エコヴィレッジ木場

2012年3月15日 (木) 13:48時点における版

エコヴィレッジ木場

物件概要

• 所在地：東京都 江東区東陽1丁目34番22他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「木場」駅 徒歩7分
2. 東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩9分

• 総戸数：47戸（管理事務室・アトリエ各1戸含む）
• 構造、建物階数：地上14階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年01月竣工済み
• 売主：株式会社リブラン
• 施工：株式会社川村工営

価格・コスト・販売時状況

• 4,098万円～4,898万円 64.35m2～70.76m2
• いずれ売る時の事を考えてみました。街の成り立ち、雰囲気、戸建と一体となった土地、建物のグレード。正直なところ、資産価値として、きびしいと感じました。
• 坪単価は低層階では２２０万円位～です。
  • 都心に近くてこのお値段はありがたいね。
• 南向きの4F以上なら明るいですが、それなりに高かった（4600万〜）みたいですね。 Bタイプは狭いし、Cタイプの上層階が一番まともかな？（Dは高いので除外）
• ここは前の建て替え計画がなく、普通に建ってても、「エコ」という名前ばかりに気をとられ 長期の管理、修繕に目が向かない人。 水物（池、水路、噴水）ってかなり日常管理するにも修繕するにも かなりの費用がかかる。多い植栽も似た様な物。 入居して数年で管理費が赤字、修繕積立金の不足で値上げ議案。 「そんなの聞いていない」 となるのは目に見えている。 200戸ぐらいの物件ならスケールメリットでカバーできるんだけど ここの規模だと、相当苦しいと思うよ。
  • まず池、湧き水ならまだしも、人工の池だから注水が必要。 毎日でなくともある程度、水を入れ替えないと腐るので水道代がかなりかかる。 あと表にでてこないけど、だいたい数年で漏水が発生しその修理で都度数十万。 場合によっては、害虫が湧きその駆除代。 管理費や修繕積立金が足りず、すぐ値上げまたは一時金徴収。 植栽も生えている木だけでなく、その周辺の雑草がすごい。 ここはエコを売りに植栽が多いので、剪定管理に相当金がかかる。 木が育ったら育ったで、住戸にかかったり、場合によっては敷地外に出たりして 大変。

交通

• 木場駅利用がかなり魅力的です。
• 建物の立地自体は全然エコじゃない気が。 少なめとはいえ一応車の通りがある方にバルコニーが面しているし、がっちり西向きだし 南と北は、4〜5F以下が隣家に挟まれて窮屈。Aタイプはベランダ側の窓が二面だけ。 西向きだから逆にいいのかもしれないが、あまり爽やか感はない気がする。本当に通勤 向きな立地というだけに見える。
• 東西線は木場の駅なら激混みではないよ。以外と東陽町とかで降りる人いるし。
• 何と言っても大手町まで10分圏内は希少ですよ。 それに4千万円台でめちゃ安い。

構造・建物

• 敷地内に戸建がポツンと残っているのが気になる。
• メールコーナーとEV・階段が離れてるんですね。ちょっと面倒。
• 北西がAですね… 結局安かったのはAタイプの低階層だけですから、考えてみれば値段相応だったとも言えますね。
• さかの驚くことがありました。 現地の南側にある豪邸、購入している方はご存知の建物かと思います。 あのきれいな家の壁に９月から「解体工事」の看板が出ておりました。正直、言葉が出ませんでした。 あそこの用途地域は「商業地域」なので高い建物が建設されても何ら不思議ではない場所です。 Ｂタイプ、Ｃタイプを購入されている方には直接的に関係のある場所だと思いますのでご報告まで。 ちなみに私もＢタイプ購入者です。ホントにまさかです…。
  • 本日、建築の案内出てました。 11階建ての共同住宅だそうです 困りました。
  • Ｃタイプ購入者です。 非常にショックです、Ｃタイプは南側の採光しかないので、厳しい状況です。 後ほど、リブランさんから説明があるようですが、内容によってはキャンセルも視野に入れています。
  • Bタイプです。詳細確認してから検討しますが、液状化、放射能、加えて日当たりまで不安要素が出てきてキャンセルを考えてます。 不幸中の幸いで、引渡し前で良かったですね。
    • 確かにあまりに近すぎます。
  • Cタイプです。 Cタイプは南側にしか採光がなく、西にB、東にDと挟まれています。 その上で南に11階建ての建築物ができるとなると日当たりは皆無かなと・・・。 さらに日照だけでなく、風通しもかなり悪くなるのでは。 確かBL値とかなんとかいって（風通しの数値？？） 部屋タイプ別に数値が書いてあったけど、 それも今回の件で全くあてにならん。（そもそもBL値自体が公的なものなのかも解らないし） 私も皆さんと同じで入居を心待ちにしてただけにショックです。 このままの状況でしたらキャンセルするしかないですね。
  • 私もCタイプです。 今日、リブランから隣のワンルームマンションの資料が来ました。 敷地境界線から８４cmのところに壁ができるようです。 しかも、非常階段が目の前にあるため、プライバシーも確保されません。 やはりキャンセルするしかないなと覚悟を決めました。。。 入居を心待ちにしていたのでかなりショックで唖然としてます。 まだ入居前で、キャンセルが可能で良かったと思うしかないです。 あとは手付金の返還交渉をがんばるのみ。
    • 敷地境界線からたった84cm… 南向きのメリット完全にゼロですね。 引き渡し前の判明で本当に本当によかったです。 手付金は恐らく戻らないと覚悟していますが（建たないという保証は元々なかったので） 資産価値の下落は間違いなく手付金額を軽く越えるので キャンセルは迷いないものとなりました。
  • Ｂタイプですが、現地をみて、キャンセルすることにしました。 リンビングに緑のカーテンをして木漏れ日の光を楽しみにしてました。 これでは、光どころか、風すら入らないですね。
  • うちは上層階です A・Dタイプと上層階の方々はいかがでしょうか？ 正直悩んでます 皆さんがおっしゃるように資産としての価値 入居世帯数の減少による管理費の値上げなど 結論が出ません
    • 上層階は影響ないから資産価値も関係無いんじゃない。 仮に入居までに全世帯埋まらなくてもその部屋の分の管理費修繕費は売主が負担するんだよ。だから問題なし。 とにかく冷静に。
• 南側の中央の部屋でなければ、東か西に開けているので お買い得ではないですか。

• エコヴィレッジ木場　隣の建物との距離.jpg.jpg

  エコヴィレッジ木場　隣の建物との距離

共用施設

設備・仕様

• フローリング以外の仕様、設備が残念です。
• エコ仕様ではありますが、この辺の大手マンションを見てしまうと仕様が劣って見えました。
• ホームページをみるとペアガラスになっているようです。
• 床暖房は欲しかったなあ・・・・・ 自然素材のコンセプトを根本から否定しかねないけど、床暖房が入れられないならヒノキフローリングじゃなくていい・・・
  • でも、ある意味床暖房や無駄な共用設備が無い分、考えようによってはＥＣＯではないでしょうか（笑） まあ小さい子供がいる家庭では、ハウスダストやホルムアルデヒドが少ない分安心ではありますよね。
    • 床暖無いのは、エコと言うより安普請でしょ。小さい子供がいる家庭には必需装備ですし、何より後付けは至難ですから。
• 正直に言ってしまうと、このロケーションで「普通の」便利なマンションを作ってくれたら もっと前向きに検討していました。すごく勿体ない。 ヒノキのフローリングは15年も経つとかなり古くさい見た目になって、売却の時に印象が 悪くなるだろうし。

間取り

• ここでは一番広い部屋が検討対象ですが、物干しが洋室側のバルコニーにあったのが私的にはNGです。和室もいらない…。
  • 物干しがリビング側にあるマンションなんてないと思いますよ。 リビングを外して物干しを設置するのがセオリーです。
    • すいません、言葉足らずで。さすがにリビングの前に洗濯物がぶら下がる ようには物干しは配置しないですよね。 リビングと洋室が並びの場合、リビング隣の洋室前に物干しが配置される ケースが多くないですか？（私の勘違いかもしれません。） Dタイプはリビングからぐるっと東側の洋室のほうにに回る形になるので 億劫だと思ったんです。
• コンセプトは気に入っていますが、気になった点をいくつかあげてみます。 こじんまりとしていて暮らしやすいのかもしれませんが、全体的に間取りがチマチマした感じ。 トイレとパウダールームのドアが引き戸じゃない。（パウダールームが狭いので開き戸は大変です） ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑはＢタイプでしょうか、ﾍﾞﾗﾝﾀﾞの奥行きが異常に狭いと思いました。室外機を置いたら通れないんじゃないかな?
• 間取りは魅力的です。 お風呂に窓があり、更に洗面所、キッチンにも風通しがいい。 暗くなりがちな玄関にも小窓が。
  • 人気みたいですね！ 私もこの間取り魅力的に感じました。 この間取りなら住むこと想像できるから 他の物件とは違うなーって思ったけど もうすぐ完売間近みたいですね？
• 確認したところ、残り３戸だそうです。 全部Ａタイプだそうです。年内には完売できますかね？？

1. もろ西日。日当たりが望めるのが12:30分以降。
2. LDの窓の高さが小さい。180cmくらい。ワイド&ハイサッシュではない。
3. 東西線が激混み。
4. 2F, 3Fは北側の建物の隣りで、北の採光が微妙。
5. 和室に押入れがつかない。
6. ディスポーザ、床暖房なし （ただし、ここの床は床暖房なくてもよいと思った。）
7. 駐車場が高い

• 実際の広さとしては、アウトフレーム65m2と殆ど同じなんですよねえ。 もう少し、リビング2〜3畳…5.0m2でも広ければ。
  • そうですね。 でも、梁が張り出していないのと、ワイドサッシのせいかモデルルームのリビングは広く感じましたが･･･。 私だけでしょうか？？部屋の角を使える分、使いやすそうでもありました。
  • モデルルームはサッシがAタイプの倍以上ありますから、広く明るく感じるでしょう。 ただ他に見に行ったモデルルームの、横長の12畳リビングにはやはり見劣りしました。 Aタイプのリビングは今の自宅と丁度同じ縦横幅なんですが、横長よりやはり狭く感じるます。 サッシは現居の方がかなり広いです。。 間取りセレクトで隣の洋室と一体型の2LDKにしなければ、「暗く」感じると思います。 広さ的にも、ああいう和室と洋室が縦に並んでリビングと隣接してるのって、全体の平米数が狭く感じるんですよ。

買い物・食事

• そういえば、東陽１丁目にあったパチンコ屋さんの後に、イオン系列のスーパーが出来るみたいですね！ 「まいばすけっと」３月１６日オープンと書いてありました。 これからいろりろ変わりそうな場所ですね！！

育児・教育

周辺環境・治安

• 思いっきり洲崎遊郭だった場所ですね。 勿論今はそんな店一軒も残っていませんが、区域外とは今でもちょっと雰囲気違うかな。 私は嫌いではないですけどね。風情があっていいと思いますが。目の前の道は広々としていますが、大門通りだったからですね。 大門通りは昔は北に進めばそのまま吉原大門まで続いていたらしいです。 洲崎大門と吉原大門という二大遊郭を繋ぐ道路だったため、別名親不孝通りとも呼ばれていたそうです。 歴史好きにはたまらないロケーションですね。
  • やはり何となくあの辺だけ雰囲気が違いますよね。一部買い取れなかった敷地の存在も気になりました。
• このマンション予定地の大門通りは永 代通りから主要な通りへ抜けられないことが理由なのか、 道路の広さの割りに交通量はかなり少ないです。 実際に行ってみるとわかりますが、驚くほどです。
  • 江東区に馴れてる人にとっては、あの交通量も気にはならないんでしょうね… 比較的少ないだけであって、決して五月蝿くないわけではないと思います。思いきり通りに面してはいますからね。窓を開けるのは排ガス的にどうかなとは思います。
  • 道路の広さの割に交通量は少なめだけど、四輪が少ない分結構通るバイクの音が気になる感じかな。
• 大雨で、反対側の植物園周辺はかなり浸水したらしいですが、こちら側は大丈夫でしたか？ 一応やや低くなっている所ですよね。 築地市場も今日はかなり浸水したとか。
• 最近気がついたのですが、南側の汐浜運河の水面ですがこのあたりの2Fくらいの高さではないですか？
  • 江東区は潮見から北はいわゆるゼロメートル地帯なので、当然運河水面より地表部分は下ですよ。 南砂で-3.5mを計測しているそうですから、ここもそのくらいなのでしょうね。
• 都立木場公園の東側に位置する大横川散歩道沿いに植えられている河津桜１０５本が春にはとてもきれいです。是非散策に来てください。 http://www.city.koto.lg.jp/event/1127/65914/file/KAWADU_SAKURA.pdf
• 東陽１丁目はあまり環境良くないので本気で住む気があるなら、冷静な目でマンション周辺を散歩してみた方が良いですよ。ボロボロの怪しげなアパートとか結構あります。道路の整備状況とか見ても、江東区はあの辺りに力を入れてないのがよく分かります。私は近所に住んでますが、永代通り挟んで南側の東陽１町目周辺は夜は怖くて歩きたくないですね。
• 近所は遊郭の名残の建物が残っているからね。

周辺施設

その他

• 商業地区においても、周辺の住環境と限界許容度を判断のうえ、工事差し止めの判決が得られる可能性がある。南に対して、「工事を差し止める仮処分」を求める方向での検討です。

1. 対象地区は、商業地域であるが商店街やオフィスビルが立ち並ぶ環境下にない。
2. 対象地区は、数年来（私が知る限り7年）変化がなく、商店街も手前の1ブロックまでである。該当ブロックは、道路向かいのブロックと合わせて、マンションや個人邸宅が建ち並ぶ一角となる。
3. 当該ブロックのマンションで南向きなのはこの物件のみであり、本物件と似た状況で南向きの物件に対して日照を遮るような物件は、近隣にみあたらない。
4. 対象の物件が建設されることによって、本来得られるはずの日照が著しく損なわれる（立体非影図を参照）。これは、限界許容度を超えている。
5. 昨今、商業地区におけるM建設における日照権問題が社会問題化しつつあるなかで、法整備がおいつていない状況にある。 　http://www2.educ.fukushima-u.ac.jp/~abej/law/shade.htm#hi-1
6. 当該物件が建設されると、原状回復をする機会を著しく損なうため、工事を差し止める仮処分を求めたい。

• 商業地区は無理だろ、準工業とかだったら良かったのに・・・ ここも、プレミストも建築着手前は周辺住民にかなり反対されておった。 豊洲のあの物件も、まさかのあの建て方で現状ほぼ完成している。 時間の無駄です。 少しでも手付取り戻せるよう協力します。
• 昨日、担当さんと話してきましたよ。 まぁ向こうの話を聞いてからこっちが用意した質問を色々したんですけど、 その中の1件です。 キャンセルがあって、未入居の部屋ができてしまった場合の管理費、修繕費についてです。 担当さんの話では、その分はリブランが負担するのでご心配なく、との事でした。 私からは、だったらその事を明文化して書面で契約者さん達に配布するよう求めました。 このスレの書き込みを見てる限り、Aタイプの方や上層階の方がそれで少しは安心するだろうし 私自身はCタイプの下層階だからキャンセルか入居か迷っていますけど、判断材料の一つに なりますから。 あとは、後々言った言わないの水掛け論になってもイヤなので文書化を求めました。 （もしかしたら規約に書いてあるのかも知れないけど、念のためあらためて。） 以上の事を求めたら急に歯切れが悪くなって「上と相談してから」なんて言ってたけど。 まぁとにかくこんな感じで、返答も必ずするよう要求しましたから。
• 一般的に難しいのは承知の上です

1. 南側マンション：建設中止、計画変更、和解金
2. リプラス：キャンセル時の手付け金返還、住み続ける場合の値下げ

• 道幅の広い道路の両側は、火災の延焼防止のためビル化を促すべく商業地域に指定しているってことを知らないのかな。
• 売主は、法的にはきちんと期限までに物件を完成させて、 引渡すだけの義務を負っているだけだと思う。 高さやこのマンションとの距離等も含め、法的に許容される範囲内の 建築計画になっているのだろうから、 基本的には何ら文句を言えないというのが大前提。 また、南側の所有者が何か配慮しようにも11階建のものを4階建てにしたり、 敷地の広さからしても、このマンションの日照に支障が生じない程の 十分な距離を確保するなんてことはできないのだろうから、 満足するような配慮がされる可能性は極めて低いと思う。 法的手段に訴えようにも仮処分などが認められるとは到底思えない。
• 私もあなたと同様に、リブランの営業から南側隣地は敷地面積が狭いため、高い建物が立つ可能性は考え難いと聞いていたので、今回の件が発覚して驚きました。 しかし、リブランにその事を言うと、重要事項説明書と異なる説明はしていないとの反応がかえって来ました。言った言わないの話になってしまいます が、何人もの契約者がこのような説明を受けているという事実から、リブランの買主側の説明責任を問うこともできるかもしれませんね。 私はキャンセルを予定していますが、ギリギリまで粘って手付金の返還を要求するつもりでいます。 今のところリブラン側は手付金を返還する気は全く無いらしく、対応には本当にがっかりさせられました
• ウチは解約しました 色々と交渉しましたが手付けの半分は無理でしたね でもいいです あんな所には住めませんから

掲示板

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