シティタワー品川

2011年6月25日 (土) 23:40時点における版

シティタワー品川　外観1

シティタワー品川　外観2

物件概要

• 所在地：東京都港区港南4-2-7
• 交通：

1. JR山手線 「品川」駅 徒歩10分
2. 東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩15分

• 総戸数：828戸（施設全体）
• 構造、建物階数：ＳＲＣ造　４３階建、塔屋1階、地下0階
• 敷地の権利形態：定期借地権
• 完成時期：2008年04月
• 売主：住友不動産、住友不動産建物サービス、竹中工務店、東京ガス、日立ビルシステム
• 施工：竹中工務店

価格・コスト・販売時状況

• 人気物件だと思います。

1. 安い！90平米4000万円台から！？
2. なにげに立地は港南№１か！？
3. 貸したら利回り10％以上か！？

• ここは分譲マンションでも土地は借地権ですかね？
  • そのようですね。ダイヤモンドだか、東洋経済だかに書いてあります。
  • 借地権70年もあれば十分です。70年後は100歳超えてますから多分この世にはいないでしょうし。それに価格にもよりますが貸した時の利回りは期待できるんじゃないですかね。
• 80m2で3200万という条件がついている...と書かれています。かなりおいしいな。でも場所はそれほどでもないと思うが？
• 坪あたり１３２万のおいしい物件だってさ。定期借地権で７０年は十分だろ。賃貸に出して元がとれる。
  • 価格提案も業者指名コンペの提案項目になっておりスミフは149万円/坪で事業化する提案をしたからです
• 土地は東京都のものですから、賃貸や又貸しはＮＧでしょう。本当に住む人達だけのものです。投資目的の人はお願いですから出て行って下さい。
• 入札時の条件が、坪１４０万円以下ですから８０平米で３、４００万円弱、立地を除いてもこれは魅力ですね。
• 90平米で4000万円台
• ７０年契約でも定期借地権だからねえ。理屈では分かっていても、感情的にはなんか嫌な感じが残るよね。地価高騰とともに借地代も上がるかもしれないし。確かに大崎あたりの定期借地権物件よりもずっと割安感があるから、人気になるんだろうけど。でも、なんか嫌な感じなんだよね。
• 土地の所有者が東京都というだけで住友不動産販売の定借マンションです。ただし、土地を貸す東京都の条件として坪１４０万円を越えないことという条件を付けました。都は定期的な借地料が確実に入れば良い訳だから、港南の過剰供給を知っていたので完売目論んで上記の条件を付けたようです。都はウハウハですが、住不としては今となっては正直厄介もんでしょう。ブリリアタワー大崎だって定借のくせして坪２４０万円近いですからね。住不の本音としては、坪２００万円でも売れるし、売りたいでしょう。
• 皆さんが言うほど安いとは思いません。だって港南ですよ！港南！普通に考えれば、70年の定借で80平米、3200万は割高ですよ。
• 「定期借地物件が自宅なんて恥ずかしい。セカンドハウスや投資用に、当たったらラッキー程度で是非申込みたい！という富裕層」　　　ＶＳ「この地域に所有権物件なんてとんでもねー。買えるなら定借だろうとなんだろうとありがたい。70年もあれば死んでるし！という必死な平凡リーマン層」
• 一例ですが定期借地権の物件でも１０年で買値で転売できればいいですよね。
  • 転売や賃貸は東京都との借地権契約の中で制限を受けると思います。もし自由に賃貸ができるんだったら、きわめて効率の良いマンションになるし、入居が思わしくなければ賃料の引き下げもできますから、周辺の賃料相場の押し下げ要因となりますね。周辺の賃貸マンションを持ってる人にとってはまずい話です。
• 定借マンションの取得費用は同じエリアの一般物件の60%程度とのこと。つまり定借じゃなく一般として売り出す場合には250万円/坪相当ということになるので、港南としてはバッチリ適正価格ですよ。定借は半分賃貸みたいなものなので、一般物件のつもりで分譲価格だけで検討するとキケンです。
• 年収５００万、頭金なしで港区に住めるラストチャンス物件だからなぁ、ここは何倍くらい倍率つくのだろう。
• 第三者への賃貸、譲渡については基本協定で合意済みですよ。みなさん投資ですよ、投資！！！１７ページ：最終譲受人は、自己の専有部分を第三者に対し譲渡若しくは賃貸し、又は第三者に使用をさせることができる。ただし、この場合、最終譲受人は当該第三者に対し、定期借地権の賃貸期間が更新若しくは延長されないものであること、整備施設の存続期間が定期借地権の賃貸期間に制限されるものであること、及び賃貸借期間満了時に取り壊し予定の建物であることを告知しなければならない。
• 安い間取りだと３０００万円以下で買えそうですね。３０００万円を１０年でローン組むと某地方銀行で１０年固定金利１．７５％で毎月２７３，０００円ほど。月額３０万円で貸すことができれば、管理費や固定資産税等の諸経費引いてもローン返済は可能です。自分の財布の負担なく、１０年待てばタダで自分のものです。おいしいですね〜
  • 分かってないねー。

1. 30万が収入になるのを知らない（所得税住民税を計算していない）
2. しかも30万なんて収入にはならない。（20万〜25万でしょ）
3. 3000万以下の物件なんてない。
4. 地代が計算されていない。
5. 空室リスクをしらない。
6. 住宅ローンで借りて、貸そうとしている。（貸す場合は投資ローンで利率が違います。）

• 5年間の転売禁止、賃貸禁止、自己居住条件つきだね。

交通

• 立地が良い（品川駅まで徒歩8分）
• だいたい品川駅の港南口の朝のラッシュは物凄いんだから！通勤先がバス利用できる場所にある人ならお勧め度は高いけど品川駅を利用する人にはどうかと思える物件ですね。
• あそこの前のバス停から、朝、品川駅方向にたくさん人が乗るようですが、このタワーができたら、あそこの混雑はどんなことになるのでしょう。すでに3〜5分おきにバスがでるのでこれ以上は増える感じはしないんですが。。。
  • 前のバス停からたくさん人が乗るって事は品川までやっぱり歩くと遠いのね
• バス停も目の前。もちろん、徒歩8分なので、歩くことも可能ですが、定期があればバス便が便利でしょう。
• 品川改札から１３分くらい、運河を渡ったら直ぐにあります。
• 品川駅から港南中までバスで行こうとしたら、改札からバス停までの遠いこと。駅から一番遠くにバス乗り場があるんじゃない。で、乗ったら数分だった…
• 品川駅近辺の発展には、ストップという言葉がないようですね。５年後にエンタメ含め、どのくらい発展しているか楽しみです。ただ、駅までの距離は予想していたほど遠くない（山手線ホームまで１３分くらい）ようですが、道は歩きにくいですよね。ぜいたくなんですけどね。

1. 港南口正面の道は歩道の幅が狭い・・・
2. 旧海岸通の歩道橋は直線で使いやすいですが狭い・・・
3. 駅に近くなると、自転車駐輪が多すぎて狭い・・・

• • 将来、品川駅高輪口とホテル群が高架のブリッジで繋がるそうだから。

構造・建物

• 二重天井、二重床、スケルトンインフィル、外装タイル貼

1. 都営団地の建替事業で70年の定期借地権付の分譲住宅である。
2. 様々な環境的配慮を施すと共に、低コスト住宅を目指している。
3. 都心居住型総合設計を適用し、周辺環境への配慮を施すと共に、低廉で更新の容易な住宅を供給する事で、都心居住、少子化対策に貢献する。又店舗、医療施設、保育園を設置する事で、地域生活者の利便性向上に寄与する。
4. 八角形のフォルムにより、地域特性を考慮した最適な眺望を確保すると共に、魅力ある4つの広場を形成する。又巨大なヴォリュームを和らげる為、周辺環境になじむ外観の色彩計画、低層部店舗では地権者要望を調整し、バランスのとれた賑わいのある店舗計画としている。
5. 住戸ではスケルトンインフィルの考えを取り込んだ、長期に渡って更新可能な建築、設備、構造計画であり、魅力ある計画としている。

• エントランス、エレベーターホールもまだ完成ではなかったですが落ち着いたグリーンの大理石と木目のシックな感じで素敵でした。
• 近くのMS住民だが　ブリティッシュグリーンのこの物件　新規性のある色調なのに高級感重厚感があり　周りのMSを圧倒するような　存在感があります。
• 南側は障害物なくて眺望よさそうですね。
• 床面積70〜80㎡がワンフロアーに20戸。田の字が多いですね。エレベーターは計８機。添付図参照
• 田の字ですかー。角部屋も角部屋らしさが無くて、萎えますねー。
  • 田の字も多いけど斜めに変形の部屋が多いですね。
• 団地みたいにダサくて画一的で内装グレードも最低だけど、場所はいい。
• 黒っぽい外観、透明なガラス張りのベランダで日当たり良さそう、エントランスや外壁は悪くない、安っぽさは感じ無かった。
• 天井高さが異常に低いのが気になりましたのでお知らせします。玄関の天井が2165mmとあります。一般的なマンションは2300〜2350なので、１５センチも低いことになります。これって本当？あと、廊下の天井や洗面所やトイレまで2130mmになっていますが、これって手を伸ばせは届く低さですけど、大丈夫なの？仮に図面の記載が正しければ、ちょっと異常というか、昔の昭和の団地レベルのありえないマンションですけど・・・・ご存知でした？ちなみにリビングダイニングは2480mmと記載がありますので、まずます普通の高さだと思いますが、高層マンションならではの太い梁がそこらじゅうに走っていますね。よく図面をみたほうがいいですよ、あとで後悔しますよ！
• 天井高は一番高いところでリビングの2m48cm。それ以外はほぼ2m10〜20cm前後といったところです。
• 感想としては、正直、分譲というよりはURですね下手するとURより劣るかも。内廊下がすごい圧迫感がありました。現在最近できたURのタワーに住んでますが、建材や部品のほとんどがURと同じでびっくりしました。なんというか、安く作るためには仕方ないのかなと思います。
• 今日見学してきました。やっぱり室内の印象は、公団とか団地という雰囲気でした。だけど安いことは確か。
• 殆どのタイプ、階を内覧する機会があってその時は東南、南の高層階を見ましたがとっても見晴らし良かったです。でも、北は４３階でやっとコスモを抜ける感じなので閉塞感がありました。北東４３階からは夜景は最高で花火は打ち上げの場所まで見る事ができますよ。北、北東ならやはり高層階がお薦めです。

• 

  シティタワー品川　構造

共用施設

• 駐車台数は３００台でレンタカー８台もあるとの事です。
• 最上階はスカイラウンジでしょうか？
  • ラウンジは無いです。上に書きましたが３１か３２階に空中庭園ができます。ゲストルーム、パーティースペースなどが共用施設です。
• 共用施設ほとんどないみたいだし、管理費等はもっと安い可能性も高いのでは？
• キッズルーム（2F）とパーティールーム（31F）は在るよ。おまけにゲストルーム（30F）も在る。
• マンションの二階、三階には保育園とクリニックが入るはず
• カーシェアリングがあるとはいえ駐車場は3割程度ですか。少ないですね〜。車持てる人が少ないことを想定してる？
• 31階のゲストルーム38.55㎡ってショボショボだね。こんなしょぼいワンルームに泊まらせるゲストって・・・それに比べてパーティールームは広くていいね。キッチンカウンターや、ロングボードは便利だね。そこそこ使いやすそう。使用料が安いのがいいね。

設備・仕様

• 内廊下, 駐輪場, バイク置き場, インターホン, 24時間セキュリティー, 防犯カメラ, TVモニタホン, フロントサービス, 駐車場, 宅配ボックス, オートロック
• 部屋の仕様は思ったより良かったです。（ディスポーサーもないと思っていたので）あと欲しいものは自分でリフォームしましょうということでしょうか。サンプルルームは白いお部屋のみ。
• 今日、内覧いってきました。318号室でした。内覧いった方の書込や室内写真で予想していましたが、内装はやはりUR並のしょぼさでした。特に気になったのはシステムキッチン、壁紙、フローリング、玄関タイルでしょうか。全部リフォームする方も少なくないかも・・・。あと、外廊下もすんごい殺風景で団地感まるだしでした。エントランスとロビーとエレベーターホールはまぁまぁなのになぁ。
• 内装は、今までいろいろ湾岸マンション見てきたけど、簡素だな〜。最低限、そろってます。って感じ。賃貸によくある感じ。
• 玄関のタイル？みたいなのスタッフになんだか聞いたら、誰もわからなかった。少なくとも人造大理石ではないね。なんで白なんだろ。汚れが目立ちそう。廊下の壁も、ただ単にペンキを吹き付けただけ。
• ビューバスあります。
  • ビューバスって言っても、北東はビルに囲まれてるでしょ？開けたら丸見えだよね。風呂上りの換気の役割しかないね。
  • ビューバス、高層階だと気持ち良さそうじゃないですか。Mタイプはレインボーブリッジの見える北西側しかないから、レインボーブリッジ見ながらのんびり過ごす前提で作ったのでは？何階以上ならレインボーブリッジ見えますかね。33階だとすぐ前のマンション（なんて言う名前か？ですが）が邪魔でギリギリ見えないようですが。36階くらいなら見えるかな？
• 確かに内装とかグレードは落ちますが元からあまり付いて無い分リホームしやすくていいかと。
• コンシェルジェは存在していることだけでも一定の価値があります。私は救急車利用したことありませんがそれに価値が無いと思わないのと同様です。管理費は安いとは思いませんがインターネットの回線も込みなので納得しています。他のタワマンと比べてどうなんですか？
  • インターネット代自体は安いですよ。メールもHPも無いから安くて当然だけど。但し、他の住不マンションに比べて僅かに高いです。
  • メールも HPも無く月800円で 一戸あたりの帯域が倍のところがありますので、CTSも今の倍くらいの対外線が欲しいところです。2年縛りがあるので中途解約には困難を伴うと思われますが、更新時に最低でも倍に増速されないと不満があります。
    • KDDI関連会社に「月額 90万で、メール、ホームページ無し、対外線 800Mbpsという現状を二倍に出来ないか？」と問い合わせたところ、「対応可能」という回答でした。

間取り

• 近隣住民なので以前お知らせみたいな形で設計予定図もらってますが、悪くないですよ。部屋のタイプはＡ〜Ｇまであって一番多い部屋のタイプは82㎡３ＬＤＫが２４６戸で89㎡３ＬＤＫが２４５戸です。
• 単身者向けではないと思うのですが、狭い部屋は可能ですか？
  • 細かい数字は忘れましたが、一番狭くて７０前後だったと思います。これについては皆さん書いてある通りです。　
• ９０平米以上の間取りは無いのでしょうか？７０平米台で変形田の字では...。期待していただけに魅力半減、まあこんなものでしょう。価格上がる場合は倍率は大したことないよ。
• ７０〜９０㎡のファミリータイプが１００％で８０㎡台が中心になると以前見た提案資料にはありましたよ。
  • もともとの発想がファミリー向けの優良住宅を中間所得層に提供すると言うことだからなんでしょう。普通の民間タワーなどは投資用の小さな間取りもいれますけど。最近の都心マンションが販売価格を下げるために６０㎡台が中心になってることを考えると、ここは貴重です。
• ３階部分は緑化されたところがバルコニーと繋がってて広く感じました。天井は低いところは低いです。
• 見てきました。82.77 ㎡ の 3LDK+WIC で 2,656 万円の部屋でした。「収納が多く感じた、しかし収納を確保する為に凹凸が発生しイビツな印象。　柱がところどころ出っ張っていて邪魔。　壁紙、収納の扉、ガスコンロ、換気扇、２４時間換気等は UR と同等仕様かな。お風呂場はやや狭い。」でもこの値段なら文句は言えません。もちろん申し込みます。リフォームに金を注いでもまだ安い！
• 印象はやはり狭く感じます。廊下などは収納が多い分横幅も狭くなっているし。リビングなんかも梁の部分は2m20くらいまで下がっています。リビングの構造にもよりますが広い印象は受けませんでした。これで８０平米かぁ。。というのが正直な感じでした。
• 収納もまぁまぁあり、本当に年収が少ない人が夢のマイホームを持つには、いい物件かも。友達にはあんまり自慢できないなー。安普請な感じ。

買い物・食事

• 同じ敷地内にスーパー等の商業施設も入るそうなので最低限は大丈夫なんじゃないの？
• スーパー等の商業施設棟があるので便利。
• あそこの奥に開業したレストランサイゼリア覗いたら結構混んでる。空いてたらたまにはお茶でもと思ってるが、まだ実現してないほど人が入ってる。商業棟は東京マンハッタン地区らしくセレブリティなハイセンスな店舗が出来そう。スーパーは、アイランドのピーコック、駅アトレに並ぶ上質雰囲気が期待できるし、その他の店舗も利便向上になるので住みやすくなる模様
• ほかほか亭はいります。
• ポロロッカもＯＰＥＮですね。ポロロッカってあんまり安くはないですけど。
• 芝浦・港南にも比較店ができたので、ここの食品館は、下記が目標になるんでしょうかね。

1. 高級マンションが多い地区なので店舗の雰囲気を上げて、従業員対応も強化する
2. 高級店舗路線ながらアイランドや品川駅中店などの近隣との競合を考慮し価格はリーズナブルにするが拘り（高級）商品も陳列する
3. 生鮮関係は当然扱う
4. 深夜対応型で都心派一流ビジネス世帯の時間にマッチングさせる
5. 近隣タワーマンションや今後販売が開始されるこの物件の顧客獲得率を高めるため、郊外や県境外周区食品館より格上の充実（ハイクオリティ）展開とする

• 上に入居する人たちも、品揃えや安さにつられてWTCのマルエツに行くのでは？消費者もばかじゃないから、高級物件（？）に住む一般の人たちは安いところに行くと思います。ヨーカドーのネットスーパーやジャスコの無料送迎バスもあり、かなり苦戦するのでは、と思います。
• ポロロッカとマルエツは同じ会社だから仕入れも一緒、同じ品物は同一値段だと思いますね。ただ店舗面積がポロロッカのほうが狭いので、多品種少量になるのではないかな。ＷＣＴのマルエツで酒類の棚が一列両側にあるけど、ここは隣に酒屋があるから売らなくてもよいし・・・
• 本日【ポロロッカ食品館２４時間営業】の看板、確認しました。右隣に【100円ショップ、キャン・ドゥ】の看板もありました…ポロロッカは、思っていたより、狭い店になりそうですね。
• １・２階にはスーパー、理容店、クリーニング、レストラン、塾も入って便利そう。
• このタワーの目と鼻の先に、ポロロッカがオープンした。お店は周辺著名スーパーに比べると小ぶりな面積ながら、コンパクトに商品を効率よく陳列してあり日頃の買い物は充足できるようになり便利になったようだ。外周陳列は生鮮品や肉類など食卓を彩る商品が右回りで見て回れる配置で、食材だけ購入の場合は外周をまわれば購入を完結できる。中央の陳列棚は瓶缶等乾き物や生活用品・雑貨、食器、調理器具、事務用品等を必要に応じて通路に入り込む配置構成。面積のわりには上手くまとめた感じだ。エントランスの電光看板も良好。入り口を道路と平行にせず、商業店舗側に捻り東に向けたのも上手い。店舗群の前の広がりが意外とあり、近隣高級マンションにも生活感を丸見えにしなかった配慮は立派。このタワー物件入居想定者は品位上位者が見込まれるだけに、来年は美人の奥様やディンクス美形ＯＬ等もさらに増加しそうだ。
  • さっきポロロッカ見てきましたけど実際アレは便利だとおもいますよ。24時間スーパーやってたら深夜まで働いて帰ってくる私にとってはありがたい存在です。今までは鮮品は休日にクイーンズでまとめ買いをしてましたがこれから平日はポロロッカで済みそうです。価格比や品質に関してはまだわかりませんが。
• 目の前の住民です。ポロロッカがオープンしてとっても便利になりました。今までは夜中に帰ってきて買い物できるスーパーが近くになかったし、日曜日は大島屋も休みだし。格段に普段使いの買い物が便利になりそう！１００均も最初は安っぽくてイヤだっけど、できてみると意外といいね。
• ポロロッカは便利なようですね。店舗は小ぶりながら、急場に必要になった時の生活用品も併売しているなど近場にスーパーがあることは利便を向上させます。商業施設は既に、レストラン、クリーニング、音楽関係教室、酒店、フード店他等々が営業済み。今後は、育児保育園とクリニックモールが設置開業する予定でますます近隣の高級タワーマンション住民や築浅中規模マソ、都営タワーなどの住民層にも一段と生活し易い環境整備がされる。
• ポロロッカって、こんなに高いとは思いませんでした。　ここが営業開始したら、Queen's ISETANとはお別れだと思いましたが、牛乳なんてポロロッカの方がずっと高くてオドロキ！　その代わり、納豆とかキャベツは安かったかな？まだ、じっくりみていませんが、両店良く比較して購入したほうがよさそうですね。
  • ポロロッカは高いよ。安さは期待してません。便利なだけ。
• なんといってもポロロッカの影響力は大きいですね。実際ポロロッカができてから流れは変わってきているし、ポロロッカはニッチに参入する戦略が成功しているからビックリ！買い物は毎日のことだから野菜に限らず、ジュース、フライドポテトなど欠かせないからありがたいはありがたいですよ。しかし立地に限っていうなら疑問符つくけどファミリーマンションだからデイリー需要が見込まれるのが読みが鋭いですよね。都 市部のポロロッカの中でも野菜やフルーツは、大田市場が近いこともあり新鮮なうちに店頭に並ぶから主婦にとっちゃ垂涎モノだろうね。これってどうなの？っ て思ってたけど、牛乳は種類が少ないよね？少なくともファミリーが狙いならタマゴと牛乳を充実させないと・・・なんて思ったね。ポロロッカ店内は綺麗けど 雨天には例えばビニール傘を住人には格安で販売するとかね！アイデアは他にもたくさんやりようはあると思う。いづれにせよポロロッカが牽引役となって地域に根付いていけばいい感じになるんじゃない？
  • ポロロッカってスーパーのマルエツでしょ？運営会社マルエツの安売りイメージを払拭したいのでしょうかね？ポロロッカ食品館の各店舗は、マルエツグループの一員として写真を必ず常駐させていることで有名。ただし、フランチャイザーとしては各フランチャイジーをまとめきれるか疑問
  • 牛乳なんて一種類あれば十分ですよ。低脂肪牛乳と普通の牛乳は明らかに違いますけどメグミルクもおいしい牛乳も産地牛乳も同じようなもの。米や卵だって同じよ。赤い卵と白い卵の栄養価は同じということが、わからないのかなあ。卵のビタミンEがどうのこうのといったって、微量ですよ、ヨードは取りすぎると弊害があるようですよ。ヨード取りたければ昆布食べるくらいのほうが良いのでは。ポロロッカみたいな店舗は牛乳の種類なんか多いよりも、雑貨類などのアイテムの種類が多いほうが良いですね。キッチン用品や掃除用品などイザと言うときに役にたつお店であってほしいですね。
  • ここが開店したけれど、少し距離はあるが安いマルエツを利用している。港南芝浦地区で一番高いマンションに、安いマルエツが入り、一番安いマンションに、高いポポロッカが入るって、何か皮肉ですね。ただ一説には、マルエツ、フーデックス、ポポロッカ、リンコスは売り場面積の広さによるとも言われてますね。
• ポロロッカは狭いね。マルエツは先日牛肉の４割引やってたけど、まずかった。もともとの表示価格を高くして４割引とか言ってたのでしょうか？食肉に詳しい人教えてください。
• つばめグリルのハンバーグですかね。ランチ時に付いてくるトマトも好きです。

育児・教育

• 港南４丁目はここ以外にも、港南保育園、港南幼稚園、港南小学校、港南中学校、児童館、東京海洋大学と高校以外はすべてそろっております。(笑)図書館も３丁目にあるし。
• 公園　保育園　幼稚園　小学校　中学校が隣にありMS前の歩道は広く　車道も広いがトラフィックは少なく運河の水辺も近くて子育て環境は抜群です。
• 小学生以下の子供がいるところは、港区、特にこの辺りの保育園ははいれないことを覚悟して申し込んだ方がいい。今の状態で認可も認証も６、７０人待ち。
  • ２年制の港区立幼稚園はがらがらなんだけどね内陸部の白金台や高輪は常に定員割れです

周辺環境・治安

• 品川から近いのはよいが、住環境としてはどうかね？賃貸に出すべき物件だと、個人的に感じるね。
• 俺なんかはよく悪口言われている港南の施設は気にならないから申し込む予定だけど、少しでも引っかかる部分があるならやめた方が無難じゃない？埋立地とか色々言われている地区なんだから。
• というか港南ですよ、港南。駅前は湾岸労働者の溜まり場で治安は悪いし、駅前といっても何もありません。みんな期待しすぎ。
• 飲み屋街や風俗街があると、怪しげなやからは多くなるのです。品川にもそれらの店がありますが、店舗数は少ないですね。では今後増えるかというと、無理でしょうね。商業地区だから問題ないとしても、入居する建物が多くないですから。
• ここは埋立地だけれど、東京礫層まで２０メートルくらいだから、湾岸の中ではいちばん浅いほうです。埋立地を悪く言うけど、日比谷から南も埋立地ですよ。
• そして東京都「品川周辺地域　都市・居住環境整備基本計画」の中心的エリアにロケーションしていて　都内では2度とこのような物件は出てこないでしょう。
• 運河沿いは幅広な歩道になっており散歩してきました。風があった為かあまり匂わない、時々スーパー銭湯のような匂いしたけど臭くなかった。思っていたより○でした。
• 南の公園というのは、将来的に公団住宅が建ったりしないのでしょうか。コスポリが南をふさがれたように、今度はこれがガーンと塞がれるのでは・・敷地が広くないので、これほど高いものは建たないとは思いますが、２０階くらいは建ってもおかしくないのでは、とちょっと気になります。
  • 公団の横は公園でこれは都の災害時の避難所にも指定されてて建物がたつ事はないと聞いてます。その横の港南小学校と中学校が立替でさらに規模が大きくなるので南東方向に高い建物やマンションが建つ事もないそうです。

周辺施設

• 芝浦には既に良いスパがあります。今年の夏場過ぎには新たにＮＡＳも開業予定。チャリなら５分。自家用ハイテクプレジャー持ってればリバージュ桟橋から５分。
• 裏のゆとりーむにプール、風呂、フィットネスがあるよ。
• スーパーもさることながら、２階のクリニック、３階の保育所も便利ですよ。
• 老人系の施設も、港南健康福祉館、３丁目にはケアハウス港南の郷もありますので、一生港南に住み続けることも出来るでしょう。(笑)
• 北に図書館やローソン、西は渡って来た運河、東が小中学でその先が埠頭、南は公園と低層の都営住宅でその先が海洋大学。結構周囲は開けている感じ。

その他

• デメリット

1. 平々凡々な田の字のレイアウト、
2. 多くは、鋭角にまがったレイアウト

=デッドスペースが多い

1. 浄水場、運河の悪臭
2. ゴミ焼却場のダイオキシン
3. 近所の屠殺場の悪臭
4. 非情にも、70年後に追い出される不安定さ
5. アジア系　不良外国人の増加傾向
6. 中古市場では買いたたかれる定借物件

• • ［平成20年11月1日から5年間については、以下の条件を遵守していただきます。］

1. 売却をしない
2. 賃貸（使用貸借含む）をしない

• • 平成20年11月1日より5年間は以下の要件に該当した場合は、住友不動産株式会社は買戻しをすることができます。

1. 本物件の引渡しを受けた後、本物件に6ヶ月以内に自ら居住しないとき、または継続して本物件に自ら居住しないとき。（☆1）
2. 本物件を居住の用途以外の目的に使用したとき。（☆2）
3. 住友不動産株式会社の承諾を得ないで本物件の全部または一部について所有権を移転し、または地上権、質権もしくは抵当権（本物件の売買代金の調達のために設定した抵当権を除く）その他の担保を目的とする権利、又は賃借権、使用借権その他使用および収益を目的とする権利の設定（予約を含む）もしくは移転をしたとき。なお住友不動産株式会社はご購入者が死亡したときの他は、承諾をおこなわないものとする。
4. 住友不動産株式会社が相当の期間を定めて催告をおこなったにもかかわらず、本物件における住民票（家族全員の続柄記載のあるもの）を提出しなかったとき。（☆3）

• • 注釈

1. ☆1やむを得ない事由により、自ら居住することができなくなった場合は、住友不動産株式会社に対し事前にお申し出いただきます。承諾となった場合は買戻しの適用外となります。
2. ☆2買戻し期間にかかわらず居住の用途以外の目的に使用することはできません。
3. ☆3引渡し後、1回目に提出していただく住民票（家族全員の続柄の記載のあるもの）の写しを土地所有者である東京都に提出します。

• • 平成20年11月1日より5年間は住友不動産株式会社に以下の通知を要します。

1. 年1回、本物件の所有名義人の確認のため、住友不動産株式会社が定める日までに登記簿謄本を提出すること。
2. 年1回、住友不動産株式会社が定める日までに自らの住民票（家族全員の続柄の記載のあるもの）を提出すること。

• • 買戻し金額等については以下のとおりとなります。

1. 買戻し金額はご購入の際の売買代金相当額とします。　　あわせて売買代金の10％相当額の違約金を差引き残余を無利息で住戸の明渡しと同時に返還します。
2. 住友不動産株式会社に負っている債務がある場合は、その債務額を差引いた残額を返還します。
3. 住戸をご購入者の費用で原状回復していただきます。

• • 住友不動産株式会社が平成20年11月1日より5年間、買戻し特約の登記を設定します。

1. 買戻し特約の登記は、専有部分についてのご購入者名義による所有権保存登記と同時におこなうものとします。なお、住友不動産株式会社は期間終了後、買戻し特 約の付記登記を抹消するものとします。設定および抹消登記費用はご購入者の負担とします。（引渡し時に概算設定・抹消登記費用をお支払いいただきます。）

• 特に7：エアコンが設置できない部屋があるんだと！Ｃ、Ｃ’タイプの洋室など他８タイプ、図面で読み取るのが大変だ〜。このタイプを検討する人は要注意ですね！いまどき、エアコンが無い部屋なんてありえない・・・。
• あと、11：タワーパークの近くの間取りの人は、機械音がうるさくても我慢しろだとさ。ＡとＡ’タイプの人は要注意ですね。このほかＤＥタイプのポーチは隣とくっついていたり、他にも怪しいポイントが多々あるようですね。図面をよく見てから検討しましょう。

• 

  シティタワー品川　注意事項

掲示板

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