プラウド駒込

2010年12月16日 (木) 22:11時点における版

プラウド駒込 外観1

プラウド駒込 外観2

物件概要

• 所在地：東京都 豊島区駒込4丁目
• 交通：

1. 山手線 「駒込」駅 徒歩4分
2. 山手線 「巣鴨」駅 徒歩8分

• 総戸数：488戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上14階建地下1階建
• 敷地の権利形態：専有面積割合による共有
• 完成時期：2005年12月
• 売主：野村不動産(株)
• 施工：(株)竹中工務店

価格・コスト・販売時状況

• ここは高すぎますね。
• どのくらい高いのですか？周囲との比較において・・・
  • まだ確定ではないでしょうが、南側向きの80平米代で、6000〜8000万円代だそうです。文京区内のプラウド並みですね。
  • 前代未聞とも言えるほどの割高物件ですので物議を醸すのは致し方のないことでしょう。最終的には価格との見合いでしょうから。
• モデルルームをみてきました。建物、設備、内装は、とても魅力的ですが、８０M2は、6300万円台の予定となっています。駒込周辺、駅近いと限定している方にとっては、とてもいい物件だと思いますが、庶民的な私にとっては、見送る可能性が大きいですね。
• 上層階は８０平米８０００万ですね。
• 上層階は８０平米８０００万となっていたので、ちょっと期待していましたが予想を上回る、高価格帯でした。気持ち良く住めるという観点からいうと８棟のうち、１棟のみで最多価格帯が、７５００万じゃないかと思われます。
• ６義園が一番見える南向きはとんでもない値段びっくりした。うちの対象はなんと８８平米で９０００万以上だった。（予想では７０００万台）もう一方の南向きは前に松平家所有のゴルフ練習場があり（７階相当）ここはその気になれば１０階が建つ。
• 88平米で９０００万？？駒込ごときで？？？高すぎ！っと言うか暴利だ。
• 絶対に値下げしちゃうマンションの一つなのではないか？まっ、金がうなるほどあってあんまり未来に期待していないなら山手と言う立地だけで買っちゃう奴もいるんだろうが、俺みたいな小金持ちにはまったくもって興味なし。駒込は好きだけどね。今はもっと安くて魅力あるマンション多いと思うが・・・
• やはり問題は価格ですね。低層階８０平米台が予想より５００万ほど高かったです。予想というのは、駒込の相場と野村というブランド価格を加味した上でも更に高かった。それでも、やはり買い組になろうかと思います。
• うちは要望書も先月提出し、ローン審査も通ったのですが、その後第一希望物件が３００万値上がりしてしまいました。野村さんの姿勢にがっかり。購入は断念しました。購入希望者として誠意を持って迅速対応した結果、こちらの希望住戸のみが値上げされました。早々要望書を出したり、予定価格でありながらローン審査まで受け、まったく馬鹿を見たという感じ。
• 第一希望物件値上げであきらめた者です。先週末営業の方から価格改定の連絡ありました。とはいっても第一希望の物件ではなく，第ニ希望の部屋です。Ｇ棟で１００万下がったと言われました。もっと下がったら連絡下さいと言いました。こちらが希望していないＦ棟もかなりすすめてましたので，人気薄のようです。
  • D,E,F棟だめでしょー。
• 　プラウド駒込はやっぱり高いと思いますか？私は上層階とは無縁ですが、今検討しているお部屋が現在の賃貸家賃とそう変わらないので利便性と建物のグレード・周辺環境（ラブホテルを除く）で良いと思っています。また、ご年配の購入者が多いのでＤＩＮＫＳが多いマンションより落ち着いた生活が望めるとも考えています。　リセール価格（出口）を考えても返済が残らなければ良いと思っています。駒込徒歩の売買事例を見ても（私の検討する部屋は）そうかけ離れて高いとも思ってません。直近3年の売買で217万〜317万（坪単価）グレードはプラウドの方が良さそうです。賃貸事例平均3500円（㎡）と聞いています。（築10年平均）　前面道路の路線価が37万と前年より1万下がっているのが少し気になります。
• 新価格を見ました。かなり安い部屋もあり目を疑ったほど。低層階でも考えようによってはかなりお買い得だと思いました。いくら安くても我が家の条件とは一致せず残念！！
• チラシが送られてきて，正式価格（予定）となっていたように思うので，まだ変動するのでしょうか。８月〜１０月に頂いた価格表それぞれ比較していくと，かなり下がっている部屋もあり，価格ってあってないようなものだとつくづく感じます。８０平米で５０００万円代になった部屋がお買い得に感じてなりません。人気も上昇したようですね。
• B棟の半分、C棟全部、A,F棟の約半分、G,H棟の1-4階、12-14階全部と5-11階の約半分が第一期販売の予定だそうです。本当にかなり下がっている部屋もありますね。こんなに下げられるのなら、最初からもう少し考えて欲しかったです。多分、以前検討したけど価格面でやめた人も多いと思いますが、今の価格表見たら驚くでしょうね。
• 買い組→見送り組に変更いたします。Ｇ棟の低層階を含め，Ｆ棟等検討してきました。Ｈ棟８０平米の５０００万円代の価格を見たら，とてもＧ棟低層８０平米代で７０００万円以上出す気持ちになれません。かといって満足いくような部屋は予算オーバー。どうしても調整が取れない状態。ダメです。
• 六義園が見える上の方の階は坪２８０万とかするけど、下の階の方は坪２４０万は切ってませんか？確かにもともと高いというか高級感がありますが。

交通

• 駅から近いのが魅力です。
• ホテルを通らないで駅へ行ける道というのは、染井通りからどこを入っていけば良いのでしょうか？適当なところを入っていくと道に迷いそうで、ファミリーマートのところか線路沿いしか通ったことがないのでぜひ教えてください。
  • プラウドから見てヤクルトを左折し、最初の四つ角で右折します。上海エキスプレスを右に見ながら、次の角を左折し、突き当たりが本郷通り、不二家の横にでます。南北線入り口はすぐですし、通りを渡り右に行けばＪＲ駒込駅ですね。
• この近辺は好きなエリアですし、ホテルは気になるものの、JR駒込駅まで4分は魅力ですね。
• いろいろあるけど山手線の駅から４分は魅力的。この規模と共用施設（２４時間コンシェルジェなど）でこの近さは他にはないよね。都内のどこからタクシーに乗ってもマンション名だけで通用しそう。いいと思うよ。
  • タクシーを使うこと前提なら、駅近メリットは関係ないのでは。利便性やグレード感（部屋にもよるが）は誰もが否定しないし、結局この物件は価格対比買うだけの理由があるか、で皆さんお悩みかと。高層階でないかぎり宣伝文句と実際のギャップも相当あるしね。値段を気にしない富裕層であればいいとは思います。
• 山手線の外側であろうと、最寄り駅は山手線。東京23区内。通勤に便利。
• 通勤は三田線を使うか南北線を使うか迷いますが三田線で巣鴨ではなくて、たまには千石から歩こうかと思いました。

構造・建物

• 私自身は、南・南東棟の免震+フラットスラブ構造に惹かれています。梁がないのはいいですね。問題は価格と立地。
• 敷地は確かに広いけど出入り口が一ヶ所しかないからかなり不便そう。近くて遠い巣鴨駅だね。
• MR見学の後、MRの建物横の都立福祉センターの裏階段を拝借してプラウド駒込の基礎工事現場を上から見ました。MRでの模型等を見ても相当感じましたが、実際工事現場を見て、ますます圧迫を感じました。棟と棟がかなり接近していました。あのスペースの中に、４８８世帯も住むのかと思うとちょっとぞっとします。ちなみにどういう方が多く検討されていますかと営業マンに尋ねた所、医者や大学教授（本郷の近くだけに）と言われ、ザ庶民の私達には最初から１階部屋（それでも６０００万円台）を勧めてきた。妥当とは言え、ちょっとムカついた。とにかく、詰め込みすぎな上に、高かすぎ！
• 488戸は多すぎと感じました。ResidenceC,D,Eは他の棟に囲まれていて、風通し悪そうだし。ResidenceC,D,Eがなければもう少し住環境良さそうだと思いましたが、それでは野村がペイしないのでしょうね。
• 南向きの棟は線路の音がうるさそうですね。南西向きの棟は体育館の騒音がやや気にはなるものの結構よさそうです。ただエントランスから遠いのが難点。直線距離では巣鴨駅がすぐそこなのに実際には最も遠い位置です。エントランスが一ヶ所というのは辛いですね。それにしてもちょっと詰め込みすぎですよね。敷地目一杯に建ててるので息が詰まりそうです。買ってもいいかなと思うところはほとんど億ですし。もう少し検討します。
  • たしかに敷地目一杯建てていますよね。ハイサッシと言っても目の前も住居だと意味がないし（笑）。
• Ｄ，Ｅ棟が難しそうですよね。模型見るだけで，かなりの圧迫感ですし。
• これまでに、日影図を見せて頂いたり設計図書を閲覧したりしましたが、そこそこ気にいっています。平面図上かなり窮屈感はありそうですが、建物と建物の間隔は19ｍ〜36ｍ程取れているので許容範囲だと思っています。　現在住んでいるお家も窓側隣地との間隔は15ｍくらいでさ程圧迫感はありません。こればかりは、建ちあがってみないとわからないことですが・・・・・・
• 今回は建設現場に行き、工事事務所建物（４階）から見ることが出来ました。意外ととH棟とゴルフ場の間が空いていました。各棟の間隔も模型でみるよりも圧迫感が軽減されました。検討中の方は一度現地見学をおすすめします！
• 耐震強度偽装事件が気になり建物の平面図を見ていたら、L字形のC,D,E棟にはエキスパンションジョイントが無いことを発見！(B棟との間にはありますが、、)これでは地震に一番弱いL字形同然では？クオリティブックの安全対策には「L字形の建物の接合部分にはエキスパンションジョイントを設けています」と書いてあり、確かに似たような曲がり具合のG棟とF棟の接合部にはちゃんとエキスパンションジョイントがあるのに。。。余り物には福があると最終期の売れ残り(C,D,E棟)を購入したのですが失敗だったか！？どなたかC,D,E棟の耐震強度を確認された方いらっしゃいませんか？エキスパンションジョイントは棟と棟の繋ぎ部分にあるので、Ｇ棟とＦ棟がコーナーになっているからエキスパンションジョイントがある訳ではないですね。とするとＡ棟とＣ棟の繋ぎにエキスパンションジョイントが無いのが気になりますが、Ａ棟くらいの大きさならエキスパンションジョイントは不要なのですかね？
• 　気になったのと後学のため、確認してみました。（その他面白いのでいろいろ設計図書とかも拝見しました）。L字に似ていますががながて方向が長くないので角部にかかる荷重は大きくないということでした。もちろん構造上考慮に入れているとのことです。　また、あくまで専門でない私の個人的な考えで恐縮ですが、あの形は力が分散され、一箇所に荷重が集中しないのではないかと思います。話題の水平方向の耐力も強く設定されてました。　その他、素人Ｃheckですが、巷で得た構造上のＣheck PointはＯＫです。（あくまで自分の棟です）なお、棟によらず建物の地震にたいする強度に関しては（ゆれ幅ではないです）同程度とのことでした。いずれにしても、機会はあるのでご確認されたらいかがでしょうか。それでも、ご心配があるようでしたらまたこのレスへお願いします。その場合はスーパーゼネコンのかなりなエキスパートの知己に確認してみます。（注：私は、その知己につりあわない平凡エンジニアです）
  • 私も竹中工務店が耐震強度を偽装するとは思っていませんが(?!)、ネット上で得た知識では、耐震強度計算はあくまで建物が倒壊しないことを設計保証するだけで、壁や天上が損傷する事は考慮されていないとの事でした。震度５以上の地震がいつ来てもおかしくない昨今、大地震で倒壊しなくとも、壁や天上が大きく破損した場合、これからローン生活を強いられる身としては、少しでも損傷が少ない構造であることを期待しております。免震構造のG・H棟を御購入でしょうか？　しかし御自分の棟が無傷でも、他の棟の共用部分が破損した場合の修繕費は、全棟の住民が負担することになるので、対岸の火事では済まないかもしれません。もしお願いできるのなら、是非御確認戴けますでしょうか？特にC,D,E棟のような45度が２つあるコーナーは、普通のL字形と比べ、壁や天上等の損傷は少ないものか？またこの形の実績等(例えば阪神大震災でも損傷した実例は無いとか？)を教えて戴ければ大変有り難いです。初対面(？)の方に、図々しいお願いをしてしまい誠に恐縮ですが、何卒宜しくお願い致します。
    • 私はＧ、Ｈの購入者ではありません。ＧＨを引き合いに出したのは、地震に強いとされる免震構造と他の棟との地震に対する建物の強度設計がおなじであるということで安心していただきたかったからです。私も安心しました。　もちろん免震構造ですと、室内のゆれが大きく軽減されるという別のメリットがあります。強度のけんですが、まずは内覧会のおりにでも、ご自身でご質問されることをお勧めします。それでどうしても納得できないとか普通と違うぞということがあればお願いします。　実は知己といっても気安い仲ではないので（大きなことを言ってしまったと後悔しています）そう簡単には聞きずらいのです。細かい条件とかでいろいろかわってくるところがあるので。でも自分なりにもいろいろ調べてみます。　
    • エンジニア（建築関係ではないですが）として、自分なりにまとめた考えは以下のとうりです。

1. どんな物件も万が一活断層の近くにたっていて、直下型地震がきたらかなりなダメージはうける。 (この万が一がきてしまったら仮に耐震力が等級３でもだめなのでは)
2. プレート型地震の場合、ゆれに関しては”地の利”が大きく左右する。　やはり、京浜東北線以 東は不利、本郷台地の上にたつ駒込は、大きく心配する必要はない。（ただし、大げさな？野村さんが”比較的強い”といっているぐらいなので、めっちゃ強い わけではない）いつか大地震はくるかもしれない、でも駒込染井が今後30年、震度７になる確率はどれくらいなの？まあ、私が年末ジャンボにあたる確率より は高いかも知れないけど。。。。
3. CDE棟は完全なL字ではない。しかも団地に見られるＬ字の様な一辺がかなりながいということではないので　接合部のある一部にかかる荷重は小さい。
4. 仮にL字としても、構造設計がしっかりしていれば恐れることはない。　いま問題になっているマンションってほとんどが直方体ではないですか？
5. 表面に見える部分も大切だが、杭が打たれている位置も重要なのでは？

共用施設

• ゲストルーム、ビューバス

設備・仕様

• 贅を尽くした、と言われても、あくまでも一部の棟、それも上階のみなのでしょうか。8階以上はビルトイン食洗機が設置されるようです。それも価格に含まれていると言われれば納得、８０平米以上で上階はとても手が出ませんね。１億５千万にもなる物件など、駒込では珍しいです。モデルルームはオプションが多く、1回の見学ではとても判断つきかねます。
• ８階以上がオーダーメイドでフローリング等も高級バージョン。ただバルコニーの境も打ち破りで安っぽい作り。
• メゾネットのタイルみて　これ通常の部屋にもオプションで入れられますか？と聞いたら「響くのでだめです」と言われました。一般の部屋を検討している人には意味なさそうですが。40周年プロジェクトなので必死でＣＭやっていますが売り切るのは大変でしょう。どこでも景色がいいなら別ですが　ゴルフ練習場もあったり　値段も高過ぎです。４５０弱でＣＭやっていて　このスレで購入希望者は地元のお二人だけのようですし。いろいろ見ましたがここほどがっかり＆値段がびっくりした物件は初めてです。ニコタマタワーは相応の値段と感じましたが。まあ駒込は金持ちの年配者が多いので　その方が子供の為に買ってあげるのでしょう。
• 野村不動産40周年記念プロジェクトなので設備も充実してますよね。オプションで付ける物は無いくらいです。
• 強いて言うとバルコニーの境が薄っぺらいぶち抜きだったんじゃないかな。（ＭＲ行ってあまりの高さに眩暈起こして定かではないけど）あれだとお互いがバルコニーにいると人の気配がして　お茶とか飲んでリラックスできない。あと竹中マンションの特徴だろうけどタワーじゃないのに地震対策上戸境が簡易パネルになる場合がある。これ叩いてみればわかるけどコンコンと音がする。少なくとも１８センチのやつよりは防音で劣る。（プラウド成城もそうだった）とにかく　ここは眺めのいい部屋は一部だからそうでない部屋は今より値段落とさないと売れない気がするけど。

間取り

• モデルルームのメゾネットタイプとは、Ｂ棟のメゾネットですよね。個人的な意見ですが、あのメゾネット、４人家族以上が入居するとしたら、キツイような気がました。メゾネットなので後にリフォームしやすいのが唯一の利点では？モデルルームはかなりプランが変更されてます。そのような事例がないと、何かと中途半端で購入者が激減するのではないでしょうか。元の設計は、無理すれば４人家族でも可能ですよ、と言ってるような気がします。しかし玄関入って、リビング丸見え……一昔前のアパートような作り。うーーん……。でもこれは個人的な意見ですので、購入検討さてる方がいらっしゃったらごめんなさい。
  • メゾネットタイプは最初惹かれました。テラスに桜の木も植えられる住戸もあるとの事で、春はきれいだろうなと。でも、冷静に考えてみたら少しでもスペースが欲しい所に、桜の木があったら狭くなりそうで。それに、桜の花が咲くのがほんの短い間で、毛虫等も出そうで。等など、結局メゾネットは検討から外しました。それに、確かにあの広さでは家族4人はキツイと思います。とはいえ、他の棟も低層階じゃいま一つ。悩ましいけど、たぶん見送ります。
    • 桜の木についてひとこと。団地の我が家の前の通りが見事な桜並木で春などそれはきれいですが、ご指摘の通り毛虫がすごいですよ。都か区が駆除してくれるようですが、ご存知の通り突然どこからともなく湧き出して道にぼたぼた落ちてきます。よく考えたほうがいいようですね。
    • メゾネットの上階にあるロフト付きの方が、毛虫から逃れられますね。バルコニーの奥行きが１メートルちょっとなのは難ですが、収納スペースも多く魅力です。Ｂ棟向かい側の建物は銀行系の社宅があるようなので、後に売却される可能性もありでしょうか。メゾネットタイプの物干しが1階なんですよね。できればリビング側にあった方が便利だと思ったり。買いもしないのに興味があり色々考えてしまいました。
• Ｇ棟に近いＨ棟角部屋が人気薄だったらしいです。理由はわかりません。Ｈ棟でもＡ棟側であるとか，リビングに洗面所入り口がある間取り，というのであれば敬遠されるのも納得できるのですが。バルコニー正面に建っている建物にでも難があるんですか？
  • GとHの配置をよくみるとGに近いHは、Gが半分かぶさるようになって、昼過ぎから日が入らなくなる、ということがネック。全体として売りにくいところは当初から較べると安くなったが、高いところは高いまま。金払いのいい客からは金をとるマーケティングの基本通りだね。
    • 本当。Ｇ棟とＨ棟って重なってる部分があるのですね。あの価格理由が少し理解できました。

買い物・食事

• 近隣情報の追加ということで、周辺のレストラン等を紹介したホームページをお知らせします（私はこのホームページ、紹介された店のいずれとも無関係です。また、マンションデベロッパーでもありません）。http://www.sugamomap.com/
  • 地蔵通りの古奈屋さん、巣鴨駅前の駿河屋さん、本郷通りの小松庵などよそでも知られた店はいくつかありますが、多くはグルメ記事などとは無縁の店です。ただし、文京区側にですがプラウド駒込から歩いていける距離にフレンチ、イタリアンで以外といける店があります。基本的お高くとまった店はないので、ご家族で気楽に楽しむことが出来ると思います。プラウド駒込の誕生による１、０００人規模の人口増（近隣からの転居はかなりあるかもしれませんが）は、駒込・巣鴨の商店にとっては久々のグッドニュースだろうと思います。マンション新築はほとんどなかったですし、女子栄養大学の移転（短大部は残っています）、JR東日本社宅の廃止と地域の商店のマーケットは縮小する一方でした。プラウド駒込ができることで商業活動が盛り返せば、近隣住民にとってもプラスの効果があると考えています。
• 私もこの前初めて商店街を歩いてみたのですが、野菜は安いし楽しい雰囲気で気に入りました。我が家は子供もいるので、地域の行事等は積極的に参加したいです。
• 駒込はケーキ屋さんと美容院が多いなという印象です。
• 六義園の１辺で不忍通り沿いの通りも結構いろいろお店があり楽しめそうです。

育児・教育

• この辺りは文京区に隣接してるせいか、駒込四丁目だと特に学区に魅力を感じない方が多いようです…。うちは駒込で充分なのですが。
  • 私は駒込在住ではありません。学区に関しては特別魅力を感じているというわけではありませんが、営業の方やその他の話から仰高小が良さそうだと聞いたので、少なくとも荒れていて大変そうというのではなく、安心して通わせられそうな学校が近くにあるのならOKと思っています。個人的にはあまりにも規模が小さい学校は避けたかったので、その点でも大丈夫そうなので安心しています。物件からは駒込小の方が近いですよね。できれば両校を見学できる機会があったらいいなと思っています。もし両校の特色や雰囲気などご存知でしたら教えてください。(教えてください、ばかりで申し訳ありません)
    • 仰高小学校は中学受験する方が多いですね。周りに三菱の社宅もありますし，大和郷付近の高級住宅街（？）も学区内になりますので。駒込小学校は庶民的だと思います。両校とも１学年２クラス程度ではないでしょうか。どちらも給食室があり，給食センターを利用している学校より美味しい？のでは，と単純に思ってます。お子さんの性格にもよりますし，どちらが良いかとは言いかねますが。
    • 小学校情報、大変参考になりました。本当にありがとうございました。豊島区のHPを見たところ、授業公開の日程が書かれていました。とにかくまだ時間がたっぷりあるので、チャンスがあったら見学に行ってみようと思います。
• 小学校高学年の子供には「あんなホテルがあるんだね」と言われました。ラブホってあまり規制なく建てられるんですね。北方面は鶯谷とかに限定してほしい感じ。
• 公立の小学校に通わせる子供をお持ちの方にお聞きしたいのですが、駒込小か仰高小（越境入学）どちらにされますか？プラウド内でもお友達ができたらいいなぁと思っていますので。また、小学校の評判等知っていましたら教えて頂きたいです。
  • 我家は駒込小学校（4年生）ともみじ幼稚園（年長）に決めました。小学校はどちらも評判は良いと思いますが、仰高のほうがお受験組が多いかも。私はプラウ ドの学区域が駒込小なので、お友達も多いかなと思い、また評判も悪くないのでそのまま駒込小にしました。（校庭は仰高の方が良いですね）
  • 我家は現在４年生の女の子です。少し迷いがありましたが、マンションから近いですし、評判も悪くないということですので駒込小にしたいと思います。
  • 小学校は迷いますね。仰高も駒込もどちらも評判がいいですし、車通りに面していて通学が心配な仰高より、閑静な駒込かな？とも思うし、仰高の土の校庭も捨てがたい。（土の成分はきれいかわからないけど。）伝統があると言われる仰高か、登下校の心配が少ない駒込か。本当に迷います。どちらも日当たりよくて良い感じですよね。
• 現在すでに小学生で、仰高に越境の希望を出される予定の方はいらっしゃいますか？我が家は越境希望を出そうかと思っていましたが、昨今の事情を考えて、一番近くて通学の心配が少ない駒込にしようかとも思い、迷っています。こちらの地域の小学校では、集団登校などは行われているのでしょうか？行われていない場合、例えばマンション内の子供たちで、希望者が自主的に集団登校するというのはどうなのでしょうか？現在もそうですが、なるべく子供が一人ではなく数人で登下校してほしいと思っています。
  • 我が家の小学生（高学年）は仰高に希望を出そうと思っています。秋の学校参観に両校参観に行きました。　その時に集団登校の事を伺いましたがどちらの学校も集団登校はしていないそうです。　年に数回集団下校はあるそうです。マンション内で自主的に集団登校をするのはいいことだと　私も思います。
  • 我が家は４年生です。近いので駒込小にします。校外（子供会）活動などどうなのでしょうね。昨今のぶっそうな事件に伴い、学校もパトロールを親に依頼などいろいろ工夫しています。防犯といえばエントランスでの顔確認は家でできますが、エレベーター前とか玄関前って顔確認できるってないようなんですが、わたしのかんちがいでしたっけ？
  • 仰高小学校前の道、スクールゾーンなのに危険すぎますよね。ガードレールの設置を是非お願いしたいのですが、豊島区と東京都、どちらに言ったほうがいいでしょうか。接触事故をなくすために危険な道の整備をすすめていると、ちょうど数日前にニュースで流れているのを聞いたのですが、「東京都」と言っていたような気が。。。あの道は道幅が狭い為、ガードレールをつけるには一方通行にしないと無理かもしれませんね。プラウドの前の道は、接触事故が多かった為、一方通行に変わったのですよね。スクールゾーンなのに、かなり大きなトラックも通行しているあの道、なんとかして欲しいです。
  • 小学校の件ですが、両校とも集団登校はしていないのですね。入居後、自主的な集団登校を希望される方が集まりそうでしたら、実現できるといいですね。子供会などの活動のことは気になっていました。もし仰高を希望した場合、地元の活動に参加することは可能なのでしょうか。防犯の件ですが、以前もらった資料を見てみたところ、カメラつきロビーインターホンがメインエントランス及び各エレベーターホール前に設置となっています。玄関のところは、ドアスコープで確認できると思います。

周辺環境・治安

• 駅から近いのはいいが　途中ラブホテルがあるのは痛い。景色がいいのも一部だけ。いかにも駒込っていう場所だ。
• 駒込側、巣鴨側とも、あまり子供を連れて歩きたくない場所がありますね。線路沿いの道は良い雰囲気なのですが。
• 駒込駅前（プラウド側）って古〜い木造アパートがうじゃうじゃ建ってて印象よくない。駅に行く途中にラブホテルもあるし、環境もイマイチ。金持ちの住む街じゃないよ。
• 駒込は、庶民的な街とも高級住宅街とも言われているようですが、実際のところどういう感じなのでしょうか？駒込は、庶民的な街とも高級住宅街とも言われているようですが、実際のところどういう感じなのでしょうか？
  • 四丁目あたりは悪くないどころかかなり環境がいいです。秀逸ですよ。問題は駒込駅前ですね。駅に行くには必ずあの路地を通らなくてはなりませんから。普通なら気にするほどではないのだけど、この値段を出すとなるとそれなりの環境は求めてしまいますね。
    • ”四丁目の環境は良い”というお話を聞いて安心しました。確かに、○○という地域名も広い範囲に及べば、たとえば坂の上と下とか、道路一本はさんで全然雰囲気が違ったりと、一言でその地域全体を言い表すのは難しいものですよね。なるべく現地に行って、いろんな雰囲気を体感したいです。駅からのアクセスということでは、南北線駒込駅の六義園側から染井通りをまっすぐ行く方法が、一番雰囲気が良さそうですね。染井橋が完成すればきっとすっきりと通りやすくなりますね。
• 中学校も高校もありうるさそう。南向きは線路の音がうるさいの必死。いくら竹中仕様の２重サッシでも閉めっぱなしは嫌だな。
• マンション建設の宿命なのでしょうか，近隣と揉めているようですね。工事説明会の記録を読むと「入居世帯の半分の人のところへ車での来客があるかもしれないので，来客用駐車場２００台分作ってほしい」などという近隣住民の意見までありました。入居者用の駐車場さえ３００台ないというのに，すごい意見。Ａ，Ｃ〜Ｅレジデンスを建てなければ，可能性あり？
• 近隣の方の運動は、裁判まで起きるような例やのぼりや旗がひしめくような状況から比べたらそんなに激しいものではないように思います。来客用駐車場200台はいくらなんでも無茶です。そんなマンションどこにもないですよね。
• 私はホテル街も、幼少の頃からの見なれた風景なのであまり気にした事ありません。駒込って元々そんな感じですよ。以前はキャバレーもあり、怪しい映画館もありました。今現在なくなっただけ。でも皆さんホテルにすごくこだわっているのを読んで、初めてあっそうか、と思ったぐらいです。実際駒込だから仕方ないんですけど。本駒込に隣接する、駒込一丁目も駒込の中では、なかなかの高級住宅街？です。何年か前、プラウド駒込に劣らないお値段で三井のマンションが建ちました。しかし不思議とその付近も、プラウドの側よりも少しグレードの高いラブホテル（笑）があるんですよね。
• 地元の方からすると、現在の街並みは昔と比較すると、落ち着いてきたということですね。そうすると今後も改善されていく可能性も考えられるでしょうか。駒込一丁目も良い雰囲気ですね。以前現地へ行ったときに歩いてみました。
• 近くの商店街（霜降り、染井）や、とげぬき地蔵付近でもブラブラされて、モチロン本駒込のグリーンコート付近でもいいですよね。様々な風景を持つ駒込を理解した上で購入されると失敗がないと思います。
• 一応ここは武家屋敷の跡地だったと思います。工事の前に史跡調査してましたから。値段が高いことを除けばそんなに悪い物件ではないと思いますよ。
• 昔は知らないけど　このマンション前はJRの社宅でした。駒込で知らない人はいません。悪い物件ではないのは確かですけど　一番の問題は値段ですね。これはほとんどの人が感じるでしょう。シルバー世代ならともかく　給料所得者は
  • 社宅跡地は優良物件ですよね。しかも松平家のお膝元です。
• 地盤は良さそうですね。JRの山の手線の走っている土地は低くなってますが、昔は川だったのかなぁ？
• 購入をちょっとためらっている理由は周辺環境です。巣鴨側は風俗店、駒込側はラブホがあります。通らないでも行ける道もありますがー。それに目をつぶれば素敵な物件ですね。
  • ラブホテルってそんなに問題ですか？裏道ありますから，クリアできると思いますが。こだわりは個人差ありますから，そう簡単にはいきませんかね。
    • 大人になった今では問題有りませんがー。子供にはどう思うのかなと考えてしまいました。
  • 染井橋を渡ってMRへいったのですが、無意識に見ないようにしていたのでしょうか、染井通りを通行する限りは、あの界隈の建物は気になりませんでした。高級住宅地の大和郷も道路一本隔てれば、ホテル街になってしまいます。理想の住まいを見つけるのは至難の業ですね。
    • 私も南北線駒込駅から染井通りを通るときは気になりません。JR駒込駅からも見送り組さんに教えていただいた道でOK。確かに染井橋近くのお家からは距離的には近いですね。プラウドからは駅に行く時だけ一瞬通る（かもしれない）だけなので、私はだんだん気にならなくなってきました。何度も現地付近に行ったので慣れてきたのかな（笑）？それよりも駒込4,5丁目の雰囲気を気に入っています。
• `たまに聞こえる六義運動場からの歓声.....毎週末と言った方が良いのではないでしょうか...週末は早朝から野球の練習、試合。春秋の運動会シーズンになると毎日の様ににぎやかな声、音が聞こえて来ます。近隣にお住まいでないとわからないことってありますよね。
• 六義園を散歩したり、巣鴨の地蔵通りへ行ったり…楽しみです。車で出入りする際の白山通り沿いのS学会のビルとか、巣鴨から徒歩で行き来する際の松屋の隣の風俗店とか多少気になりますが、まぁ慣れるでしょう。後、JRの電車の音ってそんなに気になるかなぁ〜ってのが感想です。
• マンション入り口の道路は、染井橋が完成しても一通なのかなぁ、マンションまで本郷通りから入ってくることができればいいのに。後、西友の駐車場を通り過ぎてマンションまでくる線路沿いの道ですが、桜の木とかはよさげですが、歩道と車道が明確に分かれてないので自転車とか子供とかやや危険ですね。
  • 駒込3丁目に住んでいるものです。プラウド駒込の前の通り（染井通り）はかつては対面通行でした。ただ道幅が狭いため歩行者を巻き込む事故が絶えず、数年前に一方通行になりました。多少道幅にゆとりのある東京スイミングセンターから染井墓地方向は今でも対面通行のままです。歩行者や自転車の人にとっては、クルマが来る一方向だけを注意していればよくなったので、かなり安全になりました。お住まいになればすぐにわかることですが、一方通行による交通量の少なさは周辺環境の静かさにもつながっています。ただ、ときたま空いているのをよいことに法外な速度で爆走していくクルマ、バイクがあるので、なんとかならんものかなー、と思ったりしています。
• 北は飛鳥山公園、南は東大のあたりまで比較的平らな場所ですので、自転車での移動がすごく楽です。多少の坂はありますが、谷中、根津、千駄木、上野公園あたりも自転車で楽勝の範囲です。周辺だけではなくちょっと足を伸ばすといろいろ楽しめる場所です。
• 染井会でしたっけ町内会とかにも入れてもらうことになっているしいろいろ参加できる行事があったらいいなぁと思います。
• 町民が割合団結していそう。（防犯に効果があると思われます）それなりに商店があり、町が活気づいている。

周辺施設

• 東京スイミングのところで温泉を掘っているそうです。一般の人も利用できる温泉施設になるといいですね。
• 六義園、古河庭園
• 六義園はいいよ。お金取るけど、出来栄えいいよ。年寄り多いけど、落ち着くぞ！！駒込って穴場だと思うよ。
  • 六義園のすばらしさは認めますが、別にプラウドが隣接しているわけじゃないですからね。駒込は確かにいいところだとは思うけど、それも値段次第。
• 六義園に行って夜に染井通りを散歩して、23区でこんなに素敵で静かな場所があるんだ〜と感動しました。この町に住んで、六義園の年間パスポートを買おうと決心しました。
  • 特に六義園のファンということではないのですが、せっかく近くに良い公園があるなら、なるべく利用したいなと思います。毎回入園料を払うことを考えると行かなくなりそうなので（笑）、パスポートなら気軽でいいかなと漠然と考えていました。
• 歩いて行ける距離にあの金メダリスト北島選手の所属する東京スイミング、三菱養和スポーツスクールもあるので、お子さんの習い事には便利ですよ。
• 飛鳥山公園、上野公園も桜の名所ですよね。桜の時期はあちこちでお花見ができて楽しそうですね。
• 今日は六義園に行ってきました。なんかライトアップをはじめたみたいで紅葉をみにくる人でいっぱいでしたし、なんと染井橋側の門も開いてました！

その他

• 物件名 : プラウド駒込 [ この物件の評価一覧 ]

1. 合計点 59点
2. 住戸設計 3 フラットスラブ構造はすっきりしていいが、275〜300mmボイドスラブの遮音性は未知数。免震は一部だけ。廊下は幅が広いが天井が低い。折角2戸1エレベーターなのに、片面バルコニー。
3. 住戸環境 2 線路の近くか、ゴルフ場前か、中学校前か。どこを選んでも静かな暮らしは望めない。全戸二重サッシ（!）がその素性を物語る。シアターやら動く模型やら物凄く豪華なプレゼンをされるが、騙されてはいけない。
4. 使い勝手 4 プラウドのフラッグシップということを強調するので超ハイグレードを期待してしまうが、サッシに立ち上がりがあったり、網戸がプリーツでなかったり、シューズクロークの床が塩ビだったり、あれ？と思う面も。
5. 共用部分 4 24時間有人管理、コンシェルジェサービス。オブジェ等に相当な金が掛かっている。配棟計画は半分が北西向き・墓地ビューという、あまり例を見ないもの。
6. 周辺環境 3 スーパー、学校等各種施設は近いが、巣鴨駅との間に風俗店があるのは大きなマイナス。近くにはラブホテルも。駒込駅4分とはいえ、この規模なので4分でたどりつける住戸は少ない。
7. 総合評価 2 この辺りの地価を考えると、とんでもない値付け。デベは高級住宅地だと言い張るが、現地で電車の音を聞けばそれはありえないことが分かる。いろんな電車がひっきり無しに通るので電車好きにはたまらないが。
8. オススメの対象属性 熟年夫婦この物件の最も良い点 しいて言えば、一部上層階の住戸は音を無視すればかなり快適な生活が手に入る。が、果して坪4百万出す価値があるかどうか。都心でもなければ自然も多くない。ファミリーは他を当たるべき。実際MRの年齢層は高い。この物件の最も悪い点 立地と価格。デベによれば入札で地所と争って相当つり上がったらしいが、買主に転嫁されてはたまらない。そして営業の教育。"proud"とは営業が自分たちを誇りに思っているという意味か。

• メリットとしては、

1. 豊富なアクセス山手線駒込・巣鴨両駅の利用が徒歩圏内で可能であり、それに付随する都営・営団地下鉄も利用可能である。
2. 近隣で活用できるスーパー・商店などが豊富である。
3. 中学校・小学校が近くにある。
4. 近隣は上質のマンション、戸建が並ぶ閑静な住宅地である。（GH棟以外は電車の音はほとんど聞こえない）
5. マンションとしてのグレードはかなり良い。（外装・内装・設備・施工等）
6. マンションには樹木が植えられ（もしくは残され）人間らしい温かさがあり、マンション独特の無機質感はない。
7. 近隣に自然環境を楽しめるところがある。

• デメリットとしては、

1. GH棟は線路が近くにあるので電車の音が聞こえる。
2. 全般的に日当たりはあまり良くない。
3. マンション周辺は固定的ではなく、今後環境が変わる可能性がある
4. 多種多様な住戸が混在しているので、修繕計画等それぞれの棟に関わる問題で格差が出る可能性がある
5. 配棟間隔が狭い感がある。
6. 両駅周辺に風俗施設がある。
7. デベの対応が丁寧でないと考える人が少なくない。
8. 以上を考えると割高感がある。

• 追加メリット

1. 24h有人管理、セキュリティーはしっかりしている
2. 地域一番のランドマーク的存在　将来もランドマークは間違いない
3. 地盤は台地で比較的良好

• 追加デメリット

1. 入り口が一箇所なので、奥の棟は巣鴨方面の出入りは苦しい
2. 宣伝で六義園を強調するが離れており（豊島区vs文京区）、その眺望も限られた住戸のみ（２.の日当たりは、あまりよくないというより、全くよくない住戸も多い）
3. （４．に関係するが）　マンション内での所得格差が明確に存在

• この物件は、叩かれても仕方がないんじゃないかな、という気もしています。それは、以下の理由によります。

1. 路線価が1平米30万円台半ばの土地の上に建つ物件としては、異常に高いこと。
2. ＪＲの線路や風俗施設等、できれば住まいの近くにあって欲しくないと思うようなものがあるのに、異常に高いこと。
3. 階数や棟により、構造・仕様面の格差がありすぎること。(住み始めた後の住人同士の関係を少しは考えて欲しいです。価格差もあるのだから仕方ないというものではありません。)
4. 営業担当者の姿勢に問題があること。（勿論、340さんのように良い営業さんに当たった方もいらっしゃいますが、私が当たったのはみなさんがお書きになっている通りの、傲慢で誠実さを欠く担当者でした。いろいろな物件を見ましたが、野村の営業さんだけは常にそういう方なので、社のカラーなのかな、と思ってしまいます。）

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