パルサージュ文京千石

2010年1月11日 (月) 11:23時点における版

パルサージュ文京千石外観

物件概要

• 所在地：東京都文京区千石2丁目62-25他（地番）
• 交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩10分　東京都三田線 千石駅 徒歩12分
• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上4階地下3階
• 敷地の権利形態：分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
• 完成時期：平成20年06月下旬
• 売主：株式会社フレンドステージ

価格・コスト・販売時状況

• 4730万円-1億1210万円
• 販売予定時期 平成20年01月 中旬 販売予定
• 用途地域 第１種住居地域
• 土地権利／借地権種類 所有権
• 管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
• 施工会社 株式会社間組
• 管理会社 三井不動産住宅サービス株式会社
• 販売会社 三井不動産レジデンシャル（株）
• 坪290万〜プレミア住戸で坪360万のようです。
• 正直最近の文京区の物件ではめちゃめちゃ安いね。
• 60平米か61平米の2LDKで、値段は5000万から7000万くらいじゃなかったかな。
• 地下は坪270なんて部屋もあって、文京区としては格安です。
• 以前ＭＲに行った時、坪３００万はしていたと思いますが、２２０万に下がっています。
• 売主がタカラレーベンに変更。
• 80㎡で6180万円は安い。
• 山の手線内側でこの価格はやはり破格です。
• 地下部分の5000万以下の価格。

交通

• 茗荷谷から結構歩く感じです。湯立て坂をずっと下っていき、下がり止まった土地のようです。良い点は通りから一本入っているところです。路線を二駅使えるのは良いのですが坂道が苦手な人にはどうかな。
• 千石駅まで歩いてみたけど、上り坂が結構きつかったよ。急な坂を登って少しおりてまた登ってやっと千石駅だよ。12分じゃ着かない。
• 千石まではうらの道で行けば、平らで便利でしたよ。５階のエントランスからいくといいみたいです。
• 池袋、後楽園なども自転車で１５分くらいです。

構造・建物

• 建築面積 603.70平米
• 延床面積 4079.18平米
• 南西向き。
• 崖下といっても、後ろが高台で、千石の閑静な住宅街が広がっているだけ。むしろ、切土して、壁を作ったので、強度は十二分にしてあると考えます。
• 崖っぷちにぴったりくっついたこのマンションは湿気で夏場は大変だとおもいますよ。大雨が降って、水分大量に含んで、晴れたら水蒸気で土の臭いがムンムン！湿気がこもって室内の白いクロスが染みだらけにならなければ良いのですが。
• 最上階南西角部屋のプレミアム住戸はよかったよ。戸建て感覚の広いエントランスがついていて、部屋も広くて明るい。91平米、価格も7千万円台で坪単価290くらい。
• 地下部分は外廊下が夏場にはいかにも湿気がこもりそうな印象でした。地下部分以上はカビは問題なさそうですが、とは言え同じ物件であることには変わりはないので、カビの繁殖するマンションになってしまうのがちょっと怖い気はします。
• 北側の地下部分の間接光は全く期待できないし、湿気は必死。特に梅雨や夏の雨上がりなどはかなり酷いと思う。カビの発生は避けられないと思います。
• 耐震性についての言及があまりありませんね。

1. 崖っぷち
2. 不整形（側面から見ると）
3. 長さの異なる杭

• 最上階以外は崖が気になります。また角部屋のルーフバルコニーの奥の方は使用できず手入れは管理人が屋上から懸垂下降してするとの事でした。
• ここの湿気はいわれるほどでもないだろうと思います。理由は・・

1. 崖下マンションで湿気→カビで実際に問題になっているのは構造上貧弱な戸建、もしくは古い昔のマンション（今のマンションはスラブ厚も昔とは比較にならないほど厚い）
2. 室内は２４時間換気がついている、廊下にも換気システムはある。
3. 各住居は直接崖と接しているわけではなく、廊下を挟んでいる。
4. マンションの１階部分は実は住居ではなく、エントランスと駐輪場、駐車場　→住居は２階部分からであり、地面と接していない。

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  パルサージュ文京千石(施行前）(2008年6月18日撮影）

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  パルサージュ文京千石外観2

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  パルサージュ文京千石入口

共用施設

• エントランスとかは狭い。
• 玄関ホールの天井が異様に低くて圧迫感がある。
• 玄関が質素（管理し易いとも言えるが）
• ３Fまでの内廊下こと、地下室仕様が圧迫感がある（逆に言うと各住戸のアプローチに雨があたらないので良いかもしれない）
• 共有施設がほとんどない（管理が楽）
• 自転車の駐輪場が少ない。
• エントランス前にエアコン室外機がある。
• ダブルセキュリティ（エントランス・エレベーター）
• 廊下の階段がけっこう汚れてますね。共用部の換気扇もかなり埃がついて、意味をなしてませんね。
• 台風でエントランスが水浸し。

設備・仕様

• 内装はかなり上質でハイグレードなものを取り入れられている。
• 湿気もワイドスパンと24時間換気でクリアかと。
• ダウンライトは、既についていました。ジーマティックのキッチンなどは、The Tower Koishikawa　かブランズ と同じですし。魔法瓶浴槽、カラリ床、食洗器、浄水器、食器棚、ついているのも女性としてはうれしいかも。
• リビングの窓が掃き出しになってないけど、ソファーとか置けていいかも。トイレに手洗い付いてるし、洗面所も広い。
• 天井低いのは致命的。リビングの窓も小さい。
• キッチンや風呂など仕様は最新のものを採用している。
• 各住戸にアプローチがある。
• 占有部は全体的にしっかり作られている。
• 電磁調理器具でない。
• 二重床・二重天井。スラブ厚２００mm。複層ガラス。タンクレストイレ。ダブル配筋。PS廻りの遮音。編戸が固定式。

間取り

• 1LDK-4LDK
• 56.26平米-103.47平米
• ファミリー向けのようですね。
• 部屋の間取りによっては、窓がハーフサイズで、掃き出しではない。

買い物・食事

• 千石は、コープとぱぱすがある。コープで買い物してみたら、安くてびっくりしました。
• 駅で買い物して、湯立坂を下って、帰宅。あるいは、ここらへんでは貴重な庶民スーパーライフまで自転車かな。
• 周辺は確かにコンビニとコープくらいしかありませんので不便だとは思いました。

育児・教育

• 子供の受験には、文京区の区立はどこもいいと聞きますね。お受験に熱心な方が多いので、お金かかるかもしれませんね。
• 林町小学校いい学校だと思います。官舎社宅があり珍しく複数学級が保たれています。転校生もなじみやすそうな庶民的な雰囲気です。もちろん幼稚園から国立で運試し、巣鴨お茶の水の塾通いで中受、小石川一貫、公立中選択といろいろ検討できます。皆さん納得して選択しているからか受験一色でギスギスということもありません。教育の森で遊んだり、三菱養和でサッカーしたりもあり。
• ここは静かですし、子育て環境がいい。
• 区立林町小学校は明治の頃からの歴史があり個人的に好ましく思います。
• 子供の教育環境もいいです。

周辺環境・治安

• 文京区で車生活をする方で静かな所を探している方には良い場所と思います。ただし、車は小さいのでないと、道が細いし、そんな人が集まって駐車場が足りなくなって、抽選に外れたら悲惨ですよ。この辺は賃貸駐車場探すの本当に苦労しますから。
• この土地の背後部分は断崖絶壁のように見えました。
• このあたりは書籍系の町工場が多いようにも感じました。
• 隣の広大な平地は、小石川ガーデンヒルズの土地。東京海上の社宅の跡地。夜は絶対怖いなぁ。
• それと湯立坂を下る途中にも野村不動産が押さえた土地を見つけました。坂の途中だし駅からの距離も近いし、お屋敷の跡っぽかったし..(デベは重要文化財を守れという張り紙がありました何か揉めてるんですかね）→　高層建築が重文に影響する事が判明して、建築が中止になっているところですよ。
• 人気がありませんね。緑が多い地域なので気になっています。
• 湯立坂は緑がきれいで気に入ってます。交番もあるし。
• 坂下と言っても後楽園駅周辺より、海抜は高いらしいです。
• 道路が近くないから、静かです。
• ドブ川近くの「文京区水道」ではありませんか。
• 夏場に大雨が降り、雨があがって太陽が出て来ると外廊下は土臭く、カビ臭くて大変な事になりますよ。低層階の方は悲惨な目にあうのでは。
• 物件周辺は文京区とはいえ、台東区のような下町の雰囲気。少し寂れている。
• 夕方頃になると毎日聞こえてくる楽器の練習の音。せめて窓を閉める・広い公園へ行く、などご配慮いただきたいなぁ。
• 部屋に小さい羽蟻がでる。コバエが大量発生しました。ふと見ると窓際に大量に死んでいた。
• こないだ蛙は見ました。ちっちゃいカタツムリも見ました。 梅雨時はこれまたちっちゃいナメクジも見ました。1か月くらい前ですが、ヤモリだかイモリも見ました。
• むしむしするので廊下に虫がたくさんいますね。蜘蛛が多い気がします。玄関から、蚊も入ってくるし。
• 梅雨時期、裏の階段下にカエルが何匹もいてびっくりしました。この夏は家の中には蜘蛛がたくさんいました。
• ジョギングするには植物園も教育の森もいい環境ですし、虫除けをやるしかないですね。

周辺施設

• 徒歩３分程度で行ける小石川植物園や氷川神社の雰囲気も好きです。
• この現地からすぐ近くの小石川植物園の資料館？「驚異の部屋」にちらっとよりましたがなかなか面白かったですよ。現地見るかたはゼヒ寄ってみては？入場料０円ですし。
• 印刷工場、長屋式アパートなども多く坂下は文字通り下町的な猥雑さが漂っています。
• すぐ裏の杉山クリニックは、内科もやっています。先生は優しくていいですよ。
• 窪町小近くのファミマの上の白土内科の先生も親切でした。
• 筑波小の前の森内科も新しいし、設備が整ってそうですね！
• 歯医者は、茗荷谷駅前のちえデンタルは小児歯科がメインなのに、大人の友達が行ってよかったそうです。友達の子供も通っていて、評判はいいですよ。
• ライフの手前のやはぎ歯科も、よくインプラントの施術中って張り紙があるので、設備は整っていそうです。

その他

• タカラさんが決算悪く民事再生とかの噂をききました。まだ引き渡し受けてないのに手付け金とか大丈夫でしょうか。不安です。

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