グランドメゾン住吉本町ネクス

2010年11月19日 (金) 03:48時点における版

外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉本町1丁目559-3（地番）
• 交通：

1. JR東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩3分
2. 阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩19分
3. 神戸新交通六甲アイランド線 「住吉」駅 徒歩3分

• 総戸数：46戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成21年（2009年）04月竣工済み
• 売主：

1. 積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部
2. 株式会社長谷工コーポレーション　関西

価格・コスト・販売時状況

• 7,790万円～1億1,420万円
• 坪270万…確かに土地の値段とかが一番高い時期の物件になるんでしょうから、仕方ないのかな？しかし、高い^^;
• どんな面から見ても「リーズナブル」ではないでしょうね。校区も住吉中だから見るべきものはないし。立地も車の多い細い道に面してるし、JRの騒音も気になるレベル。周りはマンションに囲まれた形。生活レベル云々については公営の賃貸住宅も近くにあるし周りの戸建て見ても一部以外は庶民レベルでそんなに高い地域ではない。ここは等価交換だが複数企業の合い見積もり・入札を勝ち抜いた権利者寄りの計画。それが建物仕様にしわ寄せとなって現れていてとても富裕層の要求を満足させるものではない。坪270万っていうのはどう考えても高過ぎ。
• 南向きの90㎡だと7500万～8000万西向きだと少し安い。
• 最低価格68㎡が4650万?（東向き）で最多価格帯は6000万～7000万（南向き）ぐらいでした。良い場所はやっぱり地権者が取ってました。外観がまるで公団の様に安っぽかった。

交通

• タクシーの行列と車の往来の激しい細い駅前の道のみに面した、便利なようで少々うっとおしいアクセス。
• 場所は駅から近くていいですよね、年配の方にはいいのでは？

構造・建物

• 等価交換ということは、前の住民の方たちは、引き続きお住まいになるということなんでしょうね。以前も、大きな集合住宅だったのでしょうか？グランドメゾンのシリーズって、結構高級なイメージがあるのですが、三井や野村の物件なんかと比較すると、やっぱりグレードは落ちるのでしょうか？しかも、他のグランドメゾンよりも品質が良くないのが本当だと…。
• 直床ではなく2重床でいわゆるこのシリーズの仕様でしたよ。グレードが落ちるっていう感じはしませんでした。
• かなり戸数を詰め込んだ感じはしますね。グランドメゾンと言っても、どうもかなり普通の小型マンションっぽい印象。配置についても、敷地に余裕がないのか、Ｌ字型の東側が北にぐっと出っ張っていて、北側のレジデンスとの境界ギリギリまで建てるようですが、あまりに近いのは揉め事にならないのかがちょっと心配ですね。後、駐車場も機械式のようなのですが、北側ぎりぎりにあるので、これもレジデンスの住民とごたごたしないかが気になります。
• 説明会でも、積水のセールスマンは、「戸建てを建てているメーカーらしい、余裕のある間取り、仕様」を強調していたのですが、この物件に関しては、正直それを感じませんね。あの広くない敷地の中に、建て替え前の住人さん達が等価交換で住む部屋数を確保した上で、ペイする販売物件数を作るために、かなり設計的に無理している感じがします。グランドメゾンと言っても、他の物件と比較するのは少しムリがあるのかもしれませんね。
• あの距離で建てられると、間口やバルコニーの形状によるとは思いますし、お互いの階高の関係にもよるのですが、お互いのマンションの中が結構しっかり見えるかもしれません。それぐらい近接はしています。ただ、このあたりは、あれぐらいの階高のマンションも多くそういうことはめずらしいことではありません。ただ、レジデンスの方が高さはあるので、この物件の方が心理的には見下ろされてるような感覚になるかもしれないですね。高額物件ですから、プライバシーが覗かれやすい立地で立てるなら高額なりの配慮した建て方があっても良さそうですが・・・。
• 南向きと東向きのL字型の配置にするようでしたので、北のレジデンスに近接するようなのは東向きの北の角部屋だけじゃないですかね？向こうからするとまん前に建物が建つので良い気はしないでしょうが此方からは北向きの窓が無ければ、特にプライバシーの問題はないんじゃないかと。
• 近所でも造りの安っぽさは話題になってます。せっかく建つ以上、良い方にご近所さんになってほしいのですが。道路ギリギリに張り出した敷地の余裕の無さや、タイルの色や質感の悪さが目立ちます。
• 建物はクリーム色目のタイルの質感をはじめ、造りの高級感もイマイチ。

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  外観

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  建替え前

共用施設

• 高級物件なのに、駐車場のメインが「機械式三段」がである。

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  アプローチ

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  アプローチ

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  エントランスアプローチ

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  ロビー

設備・仕様

• 部屋の内装は良かったです。床板とかドアも上質なものを使っていたので、さすがハウスメーカーだなぁと思いました。

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  オープンサッシ

間取り

• 3LDK＋N～4LDK
• 角部屋、最上階は、ほぼ地権者が押さえてますね。

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  リビングダイニング

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  リビングダイニング

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  ベッドルーム

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  バルコニー

買い物・食事

• コープこうべ(224m)、コーヨー(321m)、ダイエーグルメシティ(547m)、いかり(600m)。

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  いかり岡本店（約780m、徒歩10分）

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  シーア・リブ＆専門店

育児・教育

• ここは私立へ通う子供はよいが、そうでない場合は向かないところだと思います。
• 小学校区は「住吉小学校」。
• このあたりの高級マンションの住民は、普通は私学に行くでしょうね。学区は正直、川のこちら側は良いとはいえませんから。
• 小さいお子さんのいるかたにはどうかと思いますね。甲南小に行かれたり中学は私立だったり高校生以上ならよいかも。
• 灘中はちかいですがねえ・・

• 

  市立住吉小学校（約460m、徒歩6分）

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  市立住吉中学校（約940m、徒歩12分）

周辺環境・治安

• 後ろの建物との距離が相当近いことをどう評価するかですが。まぁ、利便性第一の物件かも知れませんね。
• 前の道路は、確かに交通量も多いみたいですね。タクシーが何台も並んでいて、通行しにくい感じでした。
• 環境については駅近すぎるがゆえに判断に迷うところでしょうね。交通量が少しあるのでうちはこれが気になってます。といっても2国や山手幹線よりはましですが。
• アクセスの道が一本で、狭くて車が多い上に、タクシーが数珠繋ぎで並んでいるというかなり辛い環境ですがね。ここは。
• 物件建設地前の道路は確かに混みますね。コープの駐車場待ちの車が長い列で、反対車線は駅までずっと客待ちのタクシーがずらっと並んでいました。あまりの渋滞に腹を立てたドライバーとタクシーの運転手さんが大声で怒鳴りあってました。このマンションに入る右折車両とかがいたら、交通マヒ間違いなしですね。
• 真後ろに巨大なレジデンスが立ちはだかっているし（土地はレジデンス側が高く、かつレジデンスの階高は３Ｍ以上あって相当背が高い）、横はボロボロの賃貸マンションだしね・・・
• 前を通ると、唯一のアクセスの前の道が狭くて歩道もなくて交通量が多いのが気になります。後、駅のタクシー乗り場に行くタクシーが西向きに列をなして待っていて、更に道を狭くしています。何とか規制してもらえないものでしょうか？アブナイです。この道。で、その狭くて混雑する道ギリギリまで建物が立っているのと、後ろも、レジデンスに向かって斜めに建物が押し込まれているのが気になります。
• この物件の近辺にいる方で、ここに積極的に住みたいと言う方は、あまりいらっしゃらないだろう、と言う気がします。 全体的な印象として駅近が、あまり良くない方に出ている感じですね。 道路ギリギリに迫り出すように建っているので、敷地やランドプランに余裕の無さを感じますし、 接しているのが狭い生活道路の上に、いつも客待ちのタクシーずらりで、 渋滞も出来たりして、スムーズな生活動線とは言いにくいです。

周辺施設

• いいなあ。駅近だし，ここに住めたら幸せ。半径５００メートルで，全部用事が足せそう。

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  古寺公園（約320m、徒歩4分）

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  住吉川病院（総合）（約420m、徒歩6分）

その他

• この物件って、地権者が10数戸も入居予定みたいだけど、管理組合を結成した後、いろいろ揉めそうで怖い…。等価交換で入った人たちは、元々自分達の土地だという感覚が付いて回るだろうし、新たに購入した人たちは、全部ではないにせよその人たちの分も上乗せされた建築費を負担させられた気持ちがずっと残る。スタートから人間関係はゴタゴタがあるだろうなあ。
• 地権者がかなり優遇されてるみたいですね。部屋の位置もですが、諸規則に、地権者と売主で決めた細かい規則ごとが結構あるようです。
• 若い男性営業マンが出てきましたが、あまりに態度が悪くてびっくりでした。他社のマンションの立地の悪口やら差別的発言が次から次へと出てきて、これが積水という会社のカラーなんだとよく分かりました。
• 私も同じです。予算額を少なめに書いたら、それをみて見下したのか、本当に人を小馬鹿にした態度の男性営業マンでした。二度とセキスイには行かないと誓いました。
• ネット等の前評判がイマイチだったため、様子見の意味で一番安い部屋の価格程度 （その部屋はどうやら契約済だったようです）に抑えて書いて、実際モノを見てから 検討しようかという気でいたのですが。 あの営業態度を見たら、この会社の物件にはビタ一文出すまいと固く決心いたしました。 こんな営業続けていたら、確実に積水は顧客と信頼を失うことでしょう。 愚かなことです。
• 購入予算を聞くや態度が変わり、随分と人を見下した態度で、パンフレットだけ仕方なく渡されたことがあった。あれ以来この会社の評価を見るたびにこの会社は金持ちしか相手にしないという姿勢が本質的にあることが分かり、自分だけでなかったと思うようになった。

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