グラン・ヴェルディ牛田本町

2024年11月15日 (金) 14:47時点における版

物件概要

グラン・ヴェルディ牛田本町　外観完成予想図

• 所在地：広島県広島市東区牛田本町2丁目1235-9、1235-11、1235-13（地番）
• 交通：「牛田本町」バス停 徒歩3分（広電バス）
• 総戸数：25戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年06月
• 入居時期：2026年08月
• 売主：株式会社信和不動産、株式会社信和ホーム
• 施工：株式会社栗本
• 管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 25戸って将来修繕費とかが大変だろうな
• 清掃スタッフさん＋週６勤務の管理人さんを維持できるんだろうか
• 非分譲の１戸ってなんだろうね？
• 25戸しかないので戸数が多いマンション（タワマン除く）に比べて一戸あたりの修繕負担が大きくなる。いかに管理組合にお金をためておくかだが、その点で駐車場0円は将来の修繕時にかえってネックになりそう。管理組合の運営がやや不安な物件ですね。
  • まあ駐車場に関しては、機械式のメンテに比べればアスファルト舗装とライン引きの更新の方がはるかに安いんじゃね？
    • 一般的に駐車場収入は管理費に全額充当されます。（一部修繕積立金に充当される場合もあります）その管理費から機械式駐車場のメンテ代を捻出するわけですから結局駐車場の使用料が巡り巡って駐車場のメンテ代に使われているという解釈も間違いではありません。今回、駐車場使用料が0円ということですが、別にこれは管理費が不足するということではなく、逆に駐車場に空きが出ても管理費を安定して徴収できるとしたメリットがあります。こちらは月額管理費が19,800円・21,200円と高く、これは他の（駐車場0円ではない）マンションの管理費収入に例えるなら、『管理費の中に駐車場代が含まれている』と考えるとわかりやすいです。その他の（駐車場0円ではない）マンションの［管理費＋駐車場使用料］はこちらのマンションの管理費と大差無いはずです。駐車場使用料が0円というのは決してコスパが良いということでも、管理費が足りなくなるということでもなく、管理費を高額に設定し駐車場に空きが出た際の管理費徴収不足を未然に防ぐ効果があります。
      • 駐車場代を設定しているマンションでは車を利用しない世帯はその分費用負担が軽くなるけど、ここの方式だと車を利用しない世帯にはメリットがほぼないね。他の住人や部外者に貸したりして賃料徴取できるならいいんですが。
• 最大の懸念は小規模過ぎる点かな。市街地でもないのにひよろ～っとしたペンシル型なのは貧相すぎる。ペンシルタイプが気にならないのは隣接した両隣に同等の建物があるときだけ。戸数が少ない分管理費や修繕積立金はそこそこ上がっていくと思うが、ここに6000万出せる世帯ならそんな事は気にならんでしょう。羨ましい限り。
• 71.50平米のヴェルディに、最低5,398万円、普通なら迷うよね。これが高いか安いかは人それぞれだろうが、今後、牛田のマンション価格はこれが基準になるだろう。
• 販売状況どなたかご存知ないですか？
  • やっぱり地元の会社だけあって良心的な価格設定なんでしょうね。これが高いとか言うならこのエリアじゃもう中古しかないよ。
    • 値段発表されてて見てびっくりしました。近年値上がりしてるのは確実だけども、このヴェルディとすぐ横のクレアのように立地もすぐ隣だし、全戸角住戸・1フロア2邸・車寄せ・2wayエレベーターなど、ここまでわかりやすく比較できることはあまりなかったので、この価格差が今時代の値段の上がり幅なんだなと…クレア4,400万円～、ヴェルディ5,400万円～おそろしや
• ってか、分譲開始してるのに、ホームページの情報少なすぎる…。情報公開せずとも反響が良いから、このまま完売するのか…？w
  • 完成までに、完売するでしょうね。地場最大手信和さんだけに相場感、長けておられるとおもいます。ヴェルディで完成後、長々値下げして売ってる物件聞いたことないです。グランの名前について、なんでグランなの？って言ってる人いますが、昔から住宅地として知られる牛田、平面駐車場全戸確保だけで、グラン名乗るに充分かと。
• 我が家のポストにチラシが入ってました。予約ギャラリー見学でギフト券貰えるみたい。さすがにまだ完売してないみたいですね。とはいBタイプは残りわずかみたいですよ。
  • 25戸くらいすぐ捌けると思ってたんだがね。。設備仕様が他のヴェルディとほぼ変わらず、価格だけグランなのは心がときめく人も限られてくるだろ。公式サイトで設備仕様を普通のヴェルディと見比べたら思った以上に差が無くてビックリ。ていうか、私の目では差を一つも見つけられなかった。。。
    • 今どき、トイレがタンク式ですからね。如何に価格に見合った設備仕様になっていないかよくわかる。加えて、HPの写真はうまいこと隠してるのが不誠実。
      • 今でもリーズナブルな価格帯のマンションはタンク式もよく見かけますけど、ここは価格がグランなのに…という想いが常に付き纏いますね。
• 何がなんでも牛田の平地に住みたい。予算は5500万まで！って人はここを逃すと後悔するかもね。けど価格だけグランな設備仕様が普通と変わらんヴェルディを5500万で買うくらいなら、あと1000-1500万予算足して次の牛田を待つ方がいいと思うが。。恐らくここを買って住んで生活に苦労することはないと思うし（公共交通がバス便便りなのはネックだけど）、むしろ快適かもしれない。でも外観と設備仕様と価格を思い出すたびにもやもやすると思うわ。帰宅時に自宅が近づいてきたときにテンション上がるかといえば、それはないと思う。特に牛田に拘らない人にとっては言わずもがなかな。
• 一番高い部屋はいくらするんですかね。億？
  • 一番広い部屋は非分譲なんでしたっけ？それを除くと億に届く部屋はないと思います。
• 私はここ、いいと思います。牛田の平地で、全戸平面駐車場なだけで充分グランだと思いますよ。私含めて、タワーパーキング、機械式パーキング苦手な人、ほとんどだと思います。
  • 充分と言えるほどグランなのはこの価格。仕様や見た目は普通のヴェルディだけど価格はグラン。戸建ても並ぶこのエリアで平面駐車場がそれほどグランとは思いません（しかも他のエリアのグランにあるようなシャッターやゲートもない）それに牛田で平面駐車場がそれほどレアなモノではないことはこの地域の方が一番良くご存知のはずでしょう
    • 平面駐車場がまさかの0円と見せかけておいて、管理費もまさかの2万円。結局見せ方の問題。それぞれの対価に対して何を思うかはそれぞれの問題。少し私は相当とは思いません。
      • なるほど、管理費もグランなんですね。ここは20戸程度しかないし、管理人さんの仕事も比較的楽でしょうね。気が早いですがいつまで管理人の通勤管理が維持できるでしょうか。早々に巡回管理に切り替えようという意見も上がってきそうですね。
• Bタイプ残りわずかとなっていっこうに完売しませんね。Aタイプに至っては残りわずかにすらなっていないようで、ヴェルディにしては苦戦してますね。まぁ、最後は賃貸にしてでも力ずくで完売したことにするのでしょうね。
• ここは25戸の小規模マンションですから、建設期間はな大規模マンションと比べると短くなるはずなのに、どうしてこんなに早くから売り始めるんでしょうね。
• 買い替え検討中でこちらも気になっています。昨日目の前を通りましたがまだ分譲中なのですね！何かとネガティブな意見が多いですが、自分は毎日車を使うので全戸平面駐車場はかなり嬉しいです。今は立体なので、朝は少なくても5分は待ちます…子供も小さいので子連れの時は外で待たせる事ができないので平面がいいと思ってますが、防犯面だと立体の方がいいというのはたしかに一理ありますね。ここは八丁堀まで車で10分ほどですし、駅北までも近いと思うので、ほどよく市内から離れ、便利で住みやすいイメージなのですが、違うのでしょうか？

広島でも限られた、ハザードマップ安全地帯ですし、牛田小は国立中学、有名私立中学への進学率が公立小の中だと上位だと塾で伺いました。それも踏まえ、こちらの物件がかなり気になってます。ポジティブな面は自分なりに分かっているので、どうしてもここの物件は気に入らないという方は、どのような点でしょうか？遡っても、ただ単に批判している方しか見受けられなくて…本当のネガティブポイントがわかりません。価格、管理費、平面駐車場の件は理解しているので、それ以外でお願いしますm(_ _)m

• • 本当のネガティブポイント？遡って読んだなら分かるでしょ。既にポジもネガも上の方で出尽くしてますよ。何が本当かどうかはあなたの好みと解釈次第じゃないですかね。広告掲載から半年、販売開始から３か月以上経過してるのよ。テレビCMもチラシも打ってて、未だになお売り続けてるのが客観的な評価かと感じています。
    • 同じエリアに似たようなのが続けて建ったからなぁ。数少ない需要を１棟目のが刈り取ってしまったのかもな。
      • 売れていないのは、たしかにそうですね。25戸なので、自分もあっという間に売れてしまうかと思っていました。マンションも高くなってしまいましたね。ヴェルディは昔はもう少し安かったイメージです。

【販売概要】

• 総戸数 25戸（※非分譲住戸1戸含む）
• 販売戸数 24戸
• 間取り 2LDK+S（9戸）・3LDK（15戸）
• 販売価格（税込） 5,398万円（1戸）～6,818万円（1戸）
• 最多販売価格帯（税込） 6,100万円台・6,200万円台（各4戸）
• 住居専有面積 71.50m2（12戸）・76.43m2（12戸）

交通

構造・建物

グラン・ヴェルディ牛田本町　エントエランスアプローチ完成予想図

グラン・ヴェルディ牛田本町　エントエランス完成予想図

• 建ぺい率：70％
• 容積率：200％
• 敷地面積：952.57m2
• 建築面積：254.74m2
• 建築延床面積：2231.33m2
• 外観のイメージCGはこの隣のクレアホームズ牛田中 ザ・プレミアムやヴェルディ東原プルミエとすごく似てますね

共用施設

グラン・ヴェルディ牛田本町　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：26台（平面式）
  • 駐車場使用料（月額）：0円　※詳しくは係員にお尋ねください。
    • 車の出入りがやや難しい場所ではありますが、全戸平面駐車場はさすが。分譲は駐車場の有無でリセールバリューが全然違うので、そこは助かるところ。
• 駐輪場：50台（平置式26台、スライドラック式24台）

設備・仕様

• １フロア２戸でエレベーターのドアが自分の部屋側だけ開くとのことですが、エレベーターから部屋までの空間が実質自分専用の空間になるのでしょうか。プライバシーという点ではいいでしょうが、その空間が他人の目が届かない密室みたいになるなら安全性の観点で怖いですね。階段がどのような配置になるのかも気になる。

間取り

• 間取り：2LDK+S（9戸）・3LDK（15戸）
• 住居専有面積：71.50m2（12戸）・76.43m2（12戸）
• バルコニー面積：26.25m2（12戸）・26.29m2（12戸）
• プライベートポーチ面積：11.63m2（12戸）・13.19m2（12戸）

買い物・食事

• スーパー、ドラッグストア、銀行、100円ショップ、病院、なんでも近くにありますもんね。明後日、コンビニセブンイレブンも開店します。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域・防火地域：第一種住居地域・指定なし
• その他の地域地区等：都市計画区域内・市街化区域
• 牛田の辺りが実際立地がいいかは謎なところ。バスしか通ってないが、、？
• 羨む立地なマンションであることは間違いありません。購入にあたり最大の懸念は、北側マンションの存在だと思います。採光、圧迫感、後から来る者の既得権者への遠慮。
• 牛田って高級住宅街なの？
  • 比較的ね
• バス一本だけじゃ嫌だ！不便！って人は絶対に牛田やめた方がいいよバスの数少ない＆通るとこが一本のみなら分かるけど、広島駅方面や広島市中区方面のバスは結構通るから、飲みの時とか割と快適やで。大体酒で集まるのその辺だし。そこ以外で酒飲む機会が多くて車を持っていないなら、広島駅付近か白島のマンション買った方がいいと思う。子供いない世帯にとっては余り選ぶ意味がない場所な気がするよ牛田。
• 南北の道路って一通じゃないの？かなり狭いように見えるけど
  • 3面道路。南側道路。土地としての価値高いです。設備仕様ばかりに目がいくと、大事な判断間違えそうですね。
• 中途半端な立地ではある。公共交通機関はバス以外使い勝手が悪いし。

周辺施設

その他

掲示板

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