の音に悩まされることもないですね。
  • 1期2次までほぼ完売と聞いています。
• 公式ホームページの先着順物件概要では募集は７戸となってるから、１期の結果としてはいいほうなのかなぁ？
• 物件検討中です。20年後に100万円、更に翌年に100万円が修繕積立金として必要になると噂で聞いたのですが、そうなんですか？？？
  • そうらしいですよ。 マンション建物の大規模修繕と機械式駐車場の大規模補修のためらしいです。 ある意味、20何年か先の忘れた頃にそうなるよりも 今からはっきり明示してもらったほうが心積もりができていいかも。 そのときになって、うちは車所持してないので、払いません。 って言い出す人が出てきたら困りますし。
    • 駐車場を利用していない住人にも駐車場のメンテ代を負担させるというのはマンションでは一般的なんですか？ 駐車場代だけでは不足するものなのですか？ 物件概要では駐車場200台（月額使用料7,500円 ～ 13,000円）となっていますのでざっくり月200万ぐらいは入ると思いますが。
      • 一般的ですよ。駐車場はマンションの共用設備ですから利用しない人にも負担はあります。200台全部埋まればいいですが、空きがでると大変です。
• すみません修繕積立の件ですが自分が契約する前は、「一応そういった計画があるが他の自社マンションで同じような計画立てて今まで実際に計画通り支払う事になった物件はすごくまれなので多分払わなくて済むと思う。」と営業の方に言われたのですが違ってましたか？
  • 営業の人は契約をとることが仕事ですから、勿論、人によりますが、何とでも言うと思いますよ。 本当に支払わなくて済むのなら、不動産契約時の添付資料及び重要事項説明書にそのような記載をするでしょう。 営業担当者が支払わなくて済むと思うと「言った」というのは、まさに営業「トーク」ですよ。 「修繕費を計画通り支払わなくて済む」＝「計画通り修繕ができていない」というだけの話じゃないですか。
    • 積立金不足で大規模修繕ができなくて、一時徴収金の可否を巡ってもめてるマンションのことも聞くし、最初から一時徴収金を提示していることはいいことかも。一時徴収金だと管理会社に使い込まれることもないし。でもそのときになって、うちははらいません、っていう人が出てきたらどうなるんだろう。
• 2期販売の状況をご存知の方はいらっしゃいますか？
  • 昨日、モデルルーム行ってきました。 18戸ほど花がついていましたよ。 残り80戸ほどだと思います。 約70割は売れてますね。 残っているのは、ほとんど低層階ですね。 特に1階は残っています。
• 初めは勢い良く売れたのに、なんだかここに来て 急に失速してるみたいだけれど 何か問題があるのでしょうか？
  • 第一期の購入者は西神に愛着の有る方が待ってましたと購入。しかし、市街地に住む住民は今更西神など検討対象外なので、潮が引く様に人がいなくなったんでしょうね。何よりも高すぎます。プラウドなら、竣工前でも値引きする可能性高いので、ここは待ちでしょう。
    • 西神中央駅周辺はそもそも土地が高すぎますよね～たいして何もないのに(笑)商業施設や駅ビルのお家賃もかなり高額らしく、支払いが出来ず撤退する店舗も多いと聞きます。西神に愛着のある人たちや、30年前に西神に戸建を持った人たちの購入が多いようですね。西神南のプラウドシティは完売までに1年かかっていますので、西神中央も早々完売はないのでは？と思います。
      • 売れ行きの事で失速とかいう話ですが、もう８割弱は売れてしまっているようです。 残っているのは１階やあまり間取りが魅力てなものではない感じの部屋ってイメージです。 まあ自分は元々１階検討中なんで（主に金銭的な問題で（汗））…。 ちなみに、当初からお世話になっていた営業さんも他のモデルルームに行ってしまいました。 （１月中旬くらいに挨拶のTELがありました）。 その後モデルルーム行ったら営業さん、半減してたｗ この物件位売れてたらまあOKってことなのかなー？と思った次第です。
• 週末、ローンの申し込みに行ってきました。販売状況も見てきましたが、6割は販売済でした。特に南側は埋まってましたね。

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交通

• センターブリッジで駅からマンションまで直結。
• 確かに朝座れるのは大きい。通勤時は三宮まで40分近くかかってるし。しかし、あのトンネルと高架橋だらけの地下鉄に毎日乗ってると、人口が減りつつ、コンクリートの劣化など今後の莫大な維持管理の費用を誰が負担するのかと思ってしまう。神戸市もそれが分かってて阪急に払い下げ用としているんだろうけれど。
• 明石加古川姫路方面に車で通勤する人多いんじゃない？朝の加古川バイパス西行きも毎日渋滞してますよ
• 西神南からの折り返し乗車は無賃乗車と同じで違法。今でも場内アナウンスしてて、今後増えると一旦扉を全閉して点検するなど防止策が取られるはず。改札出て再入すれば良いが交通費と時間が大幅にかかる。朝は中央からでも先発には座れないからね。
• センターブリッジ経由で駅からマンションまでたどり着けるのは、いい。信号待ちするストレスもないですし。駅から近くても、立地によってはマンションまでの道が暗かったり寂しかったりするけど、ここなら安心。子供も安心して歩かせられる。
• 駅前は良いとしても、駅自体が三宮から15駅、時間で30分。JR新快速なら加古川まで行けるのだから遠すぎる。それで阪神間と変わらない価格帯ではね。この駅周辺の住み替えぐらいしか期待できないから、一度に2棟450戸は明らかに供給過剰。よほど値下げして若い人を集めないと完売は難しいでしょう。
• 中央でも朝は１本ぐらい見送らないとなかなか座れないようです。 南の方は全線定期で合法的に折り返しできるので中央で冬の寒いホーム で並ぶより、時間のロスを気にしなければ南のほうがよいかも。 （朝のラッシュ時の一旦全閉は不可能とのことですし）
• 西神中央行きの地下鉄を利用したことがないのですが、電車の中には電波は届くのでしょうか。三宮までの30分の通勤時間でスマホでネットができるか否かは毎日のことで大きいことなので、知りたいです。
  • 駅停車中と名谷までの地上区間は入りますがトンネル走行中は入りません。

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構造・建物

• 敷地面積 ：6,849.26m2
• 現地は更地になって工事は始まっているんでしょうか？以前行った時は、ガラス張り？の黒っぽい大きな建物がまだありましたが
• メニュープラン集を見ていましたら、各psの近くに◇（５・９階）とあり、凡例を見ると壁点検口と書いてあることに気づきました。一般的に、このような点検口は特定の階にしかないのですか。 点検口と言うからには業者の人が点検するときに使うのでしょうが、大きさがイメージできません。あまり目立たない小さなものですよね。
  • パイプスペース用の点検口のことでしょうかね？ 私も気になって調べてみたんですが、 パイプスペースの場合は各階じゃなくて5階ごととかまとまった階ごとに 設置されるらしいです。 念の為、デベ側に問い合わせてみるといいのでは？とは思います。

共用施設

• ミニバイク置場 ：33台
• 駐車場が自走式でないのが唯一残念なところ…戸数が多いので仕方ないですかね。
• 説明会にいって、気になりましたが、 250戸でエレベーター3台って少なくないですか？ 80戸に対して1台って？？ 朝とか渋滞が起きそうな気がします。 他のマンションでもそんな台数でしょうか？ ご意見聞きたいです。
  • そんなもんですよ。70～80戸に１台で適正とされているようです。エレベーターはメンテや交換時にお金がかかりますから住民の多数が富裕層でない限り無駄に多くない方がいいですよ。
    • 私は現在、14階建ての130戸あるマンションに住んでますが、エレベーターは2機あるだけです。 朝の通勤、通学時間は確かに混みますが、5階位までの方は階段を使われる方も居ますし、少ないと感じることはありません。エレベーターのメンテナンス費用はバカにありません。それを怠ると自己にも繋がりますしね。250戸で、3機のエレベーターは妥当ですね
• 検討中です。 ものすごく迷ってます。 図面集で見たところ、運が悪ければ、 40数台で1つの操作盤を使用する機械式駐車場になる可能性も ありうるわけですよね？ 朝、通勤で使用する場合など、誰かと それもひとりやふたりでなく複数の順番待ちの方たちと 鉢合わせする可能性大いにありますね。 隣の物件の自走式はとても魅力です。
  • 機械式駐車場の順番待ちは、多分暫く住んでいる間に込み合う時間とかがわかってくるのではないでしょうか？その込み合う時間をなるべく避けるしかないでしょうね。通勤に利用するのなら、時間が大体決まっているので、避けようと思えば避けられると思うのですが。
• 機械式駐車場の件ですが、. 聞いた話ですが、 駅の向こうの糀台のマンション・グラスアリーナでは、 タワーパーキングでの順番待ちが大変らしく、 朝と夜のみ出入庫専用のコンシェルジェを雇っているらしいです。 このマンションもそういう制度がいずれできると思いますか？
• タワーパーキング見ましたか？ 立体駐車場とはまた全然違うように思います。 私は毎日車をつかう事はないので機械式の奥でも問題ないですし、たぶんそんな方がお値打ち駐車場を申し込むはずなのでそんなに混まないかなぁと楽観してます…。 車を毎日使う必要性があるのなら自走式の方が魅力かもしれませんね。 でも結局マンション出入り口で混みませんか？ 毎日長時間過ごすのは、お部屋ですしやっぱり内装とか間取り、駅からの距離の方が重要な気はします。
• 駐車場ってどうなんでしょう。販売期はまだ浅いし、 もう少し販売が進んでこないと駐車場って決まらないんじゃないかと思いますが…契約された方たち、どうですか？ ２５０戸中２００台分だったら、けっこう良心的な方なんじゃないかしら、と思いました。
  • 駐車場は契約後に、抽選になります。その順番で、駐車場が決まります

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設備・仕様

• 新築マンションとしては全てにおいて普通仕様といった印象。 特別豪華さを感じない代わりに安っぽさも無いと言うか…。 無駄な装飾が無い分自分的には好印象でした。
• 来年には、オプションの申し込みがありますが、 皆さんどのようなオプションをつけますか？ うちは洗濯機上の棚、キッチンの床暖、コンセントの追加かな？
  • フラットカウンターにするか迷ってます！食器棚は買うと思います。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：72.90m2～96.92m2
• バルコニー：10.30m2 ～ 20.24m2
• 間取りは公式ホームページで見られますよ。３LDKも４LDKも陽当たりは良さそうですね
• さすがに、４ＬＤＫあるお部屋は広くていいですね。 キッチンから直接洗面所へも行けるし、お風呂も広々。 洗面所への出入り口がある分、食器棚は少し小さめのものしか置けないかもしれないけど それなりにキッチンに広さがあるから、良いのかな？ リビング側に納戸がついているのも、かなりポイントが高そう。 シューズクロークがあるのもいいと思う。 ３ＬＤＫになると、共用廊下から、部屋の中が直接見えてしまうのがとても残念。 もう少し工夫をしてほしかった。
  • 3LDKの間取りは田の字型というものなのか、よく見るタイプですよね。 私はモデルルームを直接見てはおりませんが、廊下から室内が見えてしまうのですか？ 恐らく窓にルーバーが取り付けられているとは思いますが、やはりプライバシー性が気になってしまいますね。
• 1階と4階と北側棟の穴倉みたいな東端のところと変な間取りの部屋だけが残っているな。変則的なプランだから、いい所とダメな所の差があり過ぎる

買い物・食事

• 私は西神中央ですが毎週西神南のカインズへ行きます。中央には大きなホームセンター兼ドラッグストアが無く、近所の方にもよくお会いします。中央は改札出るとそごうの洋菓子売り場が目に入り、意外と都会？と錯覚しますが、毎日買うものじゃないし、地元民は駅から離れた名店Ｒに行きます。中央の魅力はデパートやホテルが見かけ良く揃っていること。でも実際に住むとあまり利用しないのではないでしょうか。
  • ホームセンターなんか毎日行かないですがねえ。中央はスーパーも徒歩圏でダイエー、KOYO、Pantryと予算ごとにあるし、ドラッグストアもあります。食料品を買いに行くのにわざわざ車を使うのもどうかと思いますし、プレンティからそごう周りは西神以外からも来訪者は多いと思いますよ。駅近に住んでるとホントに便利ですがね。
• 駅周辺だけでダイエー、コーヨー、パントリーに加えマルダイも出来る。4つもあって過剰でしょ。古いのから撤退すると思うが、古い店ほど良い場所に大きな空間占めているから撤退すると見栄え悪そう。中央は店も住居も過剰。

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育児・教育

• 価格次第で検討するにしても 神戸市立竹の台小学校は徒歩１３分と少し遠いなとは思います。 ちなみに中学校は記載されていませんが、どこになるのでしょうか。
  • 西神中です。割と評判いいですよ。井吹台よりは落ちるけどある意味井吹台は異常なので西神は普通にいい学校の部類。
    • ニュータウンは教育熱心な親ばかりで、激戦となり、内申は体育や音楽など関係ない科目で決まるから馬鹿らしく、長田は諦めて私学をめざす、すると塾も含めて遠距離痛学になるから結局ニュータウンを脱出する、と聞きましたが、ホントですか？
      • 長田諦めるなら星陵でも北須磨でも須磨学でも近場で十分ですよ。 昔は女子の滑り止めが遠かったから脱出現象あったけど、今は男女とも上位の併願は須磨学も滝2も滝川もあるし。 学区広がっても近場でレベル的に済む学校多いし。

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域
• 大通り沿いなのが気になります。交通量の多さにもよりますが。駅から近いのは、魅力ですけど。
• 西口の大きな空き地の所にできるのかな？ ものすごく駅近いですね。 小雨だったら小走りで傘をささないで行けちゃうくらい。 西神中央は買物便利だし、駅にも近いし安くはないかなぁ。 プラウドの名が冠についているのもあるし（汗）
  • プラウドではなくプラウドシティ。だからプラウド程高級にはならないですよ。
• 家族で暮らすには良いところかな。駅は終点だから、必ず座れますね。
• 立地は積水の研修センターの跡地です。センタービル前はジオが立ちます。
• とにかく朝座れるのが大きい。役所関係も歩いていけるし、起きな病院も徒歩圏というのは強みですね。
• 西神中央エリアは子育て世代には人気ありますからね
• 西神中央のあの空き地は西区役所の分庁舎ができるのでは？もう20年近く空き地のままです。
  • そんなに空き地のままなのですか。知らなかったです。 ここで今から商業施設って難しそうな気もします。 出来ると絶対に選択肢が広がっていいなー♪とは感じられますが、 これ以上だと飽和状態になってしまう？ 公共の施設自体はこの辺りにかたまってあるし、 基本的には本当に駅周辺で何でもそろってしまうなぁ。 あとはないのはホームセンターくらいでしょうか？
• ここは駅直結っていっても雨には濡れますし、駅は一階ですし何よりあの橋は雨の時かなり滑ります。西神中央住民ですが何人も滑ってる人を見ました。高齢の方はお気をつけください。また眺望がないのが致命的ですね。
• 周辺に公園などが多いところをみると、すごく良いなと思います。立地も申し分ないって感じで魅力あるマンションですよね。
• 西神中央の環境が気に入ってます。公園、緑も多く、定期的に市が剪定や草刈りなどをしていて、気持ちがいいです。
• 離れているとはいえ、少し先に池がありますよね。公園もあって自然が感じられる文には良いのですが臭いなどは大丈夫なんでしょうか。
  • 臭いに関しては池はさほど問題ではないですが 西神中央周辺は堆肥の臭いが時々キツいことがあります。 風向きの影響なのか時期的なものなのか分かりませんが 朝洗濯物を干しに外へ出た瞬間に田舎を感じます（笑）
    • 西神工業団地で働いていますが、 池の臭いはしません。 風向きにより、甘いチョコレートの匂いがします。 駅の近くまで臭うかはわかりませんが、 参考にしてください。

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その他

• 西神中央に将来性はあるのでしょうか？ 唯一あった小さな映画館もとっくの昔に閉館していますし映画を見に行くには皆さんどこに行かれるのですか？ 今後、再開発事業の予定や発展していく要素は何かありますか？ 衰退が予想される街だとしたらあまりにも高価すぎる価格設定ではありませんか？ 西神南との価格差に見合う魅力ってなんですか？
  • 西神中央は西区役所の分庁舎もこれから出来ますし、再開発が進みます。西神南もまだまだ流入増なので開発は進むでしょう。 西神中央のアドバンテージは何と言っても始発駅で駅周辺で全て完結するところでしょう。 西神南のプラウドシティは神戸市のコンペ物件ということもありかなりお買い得です。今後大手デベであの価格は出ないでしょう。 ただ、現段階では駅周辺で完結する西神中央とは違い少し不便かもしれません。 銀行もATMしかありませんし。
    • その再開発って具体的にはどのようなものですか？区役所の分庁舎ができても利用するのはたまのことですし、ないよりはあったほうがいいとは思いますが。
      • 西区役所の分庁舎に関しては市長のブログに次のような記述がありました。今年度の予算では、｢分庁舎」整備のための調査費を計上しました。まだ、そんな段階なんですね。

掲示板

• 「プラウドシティ西神中央」についての口コミ掲示板一覧
• プラウドシティ西神中央〔契約者専用〕
• プラウドシティ西神中央ってどうですか？【検討板】

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