パークホームズ船橋ヒルトップテラス

2010年10月9日 (土) 23:50時点における版

パークホームズ船橋ヒルトップテラス外観

物件概要

• 所在地：千葉県船橋市北本町2丁目631番1（地番）
• 交通：東武野田線「新船橋」駅から徒歩8分
• 総戸数：167戸
• 構造、建物階数：地上14階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2006年03月
• 売主：三井不動産レジデンシャル
• 施工：三井住友建設

価格・コスト・販売時状況

• 価格は76㎡3LDKが2,800万円台、93㎡でも中心価格3900万円というのは安いと思います。
• 価格も船橋駅の近くと比べると安いので、利便性より環境、広さを重視する方にはいいんじゃないでしょうか。
• 値段が安いのが気になります。もちろん安いほうが有難いのですが、マンションや戸建てには理由無くお買い得は無いと思っているので・・・皆さんはどう思われますか?考えすぎ、疑いすぎでしょうか?
  • おそらく土地の取得価格が安価だったのではないでしょうか。あそこは、工業地域かな？土地の形状、崖地、線路脇などが重なってさらに安くなっている可能性があります。
  • 価格については、立地（JR船橋駅までの距離）、周辺環境（買物利便施設や学校）、嫌悪施設（線路、工場）等から総合的に判断すると安くはない、新船橋界隈の相場から考えても妥当な価格だと捉えています。三井の構造・設備等の品質基準から考えると多少安いかな（中住戸と南向きの角住戸では結構差を付けている感はあり）程度の感覚でいます。安すぎると感じるのは3LDKの小さめの間取り（戸数が多い）でしょうか？これがウリのような価格設定にしてるのかもしれませんね。土地の価格については何とも分りませんが、本来差が一番つくのは確かに地代ですね。
• 価格状況：
  • 1302 A 2900万円 3LDK+WIC 13階/14階 72.27m2
  • 1403 B 2940万円 3LDK+N+WIC 14階/14階 72.27m2
  • 1204 C 3040万円 3LDK+N+WIC 12階/14階 76.62m2
  • 1005 DR 2980万円 3LDK+N+WIC 10階/14階 76.62m2
  • 1407 DR 3110万円 3LDK+N+WIC 14階/14階 76.62m2
  • 1208 DL 3040万円 3LDK+N+WIC 12階/14階 76.62m2
  • 1209 ER(プラン3) 3250万円 3LDK+N+WIC 12階/14階 81.04m2

交通

• 普段の交通機関は東海神駅を使用しようと思っておりますが、一度歩いてみたら２２分位かかりました（バス路線沿いに歩いてみました）・・これってもっと近い道あるのでしょうか？
  • 微妙な差かもしれませんが、新船橋駅を右に出たところにある交番の前から、パチンコや方面に下りるのではなく、パチンコ屋さんの裏手を下りていく道があります。とんかつやさんとかスナックとかおすし屋さんが並んでいる道です。そちらからの方が、若干近いかもしれません。
• 東海神駅までお勧めルートで歩いてみました。気持ち前回より早目に歩いた事もあると思いますが、駅のホーム迄１８分程で着きました。途中旭硝子前の歩道はやはり狭いですね・・あの土地が開発される時に是非歩道も一緒に整備してほしいものです。（もう購入を決めてしまったので大いに期待してます・・）
• 東海神までの道、歩道の狭さが気になるなら、マンション前の坂を下って、ヤマダ電機のある通りに出たほうがいいですよ。あちらは歩道も広いので、自転車でも大丈夫です。時間も新船橋駅前を通るのと変わらないですよ。ただ、夜は暗いですね。
• JR船橋は東京に25分でいけるし，駅前は東武と西武なんて池袋なみですよ。＋売上No1のイトーヨーカ堂もあり。都心に比べて物価も安いしなんの不便もありません。通勤にバスを利用するより時間が正確なのも野田線の強み。
• あの踏み切りは狭い分危険ですね。通りからマンションに入るときはあんまり感じないのですが、特にマンション側から左折で出る時は要注意ですね。（車を壁に擦らないように・・・）
  • 目の前の踏み切りは最初から、徒歩・自転車のみと考えていましたので、車の通行については気になりませんでしたが、新船橋からの電車通勤をしている人間にとっては朝の時間帯踏み切りで足止めされている間に電車に乗る時間が一本遅れてしまいますので、微妙に出る時間を調整しながら出ています。
• 新船橋駅なら徒歩８分程度、自転車なら船橋まで７分程度

構造・建物

• 目の前にマンションがあってプライバシー、眺望共に気になっているので、裸でカーテンを開けていても誰にも見られず、気持ちいい風と光が入ってくるのは、かなり魅力です。あと、販売さんの対応が非常に丁寧で印象がよかったです。
• この物件の天井までの高さは確か２ｍ４５Ｃｍと聞いておりましたが階高はどの位あるのでしょうか？後パンフにはリビングルームの窓はハイサッシと書いてありましたが実際はどの位の高さなのでしょうか・・
  • 階高は３mちょうどと青図に書かれていました。２重床、２重天井では標準的というところでしょうか？サッシュは今どきのハイサッシュ（2.5mとかありますよね）に比べると普通の高さだったように記憶しています（数値的スペック覚えていません）。でも、リビングのカーテンは天井の高さにほぼ近い長さが必要になるような感じでした（カーテンボックスが下がっていない）。スラブがアンボンドなので小梁がなく、多少下がっている部分がありますが、在来工法に比べると気になる出っ張りがないのはよいと思います。東向きといっても南東なので、昼までは陽が当たると思っていますが。
• 船橋市による大気、河川、地下水及び土壌の調査によれば、当該敷地において基準超過が確認された物質による、周辺環境への影響はないことが確認されております。
  • 旭硝子船橋工場跡地のことで、この物件は、厚生施設とテニスコートの跡地とのことなので場所が違うから大丈夫だと思いますよ。実際に汚染土壌の試掘結果を見せてもらい確認しました。確かに工場の方は何があるか分りませんけどね。
• 三井住友建設は例の「姉歯」と全く取引が無いとのこと。安心しました。
• パークホームズはPC床工法なので、250〜300mm弱程度の床厚+二重床、在来RCならの200mmが当たり前なので、どの程度の騒音レベルかわかりませんが、共同住宅である以上、ある程度は仕方ないのかもしれませんね。
• レンタサイクルがあるので天気が悪くなければ、近い場所はカバーできます（これは海神の丘も同じですね）。電動だから乗る気になりますが人力だとホントきつい坂ですけど・・・。私も車の運転はある程度自信がありますが、夜、県道を塚田側から来て踏切に左折するのは、見えずらくてとても難しいです。完全に反対車線からでないと、切り返すハメになります。右折は問題ないんですけどね。
• 地盤が頑丈であること、昔はこの周辺より船橋駅よりは海だったと聞いてます。現に震度４程度ならビクともしません。地震感じないです。

共用施設

• 長期休暇中（ＧＷ、夏期休暇、年末年始）の来客用駐車場は何とか対策を考えないと、トラブルの原因になりますね。皆あちらこちらに好き勝手に止めてますから。盗難・事故などが起きても警察が介入できませんから、せめて連絡先位はフロントガラスなどに分かるように明示しておくのが常識でしょうけど。皆さん気をつけましょうね。
  • 来客用の駐車場はいつもイッパイですよね、といっても２台分しかないからイッパイっていう表現も微妙かと思いますけどね。でも、来客車はフロントガラスのところ辺りに連絡先や訪問先などを明記しておいてもらい必要はあるのかもしれないですね。
• 提供公園の桜の木、毛虫いっぱいいますよ！刺されないよう気をつけましょう！！害虫駆除ってやらないのでしょうかね？

設備・仕様

• 標準でいろいろついて広さもありますよね。本当にコストパフォーマンスがいいと思います。
• コンセントが少ないですね。簡単に増設できないし
• ２４時間換気の電気代は内覧会で聞いたとき、３００円／月くらいと言われました（弱か標準かは忘れました）。我が家も弱でほとんど付けっぱなしです。竣工後半年間くらいはコンクリートからの水分がまだ出ますので、特にこれからの梅雨を向かえ、換気に気を配る必要があると思います。通風口は全部を全開にまではしていません。それでも室内に洗濯物を干すこともあるので、湿度計は８０％前後を指しています。
• マンション全体で１００Ｍ（共用しているから）なので、皆さんが集中して使用したりする時間帯などで速度も違ってきます。それから、うちは１６Ｍ〜２０Ｍ出ていますが、パソコンの性能やルーターの性能で全然違いますよ。また、無線ＬＡＮにすると有線ＬＡＮよりも少々速度が落ちます。

間取り

• わるくないと思うんですが、ＬＤの向きがかなり東にふれているように思います。午前中は明るいが、午後から部屋が暗くなるんじゃないでしょうか。友人は、南東向きのマンションに住んでいますが、午前１１時には、照明をつけています。
  • それは向きとは別で中住居ならしょうがないことだと思います。南西向きは午前中は当然のように電気点けてますよ。
• Hタイプのリビングの部分ですけど、素敵ですね。
• TDLの花火らしきものは毎日見えますよね。すごく小さいんですけど、20:45位かな？１度見てみて下さい。

買い物・食事

• マックスバリュとケイヨーＤ２が近くにあるので、日常の買い物には困らないと思います。
• ヒルトップテラスは、ららぽーとの指定されたお店の家具が確か、１０％オフで買えたはずですよ。ららぽーとカードの特定日割引と併用すると、さらにお得だったと思います。
• 夏見台３−４−１６：電話：０４７−４３９−１７４４で正確には「鮨清」でした。出前もあって、そこそこよろしいとのお話でした。。
• ららぽーとに車で行ったのですが、渋滞にはまり大変な目にあいました。時間帯も悪かったのですがどなたかオススメの裏道ご存知ですか？
  • 私だったら、医療センターの前を通り、東葉高速鉄道北側の道から船取線に出て、若松の交差点から湾岸に入るか、ＩＫＥＡ渋滞で湾岸が混んでいるのであれば、若松をスルーし、数個目の信号を右、ららぽーと南側から入って行くかな・・・。通っては行けない場所：船橋駅・大神宮・市場・・・
  • 東船橋駅付近の高架橋で総武線を渡って県立船橋高校横の一通を通り14号併走の裏道を進んで船橋競馬場駅付近で京成を渡り14号に合流が正解です。これで船橋駅、大神宮、市場をカットできます。

育児・教育

• 幼稚園は
  • 私立西船橋幼稚園
  • 私立けんしん幼稚園
  • 私立双葉幼稚園
  • 私立シオン幼稚園
  • ひなぎく幼稚園
• 行田東小と塚田小だと、行田東小のほうが、自然に触れることを重視していたり評判は良さそうです。中学校は船橋中学と海神中学でしょうけれど、行田中のほうが近くてよさそうです。
• 船橋市は学校選択制のようですので、行田東小が近そうなので、そちらに通わせようかな、と考えておりましたが、ヒルトップテラス周辺にお住まいの方で塚田小に行かれているお宅も結構いらっしゃると聞きました。
  • 行田東の方が「評判いい」としか聞いたこと無いです。
  • 行田東小のとなりに幼稚園もあるので、兄弟そろって通わせた方が何かにつけて近いと便利かな、と思っています。
• 幼稚園小学校中学校、公園が近所にあり環境が良いこと
• 健伸行田幼稚園は、徒歩通園（子供の足で20分前後）・自転車通園（7〜8分）・バス通園（ブライトまで歩くと5〜7分）どれも可能です。西船幼稚園は、周辺の方はたぶんバス通園じゃないでしょうか…。西船幼稚園・健伸行田幼稚園のバス停は、ブライトシティです。朝のバス到着時間は両園8時45分頃です。
  • ふじ幼稚園はエントランスまでバスが来ているようです。http://www.citydo.com/prf/chiba/guide/sg/265000221.html
  • この辺りの通園は、親としてみれば不安ですね。ちょっと遠いですが、一番評判の良いと言われている幼稚園は、東武線馬込沢駅徒歩３分のところにある「日の丸幼稚園」です。この幼稚園は園長先生（男性）がしっかりとしていて、のびのび教育で、先生も良い方ばかりです。本当にお勧めですよ。園長先生に相談すれば、園バスルートも柔軟に検討してくれると思いますよ。しいて言うならば、卒園後の小学校で校区の問題でせっかくできた友人がバラバラになってしまいますが・・・ご参考まで。（ホームページもありますので見てください）
• エントランスへ来ている幼稚園送迎バスはふじ幼稚園でなく、ふじ第二幼稚園でした。
  • エントランスには健伸幼稚園（丸山の方）のバスもきてましたよ！

周辺環境・治安

• 新船橋駅前の工場跡地に何が出来るかにもよりますが、静かでわりと暮らしやすい地域ですよ。
• 線路脇をテクテクテクテク・・・・・・近隣住民としてはまだまだ不便な場所だと思います。あそこの場所だと自転車で船橋駅に出たほうが早いしヨーカドーで買い物できるしでも最後に心臓破りの坂が待ってるんだよね！
• 夜船橋駅前の強引な客引きの人達と無縁な関係で入られると思うと、私のように気の弱い人間にとってはホッと・・する場所であるのは確かで・・そこが気にいりましたね〜
• お安いかと思って、モデル見に行ったら、防犯にかなり気を使っている点、それと、モデルの雰囲気のよさ、私のような女性に優しい感じがしたこと、かなり気に入ってきました。
• 昼間や夜間は上下各１０分に１本で、この場合、マンションの前で大体同時にすれ違うダイヤになっているようなので、５分に１回の通過音がするのにくらべ、１０分に１回の通過音でありなお良いかと思います。私は騒音より、パンタグラフと架線が擦れて飛散する鉄粉の方が気になっています。洗濯物はバルコニーが反対側なので関係ありませんが、クルマの塗装に付着するため取るのが面倒です。以前、線路際の賃貸に住んでいたときは、複々線に面していたので結構すごかったです。まあそれに比べれば１日の列車本数は数段に少ないですけどね（笑）。

周辺施設

• スーパー銭湯（湯の里でしたっけ？）もそろそろオープンするはずですので、コンビニくらいできればありがたいですね
• 行田公園は実は浮浪者が多いという話もありますが、本当でしょうか？噂では、アンデルセン公園や　中津川あたりがねらい目らしいです。子供を遊ばせるところがあって、桜の時期はすごいきれいでいいですね。
  • 行田公園は今ではほとんど浮浪者はいないですよ。というか見たことないですね。ここ１０年くらい・・・。朝晩はウォーキングやランニングしている人と犬の品評会で賑わっています。日中は敷物を持参した幼児連れのお母さんたちでしょうか。暑い中、木陰でがんばっています。そういえば長津川公園の浮浪者も最近見ないですね（笑)みんな船橋駅前の天沼公園に行ってしまったのでしょうかね。
• 販売センターに行ったら、現地の近くのサンランド船橋の５０球無料券が配布されていたのですが、評判はいかがでしょうか？
  • 昨年だったか、改装工事をしてきれいになりましたよ。広くていい練習場だと思います。朝晩は入場料無料になります。ゴルフシーズンの土日などは早朝から混んでいるみたいです。
  • 多少はゴルフもうまくなるかな、という期待も購入にあたっての楽しみとしてあったのは正直なところです。夜間の照明も建物側には照らされていないし（新船橋からの帰路が逆光で少々まぶしい）、夜でも打球音は聞こえなかったので、いいと思いました。ゴルフ練習のあとはそのままスーパー銭湯にも直行できますね（笑）。
• 湯楽の里行ってきました。結構、気持ちいいい。あと、販売センターで紹介されたアントレも、せっかく販売センター行ったので買って、食べました。正直、大人の味。。。勘当でした。いやいや、感動でした。
• コイン洗車場で一番近いところは、旭町（船橋運動公園付近）の東武線踏み切り近くにある洗車場が広くて良いでしょう。ただし、朝早く行かないと休日などは混みますよ。
• 山手町にある「アップル歯科」にたまたま怖がりの子供を通院させたら、優しい先生でよかったと言ってましたよ。
  • 私は子供がアップル歯科に行き、おいてあるパンフレットから「あおぞら歯科」に通院しています。こちらもきれいでやさしい先生です。場所は北口十字路の手前、回転すし銚子丸の２Ｆです。土日もやっているので便利ですよ。
• 車or自転車の距離ですが、TUTAYAが夏見台にありますよー！
• 郵便局は近くにはないですね。ポストもないほどですから。マックスバリューには京葉銀行か千葉興銀のＡＴＭがあったはずです。（ネットで検索した方が早いし確実）
  • 確かに郵便局はありませんが、郵便ポストで一番近いのは、ブライトシティ船橋（マンション）の前にあるのと、ルネアクシアムの前辺りの２箇所しかないですね。
• 夜間救急診療ですが、中央保健センター（海神：天沼公園横を入る）内に午後９時〜午前６時までやっている医療機関があります。具合の悪くなった方は利用してはいかがでしょうか？飛び込みで診察してくれます。タクシーは終電まででしたら、新船橋駅に常駐している車が５分もしないうちに来てくれますよ。（約１，０００円）ご参考まで。
• 西船駅近くの山口産婦人科に行く人は多いですね。
  • 大神宮の北島産婦人科医院も多いです。夜間に具合が悪くなればかならず院長先生がみてくれますし、一応駐車場もあります。７台くらいかな？わたしはそちらに通っています。夜間つわりでたおれそうになった時も電話して点滴をして頂きました。とても良い先生です。

その他

• 家のおじいちゃんの話では、今の日本建鐵は戦時中、皇国１８２４工場という名前になり、米軍爆撃機Ｂ２９の迎撃用局地戦闘機「雷電」の部品を製造していました。そのため、グラマン機の機銃掃射を度々受け、一般住民もかなり死んだそうです。おじいちゃんも学徒動員で、部品を作っていて同級生が天井から突き抜けた弾で亡くなったと言ってました。今、マンション建設中の場所には、日本軍の対空砲火が1基設置されてたそうです。つまり、東京湾を見晴らすにはいい場所であったということでしょうね。ちなみに行田公園は、海軍の通信基地です。真珠湾攻撃の暗号指令「ニイタカヤマニノボレ」を送信した歴史的場所でもあります。

掲示板

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