ブランズ・ジオ等々力

2010年8月1日 (日) 09:20時点における版

ブランズ・ジオ等々力外観

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区等々力六丁目36番2号（地番）
• 交通：

1. 東急大井町線 「尾山台」駅 徒歩10分
2. 東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩17分

• 総戸数：134戸
• 構造、建物階数：地上10階地下階数1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2011年01月中旬予定
• 売主：東急不動産、阪急不動産
• 施工：長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 6,290万円～9,300万円
• 販売戸数：11戸
• 販売代理：阪急不動産株式会社、東急リバブル株式会社
• 管理会社：東急コミュニティー
• 価格帯から計算すると大体1フロア上がるごとに25万ほど高くなる計算です。
• 管理費については、ソーラー発電を取り入れて共有スペースの電気代に当てる為、かなり安くなると聞きました。
  • ソーラー発電の寿命は、電池自体は30年といわれてますし、パワーコンディショナー(変換機)の寿命は10年ほどらしいです。それぞれ定期的な交換にかかる費用を考えると、管理費が劇的に安くなるってほどではないんじゃないかな。

交通

• 大井町線は、乗客の方々はちょっと上品なご婦人とか制服姿がかわいいお嬢さんとか、結構いいイメージがあります。前の１両？だけしか開かない駅があったりして、ちょっとびっくりしましたが。のんびり走ってるようなかんじの電車ですね。
• 朝の通勤時はバスで都立大まで行って電車に乗っています。コーチバスは車両が小ぶりなので車内がすごく混む＆駅に到着するまで遅いので。駅までの到着時間は都立大駅までのほうが早いと思う。帰りは自由が丘駅からコーチ。一本待てば座れるから。尾山台駅はほとんど使わない。大井町線の待ち時間を考慮すると、尾山台駅から歩くくらいなら、自由が丘から歩くほうが

むしろ早いような気がします。とにかくこのあたりは東急バスの定期券があるととても便利ですよ。

• 駅まで徒歩・自転車の場合、帰宅時はのぼり坂みたいで大変そう
• 自由が丘までは下り坂、自由が丘からは上り坂ですね。坂道の傾斜は緩やかですよ。
• 自由が丘からこの場所までの登り坂は、どのコースを通るかによってキツさが変わります。割と傾斜が緩やかなのは、学園通りだけど、ちょっと遠回りな上、車通が激しく、自転車だとしょっちゅう一時停車を強いられる。荷物が重かったり、子供を乗せていたりすると、坂道発進は結構キツイです。ガードレール内は狭いので、ベビーカーで通るのすら厳しいことも。別ルートの駒八通りの坂はかなりキツイ。正直、ママチャリだと子供を乗せていなくても、登りきるのは至難の業です。ここも歩道狭い。もうひとつ、最短距離であろうコースがありますが、ここも坂の傾斜は駒八以上になります（短いけど）。そして、自由が丘は自転車を停める場所に苦労します。駅前は駐輪禁止だし、駐輪場は踏切の向こう側（月極めは満車？）。ピーコック（スーパー）の駐輪場も休日は凄いことに。お店めぐりにするにも、店の前に駐輪できません。狭い町に人も車もバスもごったがえしているので、小学生の子供には自転車で自由が丘へは行かせないようにしています。結局バス使用になりますね。バスとタクシーは駅前から頻繁に出ていますよ。
  • 目黒通りには出なくてもいいのですよ。駒八通りに丸紅社宅があるのですが、そこを左に曲がって現地に向かう道があります。この道が自由が丘から最も近道であり最も緩やかな坂道です。メインエントランスもこの道に接するようです。現地から自由が丘に向かう場合、この坂道を駒八通りに向かって進み、駒八通りも越えて突き当りまで進んだところを右折し、最初に交差する道がすずかけ通りです。が、すずかけ通りはバス通りで危険なので、もうすこし先のファミリーマートとパン屋の間の道を左折するとメイプルストリートに入ります。メイプルストリートは車の通りがほとんどなく、また駅までの道も楽しい雰囲気なのでおすすめです。また駐輪場はトレインチ横の２Fがいつも空いていますし、駅までもそう遠くありません。駐輪場を使うときはメイプルではなく九品仏川緑道を通って自由が丘駅に向かいます、
• 尾山台駅からマンションまでの道のりって、夜は真っ暗で、歩いて楽しい道じゃないので、徒歩10分は結構キツイですよ。
• 自由が丘までのバス距離が短いので、バスの交通費（定期代ひと月10000円）が下りない場合もあります。
• 近くのバス停（等々力7丁目）は、下り、★等々力行き（等々力駅経由）★二子玉川行き（上野毛駅経由）★世田谷区民会館行き（田園都市線・用賀駅）思ったより豊富にでている。

構造・建物

• 社宅跡なので、敷地は広く高台です。
  • 少し傾斜になっている場所ですよね。
• ここは南側が第一種低層住居専用地域で、そのうえ小高くなった所に建てられるし2〜3階程度の高さでもじゅうぶん目の前が開けていそうですね。
• 長谷工は、施工やアフターなどに特に問題はないようですが、よく「団地のような作り」「高級感がない」などといった声を耳にします。長谷工のメインターゲットは第一次取得者層(30代の若い世代)を対象としているそうなので、そういった価格設定が仕様に反映しているのでしょうね。
• 眺望は、やはり4階位から十分開けるようでした。

共用施設

• 駐車場は100％じゃないんですね。
  • 駐車場の料金も２万５千～３万円になるとのこと。周辺の平置きの相場が２万５千円前後なのに、機械式３段の駐車場が、平置きの料金より高くなる
  • 駐車場についても機械式で、月３万円弱と営業の方が言ってました。
• 駐輪場の方は200％です。
• 日勤コンシェルジュが居る
• 9人乗りのエレベーターが東西に一つずつしかない。特に東側はロビーからの導線を考えると、あまり使い物になりそうにありません。中々来ないエレベーターになるんじゃないでしょうか。
  • エレベータ２機では少ない。もう一機は必要。縦に長いマンションなだけに朝の出勤時間帯などエレベーター来なくてイラつく可能性大！
• 傾斜地にある関係上、周辺道路からエントランスへのアプローチは、下るかたちになるのですが階段のみでスロープはありません。玄関の段差も大きく、バリアフリーとは無縁。高齢化して車椅子や杖つくようになったらつらいかも。

設備・仕様

• 居室の設備は今時のマンション並みといったところでしょうか。細かいところに、東急、阪急それぞれの工夫がみられ感心させられました。ただ、食器洗浄機が標準装備でない。ＩＨ調理器も有償オプションになるようです。

目黒通りの騒音が気になるところですが、対策として北側廊下側居室には、 二重ガラス、＋、開閉式の金属製ブラインドが設置され、これが音を反射するような気がします。

• インターネット回線は各住戸独立回線の光通信ということで、回線が込み合う事無く、ノンストレスで利用
• キッチン、バスなどかなりグレード低いものですね。
• 廊下幅が狭く感じられる。
• 建具の表面素材が普及品のように見える。
• ドアヒンジの軸部分のはみ出しが大きい。
• 浴室の浴槽・壁面ボード・床が普通のファミリーマンションに使われる標準的なもの。
• タンクレストイレやトイレの手洗いボウルも同様に標準的なもの。
• カウンタートップが天然大理石ではなくてよくある人工大理石。
• ワイド壁面スイッチがリフォーム業者によくつかわれるタイプ。
• 設備は一通り揃っているが、全体的に質感がないものが多く、グレードを感じ難い。
• ディスポーザの標準装備
• 標準装備が少ない
• 浴槽の形を選べるの、いいですね～。
• ローシルエット一体型タンクレストイレで、当然ウォシュレット付。トイレ内の壁面に手洗いカウンターを標準装備してましたよ。トイレ内収納も確保されていて、特にオプション等で設備をいじる必要はなさそうです。

間取り

• 2LDK～3LDK
• 63.31～99.16平米
• 間取りはほとんどが田の字型にLDKを横にしたワイドスパンタイプが多い。必然的に廊下が長い。
• 北玄関から廊下が真ん中を貫くオーソドックスな間取りで、９割が同じパターンの３ＬＤＫです。７０～７５平米の３ＬＤＫなので各部屋が狭くなっています。家具の配置あまり考えてなさそうな間取りです。小さめのリビングの隣接する４畳半の和室って必要でしょうか？ウォークインクローゼットが在る間取りも少なく、やや収納スペースが不足気味。長い廊下が真ん中を貫くため、居住スペースが減少するのは、いたし方ない様です。圧迫感を感じないためには８０平米以上の居室を選ぶ必要がありそうです。そうなると数は少ないし、価格も下層でも７０００万以上になってしまいます。
  • 確かに窮屈な部屋ばかりのようです。同じ様な間取ばかりで選択肢なし。ちょっとした広さだけの違いで、ちっちゃいリビングの隣が、ちっちゃい和室か洋室かの違いくらいです。過ごし易そうに見せるモデルルームでさえ狭く感じました。
• バルコニー部分に、建物の梁（はり？）ということで腰の高さ位の段差がありました。奥行も７・８０ｃｍ位はあったと思います。 我が家には子供がいますので、ここに乗って遊んで転落という事態が容易に想像できました。リビングの窓を大きくとるためとの説明でしたが、窓は特に大きく感じなかった。バルコニー床面に非難ハシゴが大きく陣取っているのも大変気になりました。
  • リビングは静かだが、休息するベットルームが騒がしいということ。外廊下ゆえ、間取りが平凡で間口が狭い、狭小プラン中心。

買い物・食事

• 駅の近くにオオゼキができるようです。
  • ちなみに尾山台駅周辺のオオゼキは来年3月オープン予定
• 街自体は商店街の雰囲気も良い
• 周辺には、西友や紀ノ国屋など買い物には、不自由しないかなと思うのですが。
• 食料品以外の買い物は自由が丘あたりに出なければいけませんが、電車で３分だからさほど苦にならないと思いました。
• すぐ近くに西友もありますが、この辺だと日常の買い物はハッピーロード尾山台になるんでしょうか。 小さい商店街なのかな？と思いきや、米屋、八百屋、肉屋など、一通りは揃っているみたいですね。残念ながら衣料品には期待できそうにありませんが
  • 衣料品は二子の高島屋か自由が丘ですかね。
  • 西友の先にユニクロがありますよ。女性ものだけなら自由が丘メルサにもありますけど。あとスーパーは紀ノ国屋のほかに都立大東急ストアを良く使う。店が綺麗で生鮮が結構良いので。ガーデンもたまにいくけど、八雲のクイーンズシェフはぱっとした印象がないからあまり。
• 目黒通りを挟んで向こう側に、まいばすけっとができるみたいです。
• ちょっと遠いですが、駅の反対側のハッピーロードの商店街か深沢坂上のサミットを利用しています。両方とも自転車で行くような距離ですし、駅からの帰りは登り坂ですので買い物多いとつらいかも
• ハッピーロードは駅の反対側になるので不便
• 目黒通りをはさんでお向かいに木曽路。
• 等々力駅は庶民派っぽい感じがしました。コープもあるし、安いドラッグストアもある。
• どこの駅からも微妙に遠いですね。坂もありますし、電動機つき自転車ほしいところですね。
• 尾山台の駅の向こうにとってもおいしいケーキ屋さん(オーボンビュータン)があるんです。
• 九品仏寄りの「ローレル」や、ハッピーロードから少し入った「クレヨン」もうちの子がお気に入りです。

育児・教育

• 小学校の学区は等々力小みたいですね。

周辺環境・治安

• 目黒通りは北側なので、南は静かでよさそうですが
  • 目黒通りは、そこそこうるさいぞぉ～ 晩は窓をあけて寝れないかもね
  • 目黒通りの通行量はけっして少ないとはいえませんが、渋滞することはあまりありません。 むしろすっ飛ばしていくバイクの音が気になります。 南側住宅街は静かな町並みです
  • 産業道路ではないので、排気ガスはそれほど酷くありませんが、目黒通りは意外と交通量多いですよ。
• 等々力は公園もある
• 周りには、公園や緑もあり、徒歩１５分で等々力渓谷にも行けるんですね。
  • 敷地となりの公園は、パンフレットには敷地内の緑化と連続性を持たせるとありますが、公園の方には手をつけず、ブランコ等の遊具がある昔ながらの公園そのままのようです。
• 向かいにあるびっくり寿司跡が、ドンキホーテになるらしいです。
  • 日用雑貨がとにかく安く、店舗によっては生鮮食品も扱っているので便利な反面、深夜までオープンしていれば若者のたまり場になり、周辺住宅へ迷惑となる。
  • このドンキの来客運搬車両出入り口や駐車場は上野毛通り側。
  • ドンキの結局営業時間は11:55までになったらしいです。
• 等々力はいい意味で田舎ですよ。尾山台駅から目黒通りへと向かうメインストリートから一本西または東に並行している住宅街の道を歩いてみるとよくわかると思います。大きなブドウ畑や伝統的な百姓家が、大きな洋風のお屋敷の建ちならぶ区画整理された邸宅街の中に溶け込んでいます。講談社が出している新・土地のグランプリでは、等々力の中で一丁目と六丁目が上位の評価だったと思います。ただし、六丁目で高級とされるのは駒八通りから東側の自由が丘三丁目寄りの高台なので、このあたりは普通の住宅地です。それでも、八幡中学付近の低地エリアよりは高級感はあると思います。物件は幹線道路の目黒通り沿いですが、目黒通り沿道でもこのあたりは七丁目のゴルフ練習場とかその隣のピアースコードとかこぎれいな感じですし、近くに紀ノ国屋もあるのでシャビィな感じはないかと思います。とくにこの物件の南側は一種低層で南下がりの斜面なので横浜みなとみらいまで一望できるという立地の良さはプラスかと。とはいえ、幹線道路沿いですから騒音と空気の汚れは正直気になります。下層の階はとくに。あと、六丁目側の某倉庫ビルや七丁目側の某寿司チェーンのビルとその隣のリサイクルショップは街並の美観を損ねておりいただけない感じです。
• 近くに打ちっぱなしがありました。

周辺施設

• 市役所も銀行も１０分圏内

その他

• JTの社宅跡地

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