アパガーデンパレス＜成田＞

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物件概要

アパガーデンパレス成田

• 所在地：千葉県 成田市不動ケ岡字ソリ田98番13（地番）
• 交通：京成本線「京成成田」駅から徒歩7分
• 総戸数：130戸
• 構造、建物階数：RC地上12階
• 敷地の権利形態：
• 完成時期：平成20年8月
• 売主：アパマンション
• 施工：西松建設

価格・コスト・販売時状況

• アパから手付金と解約金が入金されました。これできれいサッパリです。
  • まだAPAは諦めてないよ。審査機関が千葉県建築指導課から国の機関の管轄に移ってまたA棟からやり直しになる公算大だが何年かけても完成させて販売するつもりらしい。
• APAは3月から工事がストップしていることを5月末日まで契約者に秘匿。引渡し日が11月以降になることをほのめかしつつ、千葉県建築指導課の返答が無い事をいい訳にする。（実際はAPA側の書類提出が遅れていたことが判明している）８月に入り引渡し日が平成19年3月予定に延期になったとAPA側から営業担当を通じて契約者に通告。この間の経緯については一切発表なし。10月半ばに入りついに平成19年3月を持っても引渡せる見通しが立っていないことを白状しAPA側から契約金に物件価格の１割をつけて契約解除を申し出る。この時点まで残っていた39世帯には支払われたが、それ以前に自主解約をした25世帯は完全に無視されている。この中には自宅を売却済みの人も含まれており、売主側の重要事項説明義務違反に抵触しているのではないか、という声も上がっている・・・と言ったところです。
• 補強して出直すみたいだけどどれくらい安くなるんかな
  • 転売を視野に入れず永住するのであれば『買い』ですね。
  • そうそう短期転売とか関係なく、細かいこと気にしないのであれば徹底的に調査され完全に補強されるのだから有る意味、ザル検査された他物件より安心であるともいえるそれなら買いただし、安〜く売り出せばね
  • 成田の地価は都内より安い故に平均物件価格にも反映されて都内より1000万円ほど安い。元々の中心価格帯が2400〜2700万くらいだったと記憶してるが、それ以下だともう利益が出ないだろう。構造上の問題がなくとも今度はジャブコンか内装の手抜きを心配しなければならないのではという気が・・
• 立地は良いんだから割り切れる人なら安けりゃいいんじゃ？見方によっちゃ耐震性は確実に補償されてんだから。潜在耐震不足物件がゴロゴロあるご時勢安心かもよ。ま、風評を気にするかと近く転売を考えてる人はやめだな。情報収集能力が弱い老夫婦が安さに釣られて買うって寸法かもね。ヒューザーと違ってテレビ報道が一瞬だったのでよく知らない年配者多いかも。
• 昨年成田の物件を解約してから今日7ヶ月ぶりにアパから電話があってまた再工事の許可が降りましたという話でした。もう契約する気はさらさらないので丁重にお断りしましたが、まだ売れると思ってるんですかね。実情を良く知ってる元契約者にあんなスケルトン状態で1年以上も放置してたのを。

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交通

• 成田ニュータウンの物件と比較していますが、通勤を考えると駅から歩けるところが、良いと思い検討しています。ただ、アヤがついているので、済んだ後に周囲からなんで買ったんだといわれるのも嫌だと思い悩んでいます。どうして成田駅周辺にはマンションが他にないのでしょう。
  • 京成成田駅東口の開発計画がマンションを建てられないようになっているらしい。駐車場ばかりなのはどうもそのせいかと。だとすれば駅前には今後もマンションはできないのでしょう。

構造・建物

• 敷地面積：7714.69m2
• 延床面積：11730.32m2
• 設計会社：アパ都市計画、タムラ建築設計
• 建蔽率：59.83%
• 容積率：162.98%
• 構造偽造事件の後、成田のアパは内装は進めていると言ってるが、全くやってる気配はなし。本当に建つのか・・・。
  • 2005年10月7日……アパ物件がおかしいとのたれ込みあり。 10月24日……国土交通省によるイーホームズの立ち入り検査。この時、2物件が調査されたが、その一つがアップルガーデン若葉駅前であった。 2006年2月17日……イーホームズが疑惑を認める。不整合の疑義を認知。
  • 5月末に電話で3ヶ月以上の遅れが出ると説明があって6月半ばにならなければ解らないと言ってて（2006年）結局連絡はなし。7月に入って成田MD館に電話したら、担当者の物凄く歯切れの悪い説明で「千葉県に書類は提出したのですけど・・・未だに・・・ハイ回答が・・来週頭にはお知らせできるかと・・思います・・・」要するに未だに目処が立ってないということだろうね。（2006年）
• 構造説明会の時にきてた設計者の方が「耐震強度は問題ありません」と断言して尚且つイーホームズに替わる別の機関に依頼した結果も「良好と聞いてます」と担当さんが言ってたけどあれは全部嘘だった訳なの？
  • 最終的に県から認可がおりなかったらどんなんの？取り壊し？
  • 建築確認申請が違法であるなら、再申請になるのでは？
  • アパから手紙が来ました。まだ審査中で、審査が終わったら現地調査をするそうです。その後また手紙が来て、部屋の引渡し日が「平成19年3月20日」と決まったそうです。
    • 保証の数字は記載されていなかったのですか？
    • 補償についての記載もありました。具体的な数字ではないですが、遅延により発生する費用は、合理的な範囲内であれば購入物件価格の10％を上限として負担するとのことです。
• 審査がおりてないのは全棟ではなく最後の一棟だというのは本当らしいですね。ただ、どちらの説明が本当なのか判断つけかねるところです。

1. APA側はやるべきことは全てやって後は県の回答待ち
2. 県はすぐにでも再審査をやる用意はあるけどAPA側に依頼した再提出書類が未だに提出されてない

• • 最後の一棟は、B棟らしいですね。
• アパから手紙と電話が来ました。予想通り、「手付金の返還と売買金額の１０％の解決金をお支払いして解約」というものでした。イーホームズの社長の爆弾発言がなかったら、未だに合意解約しか受け付けなかったでしょうね。そう思うと腹が立ちます！「アパガーデンパレス成田を完成させ販売する意向に変わりございません」とありますが、とても完成できるとは思えません。Ｂ棟以外は問題なかったというだけに残念でなりません・・・。
• 「アップルガーデン若葉駅前」と「アパガーデンパレス成田」、そして、「川崎市内の物件」の3件ともすべてが、耐震偽装物件であるとする告発の真偽はまだ明らかになっていない。つまり、藤田さんが指摘している耐震偽装の疑いは依然として存在している、ということです。告発内容は、生命身体の安全に関わることですから、販売会社、設計事務所、関係機関、あるいは報道機関によって、真相が確認され、開示されるべきであると思います。
• 元契約者です。成田・若葉の問題は、建築基準法違反から発展した耐震偽装らしいです。役所が図面通り建てようと調査したら、耐震にかかわる問題がたくさん見つかったらしいです。
• ５棟の内４棟は既に確認ＯＫなんでしょ？このままずるずるするんだったら１棟は諦めて４棟で行けばいいじゃない？
  • 建築確認番号が棟ごとに異なっていますか？だからできないんです。
• B棟って大きいよね。ああいうコの字型に近いマンションは大地震の時に一棟が倒れると周囲の棟もドミノの様に倒壊する可能性があるんだとか。
  • Ｂ棟って一階に駐車場への車路(つまり空間)がある建物だっけ？
• 千葉県は2日、田村水落設計（富山市）が構造計算をした同県成田市のマンション「アパガーデンパレス成田」（工事停止中）の5棟のうち1棟（44戸、 11階建て）の耐震強度が不足していると発表した。耐震強度は基準の74％という。県は同日、建築主の「アパマンション」（金沢市）に対し、補強計画など の報告書提出を求める勧告を出す。
• ボロボロに錆びた鉄筋の錆を落とし、鉄筋が痩せた分だけ追加で鉄筋を組み込みうち継ぎ部分のコンクリートを完全にハツリ（表面を物理的に剥離させる）してコールドジョイントを造らずに再度施工する。強度の劣るところにはあとから鉄筋や鉄骨を追加で組み込む。補強して販売ＯＫになったとしてもかなりの難工事になりますね。
  • コールドジョイントは一回の打設中に生コン車の到着遅れ・作業計画のミス等により打設層間に出来てしまう施工不良です。打設後日を改めて打設するコンクリートの継ぎ目は、施工継ぎ目と言います。特に、欠陥とは言いません。だだし、打設後表面に浮いてくる、レイタンスと呼ばれるもの、生コン中の余剰水や気泡で強度の下がる部分は、しっかり除去してあればですけど。鉄筋の錆は確かに、コンクリートをハツって健全な鉄筋を出し、切断後圧接、又はエンクローズド溶接でつなぐ必要があるかな。根本的に足りない強度は何とかしなければなりませんが。
• 私は購入者でもなく、APA関係者でもありませんがマンション設計に携わっている者として感じたことを書かせていただきます。設 計変更に関しては詳しくは設計図書を閲覧しないとわかりませんが、タワーと称している以上、設計段階で何らかの耐震構造や免震装置が施されているはずで す。それが当初なかった梁が出てきたり（特にオープンギャラリーでしったけ？）した場合は、当初の強度計算に信用がおけないということになります。おそら くオープンギャラリーは低層部だと思いますが、ここに梁を増やさざるを得なかったということは、かなり初期の段階で設計変更が必要なことはわかっていたは ずです。それをこの時期になってはじめて契約者に公表したのは、契約解除をできるだけ避けようとしたいAPAの思惑があるからでしょう。トイレの段差に関してもトイレ以外の床のスラブ厚を厚くすれば、室内のオールフラット化は可能です。それをしなかった理由は大きく２つ考えられます。１つはやはりコスト面。もう１つは強度面での不安。コンクリートを厚くすれば当然重量が増加します。構造的に重量増が許容できなかった可能性があります。コスト的な理由でしたら問題ありませんが、強度的な問題でしたら深刻です。建築強度的に余裕がないと、地震などで建物にとって致命的なダメージをうける危険が高まります。修復不可能な場合は一気にスラム化の道をたどることになるでしょう。やはり設計段階から無理があったと思われます。それを場当たり的に設計を変更したとしても本来の耐震性が確保できるのかどうかは疑問です。
• 成田の強度不足マンション、アパ側が補強計画書を提出：富山市の水落光男・１級建築士が構造計算し、アパグループが千葉県成田市で建築中のマンション「アパガーデンパレス成田」１棟（１１階建て、４４戸）の強度不足問題で、アパ側は９日、千葉県に補強計画書を提出した。同マンションでは、床の重さなど建物の荷重を実際より軽く見積もったことから鉄筋量が不足していた。補強計画書は、最上階から２階分を撤去して建物全体の重量を軽くするなどして耐震性を向上させるとしている。
• アパ側からはどういう説明がなされているのですか。

1. 耐震疑惑で工事中断、1年以上スケルトン状態で放置してた間の劣化の心配はないのか？
2. 他アパマンションで温泉のレジオネラ菌の大量検出が報道されたが当マンションでは具体的な対応策がとられているのか？

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共用施設

• 温泉付きマンションは魅力ですが、維持管理等を考えると、将来大丈夫かな？と思います。多分、給排水が１０年持たないと思います。温泉の質などによって使う材料を変えなくてはならないんだけど…(ToT)
  • 良く考えるとこの物件の温泉付きって言ってるけど、温度が19℃位らしいから、厳密にいうと温泉って呼べないんじゃい？確か45℃くらいないといけないような…（間違ってたらすみません）まあ温泉の成分含んでるぬるま湯がでるマンションとは呼べるけど。あと成田から歩けるマンションか
  • 結局のところ、源泉は冷泉かと？思います。

供給するには源泉を温めなおす必要がある。 それには設備とメンテナンスがバカみたいに必要ですね。

東雲は源泉のまま、各部屋へ供給し熱いお湯に混ぜて使用しますから、再加熱設備が無く単純です

設備・仕様

• アパはホテル業を営んでるだけあって内装のセンスはいいんだよね。（モデルルームだけかも知れんが）

間取り

• 62.90㎡ ～ 109.16㎡

周辺環境・治安

• 私は一戸建をアパの近くのマンションを検討してますが、このエリアなら戸建のほうがよくないですか？
• 成田は非常に住みやすい街で気に入っています。

周辺施設

• アパのそばに総合病院ができることだけ良いと思う。この辺りは、大きな病院がないのだけが、不安だったからね。

その他

• 管理会社：アパコミュニティ
• アパの別物件構造計算データ不備について

1. １２月の段階では偽装無しと報告されたので、寝耳に水状態であった。しかし三ヶ月前。
2. アパは約三ヶ月公表をひかえた。
3. 公表をひかえた理由として行政庁のせいにした。

• • 【要点】

1. 2005年10月7日……アパ物件がおかしいとのたれ込みあり。
2. 10月24日……国土交通省によるイーホームズの立ち入り検査。このとき、2物件の調査が行われたが、そのうちの一つがアップルガーデン若葉の調査であった。
3. 2006年2月17日……イーホームズが疑惑を認める
4. 2月28日……埼玉県に連絡
5. 3月3日……イーホームズが偽造の件を国土交通省に連絡。国土交通省は問題を放置し、特定行政庁に報告してくれと、たらい回し。
6. 3月17日……埼玉県が、イーホームズなどのヒアリング調査行う。施主（アパ）が早く建築確認を取るように急かすので、構造計算が未完のまま提出したと弁明。あとから建築確認申請を差し替えれば、偽造ではない弁明。【このような行為は言語道断で違法であるの国土交通省の答弁】このとき、県は、口頭で工事中止の強い指示を行った。
7. 3月20日……工事中止。しかし、施主のアパも関係官庁も、購入者に全く何の連絡もせず。
8. 3月20日……埼玉県から国土交通省に偽造の件を報告。しかし、国土交通省また問題を放置。施主も問題を公表せず。
9. 6月1日……アップルガーデン若葉の構造計算偽造問題がマスコミで報道される。この間偽造問題はまったく発表されず、隠蔽された点が問題と追求される。
10. 6月2日……国土交通省、埼玉県からアップルガーデン若葉の具体的な報告を受ける

• 構造偽造について：イーホームズでは、平成１８年２月に、アパグループのマンションの偽装を発見しました。アパのマンションやホテルの構造設計を一手に行なっていた、田村水落という設計事務所の水落代表がイーホームズに来社して、「こんな偽装の手法は、姉歯より俺が先に初めた」と豪語しました。「建築確認を早く取るために、構造設計にかける時間が少ないから構造計算書を偽装（改ざん）するなんて、他（の構造設計士）にも沢山いるよ」と平気で言いました。実際に、田村水落がイーホームズに申請をしていた３件の物件に偽装が発見できました。その他の物件は、役所や他機関に提出してきたと言いました。その後、アパの取締役や責任者の方が来社して、アパに関する偽装の隠蔽や計画変更を要請しました。全く、ヒューザーの時と同様です。イーホームズで受け付けていた３件の物件の内２件は、イーホームズでは計画変更も、再計算も適わないと判断したので、現在、工事は止まったままです。取り壊しもしていません。事件が風化したら、工事を再開して、販売するのかもしれません。「アップルガーデン若葉駅前」と「アパガーデンパレス成田」です。
• アパの施工を請け負ったことのある会社のものです。そのときの設計は、当社設計だったのでそのマンションに限っていえば、耐震偽装は１００％ないといえま す（社会的に名前が通っている会社は偽装してお金を減らすメリットよりアフターケアにかかる費用が大きくリスクを負えないため偽装はありえない）。ただ、 そのプロジェクトは他でも類を見ないほどの短工期と当社にとって想定外の大赤字物件でしたから、会社にとっては非常に負担の大きい仕事でした。　アパからの要求も非常に厳しく、安易に結果の出る方向へ進んでいく風土はあるのでしょうか。し かし、総研のようにあからさまに具体的な専門性をもって鉄筋量を減らすように要求していない限りは、あくまで設計もしくは施工を請け負った設計者、請負者 のモラル・常識の問題です。私は一級建築士でありながら設計という行為には実務で携わっていないですが、現場施工を通じて建築基準法に違反する内容が現場 で行われないかは会社としての立場もさることながら、一技術屋として監視を行い設計に不具合（不作為のミス）があれば修正を行い自信を持って施工していま す。客観的にみて、藤田社長の発言は正しいし、そういった輩が業界の中心で幅を利かせているのは我慢ならない。藤田社長も私のような技術者なら誰でも持ちえる公共性の確保という常識に従って行動しているに過ぎないと思います。ほんとに藤田社長がんばって欲しい。

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