イニシア川口元郷

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4.46

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イニシア川口元郷外観

物件概要

• 所在地：埼玉県川口市朝日1-1191-1他1筆、埼玉県川口市朝日1-6-6(住居表示)(地番)
• 交通：

1. JR京浜東北線「川口」駅東口 「国際興業」バス川01系統「市役所・二軒在家経由、朝日三丁目」行約10分、「樋の爪」バス停下車徒歩2分
2. 埼玉高速鉄道線「川口元郷」駅(出口2) 徒歩12分
3. 埼玉高速鉄道線「南鳩ヶ谷」駅(出口2) 徒歩13分
4. JR埼京線・京浜東北線・高崎線・宇都宮線「赤羽」駅 「国際興業」バス赤20・赤21・赤21-2系統「鳩ヶ谷市役所経由鳩ヶ谷公団住宅・川口市立医療センター」行約10分、「樋の爪」バス停下車徒歩2分

• 総戸数：94戸(非分譲住戸1戸含む)、他に管理事務室1戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上14階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（地上権）の準共有期間:50年（2059年8月迄）期間満了時更地返還。期間延長不可
• 完成時期：2009年3月
• 売主：コスモスイニシア
• 施工：川口土木建築工業

価格・コスト・販売時状況

• 50年の定期借地権だそうですから、地代を毎月払う必要はありますが価格は手の届くあたりになるのでしょうね。
• なんといっても土地が借り物ですからね・・・４〜５年前の新築分譲価格の坪１２０万台〜１５０万台を下回らないことには話にならないでしょう。コスモスイニシアの若い衆は２００万円台なんで夢見てるようだが無理だよ。川口元郷だよ。つい数年前に駅歩１分の超高層の７０平米タイプを２３００万円台で売ってたエリアだよ。数十年後には地主に戻す定期借地なんだからよ〜く値段を考えてね。
• 修繕積み立てではなく解体準備金の積み立てって・・・50年後に建物ごと地主に引き渡して賃貸に転用ってパターンじゃないと日本の購買層にはなじまないでしょ。よほどの目を見張る価格でないと。だって築３０年を越したあたりから何処か不具合や劣化が生じても後、十数年後にはどうせ壊すんだから・・・って放置するのは目に見えてる。最後の５〜１０年なんて悲惨だろうね。あ〜給湯器が壊れた、ユニットバスが壊れた、キッチンが、水漏れが・・・でも直してもすぐ壊すんだよね。もういいや！！って使い捨て？区分所有者が大半で住んでいるのも最初の１０数年だけでしょう。つまり築１０年落ちの同程度の賃貸マンションの家賃相場を見て
  • 家賃収入（所得税引き後）＞借り入れ返済額＋固定資産税＋管理費＋積立金＋α（利益）

が当然成り立っていることが大前提。ちなみに今出ている情報だと、埼玉高速鉄道 川口元郷 8万円/管理費等：2000円 3DK50平米 礼金：1ヶ月敷金：1ヶ月 保証金：なし 敷引：- 1994年01月築ファミリ-タイプでもまあよくて１０〜１２万（３０年平均）つまり２５００万（７０平米・１１８万／坪）だとしても３０年ロ−ンで返済が１３０万/年　月１０万８千円がロ−ンで出て行く。それに固定資産税・管理費・積立金をあわせるとまったく収入にはならないどころか持ち出しが発生します。ダメです。結論　賃貸よりは所有権と思っている人も現金一括で買える人以外はそのまま賃貸の方が生涯で住宅に費やす金は少なくてすみます。（資産も残らないしね）

• ５月下旬販売概要説明の予定が６月初旬にずらしましたね。多分収支計画で大幅な下方修正をせまられているのでしょう。建築費は週単位で上がる一方で販売価格も下落の一途。仕様が落ちてチープにならなければいいですが・・・
• 土地を仕込んでいるわけではないので最悪地主との契約解除もありうる？たとえば１８０万／坪平均で考えていたものが実際１２０万平均となると戸当たり１２００〜１３００万の利益の減。全戸数だと数億にもなる場合も。仕込んだ土地を損切りでも手放すデベが急増している中で土地が借り物だったというのは逆にラッキー？と勝手な想像をしてみる。
• 出ましたね。価格１２８万〜１６４万／坪。事業継続の為の最低ラインとして相当苦労した値段設定であることは想像つきますがつい数年前の定借でない駅にもっと近い分譲マンションがこれを下回ってましたから川口市民はちょっと喰いつかないのでは？ていうかデベは川口市民眼中になし・・
• １００万円分のオプションはつけているようですが地主はシティタワー品川のように都とか市ではないのできっちり解体して明け渡す必要がありそうです。３０で購入して８０まで生きてしまった日にはいきなり無一文で年金ぐらしの安アパ−ト暮らしか〜
• 安いな〜と思ったら「定期借地権」ですか。それなら納得の価格ですが、この経済が不安定な状態の今では売れないでしょうねぇ。定期借地権なら賃貸のほうがマシ。
• 売っておいて、最後に返せだと？　しかも解体費用も払えだって？ここほど地主のエゴ勝手が感じる物件は見たこと無い
• 先々々々々々々々々々々々々々々々週号のマンションズによれば第１期分として９４戸中１１戸が売れ残り。定期借地権付き物件の最終評価はやっぱり解体時期に差し掛かる５０年後にならないとやっぱりわからないものなのでしょうか。この物件、バス便での立地でしょ？。それで定期借地権の物件だとちょっとね・・・と思う人も多いように思う。
• 先日、契約しました。同規模のマンションに比べ、仕様および床面積が１ランク上であることとペットが飼えるので、このマンションに決めました。それと、定期借地権は、全く気になりませんでした。仮に土地を所有権で取得しても、５０年経過した時に同規模のマンションが再構築（建設）できるか確約できないし、現実問題として色々なところで紛争してますよね！？　なので、割り切りました。
• 定期借地権５０年ってどうなんですか？２０年後住み替えるとき、どんな評価になるのか考えると、２０年後、残り３０年のマンション。購入対象は６０歳以上になるか？売りづらいでないか
• 定借のマンションに何年か住んたあと、売るなんて考えてること自体に超ビックリ
• 地盤が弱いってのはこわいなぁ。金額的には安いのでなんとか購入可能なのですが大規模修繕があったら老後がOUTです。。
• 今、ここを検討しているのですが、この会社の状況を考えるとアフターが心配です。営業の方は、弊社にもしものことがあってもゼネコンの保証があるから大丈夫ですと力強く仰っていましたが・・・知り合いから聞いたとこによるとイニシアがもしもの時はここのゼネコンも連鎖でいっちゃうよって言ってます。
• 生活するとしたら間取り眺望など非常に気に入りました。たしかに老朽化で立て直しのいざこざがあるなら割り切ったほうがあっさりしますが、やはり定期借地権がどうしても気になりますね、その分安いとはいえ、悩みます。いざ本当に割り切って出ていけるものか・・・
• そもそも更地に戻すのにいくらかかるんですかねぇ？修繕積立金がどんだけあがるか不安です。自分が死んだときに、親族にさして残せるとは思ってませんが売れないマンションにバカ高な修繕積立金の負の遺産しか残らないような気がして購入にふみきれません。
• 更地に戻すお金は修繕積立に含まれていません。解体準備金として売主より支払われておりそれを運用して行きます。また修繕積立については一時金の徴収が行われないような計画になっています。なのでほかのマンションよりちょっと高く感じます。個人的に一時金は嫌なので良いと思いますが。(計画では5年毎に20%UP)
• 解体準備金はイニシアから管理組合に支払われるということで、それを管理組合が５０年間運用していくということですね。問題はイニシアが支払う金額と、５０年後の実際の解体費用が見合うかどうかということにかかってくるのですね。管理組合設立総会後に支払うとなっています。詳しい金額やどういった予想での金額かは今外出先で詳しくはわかりませんが、確か1億円くらいだと思います。このお金については更地に戻すこと以外での使用を認めておりません。管理組合では修繕費・管理費・解体準備金を運用していくことになります。50年後に技術の進化で解体にお金がかからなくなるか、もっとかかってしまうのか。これだけはわかりません。

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交通

• 内燃機の社宅跡でしょ？SRができてからバスの本数がかなり減ったから、駅へのアクセスは悪いんじゃないかと。イニシアのマンションは好きだけど、ちょっと最寄り駅から遠いかなぁ・・・？
• 駅まで距離も約９６０ｍ（徒歩１２分）ですから、ほどよい距離です。
• 駅から徒歩１２分、でも川口元郷駅は地上施設からホームまでは徒歩分はかかりますので合計１５分。川口元郷駅までの経路は国道１２２号線を歩かねばならず雨の日はあの交通量かつ大型車等がかなりの速度で通過するため水しぶきがかかるときも。
• 122号線の道が悪すぎる。雨が降ると大きい水溜りがたくさん出来ます。歩道も狭いですので気をつけないと水をかけられます。
• 川口駅、赤羽駅行きのバス停もすぐ近くにあるみたいです。

構造・建物

• 耐震構造については法規制で2001年以降の物件はそれなりに設計上クリアしているはずです。ただし、耐震よりも、川口市のハザードマップを見てください。たぶん市役所内？地盤がかなり危険なエリアです。敢えてこのエリアはおすすめできませんね。もう少し北に位置すれば、倒壊の心配も軽減できるのでは無いでしょうか？
• 建物もシンプルながらも高級感があり、羨ましかったです。
• 夜の騒音についてですが、歩く音、扉の開け閉めの音気になりませんか？うちのご近所さんだけなのか、そもそもの作りが音が響きやすいのでしょうか？？？少なくとも夜はスリッパを履くなどして最低限の気遣いをしてもらいたいものです・・・
• 二重床・二重天井だから静かですっていうデベの売り文句をそのまま受け取ってる人が多いんじゃないでしょうか。うちの周りも子供が走り回る音が良く聞こえます。二重床・二重天井は逆に音が響く場合があるので注意しないと。

• 

  販売中外観（2009年6月11日撮影）

共用施設

• 自転車置き場も3台目を希望できるようです。ただ、原則２区画なのでいっぱいになっちゃうと明け渡しをしないといけません。自転車って置き場が無くなったらどこにおくんだろう
• 機械式使ってみたけど時間がかかるから一番上にしたいとか意見が多かったのでしょうか。
• ゴミ捨て場前の駐車が未だに減りませんね。来客用の駐車場を増やしても意味がない。

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設備・仕様

• 見学に行きましたが適当さを感じました。例えばサッシは隙間が開いちゃってるところがありました。サッシですら…。

間取り

• しかもほとんど真西の間取りに駅から遠く、おまけに荒川ハザードマップ５Ｍ浸水エリア
• ベランダが東向きも良いものです。以前に住んでいたマンションも東向きですが、朝は明るいし、東西って風が通り、とても快適でした。
• バルコニーは一番端のプラン(AとG)以外はほぼ西向きです。(リビングも)12:00くらいまで部屋は涼しいですが14:00くらいより日が差し込み、暑いくらいになります。テレビは遮光カーテン必須かもしれません。

買い物・食事

• 騒音はなさそうだし、近くに公園やヤオコーあるし、自転車あれば駅までの距離は負担に感じなさそうだし、アリオだって余裕でいけちゃう。
• 環境について気に入っています。サミットも近いです。
• 駅から自宅の間にコンビニ等のお店が無い。ちょっと回り道しないと買い物が出来ません。
• スーパー、薬局も近いしいいんでねーの。あとはねだんの問題

周辺環境・治安

• すぐ裏に長谷工管理地と看板の立っている空き地がありますね。
• ここってバルコニーから隣の墓地が丸見えじゃん。今日、通ったら葬式か法事みたいのやってたし・・・ん～～毎日の事を考えると・・・パスだな！！！
• 調べてみました。ちょっと洒落にならないですね。ほぼ最悪の場所ですね。
• 定期借地権付きマンションで老後を過ごすって・・・・貴方は今何歳ですか？この辺りに限らず関東の低地は地盤緩いですよ。川口なら新郷・安行・戸塚・神根地域の高台しか液状化の被害は避けられないですから大宮台地上の物件を選ばれたほうが。
• 目の前にお墓がある(気にする人は気にするかも)上階に行けばちょっと視界に入るくらいですが。ただ、これについては目の前にマンションとかが建つ可能性が低いので私は気にしていません。リビングから見える高い建物は結構離れてますので眺めは良いです。
• 場所的にも川口駅周辺のようにゴチャゴチャした感じもなく、車は無くても自転車さえあれば、川口駅はもちろん、ドラッグストアやスーパーなどもはしごできますし、公園や小学校も近くにあり、非常に便利な場所のように感じました。R122の騒音も気になりませんでした。

• 

  ハザードマップ（2009年6月9日撮影）

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周辺施設

• ちかくのいなげやは撤退してます。やまとの湯になります。今温泉のボーリングやぐらが立ってます。

その他

• メリット（地代が上がっても払う必要が無い）デメリット（地代が下がっても戻ってこない）

掲示板

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