クレヴィア京都 二条

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クレヴィア京都 二条

物件概要

• 所在地：京都府京都市中京区壬生朱雀町37-6、37-1（地番）
• 交通：

1. 山陰本線 「二条」駅 徒歩7分
2. 阪急京都本線 「大宮」駅 徒歩7分
3. 京都市営地下鉄東西線 「二条」駅 徒歩8分
4. 京福電気鉄道嵐山本線 「四条大宮」駅 徒歩8分

• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：地上7階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年09月下旬予定
• 売主：伊藤忠都市開発株式会社　大阪支店
• 施工：株式会社森本組

掲示板・口コミ

• クレヴィア京都 二条（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 確か、来年1月から販売開始だったかと思いますが まだ間取りも公表されてないんですよね。 他の物件と比較検討し、じっくり考えたいのですが、 スケジュール的になかなか慌ただしい感じがしますね。
  • なかなか全貌がみえてきませんね。 比較しようにもなかなか。 HPの更新も本当に少しずつ。 イライラしつつ、情報をチェックする自分に嫌気がさす時も。 なぜここまで小出しなのかわからないけれど、最初買いたい！と思っていた気持ちも すでに冷めつつあります。 段々小学校下という立地も気になり始め、千本三条の込み具合も気になるしと… そのうち比較対象から外されてしまうのかも。 1月から販売開始の割にMR情報もないし、ここまでないないづくしだと何かあるのかなと 勘ぐってしまいます。
    • 間取りは公式HPに載りましたね。気持ち収納が寂しい気もしますがどうでしょう？販売開始時期について書かれているところが見つけられないのですが、1月からなのでしょうか？
• 一次、全部屋に倍率つく勢いって、営業さんに聞いたけど。安いし？
  • モデルルームと同じ間取りはかなりの倍率と聞きました。
• ホームページによると、Agタイプ　75平米で3750万だそうですね。 中京区にしてはかなりの安値だと思うのですが、なぜこんなに安いのでしょうか？？ 駅からも10分以内だし、大手デべだし、すごくお得感があるのですが。それで人気なのですか？
  • Agタイプは多分一階ですよね。 Aタイプは西棟の一番奥の間取りだったはずです。 つまり、一番奥の一階です。 南側も西側も住宅があります。 北側は小学校のグラウンドです。 理由はそれではないでしょうか。
• 4LDKは1期で完売ですか？もう残ってないんですよね？
• ここ割安かと思いましたが管理費と修繕積立金が他より高いですね。
  • 確かに管理費は高いですよね。特にお金のかかりそうな共用設備もなく、駐車場も少なく、ディスポーザーもなく、管理人も日勤で、なぜ高いのかはよくわからないですね。 修繕費は長期計画を見ない限りその妥当性はわからないですね。 中には売りやすくするために、当初数年の修繕費を異常に安くしている物件もありますから。
    • 修繕積立金はここも最初は安く抑えてると思いますよ。 これで高いというのはありえない。 間違いなく数年後には倍にはなるでしょう。これはだいたいどこのマンションでも同じかと。 管理費は高いですね。ゴミ収集費用が管理費とは別になっているし。なんだかおかしい。伊藤忠の物件はどこもそうなの？
      • 管理費や修繕積立金等が書かれた一覧表には、管理費とごみ回収料金、さらにはセキュリティまで別々の記載になっていました。 管理費だけでも高いと思ったのに、それプラスアルファでセキュリティとごみ回収費用をあわせた約1500円が上乗せになるようです。 たとえば、3LDK75平米で 管理費14190円＋インターネット972円＋ごみ回収756円＋セキュリティ756円＝16674円です。 もちろん修繕積立金はこれとはまたさらに別です。 インターネット費用はともかく、普通ごみ回収費とセキュリティ費ってふつう管理費に含まれた形で書かれません？？ 管理費が高い理由はなんなんですか？

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構造・建物

• 建ぺい率：61.24%
• 容積率：212.43%
• 敷地面積：1,719.05m2（隅切り含む、越境除く、二項道路除く）
• 建築面積：995.09m2
• 最近の京都市内の新築物件は高さ制限のためか、天井高が低すぎるなと感じます。 こちらは、建築物の高さ19.80ｍで7階建て。 天井高はどれくらいになるのか気になります。
• 外観デザインが素敵ですね。 石庭があるのも関西ならでは。 癒される空間になりそう。
• 20m規制のところに7階建て・・・そのせいか、この物件、直床に直天井なんですね。今では関西でも、直床・二重天井が主流になっていると聞く中で、この物件は直天井・・・直天井のメリット、デメリットって、購入者（居住者）にとってどんなことがあるのでしょうか。ご存知の方、お教えください。
  • 直天井というのを初めて知りました。 調べると上階からの音抜けし易いというデメリットもある様ですね 二重床、二重天井ではないということで、足音などが響く心配も出てきますね
    • 二重床でも音は気になります。 気になる音の質が変わってきますけど。 ベランダが南向きなのがいいです。 やはり、南ですと午前と午後と室内が明るいので電気代の節約にもなります。 採光の他に通風も考慮されているなら、良いですね。

共用施設

• 駐車場：8台（来客者用2台含む）
• 自転車置場：98台（スライドラック式）
• バイク置場：3台
• ミニバイク置場：6台
• バイクが月5000円、ミニバイクが3000円はちょっと高いかなと思いました。御池でももう少し安いですね。
• 24時間ゴミだしは可能みたいですよ。 パンフレットに記載があります。 民間の収集業者を入れるみたいです。

設備・仕様

• こちらはディスポーザーがないそうです。ちょっと残念ですね。
• 洗面所のドアは、ふつう引き戸だと思っていましたが、ここは開き戸なんですね。他でも開き戸って在るんですかね。

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間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：55.18m2～85.31m2
• 収納がもう少したっぷりあると良かったですね。 １Fは専用庭があるんですね。 60平米程度だと家族で住むにはちょっと狭いかなという気がしますね。 お子さん1人までといった感じでしょうか。
• ベランダがお隣とつながっていないのは、プライバシー保護のためにはいいし 高級感があるのかなと思いましたが、火災の時はどこに逃げればよいのでしょうか？ 下の階に降りる梯子もついていないし、玄関からのワンウェイしかありません。 部屋の配置により違いはあると思いますが、お隣の玄関から煙や火が出て、 非常階段までたどり着けない場合どうしたらいいのでしょうか？ 自分で縄梯子を用意しなければならないのでしょうか？ 質問したのですが、消防法上問題ないとの一言でした。 最近テレビでマンション火災の映像をよく見ますが、とても不安になりました。
  • 非常階段を多く取っていて、脱出経路は玄関のみでOK という話は聞きました。行政区(中京区のこと？)による？、だかと別物件で聞きました。 心配始めたらキリがないのですが、書類なんかでは大丈夫でも心配、のお気持ちよく分かります。
    • ベランダがつながっていないのはプライバシー性確保の理由からということでよくわかるのですが、あえて避難ハッチをつけない理由ってなんなのでしょうか。
      • 避難経路が２方向にあれば消防法でOKと聞きました。 だから、玄関を出て、左右に非常階段があれば、それで消防法はクリア。 それで、売る側としては、別にベランダに避難ハッチを付けなくても消防法上は問題がないので、売るのでしょう。 別途、避難ハッチを作ると、費用もかかるので。 でも、住む側からすれば、玄関を出ても共用廊下に火が回っていたら、どうしようもないです。 また、自宅が火事で玄関までたどりつけないこともあるかもしれない。そういう場合、ベランダから避難の避難が必要ですよね。
• 西棟は日当たりわるいですよねー購入考え中です
• １Fには専用庭があっていいですね。専用庭があるタイプはにあたりはどうなのでしょうか。 周辺は栄えているので買い物も楽そうでいいですね。 駅からの距離もそこまで遠くないのが利点です

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周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域・準工業地域・準防火地域・20m第3・4種高度地区・ 沿道型美観形成地区・市街地型美観形成地区・遠景デザイン保全地域・ 埋蔵文化財地区（平安京）
• 現場は三条通より南、六角通よりも南、そして蛸薬師通の北・・・それでもここで「二条」と言えるのか！？ 「後院通」を使わないのは何故？？？？？
• こちらは場所は悪くないんですが小学校の隣というのがちょっと気に掛かります。 学校とマンションの間にあるのは校庭なのでしょうか？音とかどうでしょうか？
  • 音も気になる上に、グラウンドの砂埃も気になります。 北から南へ順に、校舎、グラウンド、マンション、だったように思います。 坊城通りから後院通りへは信号があるのでスムーズに出られるとは思いますが、朝の通学時には小学生の列に気を遣うかなと思います。 三条商店街へも近い、二条駅、四条大宮駅、バス停も近い（バスの便は四条大宮まで出るとぐんと増える）などの点で気になる物件ですが、小学校の近さがネックだなと感じています。
    • 航空写真を見る限りは直接グラウンドではなくて、 プールとあとは建物が見えるから体育倉庫みたいなものなのかな？ あと木がありますね。 直接グラウンドにどーんと面しているという訳ではないかと。 でも風向きによっては砂が飛んでくるというのはあるのかも。 殆どの部屋が南向きなので、学校側には背を向ける形になるので洗濯物が…（泣）っていう事はすくないのでは？
• 小学校が近いのは、子供を通わせるのには安心ですが 音や砂ぼこりはやはり気になりますね。 JRへも阪急へも特別に近いという立地でもないので ここじゃないと!!という決め手になるものはもう少し欲しかったかも。
• 二条城と共に生きる街、歴史ありますねえ。 多くの駅に囲まれているので利便性も申し分なさそう。 それと駅が多いからやっぱり周辺に店舗が充実。 特別な理由が無い限りはここに住んで何か困ることはないでしょうね。 後院通が斜めに走っていてルートとして役に立つと思います。
  • 特別困ることもないけれど、特別便利なこともない。 特別自慢できることもなく・・・そんな中途半端な場所ということもできるかもしれませんね。JRへも阪急へも（地下鉄、京福も）近いというわけではなく、その中間。 悩ましいですねｗ 買い物には不便しなさそうですが。 車使用の場合は、一旦後院通りに出ることになりますが、結構交通量があるように思います。 駐車場は来客含め8台。 この立地だと、皆さん車は持たない物なのでしょうか。 将来売却する時のウリが見つかれば買う方に気持ちが傾くかもしれません。
• 生活利便施設が近くてとても便利な上に警察署が近いのも良いです。 複路線利用出来て便利ですね。 マンションの交通アクセスは、複路線利用が必須。
• 二条7分、大宮7分・・・・なんか微妙w ここは永住マンションですね。
• 南側の廃屋、ボロボロのアパートとかいっぱいあるけど、将来大きなマンションになったらいやだな
• 阪急もＪＲも利用できるので便利ですが 周辺のにぎやかさから考えると ファミリーではなく単身者やＤｉｎｋｓ向け物件という感じかも。

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その他

• 購入を悩み中のものです。 人気があるんですね。 悩んでいる理由は、駐車場と、万が一の時、西側の棟には消防車などはどうやって入ってくるの？と疑問に思ったからです。 どなたか聞かれた方おられますか？ 非常階段の位置も微妙だし、そうなると気になるところが出始めたので消極的に。 今時直天井ですか。 そこはノーチェックでした。 だから建物全体の高さに比べ、室内の天井高があったのか。納得。

掲示板

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