レクセルはるひ野フォレスタ

2010年11月17日 (水) 03:16時点における版

レクセルはるひ野　フォレスタ　外観1

レクセルはるひ野　フォレスタ　外観2

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市麻生区はるひ野1-11(地番)
• 交通：小田急多摩線/はるひ野 徒歩3分
• 総戸数：144戸
• 構造、建物階数：RC　6階建て
• 完成時期：2008年03月
• 売主：扶桑レクセル
• 施工：安藤建設

価格・コスト・販売時状況

• おおよその値段は、100㎡6000万だといわれました。高いと思います。
• 裏のマンションより、９０平米クラスだと〜１５００万くらい高いですね。
• この立地で坪200近くするのは有り得ないと思うけど。。
• 第１期は２０件程度だそうです。価格は、ガーデンコートで３Ｆ以下で４５００万円下、４Ｆ以上で４５００〜５０００万円。センターコート他は、４９００〜５３００万円くらいでした。はっきり言って高すぎですが、中国建設需要がまだ数年続く事や消費税アップで、待っても意味ないと思い第一期で購入しました。
• ９Fの４Ｆ部分ということは、実質Ａ棟の２Ｆでしょう。エントランスの２Ｆもは入ってますから。ここは一番景観がよくないということで途中で値下げ４，１００万円前後？まで値下げされてました。
• 90平米3LDKが4100万。実は僕もこの部屋見学しました。広々してよかったです

交通

• 残念ながらやっぱり新百合ヶ丘で乗り換えが必要なことと急行が停まらないのが気になってやめてしまった物件ですがここを見た後だと他の物件が見劣りしてしまったのも事実でした。もう少し駅前が開けてくれれば完売するんじゃないかな〜と思ってます。

構造・建物

• 斜面みたいな土地だし、目の前線路だし、玄関から住宅棟に行くのにエレベータ乗らなきゃいけないから面倒くさいです。
• 玄関ポーチに門扉はありませんが、一応アルコープ（専有部分扱い）になっています。
• 久しぶりに建設現場付近に立ち寄ってみましたが、エントランスホールもだいぶ出来上がってきましたね！レンガ風？のタイルが我が家的にはすごく好印象です。
• 今日、現場説明会に行ってきました。集合玄関の天井高に圧倒されました。１階の住戸ですらエレベータで上がらなければならないという立地が可能としたのでしょうが、あの集合玄関は売りになりそうです。完成が楽しみになりました。他との比較はしていませんが、施工における検査回数の多さなど施工に関してお金をかけているな、という印象を受けました。

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  レクセルはるひ野フォレスタ　フォレストコート　2008年1月1日撮影

共用施設

• フロントサービスとミニショップ業務については管理会社（(株)大京アステージ）が再委託し（(株)アスク）、共用施設の予約等の受付業務、クリーニング 等の取次業務、クリーニング業者等の紹介業務、台車等の貸出業務、ミニショップ業務を行い、平日は１３：００〜２０：００、土、日、祝日は１０：００〜 １７：００まで勤務するという契約です。ミニショップの商品はアスクが提供し、売り上げはアスクに入ることになっています。基本的なサービスは無償で受けられ、外部業者への実費や商品代は当然ながら有償です。費 用として月額３０万円弱、支出予定です。１戸あたり単純計算で約２,１００円になります。もしもこのサービスを中止すると、月２,１００円、負担すべき管 理費が安くなります。費用対効果、マンション価値という点から考えてどうでしょうか。ちなみに規約の変更には４分の３以上の賛成が必要です。この１戸２千円という金額や勤務時間等は他のマンションでも同様でしょうか。平日午前中はいないようです。夜遅くまでやっているのは助かりますが。勤務時間を増やせば、当然費用もかさむと思います。
• ゴミ集積所は狭いですね。１５０戸近く世帯があるのに、あれでは月曜の朝はすごいことになりそうです。
• あと少し気になったのですが、ここは管理費＋修繕積立金が高いですね。 きちんと整備してもらえるのならば嬉しいのですが、キッズスペース、集会場、ゲストルームなど無いのに（別にいりませんが）なぜ高いのでしょうか？？
• ここの管理費が高いのは、たぶん、植栽の維持費用が大きいからだと思います。駐車場代も安いし、ネット代も込みの管理費ですので、それ以外には考えにくいです。

設備・仕様

• 関西で震災を経験していることもあり、オール電化は魅力です。
• エントランスからエレベーターに乗るのは、少し億劫かなとも思いますが、入り口の全てのドアが自動ドアだったり、エントランスのオートロックと連動して、エレベーターが１階に下りてくる等の配慮がされているので、納得できました。
• 戸境壁の厚さは、他のマンションと比べて一般的な数値だと思いますよ〜。二重壁ではないですしね。間取りセレクション等を大幅に行う物件は、将来左右上下の音の問題が必ずおこるので、壁は通常より厚めにするようです。結露は、サッシだけの問題では無いですよ。屋上、外壁全ての断熱材の厚みは周辺のマンションより数段上でした。うちは、主人が建築関係の仕事をしていることもあり、おまけ的な設備の比較は、一切させてもらえませんでした・・・。
• 床暖房はオプションです。
• 床暖、タンクレストイレ、ディスポーザーは、無いと今後の資産価値に影響を与えそうなので、ディスポーザーはあきらめるとして、床暖房、タンクレスは必須で付けたいと思っています。
• デベの作戦だと思うけどなぜか食洗器は標準装備なんですよね。
• 床暖房は必須と思いますよ。はるひ野は都心に比べ、かなり冷え込みますから。。。
• メリットは、部屋の広さを選べる、廊下や扉の幅が広い、１６２０の風呂、一部菜園スペースがある。
• ペットの足洗い場があります。
• 住宅設備等には不満がたくさんありますが、ひとつだけ。集合玄関外の庇をもう少し大きくして欲しいです。前にも書いたのですが、今日改めて感じました。担当者の話しだと、車を庇にぶつけたりして危険だということですが、４ｍほど高さがある車などありますか。庇を大きくするか、もう少し扉まで車を近づけられるようにするとか、今からでも何とかならないでしょうか。車を使われる方にはそうなっていると雨の日に雨に濡れずに乗り降りでき、絶対に重宝すると思います。
• この物件は、遮音性能もポイントでした。
• 床暖房に関しても、フロアを全ては剥がし、床暖房用の材へ変更し、且つ壁へ配線し直す事になるので、当初のオプション価格の倍以上かかると思います。参考までに14畳で50万円程度でした。

間取り

• 3LDK～4LDK　80 ～ 127 (m2)
• オプションで和室→洋室、洋室→和室という変更が一律２０万円という規約に全く納得がいっておりません。骨組みしかできていない物権に果たして何の費用がかかるのでしょうか？逆に和室は割高とか洋室は割高とかそういう説明があれば納得できるのでしょうが。変更がなぜ一律２０万円なのか？会社としてなるべくオプションで稼ごうとしている意志が感じられます。
• 広いお部屋をお探しならここはいいと思いますよ！私も最後まで迷いましたが逆に二人で90㎡〜は広すぎてやめたくらいです(笑)でも結構面白い間取りがあったり、収納もたっぷりで全体的な高級感(外観や室内の建具など)は他とは違いました。お部屋が上下でうまく空いていれば実際に足音の実験などもさせてもらえますよ〜。

買い物・食事

• 永山の激安スーパークリシマと、カワチ薬局が出来るみたいです。
• 買い物、基本は若葉台近辺になりますね。今度駅前にスーパーができるので、それができれば便利になります。少し外（鶴川街道、尾根幹線）にでれば何でもありますよ。基本は車ということになりますが。車のない人でも、新百合、多摩センター等豊富です。今後ははるひ野で買い物ができれば最高ですね。
• 私の場合、クリーニングはマンションの受付に出しています。近所の方はどうなんでしょうね。若葉台にあるスーパーで出している人が多いような気がします。コンビニは、若葉台駅前のセブンイレブンが最寄です。鶴川街道沿いのファミリーマートも同じくらいの距離ですが、宮添みのり公園を横切り急傾斜の細い坂を歩いて行かなければならないので、ちょっと大変です。
• ドラッグストア カワチも生鮮品以外の食品や日用品を置いているようですね。でも２４時間はやらないでしょうね。周辺は住宅地だし。不規則な生活をしている者としては、夜開いていると助かります。
• 駅前のスーパーくりしまやカワチドラッグも、周辺ではかなり安い方なので、車でこられる方が非常に多いです。

育児・教育

• 近くに「はるひ野保育園」が出来るのもいいですね。
• 隣が学校です。
• 小中一貫校です。
• 決め手ははるひ野小学校です。
• はるひ野に来ている園バスは十数園あるらしいということですが、知っているところでは、諏訪幼稚園、すみれ幼稚園、柿の実幼稚園、夢の森幼稚園、錦秋幼稚園東京大谷幼稚園、やのくち幼稚園、梨花幼稚園、緑ヶ丘幼稚園などです。
• 幼稚園、朝は8時から9時、お昼過ぎだと14時から15時くらいまでマックのある交差点からどんどん園バスが入ってきますね。お隣のマンション、1箇所だけ物凄い数のお母さん集団がバス待ちしてますよねーすみれだったかな??
• はなぶさ幼稚園と平尾わかば幼稚園も園バスが来ています。
• 駅前にバディスポーツ幼児園がありますよ。高いですが。
• はるひ野は多摩市の諏訪幼稚園に通っている子が多いと思います。はるひ野だけでバスが二台出てますよ。保育時間内に英語、体操、プール、読み書きをやってくれます。
• 小学校、中学校もすぐ近くに（しかも最新設備）ありますし、保育園もあります。若い家庭の多い、活気のある町なのでお待ちしてます。

周辺環境・治安

• 廃プラ中間施設のすぐそばの物件ですよね。杉並病の例もあるのでとても怖いです。安全なのでしょうか？高い買い物をしてまで将来にわたって化学物質公害にさらされたくないので・・・
• エコプラザの廃プラ施設の中止をねがっています。
• なんにもなかったはるひ野も最近はぞくぞくと家やマンションが建ち始め、スーパーももうすぐ出来るので嬉しい限りです。
• 多摩線自体は静かですが、前のトンネルから出てくる下りの車両がやや五月蠅いです。が、せいぜい１０分に１本です。
• 小田急の音は、私は気になりませんでした。（ゆっくり走るからだと思います。駅に近づいていくと、ブレーキ音や発車音がするのでむしろ、私はここの立地くらいが丁度良かったです。）
• 先日、橋の上で電車の音を３０分位聞いていたんですけど、やっぱりうるさかったです。窓を開けたい季節に開けられないのは、息苦しいかな？
• 以前に線路際に住んでいましたけど、音は上に昇ってきます。音からは逃れられませんでした。はるひ野に住むなら、やはり静かな場所じゃないと意味ないですよね。ホント、悩ましいです。
• 物件については線路上であるといった立地的不安はありますが、私はそれほど不安に感じておりません。なぜなら、隣に学校があったり、公園があったりするよりも定時的に同様の騒音はあまり気にならないとおもっているからです。（体験している訳ではないので予想ですが）
• 電車音の件です。いま一番うるさいのは、多摩急行で使用している営団地下鉄の車両です。各駅停車はそもそも速度が遅く騒音が低いですし、小田急車両の急行も静かです。営団地下鉄が車両が古いので、静かな車両に更新されることを期待中。レクセルの中での場所にもよりますが、意外と京王線の音のほうがうるさかったりもしますよ。
• 目の前が小学校でないことと2駅利用でこちらを検討中ですがマンションの出口まで時間がかかることと目の前に保育園ができることとが気になっています。保育園はそんなに音を気にしなくてよいのでしょうか？
• 保育園は線路の向こう側ですから問題ないのではないですか？確かにエントランスまで時間がかかる？とは思いますが、それが選択のそれほどの重要事項ではないと思いますが・・・
• やはり線路からとても近いようですね。1〜2Fは目の前がすぐ線路になるのでしょうか。

周辺施設

• 隣に公園があります。
• 牛舎は黒川地区ですので、レクセル側ではありません。心配されなくてもＯＫです。ちなみに牛舎（牛）は日本脳炎等の病原にはならないので、これも安心してください。
• 牛小屋の臭いは、海道ひだまり公園に行ったときに臭ったことがあります。線路沿いで臭った経験はありません。
• エコプラザで心配している人は、「杉並病」との関連性を気にしているのだと思います。多摩市は、心配しないでいいと言っているようです。
• エコプラザは焼却はしません。それに万が一焼却するとして何が問題ですか？以前のようなＰＶＣ中心の容器中心ですか？いまはＰＰ、ＰＥです。仮に焼却しても炭素と水しか発生しません。

その他

• 以下について気になっております。いずれも美観を優先したため現計画となったという説明でした。このままだと管理組合での事項になりそうです（もちろん議題にあがればの話しですが）。

1. バリアフリーを考えて廊下幅や扉幅を大きくするのはいいのですが、その割に集合玄関に車を横付けすることができず、雨に濡れるのではないか、
2. ゴミ集積所が駅と反対方向にあり、出勤途中にゴミを捨てることになりそうな私にとっては、集合玄関付近にあってほしかった、
3. 駅に近い側に階段でいいので、サブエントランスがあってほしかった（現状、工事用でしょうか、階段があります）、など、

• 私がここを決めた際のポイント（違い）です。

1. 設計と売主・施工がそれぞれ違う：決定的なポイントでした。売主と設計とが同じ業者の場合、牽制が効きません。
2. 売主と販売者が同じ：かなり大きなポイントでした。ＭＲで質問した際の「売主に聞かないと判らない」というセリフが全く無く、スムーズに交渉できました。
3. この時節ゆえ、鉄筋コンクリートで真面目に造っている：非常に大きなポイントでした。タワーマンションでも無いのにＡＬＣ壁を使い、本来使うべき。コストを削減しているマンション等は選びませんでした。（ただし、他に比して高額となりがち。痛い。）
4. 防音設備が整っている：線路脇だからこそだとは思いますが、防音サッシはポイントでした。現在、某学校付近ですが防音設備が無く、ヒステリーな先生のマイク音、吹奏楽、運動会等、非常に五月蝿いので。また給食の匂いも毎日は辛くて。
5. フラット３５「Ｓ」が使える：このマンションだからこそでしょう。ローン利率減額は大きい！
6. ２駅利用可
7. トンネルが怖い。前のマンションの路駐が多い。これはココの嫌なところです。

• いいと思ったところ

1. 駅に近い。これは夏など暑いときに特に駅近は必須の条件だと思います。
2. 住民のみなさんが明るく（まだ近所付き合いはできてませんが）挨拶など気持ちよくしてくれます。
3. 入居後の不満もありません。細部にわたってよくできてます。
4. 騒音についても私は最上階なので上はわかりませんが、左右は全然聞こえません。但し、マンション専用の別のレスがあるのですが、そこには上階の騒音について苦情をいっておられる方がいらっしゃいました。
5. 完璧な防犯設備、それからオール電化これからＣＯ２排出を考える際に最良と思います。災害の心配も最小限ですみます。台所も汚れません。

• 不満のあるところ

1. 小田急線の音は窓を開けているとさすがに少しうるさいです。でも思ったほどではありません。感じ方はひとそれぞれだと思うので、実際に窓を閉めた時と空けたときでどうなのか？検討している部屋で実験することをお勧めします。
2. これから入る方には床暖房がありません。但し、暖かいと（４月の時点では）感じましたので必要ないかもしれません。真冬でどうなるかです。
3. やたらに贅沢な広い物件が多い。これが売れ残りが多い大きな要因でしょう。これは戦略の失敗でしょうね。但し、大家族はいいでしょう。

• 先日、マンションの購入を考えて、モデルルームを見に行きました。竣工後、数ヶ月経った物件でしたので、現地何部屋を実際見せていただきました。まず、建設業に従事する私が信じられない点は以下の通りです。

1. すでにクロスが剥がれていた。この点に関して営業の方に指摘しましたが、「1年後の点検時に指摘してください」との事です。竣工済みの他のマンションで同じような指摘をしたところ、レクセル以外の全社で”「入居前に必ず全てをチェックして、指摘箇所を全て直して引き渡す”と回答されました。購入希望者に傷んできたままの状態を見せる姿勢もどうかと思いますが、”とにかく入居してください。後から直しますから・・・”的な社風はまったく信用できませんね。クロスの剥がれは、角角がめくれているような感じです。中にエアが入っている様な感じではありません
2. 二重床に使われている木材が折れていた。1の件があったので、指摘するのをやめました。二重床の木材についてこのマンションの二重床はスラブ（コンクリート床）の上に木材を立て、その上にパネルを敷いた構造になっています。この、立った木材の背腹部分が割れていました。たとえて言うなら、マッチ棒の端端を押したときに真中が折れるような状態です。

• 木材の割れですが、30mm×30mm位の木材があのような割れ方はなかなかしません。（ちなみに30mm×30mmの樹脂があのように割れることは絶対にありません。）パネルを敷いた後では、加重が均等にかかりやすくなるため、尚更われません。おそらく、工事中に無理な力がかかって割れたものでしょう。（割れた木材が見つかったのはガーデンコートの4階（５？）の部屋だったと思います。）全ての点検口を開けてみて下さい、ってかいてありますよ。キッチンや洗面所の点検口からのぞけば一部だけど床下は見られるし、漏水の有無の確認もかねて内覧の時の基本チェック事項の一つです。

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