シェルゼ三鷹禅林寺通り

2010年3月6日 (土) 00:55時点における版

シェルゼ三鷹禅林寺通り外観

物件概要

• 所在地：東京都三鷹市下連雀3丁目298番地42（地番）
• 交通：中央線 「三鷹」駅 徒歩4分
• 総戸数：49戸（事業協力者住戸5戸、管理人室1戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上12階
• 敷地の権利形態：借地権の準共有
• 完成時期：2009年06月24日
• 施工：新日本建設株式会社
• 売主：明豊エンタープライズ

価格・コスト・販売時状況

• 2008-06-25現在、プロジェクト説明会行って来ました。やはり「シェルゼは高い」という噂どおり、びっくりする価格でした。５０ちょい平米で５０００万円台、８５平米で８５００万円台ということでした。１平米＝１００万くらいですね。坪単価は３００万超ありえません。たしかに立地はいいですが、とても手が出る金額ではなかったです。
• 2008-06-28現在、６０平米で６，０００万と言われていました。借地権で３割引きとして８，６００万チョット高すぎないか。かなり決まっているといわれたがＭＲはガラガラでした。
• 2008-08-03現在、49戸のうち、15戸販売予定らしい・・。ＨＰ見てみたら。
• 2008-08-28現在、
  • 第一期　三次　販売戸数３戸
  • 3,490万円・4,450万円・4,890万円
  • 専有面積 36.93m2-55.19m2
• 2008-10-18現在、第1期は17.8戸完売ですよね。今日から第2期販売開始。で12戸はおそらく完売になるかと？まだまだ引渡し直前の売れ残りまで、値下げはしないんじゃないですか？
• 2008-10-23現在、そうだったんですか。最近、MRに行ってないので情報不足ですみません。でも、よくよく見ると、非分譲が7戸あるから、49戸中、7戸が非分譲、17戸が第1期で完売、12戸が第2期で埋まりそうなので、残りは13戸ぐらいですかね。
• 2008-11-16現在、第２期２次販売も終了しましたが、Bタイプの３階、Dタイプの４階と７階、Eタイプの２階と６階が先着順売り出し方針になりましたね。
• 2008-11-19現在、先週までの第2期2次販売の部屋と、今回の先着順の5戸（正式にはAタイプも合わせて６戸）は別物の別方針の売出しだと思いますよ（ほぼ同時に売り出しています）。もちろん希望者が、その6戸にはいなかった、って事ですが、来年の７月までゆっくり今までの方針（第２期３次とか、第３期とか）でやっていいものを、だんだんシェルゼも建ってきて（現在4階を建設中）、部屋の内装プランの締め切りが近付いているせいか、急遽スピード販売にしているところが（それも一部の部屋を残している）意地らしいというか、すごいですね。
• 2009-03-28現在、Eタイプ（3LDK)以上の部屋は、残り１戸となったみたいですね。だんだん埋まってきて、残りの部屋が少なくなってきましたね。
• 2009-06-03現在、キャンセル住戸が結構でてるらしいよ。冷静に考えてあの価格で買ったことを後悔してのことではないですか。売主への不安も大きくなってきてますしね。もうそろそろ完成するなら中古物件買ったと思って、飛んでしまうの覚悟でも2割3割引きだしたら購入すれば逆に良いかもしれないですね。
• 2009-07-05現在、緑の門で囲まれる予定だし、他に比べて緑は多そうですけどね。きっと完成したときに分かりますよ。どうなるか？DEFGタイプの広い部屋は完売したみたいですよ。あとは1DKの部屋がどれだけ残るか？ですね。
• 2009-11-22現在、ファミリー向けは全部完売して、一人暮らしの方たち用に残り４戸ですね。今のご時勢、引渡し直後に完売しているマンションの方が珍しいんじゃないですか？この辺では、アトランティスやフォーリオはがんばりましたが、それ以外完売しているところありますか？1年以上売り出しているところだって普通に多々ありますよ。販売員の方が寝ずにがんばられたとか、地区の相場より大幅に安くしたとか、相当無理しないかぎり完売は難しいと思います。

交通

• まず、◎三鷹駅から徒歩４分です。また、三鷹駅については、◎新宿からの帰り総武線に乗ると、夜７時～９時であっても、東中野駅か中野駅から確実に座ることができます。

構造・建物

• 外壁に接する面が少ない中住戸は外断熱の恩恵はあまりないのでは？マンションは開口部が多いし。
• 外断熱のタイル貼りって、タイルが落下した場合にメーカーが保証できるの？タイル仕上げでも通常のマンションと違って下地がコンクリートじゃないからタイルメーカーは外断熱の場合、低層で３階位までしか想定していないよ。タイルは平米あたり約６５Kgもあるんですけど…。
• 外断熱というのは，断熱材で建物全体をラップするようなものですから，柱部分を外に出す構造にはできないのです。購入を真剣に考えている人は，そんなことはわかった上で検討していると思います。
• 外断熱工法で確か100年コンクリートでつくられてるシェルゼは安心な方じゃないですか？ここまでのつくりなんだから、施工も普通のマンションよりしっかりこだわるだろうし。大手でもコンクリート強度とか鉄筋不足とか報道されてた気がします。瑕疵担保は考えづらいでしょう。
• 東京都マンション環境性能表示

1. 建物の断熱性
2. 設備の省エネ化
3. 建物の長寿化
4. みどり

の４項目を、３段階で評価するとの事ですが、”シェルゼ三鷹禅林寺通り”は(1)(2)(3)は高評価間違いなさそうですね。(4)みどり　が弱いんですかね。

• ”東京都マンション環境性能表示”は平成17年から始まり、建築主が東京都に提出する建築環境計画書の取り組み状況に基づいた評価で、建築延床面積10000平方m以上の新築物件に限られるとの事です。”シェルゼ三鷹禅林寺通り”は建築延床面積が約3000平方mなので、おっしゃるとおり判定の対象ではありません。
• シェルゼは“30N”で高強度とパンフレットで表現していますが「普通コンクリート」に属します。この数値で高強度と言っていたのは２０?３０年位前の鉄骨を入れないと高層建築が難しかった頃の昔話です。現在は超高層の時代になりましたので基準が全然違いますよ。
• どの建物も杭を支持層まで打設します。支持層が深ければそれだけ杭が長くなるだけですよ。支持地盤が表層近くならベタ基礎になります。（戸建ては別）頑丈さとは直接関係ありませんし、地質もこの通り沿いのマンションは同じでしょう。水セメント比は、強度30Nなら50%ですね。タワーのような超高層でないですから悪くはありませんよ。必要十分というところでしょう。内廊下・アウトフレームは不可能ですね。建物は容積率イッパイで建てますので、この敷地面積・地形・容積で考えたら専有はこれで限界ですよ。内廊下では北＆南に住戸をレイアウトすることになり効率が悪くなります。通常は接道側に開口部（バルコニー）を持っていきますから、この通りでしたら他のマンションも同様になります。
• シェルゼに関して、”高強度”という言葉は語弊はあったかもしれませんが、30N/mm2やJASS5基準における耐久性、とか柱梁の溶接閉鎖型筋、壁床の鉄筋はダブル配筋、杭基礎は深さ30mの平均N値50以上の細砂層まで計13本打ち込んで安定している事、床の遮音はLL-45等級のニ重床にしている、水廻りの遮音は12.5mm+9.5mmのブラスターボード、などなど、これほど正確にパンフレットに書いてくれてあるマンションは他にありませんでしたが。
• シェルゼの売りの一つなのかもしれませんが、二重床二重天井なのに、部屋内の天井高が265cmという高さは他と比べても圧倒的で、部屋が広く感じられそうです。で、バルコニーが(フォーリアより少しだけ狭いですが)、全体的に広いのも魅力かもですね。
• ここの天井の高さは魅力ですよね！部屋が5.5畳とかでも広く感じますからね。キッチンが使いやすそうなドイツ製のアルノだったり、駅4分だけど静かな環境であったりここで謳っている外断熱等以外にも魅力が多いマンションだとおもいます。
• 入居して1ヶ月ですが，初日から外断熱の効果に驚いています。 7,8月は冷房を消して寝ても，朝目覚めたときに，肌がさらさらしているのです。それに，24時間換気システムとお掃除ロボット付きエアコンのおかげか，ここに来たらアレルギー性鼻炎が治りました。住まないとわからない快適さです。室内の静寂さは474さんも書いている通り，ベリスタの工事の音も聞こえません。ちなみに，北側駐輪場側の窓は，3重ガラスです。もちろん，廊下の音など皆無です。南側に並ぶフォーリアのバルコニーがきれいで，通りの景観も気に入っています。
• 壁は薄いグリーン色、戸棚のドアは木の色で、和室のような印象です。部屋のデコボコさや色を考えると、合う家具を見つけるのが大変じゃないですか？窓も小さくて、暗い印象ですよね？

共用施設

• 三鷹駅近には過剰に色々新築マンションが建ちますが、駅近という条件のせいなのか、郊外に比べて全体的に本当狭いですよね。80～100平方mぐらいの広い部屋の割合がほとんどありません。

設備・仕様

• 外断熱で冷暖房付けないでぐっすり寝れて、オール電化、エコキュートで環境にも優しくて、スケルトンインフィルで子供の成長具合で間取りを変更して、ALSOKで警備されて安心で、光ファイバーLANで、インターネットや地デジ、ハイビジョン、ケーブルCSを見まくって快適な生活を期待して契約致しました。
• IＨクッキングは最初、熱の加減がわからず煮物を焦がしてしまいましたが、慣れてくると料理のレベルが上がりますよ。お湯が一分以内で沸くのはびっくりしましたし、それと何といっても掃除がテーブルを拭く感覚で楽ですよね。フルオートバスは予約しておくと帰る頃に丁度良い具合にお湯が張ってくれてます。蛇口をひねらずボタン一つで温度調節できるのはすごいです。 トイレはエコタイプで水が少ないにもかかわらず、吸引力がすごいのか汚れが少なく掃除の回数が減りました。洗面所は２４時間換気のメインの出入り口のせいか湿気が全くなくサラサラで、ドライヤーで髪のセットがしやすいです。マルチメディアコンセントと３口コンセントが各部屋に２つずつ付いてて便利で、エコキュートのおかげで月の電気代もそれほど高くなかったです。
• 夕方になると西日の「光」は綺麗で、よく室内の奥深く入ってきますが、外気「温度」は、外断熱＆Low-E複層サッシで室内温度に影響は受けにくく、室内は熱くなりにくいです。ある夏の暑い日に窓開けた状態にしていた時、一旦室内は熱くなってしまいましたが、窓を締め切って、クーラーを1時間だけ付けて冷やしたところで、その後クーラー切りましたが、室内は冷えた状態が何時間も続き、室内は熱くなりません。このサッシもなかなかやるな、と思いました。
  • 【Low-E複層ガラス】遮熱性能をアップする特殊金属膜を複層ガラスにコーティングしたLow-E複層ガラスを採用。夏は日射熱を反射し、冬は高い断熱性により室外への熱エネルギーの流出を防ぎます。遮熱性能は単板ガラスの約5倍にもなります。
• ヒートポンプ式の電気温水式床暖房はガスより効率いいらしい。温水式だから暖房の質（体感温度など）はガス温水式床暖房と同じでしょうね。

間取り

• なんか70㎡くらいのだと7,000万前後するし、2LDKだと50㎡台しかなかったと思います。5000万円台で65㎡くらいがあればかな前向きだったかな。間取り構成と価格（いくら良い建物でも高いと思います）に難が。
• １ＬＤＫとかの間取りはここが一番良いですね。角部屋で開放感がありますよね。間取りが良いので好きです。ＡＬＬ電化の物件もあまり無いのでここは大分売れてるでしょうね。
• あなたはDタイプかEタイプにお住まいですよね。デコボコがインパクトになり得るのは、DタイプやEタイプのような広い部屋です。まだ残っているBタイプやCタイプでは、デコボコは家具を置きにくく、部屋自体も実際よりも狭く見えて、デメリットばかりと思いますよ。
• 前にモデルルームいったときに聞いた話では、３ＬＤＫを２ＬＤＫに変更したりして、プラン変更して広さを確保していらっしゃる方が多いと聞きました。

今から間取り変更となると別料金でしょうけど、無料でプラン変更できたときに購入された方は定価で購入してるんですからそれも含めて考えてもいいんじゃないでしょうか。 残ってる部屋の内、２ＬＤＫの部屋なら、そのままの間取りで一人でなら快適に暮らせそうに思います。５畳の部屋とリビングの仕切りは普段は開けておいてリビングを広く感じられるようにしながら、来客・趣味・勉強などのときは独立した部屋として使うイメージ。二人で暮らすには狭さと出っ張りが気になるので、外断熱よりも広いところを考えたほうがバランスいいですね。１ＤＫの部屋は、いっそのことワンルームに間取り変更したほうが暮らしやすそうだけど、広さ的に普段家にいない人用の暮らしかたですね。外断熱で家での生活を快適にしたい人用の広さじゃないのが問題かな。２ＬＤＫの部屋に一人で暮らして、家での快適さも求める人には、まさにぴったりだ思います。ワンランク上の広さで見れば、出っ張りは気にならないかと思います。

• 

  シェルゼ三鷹禅林寺通りバスルーム

• 

  シェルゼ三鷹禅林寺通りキッチン

• 

  シェルゼ三鷹禅林寺通りベッドルーム

• 

  シェルゼ三鷹禅林寺通りリビング

買い物・食事

• 駅ではクイーンズ伊勢丹やRF1で夜食をテークアウトできます。中央通りの東急ストアもかなり遅くまで開いているようですし、四つ角の三鷹の森書店も遅くまで開いています。
• 郵便局やクリーニング屋やコンビニも近くにあるし、エレファントキッチンやカントリーファームのようなおいしいレストランもあります。北口にできる武蔵野タワーズには、このようなメリットはありません。北口は、TSUTAYAと東急ストアがあるだけです。

育児・教育

周辺環境・治安

• Ｃ、Ｄタイプの部屋のみ廊下側に窓があり、窓開けてるとそこから聞こえることがあるんですよね。でも幸い、私の家族はあまり音に対して気にならない性格なのか、同じ階の方が静かに歩いてくれているおかげなのか、今のところ全く問題ありません。今の冬場は窓を締め切って、防音性の高い複層ガラスサッシに囲まれて、音のない世界で静かすぎるぐらいです。雨の音さえ気付かず洗濯物をズブ濡れにしたこともあります。でも、夜間の廊下の足音が気になられますよね。一度気になられたら、気になっちゃいますよね。前のマンションで隣がうるさくて、妻は全然気にならないといくら言われても、一度気になると、ちょっとした音でも気になるようになったものです。お気持ちお察し致します。
• 何度か申し上げましたが、 天井や壁、窓ガラスからの音はほぼ皆無ですよ。この２ヶ月シェルゼ生活してみて、真夜中の静かすぎる時に、上の階の方が尻餅つかれたのか？トンと音がしたのは唯一聞いたことがありますが、それ以外は全く上の階から音が聞こえたためしはないですよ。
• 立地条件は前後左右後が同じ商業地域。将来的にも道路側しか眺望は望めませんし、“禅林寺マンション通り”の他の物件と比べてもドングリの背比べ。私は暫く様子見派です。
• 徒歩４分という極めて便利な立地でありながら、◎周辺は静かです。三鷹通りの車の音もほとんど聞こえません。（１０階以上なら少し聞こえる？）三鷹駅から徒歩４～５分の範囲で、これだけ静かな場所は、禅林寺通りとその東側の通りしかないと思います。

• 

  シェルゼ三鷹禅林寺通り眺望

周辺施設

その他

• 断熱材の落下、万が一将来売却となった際、地主に譲渡承諾料が必要。以上の2点がネックでいまいち踏み切れません。禅林寺通りは今5か所もマンション建設中ですので、完成するまで待ってそれぞれ現物を見たいと思いますが、売れちゃいますかね？
• 明豊エンタープライズの「買取業者への転売」という有利子負債早期削減のため（自社存続優先）の企業姿勢によって何千万円もする一生の買い物をしたユーザーの資産（シェルゼ）が２割３割引きで新価格販売され、価値を破壊されて、不幸な被害に遭わされてしまってるのは事実ですよ。外断熱が高資産価値などと、片腹痛いですね。明豊は「継続企業の疑義」が出てないだけで、決算やＩＲを見れば、いつ終わってもおかしくない会社と判断できます。
• 一戸建て住宅はあってもマンションにはそうそうないと思いますし、ここはしっかり建ってますし、 住宅瑕疵担保に関してはほとんど気にしてません。単純な雨漏りでなく、屋上の防水は耐久性が大体１０年～１５年位。防水が思ったより早く切れたり、工事のミスで水が廻ってしまったときに売主の費用で直してもらうのですが（売主の１０年瑕疵担保義務）その時に売主が倒産していたら全額が購入者負担となります。規模が小さめでも防水工事には１０００万前後かかりますよ。「住宅瑕疵担保責任保険」に売主が加入していれば、購入者は保護されます。
• 負債の額が康和地所の３倍以上あるので心配です。ノエルやダイナシティも５００億の負債で倒れてしまいましたが、明豊も同じ位の負債があると思うと怖くなってしまいます。売主として「住宅瑕疵担保責任保険」にでも入っていてくれたら考えられるのですが…
  • 民法に基づく社会通念上の住宅の瑕疵には、床鳴り、結露、カビ、色ムラをはじめ、外壁や外部建具の変形・破損、内壁や内部建具の変形・破損、給排水設備の漏水や排水不良、電気・ガス器具の取付不良や作動不良などの「不具合全般」が含まれるが、住宅瑕疵担保履行法によって義務付けられる瑕疵保険が対象とするのは「構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分」。
  • 原則として地盤は対象外だし、施工不良や不具合のすべてをカバーするわけではないこと。
  • 富士ハウスの破産で問題になったように、完成前に住宅会社が破綻したようなケースも「瑕疵保険」の対象にならない。
  • 予備知識なしに「瑕疵に対する保険が義務付けられましたので安心です」と聞けば、施工不良や不具合を幅広くカバーするものだと早合点してしまう。
  • 顧客に対して「瑕疵保険の性格と限界」をできる限り丁寧に説明しておいたほうがよさそう。
• 後々売買する時には、多額の転貸借契約料がかかることを営業からしっかり説明されてますか？借地料も、どのように決められているか契約した方はご存知ですか？
• MRを訪問したとき，初めの1時間は，ばっちりと借地権とはどういうものかという説明を受けました。もちろん，転貸借契約料や借地料も含めて。売るときに契約料があっても，ある程度高く売れる条件があるので（駅近，環境良好，建物良好など）結局同じだと思いました。

掲示板

• 「シェルゼ三鷹禅林寺通り」についての口コミ掲示板
• シェルゼ三鷹禅林寺通りってどうでしょう？Part 1