サンクタス甲南山手スティーロレジデンス

2010年11月19日 (金) 03:55時点における最新版

外観

外観パース

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県神戸市 東灘区本庄町1丁目90番（地番）
• 交通：

1. JR東海道本線「甲南山手」駅徒歩6分
2. 阪神本線「深江」駅徒歩8分

• 総戸数：65戸（管理室を除く）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造平屋建）、地上7階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成21年（2009年）03月
• 売主：

1. オリックス不動産
2. ノバック　

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 3,560～6,540万円（最多価格帯4,500）
• 70㎡台：4,400万台～、80㎡台：5,200万台～、90㎡台：5,700万台～。
• ずいぶん高いのですね。びっくりしました。
• １階西向きの６６平米２ＬＤＫが３,９００万円台で、他は全て４,０００万円以上していました。
• ここには昨年まで市住と一軒家があり、空室はほとんど無い様子だったが、突然取り壊しが始まり、あれだけの世帯が消えて、近隣説明会のビラが入った。私は行かなかったが、ＴＶの受信障害とかが書いたものがポストに入ってた。価格が高いのは、立退料と近隣対策費用もかさんでるからでしょう。
• 正直高いと思います。3LDKで3800万?と思っていたのでビックリしました。ただ、最近の東灘区の価格上昇を見ていると、この価格になってしまうのかもしれません。近所の中古もかなり強気な価格で売り出ししています。上にも書かれている通り、高額の立退料もかかってると思います。ただ、1年前に甲南山手駅前の新築建売住宅が4500万位で売っていたと思いますので、建売が気にならない方は合わせて探されてもよいかもしれません。
• 震構造の場合、定期的に免震ゴム（これがべらぼうに高い）を交換する必要があるが、当該交　換費用が、管理費・修繕積立金に含まれていない。いざ交換する時の、各住戸の負担費用は相当額になるのでは？
• 震度３?４程度の地震でも、免震ゴムの耐久年数は大幅に短くなるみたいですよ。にもかかわらず、管理費等に、免震ゴム交換費用が見込まれていないとなると、いざ交換する時の、各住戸の負担は莫大な金額になるだろね。しかも、総戸数が６５個だしね。
• あくまでも、私個人の試算ですが、本物件（総戸数65）の場合、1戸あたり、最低でも100万円以上となると想定されます。本物件を購入される方は、必ず、その旨を、第三者機関等に確認しておいた方がよりしいかと思います。購入後の、不測の出費というものは、本当に痛いものです。

交通[ ]

• ＪＲと阪神徒歩（但し各駅停車）、目の前にバス停あり・周りに何でもある。
• 甲南山手から６分ということもあり、便利だとは思いました。しかし、２号線を跨がなくてはいけない為、子供が小さい間は注意が必要ですね。
• 駅まで近い。バスも便利。普通停車駅ですが、大阪方面は早朝と深夜以外の電車は芦屋で連絡しているのでストレスはないと思います。三宮方面は普通利用になります。三宮まで15分、大阪まで20分ぐらいです。
• 立地いいですよね。駅までの道もいい感じですし。生活はとても便利だと思います。芦屋へも本山にも近いし。

構造・建物[ ]

• ７階建てで免震構造はかなりの安心設計だとは思いますが、それが割高感に繋がっているのかもしれません。
• 本物件は低層住居なのに免振構造であること、それにより○十年後の管理一時金がかなり増額になりそうなこと、なによりデザインが、建つ前から築古っぽさをかもしだしているように思えて仕方ないのですが、私の主観でしょうか。
• このマンションの売りである免震構造ですが、老朽化してきた際に取り換えができるとモデルルームに行った際に教えてもらいました。ですが知人から、取り換えをするのに莫大なお金がかかると聞きそれを６５戸の住宅で負担しなきゃいけないことを思うと、しっかりとした免震構造も良し悪しかなぁと思い迷っています。先の事ですし、考えすぎですかね・・・
• 外梁工法ではないため、部屋の中に梁が多い（これだけ価格が高い物件にもかかわらず）
• 問題の免震装置について、免震装置を付けないとダメなほど、地盤が軟弱なのかと聞いてみましたが、付加価値のためときっちり返答されました。ですが、免震装置採用によって、配管、配線等をフレキシブルにしないといけない、免震用のスペースを確保する等で、かなりコスト高になってるのは間違いないですね。なお、免震装置の点検費用等は、修繕積立金に入ってると回答をもらいました。
• 最近の白黒基調でカッコいいが、何か、町とマッチしていない感じ。ほとんどが西向きというのも、この場所なら仕方ないでしょうけど。

共用施設[ ]

• 駐車場は３段機械式のようです。
• 駐車上の入口に、シャッター等の進入防止設備がない。
• ここのエレベータってなんで外にあるんだろう？何で鍵開けてマンション内に入ってるのに、また外にでてエレベータに乗らなくてはいけないのか。。
• 私も不思議に思ったのでその場で販売の方に聞きました。「エントランス棟と住居棟に分離することで居住者の方の独立性やプライバシーに配慮した結果です。」って言われました。言われればそういう気がします。
• 私が以前MRに行った時は答えに困って設計上の・・・って言ってました。プライバシーに配慮するなら中につくれよ。。向かいのマンションから丸見えっぽいが。

• 

  エントランスホール

設備・仕様[ ]

• 廊下の壁等に、てすり等設置のための補強がなされていない。
• バルコニーの防災パネル（隣住戸との防災用の壁）の上部がかなりあいており、プライバシーを　保つのが困難。
• システムキッチン、洗面所設備が、韓国メーカーのもの。
• 一番驚いたのはバルコニー手すり下が透明ガラスで周りから丸見えな点です。あれは嫌です・・・洗濯物丸見えだしスカートでバルコニーに出れませんよ。販売員の方は「採光を遮らず明るいしリビングからの開放感は抜群」と説明されましたがど?でしょう？私だったらカーテン閉めっぱなしになると思いますが。
• 透明ガラスは嫌ですねえ。眺望の望めるマンション等で透明ガラスを使用した場合は、それなりに価値があるでしょうけど、眺望が全く望めず、かつ、隣接マンションからも丸見えの当物件で使用するとは、美的センスを疑ってしまいます。おそらく、透明ガラスにしなければ部屋の中が相当暗くなってしまうのではないでしょうか。間口は狭いし、ハイサッシでもないし、隣接のマンションに相当程度日照がさえぎられているし。。。。。この物件を購入する時は、念入りな現地調査が必要です。
• ベランダのバルコニー手すりは、見た人から相当文句が出たのか、透明ではなく、乳白色の不透明ガラスに変更するそうです。

間取り[ ]

• 2LDK～4LDK
• 眺望及び日当り・・・悪い。あの立地ならたぶんほとんどが西向き、南向きでも正面は賃貸マンションの立体駐車場とゴミ置場、阪神高速と湾岸線。4階以上なら芦屋の花火は見えますが。
• マンションは南向きと西向きの２種類があるのですが、西側は43号線と2号線を結ぶ道路に面していることもあり、結構車の走行音がうるさく感じました。想像した以上に交通量が多かったです。たまたまかもしれませんが。７階建てということもあり、西側のどの部屋を選んでも音が気になりそうです。南側は向かいのマンションのゴミ捨て場と立体駐車場、平面駐車上に面していました。眺望的には私はＮＧでした。
• 和室をなくし、ファミリークローク(収納)にするという間取りパターンは良かったです。
• 土間スタイルなど他のマンションでは見られない面白みのある間取りに魅かれました。
• 間口が狭すぎる、90平米超の物件さえ、間口は約6.5ｍ。

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  LDK

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  LDK

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  リビング

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  ベッドルーム

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  間取図（標準プラン）

買い物・食事[ ]

• 関西スーパーが近い、コープも徒歩県内。自転車があればダイエーも行ける。気軽に入れる飲食店が少ない。家電製品を買うところがない。

育児・教育[ ]

• 学区・・・あまり良くない。
• 校区はどうなのでしょうか。あまりよくないとのことですが・・東灘小学校は最近ずいぶん評判がよいと聞きました。本庄中学はどうなのでしょうね。新しいマンションがたくさんできたので住民層もかわり、よくなってきているとは聞きます。
• 校区が東灘区のブランド中学校ではない。学校区メインで探されてる方は見送ったほうがよいと思います。といっても本庄中自体は普通の中学校だと思います。（通学している生徒を見ての感想ですが）親が愛情をもって子供に接していれば問題ないと思います。
• この辺りは小学生中学生の柄が非常に悪い。本庄や東灘小学校が柄が特に悪いと有名です。

周辺環境・治安[ ]

• あまり柄が良くない・国道2号と43号をつなぐ道沿いで交通量多い・暴走族も多い。ハト公害がひどい。
• 場所はとてもよい場所ですよ。山手の住宅街に比べたら庶民的かもしれませんが、それでも大阪市内から引っ越してきた私にとっては治安もよく、静かでいい場所だと感動しました。
• 道は夜でも比較的安全。治安もよい。交通量は多くはない（43へ抜ける道でよく使われるのは、1本隣の赤い鳥居の筋です）。近くに焼肉屋がありますが、におい対策をされているので問題なし。南向きの前が、隣のマンションのごみ置き場。のら猫が多い。隣のコンビニに塾帰りの子供がたむろしてることがある。
• あまり品が良くないのは事実でしょう。最近も、車とバイクの接触事故があり、バイクの人が仲間を多数呼び、すごい様子でした。交通量はとても多いし、交差点でエンジン吹かして走っていく車多いし、けっこうトラックも抜け道みたいに走ってます。路駐も多い。また、コンビニでたむろするのは、塾帰りの子供だけでなく、深夜は不良もみかけます。南側の隣のマンションのゴミ置場にゴミ捨てていくのは、近隣の方々のようで、地区のマナーは悪いようです。
• モデル見学をしたり現地周辺を見て感じたのは、東灘区らしさが微塵も感じられない街並みであるということ・・・岡本や摂津本山周辺だったら納得の価額ですが本庄では考えられない。改めて岡本や摂津本山周辺の環境の良さや利便性、ブランド力を感じました。
• 見逃しがちですが、本庄町は、南海地震が起きたら津波に襲われる地区です。人と防災センターの方が言われてました。また、近隣の公園に震災の慰霊碑が多数あります。近くの戸建を見たらわかりますが、ほとんどがすごく新しい、地震で倒壊したのでしょう。
• 周辺に、同程度の高さのマンションがあり、眺望が全く期待できない。更に、バルコニーの手摺　壁が透明であるため。前のマンションから部屋の中が丸見え状態。

周辺施設[ ]

• 公園が近い。芦屋の津知町まで歩けば（徒歩5分ぐらい）公園が沢山ある。市役所が遠い。

その他[ ]

• 土地も見学したのですが、ジメジメとした陰気な雰囲気で、想像していたイメージと全く違う印象を受けました。なんとなくとですが、土地の気（パワー）がないというか、換言すれば「貧相」、元気がなくなりそうな土地の空気を感じてしまい、かなりマイナスでした。
• 阪神電車「深江」駅にも近いのに物件概要にも地図にも「深江」をカットしてるのが深江に住んでる人間からしたら嫌です。メールボックスにチラシを投函してるけど失礼な話です。事業主と広告代理店のわざとらしいやり方が気に入らん。深江を載せるとやっぱりそんなにマイナスですか。悲しいです。
• マンションの売り方なんてそんなものです。よりよいイメージを植えつけて必死に売る。住民のことなど考えていません。どの街にもいいところはあります。ぜんぜん気になさらないでいいと思いますよ。

掲示板[ ]

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