ザ・六甲レジデンス

2010年2月17日 (水) 00:14時点における版

外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市灘区山田町3-4-1(地番)
• 交通：

1. 阪急神戸線｢六甲｣駅徒歩3分
2. JR東海道本線｢六甲道｣駅徒歩12分

• 総戸数：59戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下1階・地上11階建
• 敷地の権利形態：専有面積持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成21年（2009年）1月
• 売主：野村不動産・和田興産

価格・コスト・販売時状況

• 4,580～12,900万円（最多価格帯6,700）
• 駅から近いけど、他の六甲の物件に比べると割高感あるかな。もしかして一番高い？ジオグランデより高い？割高がネック？
• 確かに、六甲レジデンスの場所は魅力的だが、75?80㎡程度の物件で坪単価250?290万円っていうのはいくらなんでもバブル価格だと思う。お金がありあまってしょうがない人向けの物件かなという気はする。
• 立地は抜群ですが、高いですよね。少々高くても頑張るつもりでしたが、値段の割には下駄履き店舗だったり、5層機械式駐車場だったり、TRがわずかしかなかったり、地下に住居があったりで、上物には高級感がないというかむしろせせこましい感じがして、購入に踏み切れませんでした。「７、８千万円位ならまぁいいか?」と思える人でないと買えない気がします。でも、管理費修繕積立金も安いし、駅前だし、数年経っても空き部屋がでることは無いだろうなぁ。。。
• Ｄタイプ：76.43m2→6550万円・6650万円、確かに高いような気がする。6500万円も出して、3LDKの76m2じゃ、なんか、もとが取れないような気がしますね。
• 店舗が1Ｆにある（地権者）資産価値にマイナス。

交通

• ＪＲ利用希望だが、その際はバス便もしくは徒歩１５分程度かかる。

構造・建物

• 南西のバルコニーに意匠を施して、十字架を浮かび上がらせているのが特徴です。冬至の頃に、夕日を受けると美しいでしょう。
• すごく目立ってます、あたり一帯から教会は見えなくても、このマンションは見える、まさにランドマーク。
• 高級感が漂うという感じではないですが、清潔感はありますし、周りとも溶け込んでいるように思います。マンション前の道が綺麗に整えられて、緑も植われば、もっといい印象になりそうだと感じました。早く工事が再開してほしいものです。
• コンクリートを厚くすれば音が漏れないというのは、ウソとまでは言いませんがあまり正しくありません。例えば学校やデパートなど、人が集まる場所の建物はマンションに比べると随分と頑丈に造ってあるのですが、上階の床が防音していなければ音は素通しで聞こえて来ます。オフィスや病院で働いていて、上階の廊下をコツコツとヒールで歩く音が聞こえた経験はありませんか？集合住宅はもともと、そういうものなのです。これを嫌うホテルでは、床にカーペットを敷いています。フローリングの部屋をホテルで探すのは至難の業です。スイートくらいでしょう。音は発生源で断つのが簡単ですが、お金をかければ周囲からの音を遮断できます。１０帖くらいの部屋ならば２百万円ほどの工事で、非常に静かな部屋になります。というか、実は静かすぎて落ち着きません。ビルの中のピアノ教室などに利用されています。天井スラブにウレタンを打つとか、グラスウールを貼るなどの手もありますが、充分な隙間が必要です。ここまで執念の防音をする手もありますが、夏休みが終わって、子供たちが早寝早起きになるのを待った方が良いかもしれません。

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  外観パース

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  外観パース

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  外側は明るいタイルですね。（2008年10月19日撮影）

共用施設

• 共用廊下の夜の照明、ものすごく明るいですね。あの辺りが空き地だった頃に比べると、えらく安全になったものです。

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  エントランス

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  エントランスホール

設備・仕様

• 六甲レジデンスにはディスポーザーないですが毎朝戸口までゴミ回収がありディスポーザーなくても良いかな、と思える魅力的なシステムですね。
• 高額物件なのにディスポーザー無し、食洗器がOP。
• モデルルームのキッチン台もそうですが、洗面台の石みたいな模様があるのはオプションだと聞きました。私はオプションにせず、基本プランのままにしましたので、洗面台は真っ白です。キッチン台の基本プランは３色のうちから１色選ぶようになっていて、モデルルームの写真はあくまでオプションだったと思います。ちなみに、キッチン台の基本プランはどれも一色ではなく、模様が入っていたと思います。
• ベランダタイルは環境にもよりますがゴキブリの巣になると聞いたことがあります。最初は綺麗ですが数年経つとメンテが大変かもです・・・その他オプションもやはり割高感があります。業者はネットで調べたりカギ渡し後広告が山のように入りますよ。オプション業者は県外業者が多くアフターメンテ悪いことが多いですよ。ご参考までに。

間取り

• 2LDK・3LDK・4LDK
• 間取り的にはGがきにいったのですが山麓線沿いが少し気になります。Cは間取りがあまり好きではなくて…でも向きはこちらのほうがいいです。
• Eタイプにしました。3LDKの間取り、光がたっぷり入るリビング、カウンターキッチン、水回りが（お手洗いとお風呂が）離れていないこと、収納の大きさ等で決めました。また、和室は不要だったため、より広いリビング、より広い収納になるように、メニュープランで一部アレンジしました。
• Eは広さ間取りともにバランスがいいですよね。Cはお手洗いが離れてるのは少し気になりました。
• 最初はＡ　Ｇ　Ｃとが土俵にあがったのですが、Ａは開口部が広く居室が全てテラスに面しているのが気に入っていました。Ｇは水周りが集約されており使い勝手が良いし、バルコニーが3面あるのが魅力的でした。Ｃは隣接ビルが気になったので悩んだのですが、少し西に振っているけれど南東角部屋と言うことが決め手となり、日当たりを優先しＣに致しました。あと、お風呂に換気窓があること、またモデルルームでイメージを掴めたのもよかったかもしれません。
• この物件は真南ではなく、南＝南西、少し西向きになっているので価格表には、Ｃタイプ　南西／南東角住戸　Ｇタイプは　南西／北東角住戸と記載されていますね。将来、間取りはある程度物理的に変更できますが、方位は引越ししない限り変更できないので最終的には、日当たり重視で、Ｃタイプ　南西／南東に致しました。（西振りを考慮せず、単純に南向きと考えれば南東角住戸になります）
• 確かにレジデンスは”南西向き”なので、単純な”南向き”よりもきっと西日がかなり入るのだろうなと私も想像していました。ただ、良いところは北面住戸が真北にならない所です。
• Ｃタイプは南東側にテナント（１階がコンビニ）の入ったビルがありますよね？これって結構気になります。上層階なら問題ない（ビルが建て替わらない限りですが）ですけど…Ｇタイプは山麓線の交差点に面してはいますが隣には何もなく真西・真北でもないので低層階でも景色がよくて、圧迫感もないのが良いと思いました。
• 上層階Ｃ≧Ｇ 中層階?下層階Ｃ≦Ｇ(隣接ビルの関係で)といったところですかね。値段もうまい具合にそんな感じですね。隣接ビルは確かに近いと感じました。いずれはくるであろう隣接ビルの建て替えや補修(工事などで騒がしくなるのもいやだなと…)なども心配だったのでＧにしました。山麓線のことですが、国道沿に住んでいたことがありましたがそんなに自分は気にならなかったので。やはりＣはモデルルームなのでイメージもわきやすいのでいいなとは思いました。
• 東側から眺めるとＨが意外と良いことに気付きます。静かに暮らしたいなら、こちら側ですね。
• Ｈは少し狭いからファミリー向きではないけどコンサバトリーとか素敵ですね。Ｇはまだ低層階でも山麓沿いとはいえ遮るものはないけどＣの低層階は隣のビルが気になりますね。

買い物・食事

• 自由軒ですか～懐かしいです。あれぞ素朴で変わらないなつかしの六甲の味？？
• 1Fの店舗はクリーニング取次ぎ店と六甲で昔から有名な産地直送の新鮮な野菜が買えるお店
• イカリまで歩いて買い物に行けますしね。
• クリーニング屋さんが敷地内にあるのは便利ですね。
• 八百屋さんは以前よりもずいぶんと売り場が広くなるので、買い易くなりますね。
• この八百屋さん、仕入れに遠くまで出張するこだわりの品揃えでしたからね。
• 百屋さんはホントに便利。いくら、いかりが近いとは言っても、大玉スイカを持って帰るのは一苦労です。
• あの八百屋さんは私が子供の頃からよく利用しています。品物にこだわりがあって、契約農家から直接購入されていますので安心感があります。
• 店舗付き高額物件って聞いた事がありませんでしたので、当初、店舗が入ると資産価値が下がるとちょっと購入意欲がぐらつきましたが…今はクリーニング取次ぎ店、八百屋さん、床屋さんと生活に密着した店舗で良かったと思っています。
• 店先に、安い旗とかずら?っと並べられたら嫌だなぁと思う気持ちもありましたが、店舗の看板おしゃれですしね。クリーニングの取り次ぎは、ぜひ利用したいです。八百屋さんは以前を知らないのですが、新鮮であればスーパーよりこちらで購入したいです。

育児・教育

• ここは昔から学校区が人気なので、子供さんがいる家庭にはよいのでは？
• お子さんがおられる方には、学区も良く、六甲幼稚園、高羽小学校、私立に落ちても、鷹匠中学に行けますし。

周辺環境・治安

• ファサードに浮かび上がる十字架模様が、信仰深い土地柄を表しています。掘り下げた地面は、栗割石どころか巨石ゴロゴロ、頑強な地層でした。このマンションの前で、エスプレッソでもスタンド営業できれば儲かるでしょう。
• この辺りは扇状地なんです。海辺の扇状地とは少し違っていて、山から転がって来た巨石が埋まっている地盤で、岩盤ではないのですが直接基礎に向いています。地震が起きても液状化しにくいのです。
• 西側の道路は下りの一方通行なので意外と排ガスは気になりません。北側の道路は、信号待ちにトラックが引っかかると発進時のガスが流れて来ますが、それもまあ２号線と比べるほどの量ではありません。警察の車両がよく待ち伏せしていて、深夜のバイクは現れにくい場所です。緊急時には、電話すると３分足らずで緊急車両が到着する場所です。
• バイクと車は普通に多いけど、2系統バスの交通量が尋常じゃないですね。
• 今日の六甲登山口は凄かったです、アスファルトの上が川。その周辺の地下駐車場や地下店舗へは水が流れ込み難儀してました。この物件の駐車場が地上にある理由が少しわかりました。
• 特にバスなど、マンション前の道路騒音が不安。
• 駅近ではありますが、周りはビルが乱立し、山麓線の道路沿いだし、西側はバスも通れば、人もがやがや・・・。六甲らしい、自然豊かな感じや閑静な感じは一切ないと思いますが・・・。
• 商業地に建つマンションとしては、良い立地と言えるかもしれません。西や北の住宅地には、高い建物が建たないですから。ただ、商業地は商業地なので、南側のマンションとの間隔は非常に狭いです。東側が、修道院の中庭というのは救いと言って良いでしょう。いかりに近いのは、便利でいいと思いますよ。
• 商業地として立地は良いが住むにはどうか？と言うことでしょう。豊かな自然や住環境の閑静さを第一に求めれば山の上、生活至便を求めるなら駅近。両方を兼ね備えている住居を捜すのは、なかなか難しいことではなのでどちらを優先するかは個人次第でしょう。市内に比べると同じ駅近でも全然ましですし。（まぁ市内と比較するのは的外れかもしれませんが）登山口商業地といえども少し歩けば素晴らしい自然が満載ですので至便＆良環境と考えられる方が多いのかなと思います。確かに駅前はおっしゃるとおり開放感が無く狭苦しい感はありますね。３０年近くほとんど変わっていません。これが綺麗になると最高なんですが。
• 阪急六甲の不思議は、駅の東南にあります。歩き回ってみると、昔の路地裏といった感じ。
• 六甲に生まれ育ってウン１０年。結婚して暫くこの土地を離れていた者ですが、この度大枚叩いてこの物件を購入致しました。理由はやっぱり「落ち着くからなぁ?」そんなところです。暗いとか古いとか言われる方もおられますが、ここに住みたいと思える何かがあると感じたのは地元の人間だからでしょうか？ひょっとして地元の人が多いのかしらん♪ほんと、私が子供の頃から基本的にほとんど何も変わらない阪急六甲っていったいなんなんでしょう…確かにマイナーチェンジはしていますけどね。松蔭女子短大・親和女子中高ができても何も変わらない。良くも悪くもそれが阪急六甲と言う土地柄なのでしょうか。おおらかな自然環境に囲まれ、古くから住み慣れた人が、アーバンで刺激的で小洒落た町に憧れつつも、どうやったらいいのか分からないからこうなった的な匂いのする愛すべきしょぼい町だと思っています。願わくば、この物件には変化のないこの町を愛する人だけが住んで欲しいものです…。
• 現地から六甲学院まで歩くと、良い散歩になりますね。そのまま上に上がって行くと、値段の付かないような宅地も目に入って来ます。眺めは最高。その辺りからレジデンスを眺めると、すごく目立ってます。
• 先日この近くを通ったら組関係の車を何台か見たのですが何かあるのでしょうか？
• 近くに本部がありますから、通っただけでは？
• 本部が神戸市灘区にあるの知らなかったんですか？常識ですよ！私は本部さんの比較的近い所に住んでますが、あまり問題はありませんけど…中央区にも子会社が沢山ありますよ。あの方達（特に上層部）は、一般市民の間では常識をわきまえてます。
• ビル風で、交差点付近は東風や南風が吹くようになりました。この辺りを通る時には突風にご注意。

周辺施設

• 隣が修道院の庭、という環境はなかなか珍しく、北にも南にも十字架の守りあり。

その他

• 花火は奇麗に見えましたね。チラ紙にも、花火がリビングから見える合成画像が印刷されています。実際に見える大きさよりも数倍大きな花火が印刷されていますが、それはご愛嬌。
• ここの土地はもともと共有物件で個人の方がもっていた。バブル後から売り出しされていたが高くて売れなかった。1階借家店舗の立ち退きの問題もあり苦戦していた。ついに和田興産がこの土地を買ったが、高額物件が苦手な和田興産ではリスクが大きすぎると判断。そこで高級イメージの野村不動産にJVを持ちかけ、野村がメインの事業主になった。この物件の高い理由は、土地代もあるが、敷地の形状が悪く、建築費が割高なことが理由である。（隣地への日影規制などが厳しく、複雑なプランとなった。）借家の立ち退きに係る費用や金利負担の要因もある。（和田興産はなぜ予測できなかったのか疑問）それに売れ行きの落ちた今、あまりにタイミングが悪い。
• ここも、六甲駅前も、最近の新築はほとんどペット可ですね。動物アレルギーの人は新築マンションが買えない・・。購入断念。
• ペット禁止にすると、闇で買う人が続出するので、むしろルールを明確にして許可できるようにしておくのが現実的では？
• 新井組といい、真柄建設といい野村とかかわりの深いゼネコンが倒産していきますね。野村のアフタフォローが問われます。
• きちんとした売主であれば、竣工時期に間に合うよう対処して下さるかと。違約金なんかを期待するよりは、無事に完成することを願いましょう。
• 野村さんから電話があって、工事が再開されるとのことです。また、当初の予定どおりに引き渡しできる見込みとのことです。目処が立たないままかと心配していましたが、ひとまず少し安心です。
• もともと前倒しの工程で進めてきていたので結果的に問題はでませんとの説明でした。手抜きなど起らないように今まで以上にチェックの目を光らせていきますので野村を信用してください、と言われました。特に新しい業者を追加するとかはしていないとも。物件は立地が特に気に入ってますから他には考えられませんし信用するしかないって気持ちですね。
• どうもこのマンションは、お金持ち向けの「高級物件」ではなさそうですよ。住人の方は（上層階の一部の高額住戸の方を除いて）わりと慎ましそうな方が多いように思えます。例えば、駐車場を見ても、国産ばかりで、〇ンツやＢ〇Ｗのような高級車はあまり停まっていませんし引越しの様子を見ていても、高そうな家具やピアノを運び込んでいるのを目にした事がありません。もしかしたら安い部屋から売れたのではないですか？それもギリギリのローンを組まれた方が多いのかもしれません。理髪店も、意外に利用者があるのでは？

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