リフィア植田

2011年9月28日 (水) 13:37時点における最新版

リフィア植田

物件概要[ ]

• 所在地：愛知県名古屋市天白区植田東3丁目1003-4（地番）
• 交通：名古屋市営地下鉄鶴舞線「原」駅から徒歩7分
• 総戸数：106戸（ガーデンフォート北棟42戸、シャインフォート南棟64戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上6階、地上5階（ガーデンフォート）
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：平成18年3月
• 売主：三交不動産
• 施工：奥村組

価格・コスト・販売時状況[ ]

• シャインフォート：2,982 ～ 5,994 万円（ ㎡単価 44 ）
• ガーデンフォート：2,783 ～ 4,588 万円（ ㎡単価 45 ）
• 私は建築設計の仕事で三交さん、宝さん、どちらともかかわったことがありますが、宝さんのほうがまだよいと思います。どちらもグレード（材料・構造等）は低いですが、宝さんのほうがまだ会社としてのこだわりがあるように感じました。（低コストで設備・内装を平均的なものにしよう）三交さんは全くないです。マニュアルもなにもないので設計者なかせ、下請けさんはやりたい放題です。一番はグレードの割りに価格がそんなにおさえられていないということと、管理会社の三交コミュニティーの印象があまりよくなかったことです。（中にはいい人もいるのでしょうけど）
• 北棟の1階がほとんど売れちゃっていたのには驚きましたが。植田にこだわらなければ見向きもされない物件のような。もっと安かったら考えましたが、売れ行きは良いので値引きは考えていませんとハッキリ言われたので却下です。
• 信じられないくらい高い値段で土地買ったんだよみなさんにそれははねかえってくるんだよそれでも価格が安いと思うならそれは建物の建築費を安くしているとしか思えません。
  • あのあたりにしてはもの凄く割高ですよね。住みやすいところではあるとは思いますが、あの価格ではなかなか販売は苦労すると思います。聞くところによると、MR訪問者は多いんだけど、あまり売れてないみたいですし。まぁ間取りその他にも問題は多々ありますが…。
• 立地面：原、植田地区、東山線沿いは高めです。
• ぶっちゃけ、みなさん何割くらいの値引きもしくは、サービスを提示されお断り、またはご購入されましたか？私は一割強で断りました。
  • 俺は家具etc付き２割弱＋諸経費無料で・・・もちろん断りましたが。
    • 諸費用無料を合わせるとかなりのサービスですね。思い切った書き込みありがとう御座います。
• 本当に車もらえるんですか？広告に記載されていたんですか？
  • 本当ですよ、100万円分位のプレゼント付き。車のほかにもTVや５０万円分の旅行券やデパート商品券など、選べるようになってました。これにはちょっと惹かれますね。もう、残りを売り切る体制ですね。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 三交不動産の分譲済みマンションについて。三重県の物件らしいですけど、台風来襲時に雨漏りがひどくて、建物の補修が問題になっていると聞きました。売主側が補修に一切応じない様です。この件について、一度調べてみてはいかがでしょうか？（マンションコミュニティの「三交不動産のアトレってどうですか？」板より）
• 北棟の販売始まりましたね。こちらは、南棟に日当たりが邪魔されたりはしないのでしょうか？
  • 建物の設計項目に隣棟間隔というのがありまして、南北の間隔は冬至に最低4時間日照を確保しなければなりません。この4時間日照というのは、冬至の南中時から午前中2時間、午後の2時間は日影ができないようにするというものです。これをクリア出来なければ、建物の高さを変えるか形を変えるなどの手直し（設計段階）が必要になります。日影図の見方を聞かないと素人さんでは分からないかも知れません。
    • 図面で色分けされてましたよ。東側の少し高くなっているところの下の方は日があまり当たらないようでかなりお得な価格帯になっていました。それにしてもなんでアレがそんなに高いのかなぁって思う金額だけど。
    • 北棟は小学校の騒音が……。
• 2005年９月、工事中にクレーンが隣のマンションにぶつかっています。その後、事件を大きくしたくないのか現場レベルで話をもみ消そうとしているようです。これから大きな問題になるでしょう。
  • 追加情報です。リフィア植田と隣のマンションの間に土を入れ（これも正式の許可を得たとは言えないです。一部となりのマンションの敷地の中に食い込んでます。）、そこに植栽しようとしてますが、当然枯れ枝や切った枝などは隣のマンションの敷地に落ちます。その対応は新規に立ち上がる管理組合としてください。と他人事のように三交不動産は言っております。これから購入される方にはきちんと説明はされておりますでしょうか？最初からもめますよ。この問題は！落ちた枝とかは隣のマンションのドライエリアにあり、どう処理をするか考えられてません。理事になられたら最初から困るでしょうね。重要事項で説明されていればいいでしょうが、そんなことは無いでしょう。購入される前に確認されたほうがいいですよ。
    • 植栽の話は、隣のマンションが近いので、目隠しのためと聞いてますよ。お互い見えると気まずいですもんね。植栽も種類がたくさんあるので、葉の落ちないものもありますしね。
    • 本日、名古屋市建築指導部より奥村組に安全上問題のある法律違反部分に指導が入りました。隣のマンションとの境界はその場所自体が違法に土を盛った為、三交不動産の対応が悪いと民事訴訟に発展します。
• 耐震強度不足があったって本当ですか？
  • 実は奥村組が掘削を始めたときから不同沈下が起こり隣のマンションの擁壁にクラックが入りました。半年以上も処置をせずに放っておいてそのまま埋め戻してしまったそうです。
    • 先日三交さんから再検査の結果が耐震強度に問題が無かったという通知をもらいました。以前に一度、構造説明会もあり、構造士の方から直接説明もうけてます。だから、問題ないと思いますよ。
• ここの建築費は削られているとおもいますよ、同じリフィアでも「リフィア藤が丘」では、逆バリ工法で基本的に4戸に1台のエレベーター＝135戸に4台のエレベーターで非常階段８箇所。「リフィア植田」は普通のサッシ高で106戸に3台のエレベーターで非常階段４箇所。藤が丘には団地みたいな長〜い北側共用廊下はありません。非常階段も建築費はかかりますから、植田の方は半分ってこと？藤が丘は全戸分がチェーンゲート付の平面駐車場（一部屋根付）で、全戸分のサイクルポート（スクーターや自転車３台位止めれる）付。植田は大半が機械式駐車場でラック式の自転車置き場。藤が丘に比べて建物に金かけてないこと明白。藤が丘がこっち（天白区）にもチラシ入れてくるので、リフィア植田を真剣に検討してましたが、この差で値段がほぼ同じだったから、あほらしくなってやめました、やっぱ高いわ。藤が丘には住む理由もないし、他で考えることにしました。
• ここのチラシもパンフレットも面積が合計面積ってアルコーブからバルコニーから室外機置き場まで全部ひっくるめて面積表示していて、はっきりいって詐欺みたい。信用できない会社だなと思っていたので、これだけ悪くカキコされていてもしょうがないんだろうナ、そんな会社だからって感じ。高い・安いとか以前の企業体質の問題のような気がします。買った人がAWARE。
• ガーデンフォートとシャインフォート、まったく同じ間取りだったら、どちらが良かったのでしょう？ベランダから中庭（同じマンションの住人）が見えるのと、マンション敷地以外が見えるのとでは、何か違いがありますか？
  • シャインフォートは一方通行ですが、往来も有る約6.5ｍの道路をはさんで他人の家（生活）がありました。ガーデンフォートはバルコニーの約15ｍ先をシャインフォートの住人が通ります、15ｍ位ですと顔の表情まで分かる距離でした。それと南棟と高低差があるので覗かれるかなと思いました。だから、私はあまり違いを感じませんでした、ゴメンナサイ。
• 外観みたけど市営住宅みたい・・・あの外観であの値段はありえない
• マンション敷地に中庭があり、エントランス部からの眺めは良いですが、コの字型デザインで南棟から北棟のLDK丸見えです。　いくら窓が大きくても…　南棟からの眺めもいまいち。　室内はデザイン的には気に入っている（キッチン、トイレ・浴室に窓あり）のですが立地があまり良くないと思います。　植田でも土地の安いエリアですから。　おまけに北側空き地に小学校ができるとか。　砂ホコリとか大丈夫でしょうか？
• 南棟いいですよ。共用廊下から中庭がみえて外出するとき気分がいいです。南側は道路ですが暖かい日は窓を開けて気持ちよく過ごしています。私はこのマンションをお勧めしますよ。

共用施設[ ]

• 南棟、駐車場までヘタしたら五分以上かかりそう…。キツイは、これは…。

設備・仕様[ ]

• 立地には申し分なく、床暖房もきちんとありました。ただ、配管の防音対策や、扉の下の止め金具？がオプションであったり基本的な部分で他デベより若干劣っている部分が気になりました。グレードの割りに価格が抑えられていないというのが印象です。
• 内装は普通でしたが、確かに作りは面白いですね。バルコニーのすりガラスもとっても良いのですが、なんか微妙…。あまり高級感はないけどまぁまぁの値段だし。
• 今日MR見てきました。狭い・・・あのアルコープを「生活面積」として合計にいれるのはどうでしょうか?外廊下と床のタイル色が切り替わるだけで、本当の共用部分と「生活面積部分」と一切何の仕切りもなし。今時トイレもタンク付きだし。あの立地であの内装と設備、あの狭さであの値段はありえない。
• 上の階に住まわれている方がいますが、上の階からの音は問題ないです。エレベータの音ですが、私が住んでいる部屋はエレベータの前ではありませんが、近くです。音についても、特に気になる点はないです。この前、思わず、シンドラー製ではないかと確認してしまいました。オーチス製だったので、ほっとしました。水回りの音も特に気になる点はないです。
  • エレベータもシンドラー製ではないのですね。安心しました。
• 三交さんの物件は、いろいろ複数見学しました。住友、三井、大京などに比べると、見えないところでコストダウンされている感じがしました。仕様について、質問しても、工事事務所の所長の説明では、これが普通というコメントしか帰ってこず、他所の物件と比較して質問しているわたしには、納得できない返事でした。もっと氏お客様の目線で対応するデヴェロッパーのほうが安心できます。この人達は、プロなのか？という疑問です。

間取り[ ]

• シャインフォート：74.20 ～ 119.60 ㎡（ 平均 86.88 ）
• ガーデンフォート：66.96 ～ 96.80 ㎡（ 平均 78.31 ）
• このマンションは２〜４LDKがあり、しかも同じLDK数でもいろいろなタイプがあるようなので、購入層も様々ですし、売れにくい部屋が多少あって当たり前だと思います。価格設定とかの問題ではありません。実際残っている部屋は２LDKが３〜４件、その他間取りと場所が良くない１〜２部屋が残っているみたいです。２LDKは購入するくらいなら賃貸でいいという人が大半ですので、今より価格設定が低かったとしてもどこのマンションであったとしても売れゆきは悪いでしょう。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• 私もこの物件をみてここで子育てしたらいいかもって直感がありました。小学校が北側にできると騒音が心配・・とデメリットにあげられる方もあるとは思いますが、働きながら子育てするので小学校が近くにできることは私にとっては大きなメリットとなりました。
• 植田南小学校の先生の話ではこの学区は学力レベルも高い方で躾や常識など精神面でもきちんとしたバランスの取れた子が多いとおっしゃっていました。ある学区では勉強はできるがわがまま、自己中心的な子が多いところもあると。中学はリフィアの人はどこになるか知りませんが植田中学はかなりのレベルで下手に私立を受験して行くより良いと。
  • 小学校の先生の話は、植田または植田北の事では？植田南は親も子も、ある学区では。。というタイプが多いです。ただ、１〜２年したら、植田東小が出来るので、いいかもしれません。植田中学は、今は荒れてはいません。私立受験よりいいレベル、名古屋有数のレベルというのは違いますが、決して悪くはないです。しかし名古屋で一・二を争うのマンモス校で、支障は出てきています。常時、常時一部の地区が隣の校区になるという噂が流れているので、購入にあたり小さいお子さんのいらっしゃる方は、違う中学かもという心構えは必要かもしれません。

周辺環境・治安[ ]

• 小学校の近くは確かに音の心配はありますよね。でも、北の部屋は寝室なので、夜寝る時静かでいいかもと思ったりもします。あとは、学校が近いといざという時の避難には便利ですよね。学校は避難所になりますから。
  • でも風邪で寝込んだときのチャイムの音や校内放送はかなりキクよ〜。
• 私もＭＲを見てきました。確かに割高で間取りもパッとしないですね。ただ、もともとハウジングセンター跡地で地盤がしっかりしており、東の道路側付近を除き第１種低層住宅地域のため高層建築物による日照権侵害のリスクが少ない。丘陵地帯で水はけも良く、周辺環境も静かで緑が多い。立地条件としては恵まれていると思います。
• ここは駅まで７分の距離ですが住宅街にあって静かな環境ですね。南側は目の前が道路ですが、車はあんまり通らないので、窓を開けていてもほんと静かです。夏は暑くて窓を閉め切ってクーラーばっかりですがそろそろ窓をあけて過ごすのによい季節になってきました。以前住んでいたとところは目の前が道路で抜け道になっていたので大きなトラックとかもよく通っていて窓をあけていると気になっていたのですが、ここは気持ちよく過ごしています。静かな環境をお望みの方にはいいですよね
• リフィア植田の立地としては、いいところと感じます。（小学校を気にしない人には）以上です。
• 私のしっている情報を書き込んでおきます。

1. 土地が高いのは８０万円台/坪だからです。（２年前のこの付近の価格は３０万円台/坪）
2. H20年開校の小学校の基本設計は決定済み。２F建て、中庭つき、ワーキングスペースつき、プールは２F屋上。設計には市の職員だけでなく、名古屋市始めての試みとして建設準備委員会（プロジェクトU)に名古屋市立大学　鈴木教授を迎え地域住民との意見交換会を数度実施済み。

校名（おそらく植田東小学校？）・通学地区は１０月下旬決定。

1. 住んでる方へ　防犯上対策を三交不動産に早急に改善要求を出されたほうがいいです。南側西の隣地マンション境界から中庭に容易に侵入できます。西側屋上の一部から壁に雨だれの後あり。屋上縁の防水処理の確認が必要。いずれも大きな問題ではないですが、早めに対応されたほうがいいでしょう。

• 私は名古屋で生まれ育った３０代主婦です。もともとは東区の人間ですが、北区・名東区・緑区に住んだ事があります。天白区（特に植田）は公園も多くお洒落な喫茶店や雑貨屋も多く、また中心に天白川が流れ自然も多く住みやすい所ですね。転勤者が多い為か、新しい人間でも溶け込みやすい。植田中学は名古屋一のマンモス校と聞きます。植田小、植田北小、植田南小も評判がいいですね。植田ヶ丘保育園はイベントも多く非常に人気の保育園だそうです。大きな田舎、閉鎖的な名古屋の中ではとっても住みやすいエリアだと思います。そんな好立地のマンションなのですから値段が高いのは仕方ないと思います。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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