グランドヒルズ成城

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グランドヒルズ成城外観

グランドヒルズ成城外観2

物件概要

• 所在地：

1. 東京都世田谷区成城1丁目118-134（地番）
2. 東京都世田谷区成城1丁目20-8（住居表示）

• 交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 徒歩7分
• 総戸数：36戸
• 構造、建物階数：地上5階地下2階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2008年12月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：竹中工務店

掲示板・口コミ

• グランドヒルズ成城（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 8,900万円～1億8,550万円
• グランドヒルズ消防、西向き地下と北向きは一億以下ですがまともな部屋は住友価格です。
• １階部分は１戸しか売れていないみたいですね。
• 売り出し後1年経って入居は北４階の1軒だけ
• 竣工後、半年以上経ったのに公表しているだけでも4割以上の売れ残り
• いまだ近隣住民宅に建設反対の表示などが残っていました。
• 現在の販売戸数：8戸
  • 間取：2LDK 面積：91.24平米 価格：8900万円
• 去年内覧しましたが、１階（実質完全地下）はすべて埋まっていました。この部分が条例違反の部屋になるので、おそらくこのフロアだけは大幅に値を下げて売ったのではないかな。担当いわく地下だけど明るいから一番人気のフロアとのことでしたが（笑）

交通

• 通勤層にとっては便利な立地。 電車が混みそうだが。
  • 成城には快速は停まりません。代々木上原から急行で10分くらいなので混んでてもガマンできますが。
• 駅からは近く道も平坦でよい

構造・建物

• このマンションはセキュリティは良くないですよ！！ある部屋の屋根から侵入可能です。
• 火事は大丈夫そうですね
• 独立地下室住居がありますが、世田谷で将来条例規制で立替で既存不適格という懸念はないでしょうか
  • 区議会議事録より抜粋「世田谷区の場合は、空堀の周壁の上部で地盤面をとっているため、地下室マンションが建設しやすく、紛争も多いと思います。都心周辺に位置し、緑が多く、住環境に恵まれた地域が、利益追求第一主義の一部開発業者のターゲットになりました。」
  • 平成22年1月から　地下室のみの住居を持つマンションは　世田谷区でもようやく既存不適格にほぼなるようです。
• ここは世田谷区ハザードマップで駅から下がった窪地のため水没の危険ややあり地域なので、昨今の局地豪雨の多さを考えると駐車場や地下階は危険です。
  • 秋の台風シーズンにはグランドヒルズのそばの成城2丁目交差点付近で通行難なほど浸水することもあるということ　
• ペットok
• 億ションという高級感は皆無
• 成城駅７分の立地はよいと思いますが。世田谷区の条例改正により現在は不適格物件であること・駅から近めでも消防署が隣・眺望のよい部屋は北向き・部屋の真ん中に柱がある微妙な間取りもある・・などなど微妙な物件だと思います。広めの間取りは軽く1億超えの値付けですが、それだけ払える富裕層は当然要求レベルも高く、都心含め数々ある高級物件の中からあえてここを選ぶ理由が乏しいかと。買いたくても買えないではなく、買わない選択をされてしまう物件だと思います。

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共用施設

• 駐車場は、３６戸に対し４５台
• 全戸セキュリティのかかった駐車場
• 駐車場は余ってしまうのでは
• 機械式駐車場が車幅1950mm対応
• 地味に屋内駐車場なのは良いなと思います。

設備・仕様

• 室外機がバルコニーにない
• 全住戸トランクルーム付なのはいいですね

間取り

• 2LDK、3LDK
• 79.61平米～126.21平米
• MRを見たのですがすばらしかったです。部屋は。ベランダはほぼ無いに等しいですけどん。とにかく天井は高く、廊下は広く、家具調度類もかっこよかった。消防署は気になりませんでしたが、部屋によりました。 音が気にならず見晴らし考えるなら 北側（これが結構明るい）の2階より上が良いカナ。
• C-1あたりはリビング広いですね。さすが高いだけはあります。高額物件だけにもう少し廊下の長さや幅も高級感があって良かったかなと思いますが、あまりだだっ広いとそのうち疲れてくるのかな。バルコニーがリビング近接でないことは見解がいろいろありそうですが、私はこれは生活感を見せない感じがして高級なコンセプトに合っていると思いました。キッチンも別空間になっていてこれも生活感を遮断する意図なのかな、諸々いいですね。
• 浴槽はとても広い

買い物・食事

• オーケーストアも近いし買い物も便利そうです。

育児・教育

• 学区は明星小

周辺環境・治安

• 街全体の治安はよい思う。
• 自然がいっぱいの環境 緑が多くなり街がきれいに明るくなった
  • 駅は綺麗になりましたが、緑はずいぶん減ったと思いますよ。お屋敷が２分割、３分割されてマンションや建て売りが増えましたから。
• 成城は駅の南側は崖があり良くない。成城で本当に良い立地は6丁目と5丁目のみですよ。

【ハザードマップ】

• ここは浸水危険あり地区（世田谷区ハザードマップ）
  • 世田谷区のハザードマップを見ると消防署は20〜50cmの範囲にかかってますが、この物件は外れているようですね。このマップの想定は総雨量460〜590mmと言う記録的な大雨です。これで浸水の危険というのは杞憂ですし誹謗中傷の類いですね。
• 今の世田谷区のハザードマップはH18.3発表であきらかにここが造成される前の調査です。これで現状は判断出来ません。ここが造成される前は、私は友人がここに住んでいて遊びに来ましたが、営林局の社宅は小さな3階建で道から地盤は少し登っていました。このマンションは大きな6階建て、北側の日照権をクリアするため土地全体を掘って地盤を下げてしまったのでリスクは増しているものと思われます。川の増水リスクは標高があるのでありませんが、短時間に降る豪雨にはここは残念ながら弱い場所にされてしまっています。
• 7月23日のゲリラ豪雨で世田谷区内では床下浸水がありました。新聞によると区内のマンションの地下駐車場が冠水して東京消防庁が出動し排水したそうです。このマンションは大丈夫でしたか？
  • 大丈夫でしたよ。豪雨も考慮した設計がもともとされてます。
  • 確かスミフ担当者が豪雨について、説明してました。検討されてるならスミフ聞いてみるのが一番でしょうね。

【消防署】

• 毎日サイレンが何度も…。隊員が「ヨシッ！」とか威勢のいい声で訓練してる。消防署マニアしか買わないんじゃないか？
• サイレンは出動時に鳴らすことはあまりない気がします。毎回聞こえるというよりは、たまに火事があったのかな？って感じる程度です。消防署があることは解って建ててあるので、防音もしっかりしており、窓を閉め切っているとほとんど聞こえませんよ。24時間誰かいるので、逆に安心できる面もありますね。

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周辺施設

• 消防署や郵便局や線路高架の真となり
• 動物病院が隣

掲示板

• 「グランドヒルズ成城」についての口コミ掲示板
• グランドヒルズ成城

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