インプレスト大倉山

2012年6月2日 (土) 00:58時点における版

インプレスト大倉山

物件概要

• 所在地：神奈川県 横浜市 港北区大倉山1-12
• 交通：東急東横線 「大倉山」駅 徒歩5分
• 総戸数：87戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上6階地下1階1棟
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年08月予定
• 売主：双日株式会社
• 施工：安藤建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここって値段どの位になるんでしょうかね。結構良い場所ですし、高い気がしています。
• ここって敷地全体の面積に対して総戸数が少ないですから、戸数当りの土地持ち分が比較的多いですよね。確かパーク ホームズ大倉山と同じくらいの土地面積に約半分の戸数だったような。だから必然的に高価格でしょうし、固定資産税も結構な値段になりそう。あとは馴染みの 少ないインプレスト物件がどの様な仕様で出てくるかも注目です。
• いい場所に出ましたね！ナイスな情報提供ありがとうございます。 マメドなんて論外と思ってた私にはうれしい限りです。 しかし、売主がなんか微妙ですね。 双日なので、会社としては一応一流と言っていいと思いますが、マンションの売り主としてはチェックしてませんでした。 と言っても、マンションの価値の大部分は立地だと思ってますので、期待はしてます。８０平米５５００万円くらいでありますかね？
  • 80平米5500万は、地下住戸でもない限り無理でしょう。それだと坪単価230万ちょいになってしまいます。現実的に考えて、80平米超なら6千万は覚悟した方が良いかと。
• 大成白楽は5,000万～7,000万位のようでした。ココはそれの下を行く感じだといいんですが。
  • ここが白楽より安くなりそうと期待してる人達はいったい何を根拠にそう思ってるんでしょうか？一戸当たりの土地持ち分は多いし、駅距離も近い、さらに買い物利便性も高いとなれば、坪単価で見ればむしろ大倉山の方が高くなる要素満載だと思うのですが… 日吉の三菱よりは坪単価低いと思いますが、ここも250万くらいは覚悟すべきでしょうね。
• 問合せしたら、眺望次第ですが、73平米で５千万円前半〜６千万円台だそう。西向きメインだそうです。
  • その価格なら、仕様が良くないと厳しいなぁ。日吉や菊名・白楽はなかなか良いですからね。
  • ちょっと高いな。
  • 双日は、他のマンションでも高いと言われていたのでそれぐらいするだろうと思ってましたがやっぱりかぁ。
• 平均坪単価が250万と仮定して、平均専有面積が24坪だから、グロス平均6000万円と予想します。あとは階層や日影、眺望によってプラスマイナス坪20万の範囲かな。
• 二重天井・二重床・天井高２５００以上が揃ってるところなんて滅茶苦茶少ないんだから、かなりいい物件だと期待してます。

交通

• マンションの敷地までのあの坂道が気になりますね。 大人は平気でも、マンションから出て子供が勢いよく走ったりしたらすぐ下は綱街。車通りも多いからちょっと心配になります。
• 駅から３分くらいですかね。 楽しみです。
  • モダビエントで中道抜けて5分、実質7.8分と言われてたので、5分はかかると思います。
  • ５分くらいですか。なるほど。 ものすごく近く感じてたので、３分くらいかと思ってしまいました(笑)東横線、ますます便利になる一方ですしね。 大倉山は知名度低めだけど、いいところですよね。
  • 駅から歩いてみましたら5分丁度でした。大倉山信号に多少つかまったので、もしスルーなら4分台で行ける距離です。ご参考まで。
• 駅からは近いですが、結構な坂だな～と思います。急な坂を登らないで行けるのでしょうか？
• 綱街からマンションまでの道がかなりの急な坂ですよ。小さい子供がマンションから出る時に走ったら止まりずらいので危険だと思います。
• うちはあの程度（角度と距離）だったら、得られる眺望メリットの方が大きいと感じました。
• 坂と各駅停車なのが気になります
• 坂は確かに急だが　距離が短いので問題なしですね。 眺望が　良い。
• マンションまでの坂は短いながら、ちょっと年配者にはきつそうですね。
  • 坂の場所はキツイですよ。 若いうちはいいけど年取ったらもう。ここじゃ自転車も乗れないですし。
• マンションの入り口(西側)から後ろ(東側)の斜度が　はんぱで無いくらいきつく 東側の公道は　養生しないとだめではないかと素人ながら思いました。

構造・建物

• 敷地広いですよね。期待している物件の一つです。
• 部屋はほとんど西向きでモダビエントと同様ですかね。
  • 西向きか～。敷地大きいし南向きで作れないかな。 あと安藤建設ってどうなんでしょうね。
• 配棟計画ですが、あくまで想像ですが元々の学校校舎の配置からすると、南向きは極わずかであとは東の低層戸建向きになるんじゃないかと思ってます。わざわざ新幹線や綱島街道を向いた西向きメインにはしないと思います。
• ここのサイトにあるスケッチを見る限り、一部南向きでは？
  • 立地、土地の形状から　綱島街道(西向き)に建つと思われる。 一棟となっていたので　角部屋は南に窓があるかもしれないが。
• 簡単な資料届いてました。 とても良さそうですね。 二重床二重天井、天井高2500～2600！ 間取りも色々ありそう。
  • 外観の雰囲気がわかり、堂々とした印象でますます楽しみですね。
• パンフレットには完成予定図は載っていますがスケッチ風で詳細は分かりにくいです。 高低差、向きを変えてあの敷地に五棟建てるらしいです。 私が見た限り、一番エントランスに近い棟の上層階くらいしか眺望は望めない？ような　 気がしました。
• 避難経路がどうなってるのかとか、グーグルマップで見た感じ、かなり入り組んだ土地っぽいので、退避の公園とかあるのか、早く知りたいんだよねー
• 折り込みチラシのパースから想像するに、一部南向きの間取りもあるようですが、価格的には一段高くなりそうですね！
• 私は土地の使い方に余裕があるほうが好きです。
  • 圧迫感のある建て方よりいいと思います。緑があるのもいいじゃないですかぁ 向きも南向きにこだわる方は買わないと思うので、ライバルが少なくなるなら逆にラッキーです。

共用施設

• 最上階に眺望ルームができるみたいですよ。
  • 眺望ルームがあるなんて、今から期待大きいですね。楽しみです。

設備・仕様

間取り

• 3LDK～4LDK

買い物・食事

• 駅に近いと何かと便利ですね。 買い物や移動もらくそうだし！

育児・教育

• 小学校通うのにこどもが綱島街道を渡らなければ ならないのも心配ですね。 平日朝夕の綱島街道はどのくらいの車通り があるかご存知の方はいませんか？？
• 学区が良いんですか？ あまり良くないと思ってました。
• ここって学区はどこになるかご存知の方いますか？
  • 師岡小学校→樽町中学校かな？ と思っているんですが…合ってますか？
  • ギリギリ大綱小学校、大綱中学校ではないかと思います。樽町中学校だったらそれで検討外になる人もいそうですよね。
    • ギリギリ大綱小区というのは魅力だね。
    • たる中学区じゃないと思います。たる中は、柄の良くない一部地域が学区内にあるので、不良が多かったです。師岡小学校はむしろ品のいい小学校ですけどね。ま、でもここは師岡小学区でもないようです。
• 小学校が遠い。

周辺環境・治安

• 綱島街道からの騒音とかは大丈夫ですかね？
  • 少なくとも三井物件より数段立地はいいと思います。
• この土地の地盤とかはどうなんですかね。昔から学校だったから田んぼとかの心配はないかと思いますが、ご存知の方いますか？
• ここは大いに期待できそうですね。環境、学区、買い物。
• 坂が気になってる人いらっしゃるみたいですね。 綱島方面からもずっとなだらかな坂ですし、数年前のゲリラ豪雨の時は 確か、セブン前の交差点は雨や泥が溜まって凄い事になってたなぁと今思い出しました。 駅前も2つの坂から雨が流れ込んで、大変でしたよね･･･。
• 現地、崖みたいなところですね。 横浜はこういう土地ばかりですが、地震対策とかどんな感じなのでしょうか・・
• 綱島街道は拡張工事が予定されている。今よりかなり道路に近づくらしいですよ。
  • 綱島街道の拡幅はやることになれば菊名の方じゃないですかね？ どちらにしても線路や幹線道路にかこまれた三井よりはこっちがいいでしょ
• 排気ガスは普通下に溜まるので、あれだけの坂の上にマンション建てれば、そんなに問題はないでしょう。
• 東横線に実家があるので、ずっとマンションを見てきましたけど、ここはかなり秀逸な立地ですね。 ここ2年では、私的にはナンバーワン。
• そういえば現地東側にあたる高台てっぺんの公道が学校解体後ひどく波打ってたのを思い出しました。予想以上に斜面が脆く、地盤改良が必要なのかもしれませんね。
• 大倉山１丁目は、地盤が比較的良いとされているところです。また、過去あった鶴見川の氾濫の影響もほぼない場所となっています。
• 横浜市のサイトで調べてみたら地盤調査結果がありました。 地盤が弱いみたいですよ。 どこまで掘っても軟らかいらしい。 時間があるときに横浜市に聞いてみようと思ってます。
  • この物件の近くで2か所土質柱状図が出てますが、確かにN値が低いですね。。。 港北区役所近くでは13mからN>50の地盤が出てきますが、東横学園跡だけ地盤が悪いんでしょうか。
  • 数値を見ると、どこまで掘っても底無しにＮ値が低いですよね。。 まるで、計測諦めたっていう印象のグラフでした。 非常に地盤が弱いみたい。
• 地盤の話です。 あ、ちなみに浸水危険地域でもＮ値の高い（つまりここよりマシな）地盤はありましたね。 低いＮ値、急な崖、地盤としては良い条件ではないってことですね。加えて、水分も含んでいるらしいです。 これは何を意味するんでしょうね？（まさか液状化もありえるということ？） この地盤について、専門の方のご意見を聞きたいところですね
• 私も気になって調べてました。 綱島街道側は硬い岩盤ですが、イーストサイドコートのある山の部分は超軟弱地盤のようですね。 現場のようすがわかる人は、杭打ちや土止めの様子をレポートしてもらえれば有難いです。 勿論、地震が来たのときの倒壊も怖いですが、経年による不同沈下が一番怖いです。 ドアが開かなくなったり、ビー玉が転がる家は嫌です。
• 地盤についてはどこで調べればいいのでしょうか？国土地理院の土地条件図でみても切土地で、軟弱地盤ではないようにみえるのですが、違うのでしょうか。
  • 横浜市の地盤調査の見つけました。うーん、考えますね。
  • 地盤が弱い…。 仕様や眺望以前の問題ですね。 工事計画が遅れたのも関係するのでしょうか。 販売時に売主はどう説明するんでしょうかね。
  • 高台イコール良地盤ではない、の典型ですね。直接基礎で建てれるくらいの地盤かと思っていましたが、正直驚きました。
• 山側の道路が狭隘道に指定されてますが、情報の出元は明かさないでおきますが、どうもここはほとんど改善されないことがわかりました。 　以前住んでいた幹線道から奥まったマンションで、ボヤ騒ぎがあったときにポンプ車が入れなくて大混乱になったことがあります。幸いすぐに消し止められたので大事には至りませんでしたが。 　ここは崖だから改修できないのか詳しいことはわかりませんが、山の上のほうを選ぶ人は注意したほうがいいかもしれません。居ないとは思いますが、高齢者が居る家庭の場合は特に大変かもしれません。 　地盤が弱いとのことですが、地震で建物から逃げられなくなったときなども怖いですね。 　今住んでるマンションは、ボロいのですが幹線道路に面してるだけマシかなと思い始めました。

周辺施設

• 公道をジョギングをするのは少し恥ずかしいですが近くに公園があればいいなと思います。
  • 公園は大倉山公園がありますね。坂が急ですけど記念館近辺は落ち着きます。

その他

• 日吉は狭い。菊名はより狭い。白楽は良さそうだが、白楽というのがちょっと。坂道も気になる。大倉山三井は外観は良さそうだが、仕様がもう少し（私はあの場所はそんなに気にならない）。ここは眺望も望めてとても良さそう。

掲示板

• 「インプレスト大倉山」についての口コミ掲示板
• （仮称）インプレスト大倉山