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プラウド志村城山
提供: すてき空間
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この物件の評価はいかがですか？
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物件概要
- 所在地：東京都板橋区志村2丁目13-3（地番）
- 交通：都営三田線志村坂上駅徒歩6分
- 総戸数：99戸
- 構造、建物階数：地下3階、地上11階建て
- 完成時期：2009年3月上旬
- 施工：東洋建設
- 売主：野村不動産株式会社
掲示板・口コミ
価格・コスト・販売時状況
- 2008-11-25現在、残り６戸から３戸に減った時には、今年中に完売も夢じゃないと思いましたが。４戸となると、まだまだゴールは遠そうですね！
- 2009-01-11現在、本日時点では残り4戸です。このご時世における契約率96％という数字は、この物件の価値を雄弁に物語っていると思います。
- 2009-02-16現在、いよいよ残り１戸ですね。キャンセル等引渡し前に若干出るとは思いますが、いいペースですね。
- 2009-02-23現在、完売しましたね！！モデルルームも、３月１日をもって営業終了、となっていました。野村さん頑張りましたね。
- 2009-02-15現在、おお、いよいよあと１戸ですか！このお値段からすると、５階か６階あたりの南東角部屋？一番広くて、いいお部屋ですよね。完売も間近かな？
交通
- うちの車はワゴンで車体が大きいので左折するのに自信がありません。でも左折しないと中仙道にでるか環八に出るしかなく、都心方面に向かうにはかなり大回りになってしまいます。入居までに左折を何度か練習してみようと思います。
- 私は、面倒ですがいつも右折して数十メートル行った清水坂の辺りで折り返します。車によりますが左折は相当厳しいと思います。（試したことはありませんが、感覚として、避けてしまいます・・・）
- お年寄りやベビーカーを使う方には志村坂上駅は苦痛だと思います。エスカレーターは中途半端、エレベーターなし、階段多し。板中病院の最寄り駅なんだからバリアフリー化を願ってますが。志村三丁目駅はエレベーター有りだし、三丁目にトイザらスサミットなどがあるので坂上より便利なのでは感じてます。坂上から三丁目に降りると帰りの坂道が苦痛です。
- 志村坂上→志村三丁目は徒歩で１０分くらいですよ。逆に、三丁目から坂上へ行くのには結構坂が急なのでシンドイけどね。通勤、買い物だったら坂上で充分コト足りますよ。
- すぐ前を赤羽行きと池袋行きの国際興業バスが通っていて、とても便利です。また、三田線が終電のとき、JRで赤羽まで行って、深夜バス（420円）やタクシー（2,000円程度）で帰ることが可能です。23区内のメリットを実感できます。
- 三田駅までは、JRと同じ駅名は「巣鴨」「水道橋」位ですが、数分外を歩くとJRの主要駅にアクセス可能な駅はもっとあります。（「新板橋」⇔JR埼京線「板橋」、「大手町」⇔「東京」、「日比谷」⇔「有楽町」、「内幸町」⇔「新橋」、「御成門」⇔「浜松町」、「三田」⇔「田町」等々）
- 通勤、通学に使う電車はなんと言っても時間が正確で遅れや止まったりしないことだと思います。三田線は都内の電車で間違いなく一番時間が正確です。朝のラッシュ時に１分の遅れもなく運転できるのは三田線くらいでしょう。もちろんたまには５分くらいの遅れもありますがほとんが東急や南北線の遅れが原因で三田線が原因の遅れはまずありません 朝は時間に正確なのが一番です。
志村坂上駅（2008年12月28日撮影）
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構造・建物
- 内覧会業者さんと一緒に行ったのですが、見てもらった結果以下の点については高評価でした。
- 水平・垂直・排水路の傾斜等、角度モノは精度高く基準をクリアしてる
- 天井高は図面+αで確保できてる
- 大理石やタイルに浮きは無くしっかり貼られてる(業者さんはこっちが心配になるくらいあちこち叩きまくって音を確認してました)
- ドアやフスマ、サッシの立て付けがスムーズ。反りも無い。
- 表から見えない未使用コンセントの固定、配管の処置が適切
- 水場と居室の隔壁が二重化され、かつ天井までで止まらず、貫通して上下コンクリートスラブまで届いている。 (表側から見えない部分にコストをかけて防音対策を強化してる)
- ところで、戸境壁にビスを打ったりするには、管理組合の許可が必要なのですよね？絵や時計を掛けるのに、ピクチャーレールを後付けすればいいやと安易に考えていたのですが、レール自体も壁へのビス止めが必要とわかり、思案中です。
- エントランスゲートに縦樋ですね。確かにグレーの塩ビでダサい。それよりも部屋の和室の白木が汚れていた、完璧チェック漏れ。
- 当初タイルを貼る予定だったところを原価圧縮のため取りやめたのでは。玄関まわりとか通路もそうですよね。コンクリートに茶色い塗装はイマイチ。
- 構造説明会では特殊な杭を打ち込んであるとか、よう壁も重量がある構造物との説明でしたが、こればかりは実際に地震がきてみないと何とも言えません。ちなみに我が家はプラウドと同じ建築会社が建てたもので、同じような高台で10年経過し、震度4も経験していますが、今のところ全く問題は出ていません。
プラウド志村城山現場写真（2008年10月11日撮影）
プラウド志村城山現場写真_2（2008年10月11日撮影）
プラウド志村城山現場写真_3（2008年10月11日撮影）
プラウド志村城山現場写真（2008年11月22日撮影）
プラウド志村城山現場写真_2（2008年11月22日撮影）
プラウド志村城山現場写真_3（2008年11月22日撮影）
プラウド志村城山現場写真_4（2008年11月22日撮影）
プラウド志村城山現場写真_5（2008年11月22日撮影）
プラウド志村城山現場写真_7（2008年11月22日撮影）
プラウド志村城山現場写真_8（2008年11月22日撮影）
プラウド志村城山現場写真（2008年12月28日撮影）
プラウド志村城山現場写真_2（2008年12月28日撮影）
プラウド志村城山現場写真_3（2008年12月28日撮影）
プラウド志村城山現場写真_4（2008年12月28日撮影）
プラウド志村城山現場写真_5（2008年12月28日撮影）
プラウド志村城山現場写真_6（2008年12月28日撮影）
共用施設
- この間来客の為ゲストルームを使ったので、レポートを。
- 利用料･･･部屋利用料2000円+リネン代一人辺り2000円。二名宿泊なら計6000円。
- 部屋の様子･･･ベッドが二つ有るビジネスホテルのよう。テレビ、ミニ冷蔵庫、クローゼット、風呂トイレ一体型ユニットバスは有ります。シンプルですが、明るくて綺麗なイメージでした。ミニ冷蔵庫とテレビはどちらも重宝したようです。
- 部屋に無いもの(注意点)･･･タオル類、石鹸、シャンプーが無いのはあらかじめ聞いていた通り。使ってみて意外に困った(宿泊者に聞いた)のがスリッパ、ハンガー、ドライヤーが無い事だそうでした。クローゼットはあるのにハンガー無くて服が掛けられず、入浴するとなるとタオルを持っていっても髪を乾かす時困ると。テレビ等の電化製品もあるので、スリッパ、ハンガー、ドライヤーあたりは標準装備にした方が良さそうですね。
- 入居前から、駐輪場が150弱（１戸あたり1.5台分）しかないこと、及び駐輪場にしか自転車が置けないことは明確でした。よって、2台以上自転車を持ってきた人は、もともと自転車が置けなくなるリスクを承知で自転車を持ってきたのだと思います。今回抽選に外れたら、そのリスクが顕在化したということで、潔く、外に駐輪場を借りるか、処分するかしかないんじゃないでしょうか？一言で言うと、自己責任です。ポーチを含む共用部に自転車を置いて、他の住民に迷惑をかけるのだけはやめてほしいです。管理が徹底されていないマンションということで、資産価値も下がってしまいますし。まあ、管理会社及び組合がちゃんと対応してくれると信じていますけど。
- 規約では、1台も申し込んでいない世帯が新たに自転車置き場の使用を希望する場合、くじ引きをして2台申し込んでいる世帯の中から置き場を譲ること、とありましたね。つまり今回当たった方でも、いずれ2台目の置き場がなくなる可能性は残っているわけで…。住民同士あまり高圧的にならず、気持ちよくすごしていきたいですね。
- このプラウドはサブエントランスとサブエレベータのお陰で坂上からも坂下からも坂を昇り降りする事無く両駅から6分で着くのが良いですね。
- 中型RV車が入らない機械式駐車場は困ります。幅1850mmまで、重さ2000kgまでの規格では、幅1870mm、重さ2060kgのクルマを持っている人間はクルマまで買い替えを考えなければならないなんて！どうしてマンションはこうも制約が多いのか。18坪の新築一戸建てだってトヨタのランクルは楽に入ります。
プラウド志村城山エントランス（2009年2月21日撮影）
プラウド志村城山外庭（2009年2月21日撮影）
プラウド志村城山駐車場（2009年2月7日撮影）
プラウド志村城山駐車場出口（2009年2月21日撮影）
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設備・仕様
- 東京都では、単体ディスポーザの使用自粛をお願いしていましたが、下水道条例施行規程を改正（平成17年5月１日施行）したため、「ディスポーザ排水処理システム」以外のディスポーザは設置できません。
- ディスポーザーがないのは、コスト削減もあるけど、一番の理由は、ディスポーザー処理槽分の容積率を居室に回したため。
- 私はここの補修積立金の上昇率の低さも気に入ってます。一時金徴収なしで築30年時点での補修積立金が初年度比約6割アップに留まってるのって、初年度比3-4倍にも増加する長期計画が普通に出回ってる中良いかなと。ディスポーザ処理槽含め、壊れる物が少なければ補修も要らないし。コンシェルジュなし、池やら噴水もなし。華美で豪奢な広いラウンジも無し。ゲストルームは利用費で全部まかなって管理費や補修積立金からの支出無し。かわりにあるのは住民全員が坂上へも坂下へも坂や階段を使うことなく自然に行き来できる為の３機目のエレベータ。
間取り
- いいところもあります。広い部屋が多い。プラウド赤羽は狭い。少なくとも今出ている物件は75m2くらいの狭いのしかない。駅から近い。歩いてみたら本当に近かった。
- 手元にパンプレットがないので、だいたいの記憶ですが。２１２号室は、たしか７０．５９㎡の３ＬＤＫだったような？小数点以下は、定かではありませんが７０㎡はありました。洋室６、洋室５．５、和室６、リビング１１、キッチン３．２。こんな感じの間取りだったような気がします。
買い物・食事
- しむらん通りのパンやさんマルフクや、魚やさん和田屋は板橋いっぴんに選ばれています。今はちょっと離れた場所に住んでいるので時々買う程度ですが、来月からはホームベーカリー使わなくなるかもと思うくらい美味しいパン屋さんですし、お魚はちょっと高めですが、味噌漬け醤油漬けがとても美味しいです。
- 焼肉は、「さがみ苑」がおいしいです。お寿司は、志村坂上駅板橋中央病院近くの「寿司鉄」がおすすめ。和食なら、志村坂上駅と本蓮沼駅の間ですが、「季節料理よし田」がすばらしい。しかしながら、志村坂上の誇る地域一番店は、立ち食い蕎麦「おくちゃん」でしょう。
- さやの湯行ってきました。岩盤浴もあってよかったです。引越し疲れもとれた気がします。（部屋の隅には片付けないといけないダンボールの山がまだ・・・）
- 商店街も雰囲気がいいし、目の前にスーパー三徳があるし、サミットも近いし、少し足を伸ばせばイズミ屋もあるし、非常に暮らしやすいマンションですよね！
- 繁栄しているのは志村坂上駅の方ですね。一応、志村銀座と呼ばれるチョッとした商店街があります。志村三丁目駅前には、Ｂ１Ｆサミットストアー、１Ｆコジマ電気、２Ｆトイザらスがあります。
- 商店街の人が熱心でクリスマスやお正月・七夕などの飾りを電柱にしたりもちつき大会・くじ引きのセール・浅草の1週間後にある「サンバカーニバル」などなどイベントが多くあります。また三徳ですが値段が庶民的なものが多く商品がすべてよいとは言い切れませんが小規模スーパーながら大手にないようなレアな品揃えもありますしほぼ毎日の生活には足りると思います。曜日によって野菜やお肉や冷凍食品の安売り日があります。なにより夜中1時までの営業なので勤めていると便利です。日曜の朝市もにぎわっています。ご家族で住んでも独りで住まれても一つから小売してたりまとめて安くしていたり生鮮食料品は買い置きはしたことがありません。
- しむらん商店街は寂れているようですが、日曜日に歩行者天国になるのはすごいことだと思います。昔は、映画館（志村オリンピア：現パチンコ屋さん）や西友の衣料・雑貨館（今は映画館跡の向いのパチンコやさん）、西友の食料品店等があり、それなりに繁栄していました。三徳さんはその頃からありましたね。志村坂上駅上のおもちゃのたちばなさんは、１９７０頃開業かと思います。それなりに歴史のある商店街です。ショッピングを楽しめると思います。
- 洋菓子といえば、志村三丁目駅前通りを西（志村四中方面）に行ってすぐの「サンドリアン」という個人経営のケーキ屋さんは、素朴な味わいで、結構いけます。我が家は、プリンアラモードの大ファンです。いろんなお菓子があるので、「全部自家製なのかな」とつぶやいたら、マスターに「全部、自家製です！」と強い口調で言われてしまいました！職人気質の方のようです。少々お値段は張りますが、試してみて下さい。
プラウド志村城山キャンドゥ（2008年10月12日撮影）
プラウド志村城山コーヒー店（2008年10月12日撮影）
プラウド志村城山レンタルビデオ店（2008年10月12日撮影）
プラウド志村城山質屋（2008年10月12日撮影）
プラウド志村城山千鳥屋（2008年10月12日撮影）
プラウド志村城山尾張屋（2008年10月12日撮影）
プラウド志村城山和田屋（2008年10月12日撮影）
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育児・教育
- 板橋区に限ったことではありませんが、基本的に保育園は選べませんよ。この保育園いいなと思っても、調整をするのは区役所です。また、１次募集は締め切りが過ぎてしまい、合否が各家庭に通知されているようです。
- 近隣に星美（赤羽）と淑徳（常盤台）がありますから、小学校受験を考えている方は幼稚園から通わせる方が多いのではないでしょうか？運も必要になりますけど、国立を受験される方は多いような気がします。小学校のお子さんがいるようなので、中学受験だと思いますけど…教育環境は悪くはないと思いますけど受験をお考えであれば、近隣の物件では、常盤台の方が教育環境は少し良いかもしれません？
- 教育を考えるなら、中野とか杉並には負けると思います。でも、塾や習い事するところはもちろんありますよ。小豆沢スポーツガーデンがが歩いていける距離にあったのですが、閉鎖されてしまいました。後はショッピングセンターになるようですね。スイミングクラブは、私の知っている範囲では、若木町にあります。私も泳いだことがあります。ただし、志村坂上からだとちょっと遠いですね。車で送り迎えが必要だと思います。
- ガーデンソサエティは隣がスポーツクラブ。習い事など教育的なことを考えるのであれば、常盤台のほうが上。常盤台はいざと言うときの総合病院が遠いのが難。あとソサエティは、向かいにメンヘル系の病院があるのが引っかかる。それに区立小もちょっと離れたところの小学校の学区域になってしまう。
周辺環境・治安
- 5月から商店街の通りが禁煙区間になりましたね。今日も黄色いベストを着た男性が巡回してるのを見かけました。タバコ吸わない自分的には快適になって歓迎です。が、商店街の中にあるタバコ屋さんにはちょっと気の毒。
- 物件の価格が手ごろなのと周辺施設が充実しているのが人気の理由だそうです。休日公園では、多くの子供達が楽しそうに遊んでいる姿をよく見かけます。公園自体も沢山ありますよ。そして、三田線沿線には有名な学校が多数ありますのでお子さまが私立の学校などに行く場合も便利です。電車自体も、朝は座れることはないかもしれませんが、そんなたいした混雑ではありません。女性や小さなお子さまでも安心して通勤通学に使えることでしょう。買い物の面では、志村三丁目周辺にはショッピングセンターがあったり、ホームセンターがあったりとすべて徒歩で回れる近さです。休日の三丁目駅付近は、多くの人が買い物袋を持ってショッピングを楽しんでいます。あの賑わいは、すごい！の一言です。ちなみに、この物件に一番近い三徳も品揃えがおもしろいので是非ご利用されると良いと思います。
- ここは中山道から１本入りますよね。交通量の多い中山道ですが、交通による騒音は聞こえない距離ですね。むしろ三田線沿いなので、そっちの方がウルサイかと。町の雰囲気は、所詮志村ですから・・・・小さな商店街があるくらいで。古くからの店（和菓子屋とか飲食店とか）も数店舗ありますよ。
- 間取りも気に入ったのに。崖も何とか納得したのに。お墓もまあと思ったのに。高過ぎ！70m2台の5千万、80m2の6千万、90m2のなんと7千万！志村もはや山手線内側並み！野村さん、値段下げて下さい。
- 現地を確認しましたが、西側の公社住宅は6-7-8-9階の段々畑式で、壁が前にあるようなイメージです。西側で眺望を期待するのは無理のようです。南西なら10階以上でしょうか。南側は西側の公社住宅と南東側にあるガラス張りの8階建ビルの間からの眺望です。こちらは8階以上か。東側はなにも無く下層からも眺望は良いですが、一面に拡がるお墓が微妙。
熊野神社2008年10月13日撮影）
プラウド志村城山周辺坂道（2008年10月11日撮影）
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周辺施設
- 城山通りはちょうど中山道をはさんで板橋中央病院の救急車の通り道になっています。2重ガラスだし通り端でないので影響はないと思いますが一応念頭に入れて置いてください。この病院は歩いて10分ですので急病の時には便利です。区の無料の成人病検診もやっていますので病院のカードを先に作っておくと健康診断を受けた科のカルテを作ってくれて初診料が期間内（1年か半年でした）だと徴収されませんでした。車をお持ちでない方は赤羽や池袋までバスがありますのでこれも利用価値があると思います。
その他
- どこの損害保険会社がいいかは好みがあるとして、ひとまず水災害の保障を外すことで、保険料がかなり下がります。また、各部屋の壁等は共用部扱いですから、建物評価額は、1,500万円（5,000万前後の部屋であれば）で計算すると、保険料は、そんなに高くならないと思います。
掲示板
プラウド志村城山
| 物件概要 | |
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| 所在地 | 東京都板橋区志村2丁目13-3（地番） |
| 交通 | 都営三田線「志村坂上」駅から徒歩6分 |
| 総戸数 | 99戸 |
