サンクタス文京大塚

2010年8月25日 (水) 23:54時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区大塚6丁目114番76他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩4分
2. 山手線 「大塚」駅 徒歩9分
3. 東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩11分
4. 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩11分

• 総戸数：90戸（38戸（非分譲店舗1戸、非分譲住戸5戸含む）（AVANT TERRACE）、52戸（非分譲住戸4戸、ゲストルーム1戸含む）（BEAU TERRACE））
• 構造、建物階数：地上6階建（AVANT TERRACE）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2010年09月上旬
• 売主：オリックス不動産株式会社
• 施工：青木あすなろ建設

価格・コスト・販売時状況

• 予想より随分と安いな 逆に心配になる
• 元印刷工場だからやすい。
  • 汚染リスクの高いとされる業種の印刷工場あとである。
  • 実際に調査で汚染物質が見つかった。一部は除去せずに封じ込めているので敷地に残っている。
  • 現在の調査水準では、調査に見逃しは多く、特に印刷工場に多いＶＯＣ関連は土壌に潜ることが多く見つけにくい。
  • 新旧の建物が乱立していた東京で、土壌汚染の可能性が限りなく少ない土地を見つけるほう逆に難しい気がする。 新しく土地を整備すれば23区はどこだろうが何かしらでるんじゃない？

交通

• 偏見かもしれないけど、大塚ってのがちょっと。ＪＲ駅周囲だけの問題かもしれませんが、確かに丸の内線は東京にも大手町や銀座方面までつながっているので、一本で行けるのは魅力的ですね。駅からも徒歩10分以内だし

構造・建物

• 立地も駅近くて静かだし、建物も実際見てみたら低層で雰囲気いいですよ。内廊下だし。
• 周囲の建物が近接しているので日当り・風通しのいい部屋は少ないですね。 大通りから一本入っていて、前の坂下通りは車がほとんど通らず、駅近の割には静かだと思いました。
• 比較的低層なのが、ほかの物件と比べてゆとりを感じると思いました。 単身からDINKSが主なターゲットみたいですね。
• 総戸数９０戸に対して地権者住戸は７戸だけ。
• この物件の一階（傾斜地半地下）の部分は容積率に算入されていないので、いわゆる「地下室マンション」です。
  • 現在の法規制で、地下であるから容積率に算入しなくてよいというルールを活用し、居住スペース（分譲できる物件面積）を増やしているので、立て替え時に法規制が変わると既存不適格（平たく言うとそれまで住んでいた住居スペースと同じ住居スペースを立て替え後に確保できないこと）となるリスクがある物件です。たしか文京区の場合、土地ごとに、ゼロ起点の高さを決めてそこより下は地下として算入しないという方式だったかと思います。 



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  施工時1（2010年5月25日撮影）

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  施工時2（2010年5月25日撮影）

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  施工時3（2010年5月25日撮影）

共用施設

• オリックスカーシェアリング

設備・仕様

• 仕様に関しては高級とは言えませんが許容範囲だと思いました。
• 私は、バスルームの壁の茶色いシート張りとか、カタログで謳っているサイレントレール引き出しが一部しかついうていないキッチン台とか、ちゃちっぽいプリント床とかが気に入りませんでした。

間取り

• 間取：1Room～3LDK
• 面積：31.17平米～73.75平米
• 王様部屋が結構あるようですね。 王様方も複数いらっしゃいますね。

買い物・食事

• 近隣に２４時間スーパー

育児・教育

周辺環境・治安

• 環境悪くない。護国寺とか緑多いし。
• 準工業地域 というフレーズが気になりました もともと印刷工場と倉庫だったというが 環境に問題あったかどうかの情報をご存知の方はいませんか？
  • すぐ近くに工場、銭湯があります。
  • 工場などはありませんよ！駅近いわりに 現地の静かさを売りにしている物件ですので、検討中の方はぜひ現地で確かめてみてください
  • 確かに工場はないです。 小さい町工場（こうば）はいっぱいありますが、このご時勢、バリバリ営業中！ということはなく、 やってるのかやってないのか分からないところが多いです。すの中には印刷会社もありますが、 中で輪転機を回しているわけでもないので、昼間だからといってうるさくありませんし、 駅近ですが、春日通りからも少し離れ、割と静かなところなのは間違いありません。 丸の内線を使って通勤出来る人には、結構穴場だと思いますよ。
• 背の低いマンションで、 街は栄えていないけど、栄えている場所にすぐ出られ、 東大、霞ケ関、大手町等に近い。 私にとっては最高のところでした。
• 坂下通りに面していて、あのあたりではくぼんだ場所。低層ではあるが地盤が心配。
• 丸ノ内線の駅から４分、少し遠いがＪＲや有楽町線にも行けないことはない。駅からの道は途中にスーパーも寄れるし、治安も良さそう。表の道は交通量が少なく、裏手は住宅地で静か。そういう意味では、立地は良い方だと思う。 ただ上を見ればきりがないし。比較した別件には、イタリアン、和食、高級食材店から、安くて品揃え豊富なスーパー、おいしいベーカリーなど揃っていたとこもあった。そことくらべると、お洒落・グルメな店は見あたらないし、スーパーも品揃え・質はいまひとつだった。
• 駅からの途中の環境は、文京区の住宅地としては、わりとごちゃごちゃしている気がした。隣は機械式駐車場だし、風呂屋の煙突は立っているし、敷地自体と横隣は工業地域。そう言う意味では立地が悪いとも言える。
• 隣の立体駐車場の騒音はどの程度でしょうか。 周辺の交通量とかは少ないので、静かなマンションだと期待しているのですが、

周辺施設

• ここの最寄の大病院の 大塚病院は完全予約制 行く前に電話を

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