ジオタワー宝塚

2010年11月19日 (金) 04:59時点における最新版

外観

外観

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県宝塚市武庫川町170-17、170-22(地番)
• 交通：

1. 阪急宝塚線「清荒神」駅徒歩7分
2. 阪急今津線「宝塚南口」駅徒歩8分
3. 阪急宝塚線「宝塚」駅徒歩12分
4. 阪急今津線「宝塚」駅徒歩12分
5. JR宝塚線「宝塚」駅徒歩14分

• 総戸数：581戸(EAST　294戸、WEST　287戸)
• 構造、建物階数：

1. EAST　鉄筋コンクリート造・地上32階建て
2. WEST　鉄筋コンクリート造・地上33階建て

• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：

1. EAST　平成21年（2009年）2月
2. WEST　平成22年（2010年）2月

• 売主：

1. 阪急不動産株式会社
2. オリックス不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• EAST　3,010万円(1戸)～8,520万円(1戸)
• WEST　2,030万円(1戸)～23,000万円(1戸)
• 300万円や500万円の割引券が資料請求したら入ってますから、検討している人はお早めに資料請求してみては？金額は部屋次第みたいです。

交通[ ]

• 阪急宝塚からの通勤は、神戸方面・梅田方面共に「始発駅」もポイントたかいですよね～。
  • 仰る通り「始発駅」最高です！！満員電車、大嫌いなんで。帰りも「終点」なので、寝過ごすこともなくてすごく安心（笑）阪急とJRとどちらも使えるから便利。友達も呼びやすいんですよね～。駅前すぐの立地ではないけど、騒音がない距離で丁度いいです。
  • ここの最寄り駅は南口であって始発駅の宝塚ではない。南口そっちのけで徒歩１２分もかかる駅の始発駅アピールには無理がありますよ
• ここは、クルマがないとやはり不便。土日、１７６の異常な混雑の中で移動するのは面倒。
• 清荒神駅を利用しているのですが、狭い道路ですね。もう少し整備して欲しいです。
  • このあたりは、道路など区画整理は厳しいでしょうね。地権者いっぱいいますから。
  • 売布～清荒神～ファミリーランド前までの176号線は整備予定自体はあるようです。いつ頃になるかはわかりませんが。
    • 整備に向けて県が基礎調査しはじめた所、県の財政難の都合で金がストップして調査が中断になり、それに対して市が早期整備の要望を県に出しているという事でしょう。
• 年末年始のシーズン到来だけど、清荒神へはクルマで行かない方がいいと言うより、 交通規制があると思う。とにかく、この時期の渋滞はすごい。 阪神競馬場も、開催期間は時間帯によっては身動き取れないしクルマの移動には躊躇する。
• 駅まで8分はあくまで宣伝文句。 部屋を出てから、15分ぐらい掛かります。 それで、便利とはとても思えません。
• 宝塚線の場合は清荒神駅からの乗車では好きな席何処でも座れます。 しかし、今津線経由の準急は南口駅からの乗車ではほとんど座れません。 私は通勤では清荒神から乗車していますのでゆっくり本を読んでいます。 川西駅では既にすし詰め状態になりますよ。
  • 7時15分過ぎてからでも 準急（7時15分発、7時19分発）と通勤急行（7時24分発） のどちらでもほぼ確実に座れますか？ 売布神社や中山あたりまでは、座席が埋まらない という感じなのでしょうか？
    • ほぼ確実に座れますよ。そのあとは、運次第かな、混んできます。

構造・建物[ ]

• 建築関係のプロの目で見ても綺麗に出来てるマンションですし、免震構造だから普通のマンションより少々高いのも当たり前。
• 壁の厚さが135ｍｍは本当ですか？？？？？気になります。。
  • タワマンの壁なんてどこもそんなもんでしょう。
  • 構造のところに、戸境壁厚は約136mm。と書いてあるが。。。ＲＣ構造ではなく、グラスウール充填とボートを組み合わせた構造となってましたが。。。ＲＣで１８０ｍｍ以上なかったら遮音性に問題ありと良く言われるが。。。。 かなり薄いように感じますが。。。。
  • 乾式の戸境壁を知らないのですか？ＲＣの戸境壁とは遮音原理が全く異なるので厚さでは比較できません。 タワーマンションでは建物の重量軽減のため乾式を採用するのが当り前になっていますよ。
    • 乾式は軽い分モロいですけどね。 日常生活で壁が割れたりすることはないですが、タワーマンション特有の微振動で年月の経過と共に徐々にヒビが入るようです。 そうなると防音性能は保てないようで。 軽量化のためには仕方のないことですがね。
    • 壁の構造が違うと言ってもＲＣ180mmにはかなわんでしょうな！！ 更にボードを張り遮音するんだったら！ コンセントボックスの位置が隣の住人と同じ位置だったら音筒抜けでは！！
    • 乾式の戸境壁という問題は、タワマンの宿命みたいなものだ。 一言で言えば、ノッポの建物がタワマンだ。 当然ながら、軽く作るための、特別な工夫が必要になるんだ。 柱は丈夫にする必要があり、細く出来ない。 仕方が無いから、壁を軽く軽く作るすることになる。 それで建物全体の重量と強度は、バランスが取れている訳だ。 ただ、実際に生活する購入者にとって、それで良いかが問題だ。 乾式は基本的に、通常のコンクリの性能には及ばない。 通常より値段の高いタワマンが、性能的には通常より低いんだ。 戸境壁についてはね。 それをカバーするべく、施工方法とかで工夫する場合はある。 けれど、素性として性能の低いものという点は否定できない。 そういう意味で、時に住宅への基本的な適性の疑問視もされる。 素性的には、タワマンには問題があると言うこと。 何らかの対策で、問題が回避されていれば良いという人もいる。 それで良いと思うか、危うさを感じて避けるかは色々だ。 でも、問題点を知らずに買ってしまっている人も多そう。 タワマンを選ぶ場合に、知っておくべき基本的な知識なのにね。 これから検討する人は、よく考えて結論を出して下さいね。
    • 乾式136mmが薄くないとの事ですが、LGS、グラスウール、石膏ボードの施工では 正直不安かな・・・ 普通のテナント、街中に溢れるオフィスの間仕切りに、グラスウールが追加されただけの仕様に感じるが。。。 136mm厚みでは、コンセントボックスが設けられている部分の壁厚みはいったい何ミリ壁が残っているの？って感じになりませんか？ グラスウールは断熱や遮音に効果を発揮するが、どんなに詰め込んでも、必ず隙間が必ず生じるため、隙間全く生じない、強靭なＲＣより性能的に上回る理由が考えられえないけどなあ。 高い費用支払う割りに、戸境壁の仕様が低層マンションのＲＣ造りより劣るのは厳しい。 ＲＣ造の場合でも、その上から石膏ボードを更に貼り、遮音するのですから。。。 つまり、ＲＣとグラスウールのどちらが上ですか？って話になると思うが・・・

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  外観

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  ランドプラン

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  EAST棟の照明がとても綺麗です。（2009年1月5日撮影）

共用施設[ ]

• タワーって朝のエレベーター待ちはつらいだろうね。
  • そんなことはないですよ。低層階evと高層階evは別ですから。
  • エレベーターについてですが、計４台あります。１台は高層階用です。もう１台の大きいエレベーターは引越しで使用している為、使用しているのは２台となります。入居者がまだ少ないので、朝晩の待ちはありません。入居者は徐々に増えているようで、夜帰る時には部屋の明かりが増えています。３００弱の世帯が入居したと考えると朝のエレベータ待ちは発生すると思います。ただ、エレベータは結構高速ですので若干の緩和にはなると思います。
• 共用部のグレード感など、まあまあいいんじゃないでしょうか。
• コンシェルジュの方が明るく挨拶してくださるのが気持ち良いですね。
• センターコートのロビーでお茶しましたが、気持ち良かったです。驚いたことに、売店では、パン焼きのオーブンがあるということで、ちゃんと焼きたてのパンを売ってました。
• 平面駐車のマンション３回、平面と機械式の混在だけど平面が過半を占めるマンション１回私の（駐車場の設備別で整理した）マンション引越し歴です機械式の駐車場は使い勝手が悪かったですから、ほんとイライラしました特に、機械が故障した時なんか最悪でしたそれでも、平面と機械式の混在でしたから、毎日車に乗るような人は平面を選ぶ人が多いし結果的には機械式の鬱陶しさが、ある程度は軽減できていましたここは機械式と、エレベーター式ばっかりで、平面はないみたいですということは、毎日車に乗る人も、機械式かエレベーター式を使うしかないってことですね半分くらいでも平面を確保しなきゃ、不動産価値にもマイナスに響きそうです自走式の駐車場棟の新設なんか無理ですかね？この物件はタワーの割に、駅から離れていますから、駐車場の問題は深刻です管理組合で協議する価値はあると思いますね平面は１００％ならベストですが、頻繁に車を使う人の需要を満たせる半分程でもあればかなりの実効性があります
• 寒い日玄関から出ても内廊下やエレベーターホール、共用部分など建物内すべてとても暖かいですよ。敷地内の植物はきれいに咲いていて、とても気持ちよく過ごせています。

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  センターユニオン（共用棟）

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  センターホール（センターユニオン）

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  ラウンジ（センターユニオン）

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  センターホール（EAST）

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  WESTホール（WEST）

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  庭もきれいに整備されていました。（2009年2月11日撮影）

設備・仕様[ ]

• イーストのミストサウナは惹かれるけど、ウエストのＩＨ（オール電化）の方がお得で良さそう。
• オール電化の物件を探していたらこちらのマンションにたどり着きました。光熱費のランニングコストは◎ですもんね！室内機のエコキュートの騒音振動等はどんなもんなんでしょうか？
  • エコキュートの音は全くないわけではないけど、気にならない程度と営業さんが話してました。図書館程度とか・・個人差があるのでなんともですが。実際に体験してみたいですよね。
• タワーマンションを色々見学してますが、こちらならではの魅力は「何階でも洗濯物を干せる」ことですね！主婦としては大きなポイントでした(^_^)
  • 洗濯物、何階でも干せるのいいですよね。私は高層階の予定ではないですけど、上の方も安心なのでは。やっぱり太陽に当てる方が気持ちいいですからね～。
• 東棟のガスコージェネレーションシステムと西棟のオール電化のランニングコストについて、どちらがお得かを営業マンはどのようにおっしゃってましたか？
  • オール電化はつぶしがきかないので、ガスも使えるイーストのほうが良いと思います。
• ウエストはミストサウナついてないみたいですね。
• ガスも使用可能なマンションで、後からリフォームでオール電化に変更するのは簡単だけど、オール電化マンションでガスを使用するのは不可能。
  • ガスを使用する様に設計されている場合はマンション全体の供給電力量と建物内の配線容量に余裕がない場合があるので一概に両方可能とはかぎりません。確認された方が良いと思います。場合によってはマンション全体の受電設備と配線容量アップの工事が必要となり莫大な費用が発生します。また、変更する場合は管理組合の承認も必要になるでしょう。
• 電気代、安いですね、びっくりしました。ここのマンションでは自力で電力を発電して供給する仕組みがあるから一般より単価が安いみたいですね。

間取り[ ]

• 1LDK～4LDK+N　※「N」は納戸を示します。
• East棟の北東向き角部屋を検討しているのですが、実際の日当たりとかどうでしょうか。夏の比較的天気の良い日に見に行った時はそんなに暗い印象は無かったのですが、冬の季節になると、やはり寒かったり。。。とかお洗濯物にお日様が全く当たらないのでは。。。等々、気になっています。
  • お部屋は出来れば南東がいいですよ。東サイドも建物がなく部屋は明るいかんじです。
  • 南東は夏場かなり暑そうですよ。
    • 普通のマンションなら、３方向に開口部があったり、悪くても南北２方向とか、風の抜ける方向に窓があるけどタワマンは、角部屋で条件が良くても、せいぜい東と南の２方向とかつまり、風が通りにくい通風は住宅の基本中の基本だから、電気仕掛けのシステムでカバーできるものではないことは理解しておくべき
    • ジオは空調が効いて涼しかったですよ。
    • タワーは風が通りにくいので、きっと暑くて蒸し風呂のように なっているに違いないと思って行ったのですが、意外や意外で、割と 涼しかったので驚きました。ちなみに南側の部屋です。理由はよく 分かりませんが、最近のマンションはテラスが広くて奥まっているので 直接日が入らないからかもしれません。
      • タワマンの風通しの悪さは常識的なこと。 外周を歩いただけでも、風下側は空気の流れがないのが分かる。 スクエアが構造だから仕方が無い。 いかに開口部を取ろうが、開口部の向きが限定されている以上は、風通しの悪さは宿命みたいなものだよ。
    • タワマンに住んでいますが、風が通り抜けて涼しいですよ。この夏昼間にクーラーを使ったのは３回です。夜は１部屋だけ１０回ぐらい使っています。マンションっていうのは夏は絶対クーラーに頼らなければいけないと思っていたのですが、良い意味で予想外でした。冬は日差しが奥まで入って暖かいし、夏の南は太陽が入り込みません。
    • 南側のテラスのない窓側はやはり暑いという印象でしたが北側は大丈夫でしたよ。風はいがいと通るという印象でした。
      • 私はタワマンって暑いと思いますね。 引渡し前の内覧などの際には、閉めきっていた割には暑くないじゃんって感じかもしれませんが。 でも生活が始まってみると、やっぱり暑いです。 特に帰宅直後ですね。 なんと言っても、入居後は冷蔵庫を始めとした、色々な熱源が稼動してしまいますから。 それに生活が始まると、湿気も発生するわけですしね。 スカッと風が抜けるような窓の位置の物件に比べて、全般にタワマンが暑いのは仕方がないです。 でもエアコンを付ければ解決します。 帰宅時間にあわせて、少し早めに稼動させたりする工夫でかなり変わりますよ。 エアコン代をケチるような人が少なくて、住民のレベルも高くなっていると考えておきましょう。 プラス思考で行きましょ。
        • 風通しについてですが、わが家は南東の角部屋ですが素晴らしい風が吹き抜けますよ。 もちろん全くの無風の日もあるにはあります。でも湿度も地表に較べるとかなり少ないし、リビングの窓には紫外線防止のフィルムを張ったことも手伝ってかなり爽やかに過ごしています。ダイニングのある南の窓を開け放しているので、風の強い日は山のてっぺんで食事をしているようです。少なくとも現実を知らないのに“タワーマンションは風通しなし”と断言するのはやめてもらいたいですね。
• 我が家の感想です。 南向きの部屋で、角部屋ではありません。 真夏は太陽が高い為に部屋ベランダには直射日光は入りません。最近日が傾いてきて若干ベランダに直射日光が入る程度です。入居直後の春には部屋の中まで日光が入っていました。 南方向にしか窓がありませんが、複数の窓を開けていればそこそこ風は入りますし、今年の夏は冷夏だったせいか、エアコンは数えるほどしかつけておりません。（扇風機は使用しております） 上の方も仰っていますが、電気代はかなり安いと思います。各家庭によって異なると思いますが、以前の一人暮らしのときよりも安いです。 寒い時は、床暖房とガスヒーターを利用しておりましたが、こちらもかなり安い印象でした。 風通りについては、気にしなければ玄関を少し開けておけば風がよく通ります。 地上から離れているためか、こちらに入居して風が非常に強い印象があります。窓を開けているとカーテンが暴れまくります。 あくまで我が家の意見ですが非常に快適に過ごしております

買い物・食事[ ]

• 焼きたてパンはどこで焼いているんですか？
  • 焼きたてのパンはマンション内のショップで焼いていてとってもおいしいです。
• 焼きたてパンの販売は決まった時間ですか？利用者がすくなくなるとなくなってしまいそう。おいしく、そこでたべなくても持って帰れるのなら、休みの日の朝食にいいですね。
  • 焼きたてパンは今までに数回食べ、その売店の人にどうやって焼いているのか聞きましたが、最近は小さなオーブンがあるそうで、売店内で焼いているとのこと。注文しておけば何分か後に焼いておきますとのことでした。もともと普通のパン屋のように大量に焼いて一気に売るということは考えていないようで、少しずつ焼くことを考えているようでした。もちろん持ち帰りできますというか、基本は持ち帰りですね。ご参考に。
• パンは冷凍してあるものを焼くというようなものなんでしょうか？種類はたくさんあるのですか？値段はお手頃？
  • 街中の焼いているパン屋さんでもチェーン店は、冷凍生地を本部から仕入れている場合が多いようです。もちろん有名な本格的なベーカリーでは、小麦粉からこねて生地まで作りますが、全てのパン屋さんがそこまでできるわけではないと思います。種類はあの店の規模ですからそんなに多くはないでしょう。値段はあまり印象にないので、普通だったと思います。でも、まあ焼きたてのパンは素人が焼いてもやっぱり袋パンとは全然味が違うので、食べられるのは結構いいですね。うちは、引越しまでたまに部屋を見に行くのでその時にあの豪華？！ロビーでお茶しながら時々焼きたてパンを食べてます。
• とにかく、徒歩圏内にスーパーなどの生活に密着した店がないので不自由してます。スーパーはどこも駅周辺にあるのですが、宝塚駅や南口駅、清荒神駅から重たい荷物を持って歩いて帰るのは大変です。永住するつもりでしたが、車がなければ大変不自由なので将来的に周辺に食料品店などができないのであれば、南口駅前のマンションでも買い替えたいくらいの心境です。。
  • まぁスーパーは移り変わりが激しいので、竣工して人がフルに住みだしたら出来る可能性高いのでは。 ジオタワーの南側のマンションの住民も同じ条件ですからね。 人口や世帯数があって食料品や日用品の買物に不便に感じている人が多いという地域は、業者にとっては 他社からシェアを奪うチャンスがある商圏なので。半径2km以内など近場の買物は、車よりも自転車や 電動アシスト自転車が便利ですよ。2kmだとスーパーも10軒ぐらい使い分けられますしね。 サイクリングがてらだと、リフレッシュにもなります。
• マンション内のショップで売っている焼き立てパンを食べました＾＾ おいしかったです（●＾o＾●） 品切れであれば、その場で焼いてくれます＾＾

育児・教育[ ]

• マンションの真横に私立『関西学院初等部』がありますよね、お子さんを通わせる方には最適なマンションだろうな?と思ってました。うちは経済的に無理ですけど（笑）でも上品なご近所さんが出来るのは嬉しい事です。
• 公立は美座小校区です。
• 徒歩５分もかからないぐらいの、ひよこ保育園は、空きが多くありますよ。
  • どこも空きはないですよ。市役所に問い合わせたほうがいいと思います。もともとの人数が少なく、ひよこは激戦です。

周辺環境・治安[ ]

• 国道から最も近い1階でも数十メートル程度は離れているようですが、居室やリビングから夜間に国道の音はどの程度聞こえますか？　窓を閉めれば殆ど気にならないレベルだと思いますが、開けている時はどうでしょうか？
  • 窓を閉めた状態の内廊下（低層階）に立ちましたが、国道側でも車道の音は聞こえませんでしたよ。国道沿いではなくトヨタなどを挟んで１本奥の筋に入ってる分、見た目も落ち着いた雰囲気に感じました。方角によるかもしれませんが、私が見せて頂いた室内でも窓を閉めれば静かでした。
  • 音の聞こえ方は高さによっても違うと言うのを以前聞いたことがあります。
  • 内廊下は低層階・高層階ともに音はほとんど気にならないと思います。やはりベランダや窓からじゃないとわからないのでは？実際聞き比べて、納得してからのほうが良いと思いますよ。１階の敷地内（外）でもあまり気にならなので、大丈夫では？私の部屋は南向きですが、たまに南側の道路をよる大きな音で走るバイク（暴走族らしき）が気になります・・・・

周辺施設[ ]

• 近くの公園もかなり整備が進んでいるようで、周りに緑がいっぱいあるのが気に入っています。

その他[ ]

• エレベータで出会った時などに、入居者の方同士がちゃんと挨拶をされているのが気に入りました。そういうことって結構大事だと思いますので。
• 新聞の配達は、この物件どうなっているのでしょうか？特に朝刊です。やっぱり、朝から１階まで、わざわざ取りに行くのは大変です。タイマーや暗証番号で、配達に対応していればいいですが。
  • 新聞は１階のメールボックスに配達されることになっています。中に入れるのは阪急のキッチンエール（食品宅配）だけのはずです。セキュリティーがウリですから、そういうものなのかなと思っていましたが。
  • あるマンションでは、毎朝、警備員が配達員の身分証明書をチェックしてから入館させてるようです。有人管理ならではの方法で良さそう。
    • ここは２４時間有人管理ではないのですね。戸数が多いし、設備も整っているのでそうであってもよかったかも。そんなことより２４時間ゴミ捨てOKのドラムがない方が悲しい。
      • 交代制で２４時間有人管理ですよ。
        • 24時間有人管理なら、新聞配達のことで悩む必要ないと思いますが・・
      • 宝塚市の行政で決まってるみたいなことを販売担当者が話てましたよ
      • 前日の夕方５時から出せますから、そんなに不便と思いませんけど。
      • 宝塚市の方針だと私も聞きました。ちょっと残念ですよね・・でも匂いとか虫の事とか考えると、溜めてない方が清潔でいいかもしれませんよ～。前日から出せるなら朝に慌てなくていいですしネ。

掲示板[ ]

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