大津京ステーションプレイス

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2.23

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外観

外観

物件概要

• 所在地：滋賀県大津市皇子が丘二丁目字山鷺252-1、他10筆
• 交通：

1. JR湖西線「大津京」駅徒歩2分
2. 京阪電鉄石山坂本線「皇子山」駅徒歩1分

• 総戸数：108戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上14階・地下1階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成21年（2009年）11月
• 売主：株式会社　大覚

掲示板・口コミ

• 大津京ステーションプレイス（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 中層階（６，７Ｆ）の８０㎡弱で２５００～２６００万です。カーペットだし、床暖ないし、浄水器までオプションです。いまどき信じられない設備の悪さで、この価格。
• 物件情報を拝見しました。 １００戸程度のマンションの管理費の一般相場は７０～８０万円／月程度ですから、このマンションの管理費はすこし高い設定になっているようです。実際に管理会社に支払われる金額とは異なる場合もよくあるので確認が必要です。管理費が高い要因の一つに機械式駐車場のメンテナンス費用があるようです。駐車場のほとんどが機械式駐車場になっていいるのは立地条件から不可避と思われますが、機械式駐車場は更新時（１５～２０年）に膨大な費用が必要なので全国的に大問題になっています。最近のマンシでは維持費の安い自走式にするのが主流です。やむを得ず機械式を導入する場合はそれなりの修繕積立金を準備していく必要がありますが、ここの修繕積立金は低すぎる可能性が高いので、このままでは修繕積立金の大幅な引き上げが不可避になることがありますので、修繕計画の詳細を販売会社に確認することも必要です。 ご近所や地域の評判もシッカリ調査して,謙虚な目と耳を保つことをお勧めします。

交通

• 大阪京都通勤者で独身、新婚向けのターゲットですね。2駅に近くても滋賀県民(大津市内に勤務している方)はまずパスするでしょう。京阪使って便利はまずありえん。
• アーケード?の件についてです。現在京阪皇子山駅から大津京駅までの歩道にすでに雨よけのアーケード?があります。新しく出来るマンションは皇子山駅のまん前にエントラスが出来る予定ですが、エントランスからアーケード?がある部分まで、歩道(公道?)が１０メートルぐらいあります。このぶぶんにアーケードを大覚さん自体が作ることはできるのかは不明です。おそらく大津市の管轄になるのではと思います。JR及び京阪に乗車するのに完璧に傘をささない訳には現状は出来ませんよ。
• ７時台の通勤ラッシュ時間帯で１０分に１本ですよね。大阪方面直通もほとんど無く、山科で乗換え。座れる可能性が全く無く、強風でダイヤが良く乱れますよね。
• 駅が近い（湖西線は思ったより本数ありました。）。
• 駅近と言ってもその駅はローカルチンチン電車と見放されて本数が激少の湖西線。
• 長年湖西線通勤してますが、不便ではないですよ。
• 湖西線よく風で止まりますよね。大津京はその辺どうなんでしょうか？電車が止まって遅れますじゃ話にならないです。
• 湖西線は最近防風壁の工事が始まってるか決定済だと思う。京都からだと琵琶湖線のほうがしょっちゅう遅れているイメージがあります。
• 湖西線は毎日利用していますが強風による遅延はそんなに問題ありません。堅田より向こうは不便でしょうけど。
• 大阪方面から帰って来るときは新快速から湖西線への乗り継ぎもいい感じです。風で遅れることはほぼ無いですよ。人身事故で遅れることはありますが、それは琵琶湖線も同じこと。過去に鹿をはねて遅れることはありましたが一度っきりです。

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構造・建物

• スラブ厚はいったい何センチ？防音性はとても気になります。。
• パンフレットによるとスラブ厚は２００ミリ～２５０ミリです。
• このマンションの外観が出てきましたね。タイル仕様で、見た目は、ブランズやブリリアやルネやビーナスなどの新築より高級感があると思いました。あの立地を除いてですが。 最近のマンションは、予算不足からか、かなり外観にお金をかけられなくなってますよね。 そのため、どうも安く見えるように思います。外観だけなら、プラウドかここがいいと単純に思いました。
• バルコニー側の外観は、パークワイツやレアールがタイル張りなのに、白いだけでずいぶん見劣りすると感じたのですが･･･。同じ大覚のマンションなのに。パークワイツやレアールの外観から比べると、ブランズが見劣りすると失礼ながら完成当時は感じましたが、今は目が慣れました。あちらは、眺望や設備のゴージャスさなどで、カバーできてると思います。ステーションは駅近というだけの物件なので、外観は大事かと思います。あとから建つ商業施設？の外観は、存在自体あまり有難くないので、せめてお洒落なものにと願っています。

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  外観

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  外観・エントランス（完成予想図）

共用施設

• メールボックスが階段の上にある。機械式駐車場はやっぱり遅い。

設備・仕様

• 面白そうなのは、基本の家具が良いらしい。
• 設備は必要最小限度しかありません。
• ペアガラス、ガラストップコンロは付いてましたが浄水器は付いてませんでした。スーパーに置いてあるようなものを共用スペースに置くという話を聞きました。もちろん床暖房、食洗機はオプションですね。
• 高い！オプションがとにかく高い！
• 靴箱が小さい。キッチンの上吊戸棚が昇降式ではない。
• ガラストップコンロが標準。ペアガラスが標準。
• ペット可。

間取り

• ファミリータイプの間取りです。
• バルコニーがいくら広くてもみえるのは大覚村のマンション達です。日当たりがいいと言ってますが、北以外、マンションに囲まれていて、どうやってお日様を見ろと・・・？
• 日当たりについても悪いのは冬場だけだと聞いたのでまあいいかなって感じです。
• Ｇタイプはあの10畳ほどの狭いＬＤが・・・あんまりなんです。日当たりはいい方なんですけどね。
• Ｄ２とＧの前はちょうどレアールとパークワイツの隙間で前が開かれているの？
• レアール空中庭園(自走式駐車場屋上部分)のまん前になります。夏休み中は朝７時から子供が集まりラジオ体操をします。隣のパークワイツも機械式駐車場屋上部分の庭園にておなじく。今後はバーベキュー会、納涼祭、冬場は寒風摩擦体操など色々計画があります。
• レアールとパークワイツの南向き棟は確かに隙間がありますよね。その谷間にはブランコしかない公園がありましたが・・・・恐らくD2とGはその隙間にはいるのでは？ということは他タイプだと、リビングからの眺めがレアールの共用廊下ですが、この２つは皇子山球場などがみえるかも？？
• ここのマンションはバルコニーの奥行きが2.2～2.6mありますが、バルコニーからの眺めはマンションです。しかも、あまり眺めるのは良くない。洗濯物干す程度でしかバルコニーに出ないのでしょうね。意味ないですね。
• ＥＦＤ2タイプなら最低階の3階でも2時頃までは生活するには充分な日照が得られると思います。どうしても両側にマンションがある為に南からの日中の日照しか望めません。ある意味では昼間の日照がメインと言うのは良い条件かもしれませんね。西日はきついですから。少しでも良い状況を望むのであれば1階でも高い方が良いです。
• それにしてもレアールとの距離が近いらしいです。Aタイプ?角部屋から3タイプ分ぐらいはレアールのバルコニーが5メートルぐらいにあるらしいですよ。プライバシーの件でなにかもめてるとの話もありました。やっぱり買うなら真ん中あたりの庭園前がよいですね。10階ぐらいがいいかな。
• あまりにレアール南棟と近くて昼間でもバルコニー側が真っ暗…カビはえそう?
• 隣のマンションの高層階に住んでいます。今（午後2時）日当たりチェックしてきましたよ。東西に並んでいる部屋のうちたぶん半分より東側の部屋なら低層でも日差しが感じられるのではないかと思います。（個人的感覚なのであしからず）レアールさんの中庭の5分の１ぐらい日が当たっていました。また完成後は大津京駅方面のショートカット通路としてパークワイツ住人はマンション内を通れると聞いてます。余談ですがお部屋の中は丸見えになると思います。カーテンはしっかりしたものをつけてくださいね。（サーパスさんもまるみえですから）西側のお部屋はJR の音も気になるところです。私としては遮蔽物が建って少しましになるかと期待しているところ・・・

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買い物・食事

• コンビニ近い。

周辺環境・治安

• 北側はサーパスマンション(14階)です。南と東が大覚マンション(15階)です。西側が唯一空間があり京阪皇子山駅です。でもその西側にもこのマンションが竣工後、何かが建つ計画があるらしいですよ。
• 琵琶湖が見えなくても、前がマンションでもいいけれど、マンションに囲まれて３６０度閉鎖された空間に住む気にはなれない。
• JRより京阪の踏切音や通過音の方が凄いね。窓を開けていたらテレビの音が聞こえなくなります。あと夜間走るJR貨物は結構気になる場合もあります。どちらにしても個人差があると思います。

周辺施設

• 皇子山公園が最高！
• レアルの友人に聞いてみたのですが、中庭であそぶ子どもは、ほとんどいないそうです。パークも。子どもは、レアルとパークの間にある公園で遊ぶのだそうです。スポーツジムは、マンション近くに「県立スポーツ会館」があります。

その他

• ステーションプレイスの施工業者です。購入検討されている方は、この業者が手がけてきた物件を調べれば、参考になると思います。http://www.nantatsu.co.jp/
• 建物を管理する管理委託会社ですが、デベロッパー子会社の某管理会社は法的にかなり問題があるようです。
• カタログにある管理会社の都市計画事務所は2008/10/7に国土交通省近畿地方整備局から違法行為を指摘され監督処分を受けましたよ。行政による事実は以下を参照ください。http://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/sangyo/shobun_mantion.html
• マンションは管理を買うっていうぐらいだから管理会社に重点を置くべき。ここのグループの管理会社がずさんなのは上でも出ているとおり。うちのマンションでもいざ管理会社を変えようとすると社員がマンションに大挙してきて理事会と揉めて警察まで来る騒ぎに・・。結局、管理会社を変えることになったけど酷い目にあいました。松山町の某マンション住人

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