ジオ神戸山本通

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物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市中央区山本通4丁目110番（地番）
• 交通：

1. 神戸市営地下鉄西神・山手線 「県庁前」駅 徒歩7分
2. 東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩10分
3. 阪神本線 「元町」駅 徒歩11分

• 総戸数：36戸
• 構造、建物階数：地上4階 地下2階建（実質、地上6階建相当）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年09月末予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：株式会社森組

掲示板・口コミ

• ジオ神戸山本通（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 駅までもそこまで遠くないのでは？普通に歩いて行ける程度かと思います。 ターゲットは小学校が近いからやはりファミリー？！ 専有面積や収納の充実ぶりから考えると 家族で暮らしていく広さなのかなぁと思いました。 あとは価格。 どう出てくるでしょうか！？
• 主な価格帯は、5000万円半ばから 6000万円前半かと思われます。
• 間取りをめいっぱい広くするためにこの敷地内では戸数が少なくなって当然かな。戸数が少ないと修繕の際などの経費が将来どうなるんだろうね。物件のローンも高い上に管理費も高くなるとしんどいかな。
• モデルルーム、現地、見てきました。 5000万円台が１番多かったです。半ばです。 ベランダから見えるのは、前(隣)のマンションの木々です。最上階だけ、開けた景色？です。 木々は好みによると思います。 緑は気持ちいいし、人目を遮ってくれるけど、日光も遮るかも？ セミ、蚊とか？、どう感じるのかな？ マンション前の道は極狭ですが、今後少し広がるそうです。
  • 5000万円台が一番多いですか。考えられない。
• ここは隣のマンションがせまっていて眺望は悪いと思います。入り口付近の部分は４階以上は抜けると思いますがかなり高いでしょうね～。６０００万超？
  • 現地も言って話も聞きました。はっきり言って高いし間取りが縦長でいまいちでした。入り口側の何戸かが南に抜けますが７０００万近くしますね。ローンを組む人にはきついお値段ですね。我々一般サラリーマンには高嶺の花かも。その割には立地が微妙ですしね。
    • 5000万円を超えるとなると なかなか庶民には手が出せないなぁと思ってしまいますよ。 でも、このあたりは住んでみたい街なんですけどね。 環境もいいなって思いますよ。
      • 環境や立地は最高ですね！ただ山側の断崖と海側の高い木は少し・・・それに価格があまりにも高い！到底普通のサラリーマンでは買えそうにないですね・・・７０００～８０００万ですよ。下層階で５０００万超・・・
• 立地がいいから、この金額は仕方ないのかな。
• 既に半分以上が売約済み。ギャラリー行って聞いてきた。
• このあたりの価格帯は本当に高いですね。坂の多い地域だけど、昔から人気の地域だから仕方ないのかしら。
• 価格が安いのは地理的条件がかなり織り込まれているからでしょうね。マンション自体は良いので割り切れる方にはいいのではないかと思います。
• ここは変に強気なのは土地の仕入れが高すぎたのと、資材の高騰や職人の日当の高騰で建設会社のコストあわずで安くできないのが最大の要因なんでしょうね。この立地で無理があったのでしょう。山本通りの名前だけでは売れないんじゃないですか？同じ山本通りにヴィークコートが建つし近所にワコーレが建ちましたからね。それに日当たりと湿気は絶対に最悪に状況でしょう。
  • 建築コスト上昇による影響もありますが、そもそもジオシリーズはどこも強気の価格ですよね。 日照の件はもう少し様子見する必要がありますね。 確実に日照が期待できるのは何階からでしょう？ 申し込み数によってはもう少し下げてくるかもしれませんし、待ってみるのも良いと思います。
• 12600万円の間取りはリビングに引き戸で繋がるDENが使いやすそうだと感じます。 キッチンからは視覚になり目は届きませんが、お子さんの勉強スペースあるいはママの作業部屋としても活用できそう。 角部屋で共用廊下に面する部屋もないし、静かな環境が期待できそうです。私は買えませんが
  • 一億超の部屋、最上階かと思いきや、上から二番目なんですね。 こういうのも珍しいのでは。 各部屋の広さは十分で、収納も充実していて、浴室やキッチンも広め、 トイレだけは普通な感じで、もう少し贅沢に広くても良さそうに思います。 フリールームとＤＥＮは自由に使える空間として重宝しそうですし、 窓が南側と東側なのも良い条件だと思います。 なのでこんなに高いのでしょうが、一般家庭の暮らしには贅沢すぎるかも？？
  • 億越えはこの部屋だけじゃなかったかなぁ。 というか、かなり他の部屋と価格帯が違ったと思います。 生活レベルが違いすぎて組合の合意構成が難しそうだな、と思った覚えがあるので。 プレミア住戸だから平米単価でも他の部屋よりちょっと盛ってた印象があるので、今のままだとなかなか大変じゃないかなぁ。 もちろん日当たり？などいいところも沢山あるのでしょうが、1億超えてるのにリビングの広さがいまいちとか、この層の生活をイメージすると色々中途半端な気がします。 1億切れば売れるかもですけどね。 いや、それでも私は買えないんですけど。
• 皇族に関わる場所だったのに、かなりの樹齢の木を次々に切り倒し、その際、神主さんさえ呼ばなかったんですからねぇ、近隣住民には相当、反感かってます。

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交通

• 3路線利用可能
• 県庁前駅なんてどう考えても使わないし、三宮までは結構な距離。元町までも微妙な距離。
• 駅からはちょっと距離がありますね。信号があるので、7分以上はかかりそうです

構造・建物

• 敷地面積：1,917.41m2
• 建築面積：1,107.40m2
• 建築延床面積：4,187.71m2
• 敷地せまいですね。 住戸数が少ないですが、ワンフロア2住戸のパターンでしょうか。 間取りが広いプランもあるのでかなり変則的なデザインになるかもしれませんね。 マンションをぎじぎじに建設する感じですかね。 間取りが広い分、高く販売するんですかね。
• ドライエリアがあるところもあるようですね。地下部分には駐車場ではなく、物件ができるという解釈になってくるのでしょうか。

【眺望・採光】

• ホームページの外観完成予想図とイラストを見ていてちょっとわかり辛かったのですが、

専用庭のある階はエントランスより1階分くらい高い位置になっているのでしょうか？ 植え込みのあるあたりから地面が高くなっているのかなと外観完成予想図から想像したのですが。 植え込みをはさんで対面にマンションらしきものがあるのも気になります。

• • ご指摘の通り段差がありますよ。土地が２段の土地でしたから・・・北側は断崖で上に古い住宅が並び、西側はやっぱり断崖で学校があります。おっしゃってる南側には４階建ての古い賃貸マンション（結構背が高い）があります。
  • それよりも、完成写真イメージでは手前に少しだけのように見えている葉の茂った高木ですが手前から奥に向かって５階までしっかりと隠れてしまうほどで、こっちのほうが葉っぱや虫の害が気になりますね。
  • 以前あった屋敷を囲んでいた木ですね。この木は落葉樹で落ち葉はすごい量です。毎年、剪定もしていましたね。 向の賃貸マンションも北側は木を並べていますね。虫もすごいでしょうが、特にこのあたりはセミが大量に発生していました。 ただ、敷地内は土を掘り起こしたので、せみの幼虫はほぼ全滅していると思います。
  • 高木は隣のマンションの木ですから切れないとのことです。ここの間取りは縦長であまりよくない上に南側が高い樹木でシャットアウトとなると下の階はどうなるんでしょう・・・
  • 日中の陽当たりは意外に問題ないのかなと思いました. 木々がある方が前の賃貸マンションからの視線が気にならないですけど, ない方がスッキリでしょうね.

• 

  施工時2（2015-03-30撮影）

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共用施設

• 駐車場：25台（機械式20台、平面5台）
• 自転車置場：41台（ラック式27台、平面14台）
• バイク置場：2台
• ミニバイク置場：5台
• 駐車場代がとても高い気がします。車が無くても充分生活はできそうなところは良さそうです。どちらかというと、ＤＩＮＫＳ向けなのかなと思いました。
• トランクルームは玄関前やバルコニーではなく、集合トランクルームとして まとめられているんですか。。。 集合トランクルーム2階にあるみたいですが、部屋に置けないような 大物を収納するでしょうし出し入れが大変では？

設備・仕様

• レンジフード、掃除ラクですかね。室内設備は、細かい配慮がされていますね。
• 結構、細かい配慮がされていると感じました。 キッチンから浴室へ移動できるタイプや、キッチン周りに収納スペースが集まっているレイアウトなど、女性目線でレイアウトされているなと感じました。 男性だと気づかない部分だと思います。

間取り

• 間取り：2LDK＋N～4LDK　※Nは納戸です。
• 専有面積：74.54m2～128.56m2
• 建ぺい率：60％
• 容積率：176％
• 地上4階・地下2階建となってますが地下と表示されてる部分も 部屋になるんでしょうか。狭い敷地ということですが1フロアの数はそれなりに多そうですね。 128m2の部屋は豪華な感じになるんでしょうね、この部屋が1フロア1邸になるなら凄いと思いますが さすがにそれはないですかね。。
• 4LDKは100m2超えなのですね。部屋も2つ7帖超えがあり、広々と住むことが出来そうです。
• 105m2の間取りにはバルコニー以外にもサービススペースがついていて 三面開放が気持ち良さそうです。 ところでこのサービススペースとは、小さなバルコニーと考えて よろしいのでしょうか。文字が小さく何が書いてあるか読めませんが 外に出ることはできます？
  • サービススペースは基本的にエアコンの室外機置場ですよ。
    • なんだそうなんですか。 ちょっとがっかりですね。 せっかくのスペースなのだから有効に使えるといいのに。 ちなみにルーフバルコニーみたいに使用料があったりはしないですよね？ サービスというからには使用料のようなものは無しというニュアンスがあるのかなと。 キッチンと洗面室の間にはドアがありますか？ 図面を拡大しても見えなくて。
      • 小さいバルコニーですから使用料はないです。 室外機を置かなければ普通のバルコニーです。窓は腰窓でしょうから外に出るのはどうかな？鉢植などは置けそうですね。 キッチンと洗面の間には引き戸があるっぽいです。
        • サービスバルコニーは私もエアコンの室外機を置く場所と聞きました。 昔は壁に室外機がつるしあげてある感じでくっつけて合ったのですが、 あれってかなり見た目が悪いですし、なんだか落ちてきそうで怖いですよね。 それを思えば、サービスバルコニーという形で外からは見えない場所に 室外機を置けるので良いのではないでしょうか？
• アルコープやサービススペースが共用廊下側にあるのは、良いですね。収納がどうなのか。クローゼットが小さい感じがしますけど。
• Jタイプ、メニュープランで間取りを変えられるのはいいなと思います。 かなり広々としたリビングにも出来ますね。 和室と押入れというのも捨てがたいですが
• ワイドリビングがよさそうですね。 広さもありますから、家族には暮らしやすそうな印象を受けました 和室があるので、ゆっくりできる部屋としてはよさそうですし、来客時も利用できるという利点もありますね

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買い物・食事

• スーパーがもう少し近くにあるといい気がします。
• スーパーはたくさんあるのですが、ちょっと距離がありそうなので自転車で買い物することになりそうですね。
• 近隣の商業施設がコンビニとコープのみでは心もとないように感じますが 普段の買い物は会社帰りに駅前のスーパーに立ち寄るスタイルと なりますでしょうか。 専業の方は自転車があれば特に不自由なく用事がこなせそうです。
  • 噂では、NHKのはす向かいのJT跡地に建つマンション1階にイカリスーパーが入るそうです。ここまでは徒歩圏内でしょう。
  • いかりスーパー以外、数社が入札に手をあげているらしいからどこかは未定です。いかりスーパー入ってほしいですね。
• 商店街までは10分程度かかるようですから、利用する頻度は減ってしまうかもしれませんが、休みの日は商店街で買い物なんかできそうですね

育児・教育

• 神戸小が近い
• 小学校徒歩3分、中学校徒歩10分と子育て環境的にはベストですね。学校の評判はどうでしょう？
  • こうべ小学校は 良いですね。神戸生田中学は微妙。基本、私立中学行くお子さんが多いので。
    • こうべ小は最近評判良くないよ。山の手が評判最近では良いようです
• 小学校まで３分と近いので安心です。こうべ小学校は神戸の中で 一番古い学校の様です。そしてすごく人気があるとか。 周辺は外国人居住者が多くて国際色豊かだとか。 お友達に外人の子がいれば英語もしゃべれる様になりそう。 タワーマンションも多いですしね。子供の環境作りは親の責任なので 我が家では物件を選ぶ時は小学校の事が一番気になっています。
• 幼稚園や保育園が周辺に多いんですね。幼稚園は4園もありますが、それほどお子さんが多いのでしょうか？幼稚園の選択肢が沢山あるのは親にとってはいいと思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：第2種住居地域
• 個人の大邸宅跡地で、隠れ家的な場所ですね。
• 現地にまだ行ったこともないのでどうも想像がつきません。 地図や航空写真を見ている段階なんですが、北側の家もなんだかわからないし、 地下2階建になるのもなんだかよくわからない。 予定地は斜面になっているということなんでしょうかね。 まるっきり日の当たらない地下の部屋って聞いたことがないです。 あくまでも地図上の判断ですが、周辺環境は悪くなさそうですね。
• 地下もあるんですね。地下は駐車場や駐輪場になるのかな？ 地下だと日が当たらないですし、雨の日は水害が恐いですよね 高台になっていればいいですが、ここはどうなのでしょうか？ゲリラ豪雨なんか起きた日には地下は水がたまりそうですが。
  • 坂道なので、実際は3階が１階のような感じかな。3階だけ庭付きですしね。２階はトランクルーム、駐車場で、住居は２部屋だけあります。前のマンションの植木の地面の高さが、２階〜3階の間くらいの高さと同じかな。
    • 山肌に建つマンションなんですね。 でも３階に庭が付いていて変な感じですね。 １階はどんな風になっているんですか？ それから陽当たりはどんな感じかなぁ。 でも、この辺は、平地も少なそうだから、 こんなアマンションが、あっても良いかな。
• 敷地東側の道路は、原則、車両通行不可のはずです。通行許可証など出すのでしょうね？
  • 東側って、坂道ですよね。現地を見る限りでは、東側は車通ってましたよ。ただし坂の上は行き止まり状態なので、通る人は坂道途中に家がある人だけ、かな。
• 小学校や公園がとても近くにあるのですね。 ＤＩＮＫＳだけでなく、ファミリーでも大丈夫だとは思うのですが、 車はやっぱりあったほうがよさそうです。 三宮センター街までは、少し距離があるので、 自転車は必須となりそうです。 近くにはいろんな病院があるようなので安心です。 お値段はやっぱりお高いのですね。
• 坂がきつそうではあるものの、雰囲気もよさそうなところですね。三宮までは徒歩だと帰りがキツそうです。
  • パールロードあたりまでは、坂そんなにきつくはないですよ。
• 北側の断崖絶壁は大雨で崩れることはないでしょうか？また南側の賃貸マンションの敷地に余裕があるので背の高いマンションが建つ可能性が高いのでは・・・それだと南側の眺望が全くなんてことになりそうなのでは・・・北側南側ともに結構詰まった建ち方になっているのが気になります。大丈夫かな～。
  • 確かに向いのエクセレント諏訪山のことは私も気になりました。ただそんなに余裕ありますかね？その南のパークホームズの駐車場は広いと思いましたが…。
• このあたりはとても静かで、良い環境の場所だと思います。夕方歩くと、帰宅途中の子供がのびのびと帰っている姿がとても微笑ましいです。うちはもう子がいないので利便性重視ですが、子育て中ならこの辺でのんびり暮らすのが一番だと思いますよ。将来的にも人気だと思います
• 現地見に行きましたが、北側と西側がすごい崖で壁のようなものを作ってましたが、あれは何になるんでしょうか？補強工事か何かなんでしょうか？
  • 崖を補強してもらえるなら安心ですね。 掲示板でも断崖絶壁の崩落が怖いと言った意見を見かけますし、 現地を見学して「これなら安心」と思わせてくれるような 万全な対策をしていただければと思います。
• 駅までの道はフラットなのでしょうか？徒歩7分といっても坂があるのとないのとではだいぶ違いがありますね。
  • ゆるやかな坂道ですよ。この辺りは自転車で散策したら便利そうですが、坂道がきつそう。電動自転車なら、スイスイなんでしょうね。
• ここは、県庁前駅から少し距離がありますね。実測徒歩で１０分くらいかな・・・周辺環境は良いと思います。コープもライフも行きは下り坂です。帰りはノーマル自転車だときついかも・・・電動自転車がおすすめですね～。
• このあたりは静かなんですか？駅から近いと便利ではありますが人も多いからこれくらい距離があったほうが賑やか過ぎず良いのかと考えてました。電動自転車があれば便利そうですね。
  • この辺りは中山手６丁目あたりから山本通り２丁目くらいまで本当に静かなところですよ。
• ここは隣の学校が結構うるさいと聞きました。
  • うるさくはないけど屋上でテニス部が練習してますね。

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