ラフィネス西宮北口

2011年1月20日 (木) 09:48時点における版

ノースコート外観

サウスコート外観

物件概要

• 所在地：

1. 兵庫県西宮市深津町147-1（ノースコート）
2. 兵庫県西宮市深津町143（サウスコート）

• 交通：

1. 阪急神戸本線｢西宮北口｣駅徒歩8分
2. JR東海道本線｢西宮｣駅徒歩10分
3. 阪急今津線｢阪神国道｣駅徒歩5分

• 総戸数：

1. 65戸（ノースコート）
2. 46戸（サウスコート）

• 構造、建物階数：

1. 鉄筋コンクリート造、地上9階建（ノースコート）
2. 鉄筋コンクリート造、地上8階建（サウスコート）

• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：

1. 平成21年（2009年）3月予定（ノースコート）
2. 平成22年（2010年）3月予定（サウスコート）

• 売主：

1. ダイドーサービス・京阪電鉄不動産（ノースコート）
2. 京阪電鉄不動産（サウスコート）

価格・コスト・販売時状況

• あの立地だと価格はかなり安い設定になるのではないでしょうか？私は価格が安くても検討できませんが・・・
• 坪単価200万以上とはビックリですね。
• 安価な駐車場、無駄な共用施設が少ない（その分、管理費は安い）、価格（甲子園口の物件や西宮北口の北西の物件はとても手がでない金額でした）が値ごろ（もっと安いほうがいいですけど）。

交通

• マンション予定地とJRの間の道は狭いにもかかわらず、交通量が多い（抜け道？）。

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  阪急「西宮北口」駅

構造・建物

• ここって、鉄骨むき出しのまま１年も建設工事が止まってた物件なんですけど。 解体して一から作り直したわけでもないし。 専門家に見てもらった方がいいと私も思いますがね。
• 京阪不動産がプロジェクト第一号として建てるマンションだから それなりのリサーチはしてあると考えます。 第一号で失敗したら、あとが続かないですしね。 しっかりつくってあることでしょう。 今のところは実際に使ってみるまで分かりません。
• 主観ですが玄関あたり特に安っぽく見えます。もう少し外観も含めて 落ち着いた感じの色のほうがよかったな。。。
• 確かに画像では安っぽく見えますが、完成物件を実際に見ると落ち着いた色合いで「可もなく不可もなく」ですよ。

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  建築模型

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  建築模型

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  建築模型

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  建築模型

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  ランドプラン

共用施設

• 北棟共用部エントランスの金属が傷だらけです。

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  ノースコート エントランス・エントランスホール

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  サウスコート エントランス・エントランスホール

設備・仕様

• 入居説明会へ行ってきました。浴室の壁の色が異なっている旨を聞きました。 何でも工事が中断したときには、入居予定の部屋の内装が前契約者（だいどう不動産？）の仕様でできあがってお り、三日前に気づいたとの説明が、、、。色をそのままいくか、元の色に戻すか選択を迫られました。 同じような部屋が他にもあると聞いたのですが。
• 低層階は内装ができていたらしく、中断前の物件では色が選べたそうです。 ですので、元々の黒を前の契約者さんが希望されていれば、今物件も黒で統一されているので 何も言われないようですよ。
• 内装が出来ていたまま一年も放置されてしまったお部屋は気分よくないですね･･

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  KITCHEN

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  DRESSING ROOM

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  BATH ROOM

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  TOILET

間取り

• 2LDK+N-4LDK

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  ENTRANCE

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  LIVING DINING ROOM

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  LIVING DINING ROOM

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  LIVING DINING ROOM

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  PRIVATE ROOM

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  FREE ROOM

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  MASTER BED ROOM

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  BALCONY

買い物・食事

• 今まで栄えていなかった地域だけに将来性は期待できるのかも？何だかんだ言ってガーデンズの存在はでかい。
• ガーデンズの一番近い入り口までも大体同じくらいで、ゆっくり歩いて10分くらいです。食料品から、ちょっとしたこだわりの品まで、とりあえず何でもあります。駅から近いので、仕事帰りに寄る人もかなり多いです。小物屋さんがわりと多いので、クリスマスパーティのプレゼントを買いに行こうと思っています。専門店は若い世代向けが多いせいか、百貨店は年齢層を上げているのかなと感じました。
• ここから自転車で行ける範囲でいい場所ありますね。 JR西宮駅近くの８０８カフェが意外と近いことが気に入っています。 良い野菜が手に入ったり、野菜スイーツが美味しかったり大満足です。 ニトリもドンキもあって便利です。

育児・教育

• 現地の雰囲気もよくないですが、学校区も人気ないしねぇ。
• JR西宮の北側地区（A地区）に隣接。また、学区が小学校・中学校共にA地区と同じになる。
• 生コン会社の存在、これはかなりのマイナス因子になっています。ミキサー車が往来するのであれば、やはり小学生以下の子供がいる家庭では危険すぎるのでしょうか？
• 2010年8月現在、生コン会社は別地域へ移転完了。小さいお子様がいるご家庭の大きな不安要素が一つ解消した。

周辺環境・治安

• 現地を見学してきました。阪急とＪＲ線に囲まれていて周辺も工場だけで民家がなくは生活をイメージできるような場所ではありませんでした。かなり期待していただけに正直がっかりです。
• 西宮北口と言っても、南側でしかも真横を阪急電車とＪＲの線路が通っているとても環境が良いとは言えない場所です。
• 現地見に行ってみましたが、とても住みたいと思うような雰囲気の場所では無かったです。(大きなマンション出来れば少しは変わるのかな？)
• 電車の騒音の話題が出てますが、これだけ線路と近いと音はかなり響くでしょうね。音は上にも響くので、上層・下層に関係ないと思います。でも、世の中、線路沿いに住んでる人もいますし、住んでいれば慣れてくるものなのでしょうけど。
• 今はすごく暗い雰囲気の場所ですよね…。電車好きの子どもがいるので主人は家から電車も見えるし乗り気なんですが。
• 西北南側のマンションに住んでいますが津門川を渡る阪急電車の音はかなり響きます。特に早朝は、今だに電車の音で目がさめる時もあります。この物件の場合、JRにも近く鉄橋もあることから面倒でも早朝、深夜の音について調べるのが良いと思います。実際に完成するともっと音が反響する可能性もあります。*私も西北の南側マンション居住です。阪急神戸線の電車の音はベランダに出ても全く聞こえません。阪急今津線の電車の音はベランダに出ればかすかに聞こえます。ＪＲの音は、ベランダに出ればよく聞こえます。線路からの距離も重要かと思いますが、線路と自分の部屋の間に「遮蔽物」があるかどうかが、「電車の音」が聞こえるかどうかの重要なポイントになるのではないでしょうか。ロイヤルの分譲住戸の中でも、「線路沿い」とは、思えないような部屋もあると思いますよ。個人的には、ＪＲと自分の住戸の間に遮蔽物がない部屋だけは、避けられた方がいいのではないかと思います。（ＪＲは、貨物や夜行？も走るので、深夜でも走行音が聞こえてきます。私のマンションでは、うるさいとか思うほどではないですが、ロイヤルと線路の距離だとかなり聞こえるかも知れませんね・・・）。阪急今津線は、本数が少ない・深夜走行はない・スピードは出ないとの理由から、そんなに気にしなくてもいいではないでしょうか。（私のマンションからだと全く気になりません）。ご参考までに・・・。
• 東隣は阪急電車、南はＪＲ、西はセメント工場。確かに阪急はスピードが遅いため静か。でもＪＲは夜中も貨物が走るし、複々線。昼間は南風なので、ＪＲの鉄粉が吹き付ける。西からはセメントの粉と、そこに集まる大型ダンプの排気ガス。最近、重機のレンタル屋さんもできたようで、ますます、排気ガスは気になりますね。昔、阪急神戸線の線路から５０ｍくらいの場所に住んでいましたが、青空駐車の車はけっこう、鉄粉がこびりついていまして、洗車のたびに、粘土で取っていました。目には見えませんが、けっこう飛んでいると思います。まして、ＪＲ！！このあたり、昼間は必ず南風です。
• 隣の生コン会社の粉塵。ISO取得しているとの事ですが、コンクリの臭いが現地に行くとする。及び、道路を見るとコンクリの粉が流れ出している。風は南から吹き上げてくるため、JRの粉塵や生コン会社からの粉塵は避けられないのではないか？
• いくら西宮北口が近いと言っても、用途地域が工業地域ですし、やはりここは価格の割りにリスクが高すぎるような気がしまして…コンクリート工場だけでなく、線路沿いは鉄粉が飛んできますので洗濯物は外で干せなさそう。車にもかかりますよ。
• 阪急電車及びJRからの鉄粉の飛散について、西宮は確かに南からの風が確実に吹くと考えられます。そのため、希望的な見解ですが、阪急電車からの鉄粉は比較的、北もしくは北東の方に流れるのでは？JRについて回避は不可能かと思いますが・・・。ノースコートであればまだ希望もあるのでは・・・。
• トラックや車意外におおいですよね。南棟の南のＪＲ沿い道路や、ＪＲ高架下も怖いです…

周辺施設

• 緑が少ない？公園がないため、コンクリートに囲まれている印象がある。
• 百貨店や映画館、県立芸術文化センタ等山手幹線周辺には面白い施設がいっぱいで、今後の地区再開発を考えると十分過ぎるような期待をしてしまいます。
• 公園が意外と狭かったな～ 遊具できるのかしら。
• 遊具はないようですよ。
• 公園はほんとせまいですね。

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  周辺施設

その他

• ダイドー住販が民事再生法・・・。これって支援先が見つからないと・・・倒産ですよね。ということは、グループ内にしわ寄せがきて・・・。最悪、ここも倒産・・・。と、最悪の事態になった場合・・・どうなるんでしょうか？
• ダイドー住販も新井組も民再か・・・・
• ＭＲまわりで、新井組関係の物件もいくつかまわりました。六甲の野村の物件は新井組倒産で同じような状態になってましたが、野村では懇切丁寧に説明してくれました。民事再生法申請後のお金の流れとか、野村の対応とか、いつから工事再開するかとか。そして、説明を受けた日程で工事も再開されています。逆に、ロイヤル西宮では、具体的な説明は聞けず不安感を抱きました。説明できないのか、しようとしないだけなのか分かりませんが、検討者に不安を抱かせるのは大きなマイナスだと思います。
• 売主の（株）ダイドーサービスは、2009年3月24日に神戸地裁尼崎支部へ民事再生法の適用を申請しましたね。大量に売れ残った住戸は、今後どうやって処分するんだろう？将来、仮にスポンサーが見つかったとしても、そのスポンサーは、早急に資金回収を行うためにバッタ屋のような不動産ブローカーへ売り飛ばすことになるのかな？万一、そうなってしまったら、今度は「恐ろしいほどの大幅な値下げ」をして再販売されるでしょう。今ハヤリの「アウトレット・マンション」の誕生です。もちろん、ダイドーから買った人に対して、不動産ブローカーからビタ一文たりとも差額を返金されることはないでしょう。入居後は、ダイドーから買った人と不動産ブローカーから買った人との購入格差が原因で、永久に解決できない不和が生じることになるかもしれませんね。マンションという買物で大切なのは、価格、立地条件や建物・設備仕様だけではありません。絶対に譲ってはいけないのは、事業主ですね。倒産する可能性がある売主のマンションは、避けるのが身の為です。
• この物件は2009年より売主が京阪電鉄不動産に変更となり、名称も「ロイヤルシティ西宮北口」から「ラフィネス西宮北口」に変更となりました。
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