シティタワー梅田イースト

2010年11月24日 (水) 21:53時点における版

外観

外観

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市 北区西天満3丁目19番8（地番）
• 交通：

1. 大阪市営地下鉄谷町線「南森町」駅徒歩4分
2. 大阪市営地下鉄堺筋線「南森町」駅徒歩4分
3. JR東西線「大阪天満宮」駅徒歩4分

• 総戸数：95戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上25階・地下1階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成18年（2006年）12月
• 売主：住友不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2,790～6,470万円
• 梅田界隈の物件にしては予想していたほど（住友不動産なので）価格はリーズナブルな気がしました。
• 立地さえ気に入ったら買いでしょうね。住友のシティタワーシリーズはネームバリューだけでそこそこの資産価値維持します。
• この立地とグレード感そして住友不動産のシティタワーというブランドからしたら超お買い得だった気がしてます。
• 今後、新規供給はほぼ無いと思われるので（Ｒ２北側は土地柄良くないので除外）、資産価値的にも大きな下落は低いと思われる。立地・立地・立地と考えて、且つ建物耐久性と購入者層がある一定範囲内に限定されるから管理上も問題少ないと思われる。

交通

• 交通利便性が高い。（鉄道：地下鉄２Ｗａｙ、ＪＲ東西線、京阪新線）（新幹線：新御堂でタクシーで１０分位、乗り口至近・・・これ意外と便利）

構造・建物

• 天井が高いということを電話でアピールされてました。確か高さは２６０ｃｍみたいだったような・・（間違っていたらごめんなさい）天井の高さは魅力的です。
• シティタワー梅田イーストって免震じゃないみたいだし、バルコニー狭いし。
• 超高層で100戸以内の住戸数というのが希少性高い。入居者も同レベルの生活水準者が揃いそうで安心できる。
  • 戸数もちょうどいいし、外観もいいね。
• ヒョロ～とした外観が、ひ弱そうで心配です。梅田イーストは免震では無く、耐震工法だそうです。他のタワーマンションのＨＰを見ると、耐震工法は、地震の時激しく揺れるそうです。高層階は特に激しく揺れるそうです。家具の固定や、ベットや重量物は窓際に置かない等、対策が必要だそうです。しかし、シティータワーシリーズは免震を売りにしたマンションが多いのに、なぜ梅田イーストは免震じゃないのでしょうか？因みに、梅田イーストのＨＰではセーフティーとして耐震ドア枠が紹介されてますが、免震工法だと躯体にダメージを受けないため、耐震ドア枠は不要とのことです。
  • 免震工法は簡単に言えば地面と建物の間に衝撃緩和材を挟んでるような物です。だから上の構造部は地震エネルギーを差し引いた構造計算とします。住居部の地震に対するせん断耐力は耐震工法の1/10ぐらいです。もちろんこれは構造上問題ないのですが重量衝撃音(上階で子供が飛び跳ねるような音)に対しても同じく弱いです。もちろん対策は施してるでしょうが躯体自体が軽量化されているので経年劣化は耐震に比べると早いでしょう。建築費用は耐震も免震もさほど違いません。私的には耐震工法＝永住型、免震＝住み替え型みたいなイメージですかね。
  • 免震を過信するのもどうかと思いますよ。耐震であれ制震であれ免震であれ、一長一短では？免震なんて船の上みたくゆらゆら感じるとも聞くし・・・。むしろ売主やデベロッパーがちゃんとしてるかどうかが重要かと。
    • そういう意味では、ここの売主やデベはOKですよね？免震・制震とすれば一般に受けが良いのに、あえて耐震にしたのは何か意図があるのでしょうかね？
      • あえて耐震工法選んでるのは地盤調査の結果でしょう。免震の必要無しと設計会社が判断したのでしょう。もしくは住友の戦略かもしれないですね。
        • あのあたりの地盤ってどうなんですか？堂島川も近くだしなぁ、でもヴィークがそびえ立っているんだから大丈夫なんでしょうね、きっと。
          • 大阪市内の主要な街は何処に住んでも一緒じゃないですか？地盤だけで選ぶなら上町台地になるけど、個人的には不便なので住みたいとは思いません。やっぱり梅田か心斎橋周辺に魅力を感じます。
• 下は小学校の校庭が広がってて開放感ありそう。赤いタイルとガラスウオールでとても洗練された感じがすると思う。
• メンテナンスの難しいガラス窓はこのマンションの様に小規模だと費用負担的に大変でしょうし・・・・タイルが剥離したら補修も大変でしょうし、見つけるのも無理かと思います。この外観でカーテンを付けて生活感が出ると雑居ビルっぽく見えそうな予感もします。

共用施設

• 100戸弱でEV2機というのはいいですね。
• ホテルライク感がないシンプルさをコンセプトにしたみたい。

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  エントランス

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  エントランスホール

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  ロビー

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  エレベーターホール

設備・仕様

• 夜にモデルルームを見る限り、ガラス張りでスケスケですね。高層階なら問題ないのでしょうけれど。
• 西側の取って付けた様なバルコニーはもうちょっと上手く作って欲しかったな・・・
• やっぱダイレクトウインドウはいいですね。南向きで小学校があるから、対面の建物とはかなり距離が離れてるから他人に覗かれる心配も比較的少ない感じで結構結構。LDも数字よりは広めに感じたのはやっぱダイレクトウインドウ効果なのですかね・・・
• 他のマンションに比べて、比較的リーズナブルだったので、それなりの設備です。細かい部分で値段を落としている感じがしました。（当然なんでしょうが）びっくりしたことは、インターンホンのカメラが、エントランス部分のみで、玄関にはついてなかったことです。当然ついているものだと思っていたので、確認もしていませんでした。
• 鳥の糞がダイレクトウインドウに付着したらどうしよう・・・・清掃日まで無視するか、命がけで自分で拭くか・・・・
  • ダイレクトウィンドウの清掃は年４回だそうです。担当者に直接確認したので間違いないです。
  • ダイレクトウィンドウは年６回（予定）で清掃費は管理費に含まれているそうです。
• ダイレクトウィンドゥ冬寒い・・・夏は暑いのだろうか?
• ダイレクトウインドウですがカーテンが付く前は夜景が眼下にひろがり感激ものでしたがカーテンがついてしまえば全開することもなく雨での汚れが気になります。でも天気のいい日はやはり広々とした感じで幸せです。
• 南西にお住まいの方に質問があります。寝室にエアコンを付けようとすると、リビングまで配管されますが、その時化粧カバーの都合でリビングはダイニング側に付けなければいけないと言われました。（設計ミス？で穴が縦に微妙にずれています）どうしてもダイレクトウインドウ側に付けたければ工事料は10万円はかかると言われました・・・ダイレイクトウィンドウの暑さが怖いのでダイレクトウィンドウ側に付けたいのですが皆さんはどうされているのですか？
  • やっぱり南西側は暑いですか？以前、冬頃、賃貸募集やってたんで行ったんですが、冬は天気が良ければ暖房は要らない感じでしたけど・・・
    • 引越し業者に払った金額よりも、エアコン設置工事に支払った額のほうが多かったです・・・夏の暑さはまだ未体験ですが、冬の夜は窓からの冷気で結構寒いです。ただリビングには若干ハイパワーのエアコンを購入すれば設置場所の影響は小と思います。

間取り

• 1LDK～4LDK
• 小さい部屋でもぜんぶ角部屋ってのはいいかもですね。

買い物・食事

• コーヨー南森町店(360m)、山辻(625m)、グルメシティ(626m)
• 天神橋商店街に近い、食品スーパーも出来て便利。飲食・買物便利。キタもミナミもほぼ自転車で回遊できる。車は無くても十分。

育児・教育

• 西天満小学校(20m)、菅南幼稚園(433m)、堀川幼稚園(495m)

周辺環境・治安

• 市内の都心型マンションにしては静かな場所ですね。交通の利便性も良さそうですし・・
• 心駅近（5分内）なのに、高層ビル・マンション・高速道路・鉄道に囲まれてない。（南側は小学校のお陰でビルも建つ可能性限りなく低く、空間的に開放的だと思った）
• 大阪天満宮～商店街、中之島界隈、老松通り等々、ぶらぶら歩きが楽しい。北新地からも歩いて酔い覚ましに丁度良い。
• コイン駐車場もすぐ近くにあり車での来客には大変便利。
• 住友のシティタワーシリーズで一番実需に適したほど良い小規模タワマンでしたね。北区の西天満３丁目は静かで住み心地い良い所です。中之島（自然環境）に近く、梅田（関西中心）にも近く、淀屋橋（オフィス街）にも近く、南森町（普段の買物）にも近い。他に比べ割安感も大きかったし、北区の超都心分譲Ｍの中古相場は上昇してるし、Ｇｏｏｄなマンションでした。

周辺施設

• 西天満クリニック(30m)、木村クリニック(453m)、くどうクリニック(586m)

その他

• 住友不動産だからまずは安心かと思っております。
• 「梅田」と付けるのには無理がある。
• 赤い総タイル張りと黒枠のダイレクトウインドウがとても格好良い雰囲気を醸し出している。南森町エリアではNO.1だな。つい、購入者はそう思ってしまうが・・・・でも、あの立地で、それなりの建物のグレード感があって、適度な価格水準で、住友不動産のシティタワーだから、今となればかなりお買い得だったと思ってしまう。タイミングが良かった（笑）！

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