グランドメゾン武蔵小杉の杜

2024年11月15日 (金) 12:22時点における最新版

物件概要[ ]

グランドメゾン武蔵小杉の杜　エントエランスアプローチ完成予想CG

グランドメゾン武蔵小杉の杜　四季彩の杜完成予想CG

• 所在地：神奈川県川崎市中原区今井西町139番1他（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
2. 東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
3. 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
4. 横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
5. 湘南新宿ライン（宇都宮～逗子） 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
6. 湘南新宿ライン（前橋～小田原） 「武蔵小杉」駅 徒歩12分

• 総戸数：271戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年05月
• 入居時期：2026年02月
• 売主：積水ハウス株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 坪単価350万前後ですかね。
  • 350だと70m2で7400万円・・・駅までの距離が微妙なのにそこまでいきますかね？
    • 400くらい普通にすると思うけど、、、
      • 最安部屋でも350は超えるでしょ┐(´д｀)┌
• 武蔵小杉は品川駅まで10分という横須賀線駅があるので評価が高いがその横須賀線ホームまで遠すぎるから坪単価350万円以下だろう。
  • 武蔵小杉って横須賀線人気なんですか？東横線、南武線も利用できる総合でしょ。溝の口の杜が350ぐらいだったと思うので、ここは軽く400いくでしょうね。待ち望んでる人多いです。
    • 350以下で出ると予測するのは現実逃避ですね。普通に400以上は固いと思いますし、平均450でも驚きはしない。駅距離とかじゃなくて、立地的にファミリー層の受けがハンパない。
• 公式HPは早く立ち上げたけど、MRは10月。三菱ツインタワーの予定価格待ちと言う事なんでしょうね。いくらここで、350万、400万と言ったところで、結局はツインタワーの価格次第。
• そもそも横須賀線ユーザーはメインターゲットじゃないのでは？東横線目黒線南部線ユーザーで271世帯集めればいいので早々に売れてしてしまいそうな気がします。
• この辺は、タワマンだけでなく、築10年程度のマンションが沢山あって、含み益たっぷりのファミリー層が多い。買い替えニーズ多い分、値段跳ね上がりそう。坪単価400を優に超えてくるだろうね
• 小杉に住むなら駅チカマンション一択だと思います。実際中古価格も駅近タワマンのみ高騰、今後も変わらずと考えられます。ここを買うなら永住覚悟ですね、、
  • 駅近であればタワマンでなくとも高騰してますよ。徒歩4分築20年のマンションが、販売当時の1.8倍の価格で取り引きされてます。
• ２７１戸もあるから販売は大変でしょう。そう思うからデベも早々と公式HPを開設したんだろうけど、早すぎたんじゃないかな。来年１月の販売開始まで引っ張れないでしょう。
• この駅距離で流石に450は無いんじゃないかな。70m2で9000万ぐらい（坪単価425）じゃないかな。希望は400だけど。
• 今度のオンライン説明会は予定価格でますかね？
  • 販売開始は2024年1月予定だから、まだじゃないのかな。
    • 相場だから仕方ないとはいえ川崎市中原区、駅徒歩12分で坪400万超えを271戸売り捌くのも大変そうではある。それもあってHPできるのが早かったのかな。
      • 引き渡し日考えると販売開始が遅い気がする。売り捌く自信あるのかな。そうすると実は結構安い？？
• 3棟のうち、南向きのサウス棟が駅距離1番ありそうですね。棟ごとの価格差がどうなるか。10月の事前案内会で予定価格発表でしょうか。
• 武蔵小杉駅は交通、商業施設共に便利ですからね。そこに未就学児がいるファミリー層なら安全性を考えたら小学校まで1分でも短い方が良いし、買いたい人は沢山いる。後は駅遠がのめるか。それが厳しいならまだ築浅のガーデンタワーズの方が良さそう
• 案内会に参加された方いらっしゃぃますか？3LDKだとおいくら位なんでしょうか。ご存知の方教えてください
  • もはや予約できない、、、、
    • 予約できないのは、直近のスケジュールまでしか提示されないのと、毎週土日しか営業されていなこともあるかと思います。販売戦略なのでしょうか。一度、アクセスしてみたところ画面が真っ白になり、システムがイマイチのように見えます。住宅のシステムもイマイチでなければ良いのですが。
• 3LDKは9000万～なので中古で駅近なタワマンがベターとは思いますが…中古の値上りも凄まじいので悩ましいラインになるかもしれませんね。
  • 最低9000超えてました。案内会にいきましたが、なかなか強気な価格の印象でした。
• マンマニさん情報によると坪470万ですか、、、2LDKさん予想より1割以上高い！
• 販売状況、2024年1月販売開始予定だそう。年末年始で家族で買うか決めて、1月に販売開始で申込・・・価格が出ていないのでわからないですが、マンマニさんによると坪470万円と高いみたいですね・・・。84.87m2、1億2066万円くらいですか？それは高い・・・
  • 80平米超の部屋はもう少し坪単価あがるんじゃないでしょうか。全体的に価格調整入るかもしれませんが。
    • おそらく一階や狭めの部屋は安く調整し、広めや4階以上は高く調整が入ると予想
      • 1階の中でもバルコニーが広い部屋は高くなるかもしれないですね..！モデルルーム行きましたが、それらの部屋は担当の方も人気と仰っていたので。
• 価格改定の連絡来ましたね。一覧表を見ましたが、検討できる価格帯になった気がします。決して安くは無いですが..。
  • マンションブロガーの人のツイッターを見たら、中住戸を中心に予定価格より３～６％ぐらい引き下げたみたいなことが書かれていましたので、価格修正は間違いなさそうですね。ただ５％程度の修正では割高感が残るようにも思いますがどうですかね。
• 先日ギャラリーにお邪魔しました。そんな中で私が魅力に感じたことと、魅力に感じないポイントをまとめました。参考までご確認ください。

【家族構成】

• 夫婦(30代後半)+子(3歳児)　

【魅力に感じなかったポイント】

• 駅距離　バス便はあるけどちょっと遠いね
• 商業施設の充実度　駅前と比較した場合
• プラン　リビングイン2室・収納量が少ない
• 内廊下を優先すること、そのために吹き抜けが必要なこと、リビングイン洗面浴室をさけることから、現在のプランになっているそうだが、廊下が長くなることで、効率はよくないプランになっている。
• 価格　※相場的には理解できるが安くはないよね笑　普通ぐらい

【魅力に感じたポイント】

• 大規模マンション　管理費修繕費がタワーや小規模物件と比較すると安い
• 大規模だけど6基のエレベーターで入居者の動線を分散させている。
• バルコニー広い　水出るスロップシンク、コンセント有
• 1階テラス　3.5Mの奥行　全テラス　タイルが素敵
• エネファーム　発電して電気代が安くなる。災害時に電源として活用できる。
• 内廊下　※エアコン有　大規模だけどプライバシー性が高いと感じた。
• 長期優良/ZEH　耐震等級2　避難所レベルの耐震性　世の中ほとんどのマンションが耐震等級1みたいです。
• ディスポーザー
• キッチン　タッチレス水栓
• ミストサウナ　
• トランクルーム
• NEC顔認証システム　共用部、玄関まで導入
• 玄関扉　オートロック
• 館内配送サービス　再配達のない暮らしの実現
• 木造で作った独立の共用棟
• 駐輪場が外から見えない
• グリルシャッターの駐車場　車寄せ有
• ディスポーザー
• 小中学校が近い
  • 東横線、南武線の物件をみている我々からすると、立地的な部分は駅距離を除いてはOKかなという印象。建物の商品的な差別化がすごすぎる印象です。ハウスメーカーらしい個性を出して、かなり攻めている印象でした。価格はそら高なるわなという印象。我々の場合、メリデメ含めて、商品については納得していますが、あとは価格が飲み込めるかだけの状況です。。。。
• 予定価格、かなり下がって現実的な金額になりましたね？？ウエストレジデンスなんか半分くらい8000万台後半。個人的には南向きの2.3階と東向きはかなりバランス取れてるかと、東向きの北寄りの上の方は眺望抜けそうだがどうか。
  • 下がり続ける意味って何ですかね？見てる人が、皆んな高いって思って売主が焦ってるんでしょうか？ちゃんと評価されてたら下がり続ける意味は不明だしマンションによっては当初人気で二期売出し分から値上げしてるマンションも最近は多いって聞きます。やっぱり駅からの距離と間取りのしょぼさに価格が付いてきてないんかな
    • やっぱり立地ですかね。駅から遠いし。億出して寂しい道を長々歩くのはちょっとなぁ。
• 新築だったらこれくらいの値段でも買う人いますが、中古になったら値段下がりそうですよね。終の住処にしようとしてる人は関係ないかもですが。住み替えたくてずっとスーモとか見てますが、中古も値段が下がってきてる印象です。中古が、新築時より高く売れるのも今だけなのかもしれないですね、、
• 武蔵小杉で駅遠は分が悪い。住環境を求めるのならあえて武蔵小杉を選ぶ理由もなく、やはり交通利便性の高い武蔵小杉で重視されるのは駅までの距離で、他の駅以上に駅近の価値が高いように思う。
• 中庭向きの方が人気なんでしょうか？
  • 当初は中庭向きが一番安かったから人気だっただけかと
• 4LDKは1億1千万円台か、1億2千万円台か。グランドメゾンだし建物も植栽も間違いないんだけど、踏ん切りつかないな。欲しい気持ちと、都内で探すかの気持ちが半々だよ。共働きで勤務地が都心と横浜で別れてるの、最適解が武蔵小杉しかないんだよな。東横線の都内は高すぎるし。通勤考えなければ板橋区や北区、荒川区で全然いいんだけど。
• 70平米（2LDK+S or 3LDK）だとどれくらいの価格からスタートなのでしょうか。7500万？8000万？
• 結局、どのくらいのアンケートが集まったのでしょうか。4LDKは抽選になりそうと聞きました。
  • 先週末に伺ったものです。価格変わって駆け込みがすごかったみたいです。先週末伺った時に候補に挙げたお部屋ほとんどアンケート出てましたよ。我が家も出してきたのでどことは言いませんが…来月の登録はまだ増えるのは間違いないそうで。
    • ここでアンケートといっているのは要望書のことでしょうか。要望書を提出していても購入しなくても良く、軽い気持ちでとりあえず提出しておこうかという人も結構いるので、販売開始してからの購入申し込み状況をみるまでは本当の人気はわからないかなと思いました。
• こちらを購入される方は、永住前提でしょうか。大変気に入り購入を検討しておりますが、15年くらいで家族構成に変化がありそうなので、売却も視野にいれております。利益を出したいという思いはないのですが、残債割れのような値崩れは避けたいなと思っております。あまりこのあたりに土地勘がなく、この辺りの物件の事情が把握できてないため、お詳しい方がいらっしゃればアドバイスをいただきたいです。
  • この地域は大手の社宅が多いので、一定の需要があります。市況次第ですが、残債割れする可能性は低いと思います。駅遠ので、大きな利益は出ないと思いますが。
• 子育てするにはいい場所だし、駅前に比べたら若干高低差があって水たまりにはなりにくい。小杉の東側で育児はしにくいし、タワマンから小杉小→中学受験、というパターンではないのなら、いいところです。でもこの相場で買えるか？と言われればそれはなんとも。
• ここってコンシェルジュサービスなしですよね？管理人は、常駐かご存じの方いますか？
• この辺って地価が安いけど、この物件なんでこんなに高いんだろう？NECからの仕入値が高いのかな？東京で同じくらいの価格帯で売ってる物件調べたら、地価が2倍くらいでビックリしたわ。
  • いやいや、こういうマンションができることで地価ってあがるんじゃないの？
• 今日、希望の部屋を申し込んできましたが抽選にならないように調整するとのこと。抽選はあってないようなものだと思います。1期で販売しないということはないと思います。
• 販売戸数92とHPに出ましたね。どのくらい第一期で売れるのか楽しみです。
  • ほー90戸供給とはさすがですね。8割捌けても70戸越えか。日医大跡地のタワーが出たら割安感出るでしょうし、竣工完売は余裕そうですね。板状大型マンションとしての個性がしっかりあるいいマンションだと思います。素直にあっぱれ
    • まじかこの価格でここまで動くんか、、時代は大きく変わったんだなぁ、、、自分の意識が価格上昇についてきてないぜ
• 武蔵小杉駅遠の非タワマン3LDKで余裕の9000万超えですか。。。
• 今日から一期の登録ですかね？一期は間に合わず、二期以降を検討しているので、どの程度売れてしまうのかドキドキしてます。
• 二期のMR予約はいつから開始ですかね。HPの更新が無く、ずっと待っております。
  • 土曜日が契約会なので、翌週くらいから開始するのでは？と思っております！そうすると、今週から予約開始でしょうか？
• 3月に、第2期9戸ですか！今回の残りですかね？先着なくて残念です…プラウド元住吉も3月頃とのことですので、それに合わせてきたのかもしれないですね。
  • 9戸は率直に少ないですね。とりあえず完売したいだろうから、苦労してるのかな。
• 第2期をアナウンスした後に、第1期4次1戸を発表ですか。第1期3次もいつの間にか終わっていた様だし、何か妙な販売方法ですね。
• 1期5次までやってるのか。2期からの値上げも全然あり得るな。
• いつの間にか6次をやってる。もしかして、結構販売進んでる？人気のない物件は少し不安になるから、いまどれくらい契約進んでるかは、判断材料の一部になる。もちろん人の意見に流されるべきではないことはわかってるけど…
  • 2期はほぼほぼ値上げになりそうですね。駆け込み需要をうまく取り込んでますな。
    • 値上げあるんでしょうか！？半分くらいはけるまではないのかな？と。ここから値上げすると元住吉とかわらなくなりますし、あちらがはじまり買えなかった人を救済するまではそのまま、そのあとは日医大跡地のほうもそろそろ動きありそうですし、そちらより安く見える形で値上げかな？と勝手に考えてました。
      • ちょくちょく１週間ごとに５、６戸以上のペースで供給してるっぽい。日医の物件が価格がお披露目になるころに、さすがに金額あげるだろうね。430ぐらいで売ってるのがあほらしくなるだろうから。住友だったら間違いなく上げてるね
        • 1期6次の案内もHP無くなっているようで、順調そうですね。
• モデルルームを見学しました。カラーセレクトはモデルルームとコンセプトルームの２種類を確認することができますが、全部で３種類あるとのこと。残りの１種類のカラーが実物を見ないとわからないと思うのですが、パネル等、あるのでしょうか。モデルルーム見学されて、見られた方、確認された方がいましたら教えて下さい
• 物件概要を見たら今週4月5日販売分が1期13次で3戸、次回販売分から第2期に移行するようで5月頃に9戸販売予定とありますが、先着順が11戸あります。随分細かく刻んていますが多少苦労しているのでしょうか。
  • 毎週登録が入ってるそうですよ。ちなみに、先週もお伺いした際はかなりモデルルーム混み合ってました。
• 2期1次の戸数が11とありますが、ちょっと前まで1桁戸数だったと記憶してます。見間違いだったのですかね？
  • 登録入りそうな部屋を追加供給するた感じかね。
    • 値上げなかったですね！
• ここに決めました。色んな新築マンションと比較したけど、ここよりコスパのいい物件見つからなかったです。高級感のある内廊下、緑を身近に感じられ、生活利便もいうことなし。夫婦共に納得のいく物件です。
• この手のマンションって4LDKは供給が少ないですがまず初期に売り切れますよね。4Lは手離れが悪いと言いますが、この状況を見ると結局は需要より供給が少なくていい値段で売れると言うことにはならぬのか？誰か教えて。
  • はい。あってます。4LDKは需要が少ないですが、それ以上に供給が少ないので、新築マンションでも4LDKは初期からよく売れていきますよ。
• あと何戸残ってるんですかね？完売するのかな。
  • 販売状況ですが、わたしは順調とお聞きしました。中の人じゃ無いとわからないですね。決して安くはないですが、近隣中古とそこまで差が開いてるようにも思わないですし、極端に変な間取りや配置も無いと思うので、わりと楽観視？しています。
• 値上げしました？次の期で販売の物件が、昔もらった価格表では見つけられず。見落としならすみません。
  • 変化ないと思います
    • 3階で9,440万ってありましたっけ？70.28m2の広さで。2月頃にもらったので、むしろ値下がりですかね？
• 駅からやや遠いが、だからこそ、一億切る価格帯だし、大雨の日以外は我慢出来る距離です。足腰元気なら。なお、中庭は広く綺麗に整備される予定であり、正方形の土地によくありがちな真ん中は駐車場ビューではない点は素晴らしいです。余分な共用設備も無いに等しく、ま、管理費抑えるには良いでしょう。見栄えも良く、居室内も満足なレベルです。ディスポーザー、床暖など。ただし、天井高は245で、二重床でもなく、床が柔らかいタイプな点は意見が分かれるでしょう。また、顔認証も先進的だし魅力的に感じます。ただ、それとはアンバランスなメールボックスが今時ダイヤル錠である点はマイナスです。また、宅配居宅配送が特筆すべき魅力ですが、対応可能な業者が今は佐川急便だけしか決まっていないのは不安ですね。クロネコヤマトは対応するかどうか不明とのこと。なんだか中途半端な印象と言わざるを得ないでしょう。最後に、トータルでみると、価格とのバランスもよく、担当者は真摯で熱心で素晴らしい。あとは、価格を踏まえて、上記マイナス点を許容できるなら、私はお勧めしたいマンションです。

交通[ ]

構造・建物[ ]

グランドメゾン武蔵小杉の杜　エントランスラウンジ完成予想CG

• 建ペイ・容積率：70%（建築基準法第53条6項一号による建ぺい率の緩和を含む）・200％
• 敷地面積：9,990.93m2
• 建築面積：6,109.80m2
• 建築延床面積：24,186.07m2
• これはオール内廊下という理解でいいのでしょうか。ものすごい詰め込みプランですよね。
• このランドプランで「武蔵小杉の杜」を謳うなんてw。グランドメゾンも昔ほどのグレード感は無くなりましたね。
  • むしろ整形敷地だからこそ効率的な住戸配置ができているように思えます。一般的には接道が１面や２面がほとんどですから、日影や隣地の関係でゆとりという名の無駄な空地が増え、その分単価もグッと上がりますからね。ここは自己日影がかかる部屋があるのかわかりませんが、全方位接道がある分日当たり懸念はない上、駅距離を加味しても武蔵小杉の相場を考えると安くはないでしょうが、大きなデメリットがない分下手な物件よりは手堅いでしょう。
• コスト重視だから外観はこんな感じ。「風雨や外気に晒されない屋内廊下設計」というのも、エアコンが付くような内廊下とは違うんでしょうね。
• 効率的な住戸配置というけど、その反動で周囲の道路への圧迫感が半端ない。申し訳程度の緑地を配してはいるが部屋と道路の距離が近すぎ。
• 公式サイトでマンションの敷地配置イラストを拝見しましたが、イースト、ウエスト、サウスレジデンスはそれぞれの通路で繋がっていますか？グランドエントランスはクラブハウスのようなデザインで素敵ですね。
• 近隣に住むものです。南側のフェンス？が一部外してあり、内部が良く見えました。基礎部分は出来ていますがまだ完成には遠い感じです。本当に後1年少しで出来上がるのでしょうか？工期の延期などの発表はありますか？
  • 基礎は時間がかかりますが、上モノはニョキニョキ出来上がっていきますよ！5階建てなのであっという間だと思います。その後内装工事は時間がかかりますが。

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  工事状況（2024年5月17日撮影）

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  工事状況（2024年6月12日撮影）

共用施設[ ]

グランドメゾン武蔵小杉の杜　コミュニティラウンジ完成予想CG

グランドメゾン武蔵小杉の杜　ワークラウンジ完成予想CG

• 駐車場：109台（内、機械式99台、平面式9台、身障者優先1台)
  • 月額使用料：16,000円 ～ 32,500円
    • 誰がどうみても駐車場が足りない
      • 車離れも考えたら妥当じゃない？当然抽選だろうけど、二の手として近隣にでかい月極立体駐車場もあるし。
        • 立体駐車場は地上４階、地下２階。南棟のすぐ裏手に建設されるから南棟も中廊下みたいなものですね。
          • 今後の管理を考えて、駐車場は少し足りないくらいが賢いでしょ。
• 駐車場台数が総戸数の40％超えてますが管理費大丈夫ですかね…立地的にそんなに埋まるものなのでしょうか。
• こちらの駐車場についてですが、マンションの南側から西側に曲がる角が、狭いのと電柱が邪魔で、曲がりきれない気がするのですが、そんなことないでしょうか。
  • 実際に通ってみましたが、曲がれないと思いました。。曲がりやすく建設してくれるんですかね？
    • 我が家も気になって行ってみましたが、一回切り返ししてギリギリ曲がれました。車幅の違いや慣れもあると思いますが結構厳しいです笑。担当の方にはお伝えしたので、外壁周りも整備してほしいものです。
• バイク置場：4台
  • 月額使用料：3,500円
• 自転車置場：542台（内、スライド式151台（内、チャイルドシート付対応112台）、下段スライド式265台、上段引出式126台)
  • 月額使用料：500円 ～ 900円
    • 駐輪スペースは1戸辺り2台分程度しかないので、家族みんなでの自転車移動はできなさそうですね。
• ゴミ出しは24時間可能でしょうか？
  • 出せますよ。ご安心ください

設備・仕様[ ]

• 設備仕様はまだ出てませんが、ディスポーザーありの直床ですかね？
  • 長谷工マンションだとやっぱ直床？コストカットしないで欲しいけどなー
• 館内集配サービス、顔認証、長期優良住宅、ランドスケープ、この辺りがいいなぁって思ってます。立地や間取りは別として、こういうところはみなさんどう思われてるのでしょう？購入の後押しになった方いたらお聞かせください。
  • ご指摘の点私もメリットに感じてますが、館内集配サービスだけはなくてもよかったかな？と思ってます。時間指定した荷物は、その時間内に届くのか？など疑問です。であれば、コンシェルジュサービスが欲しかったです。
    • 館内集配サービスとは何だろうと公式サイトを確認しましたが、宅配コンシェルジュが常駐してマンション内の宅配の管理をしてもらえるんですね。こちらのサービスはマンションが特定の宅配業者と契約することになるんでしょうか。
      • 佐川のサービスらしいですが、佐川、クロネコヤマト、郵便局などは対応してもらえるようです！Amazonは対象外なので、通常の宅配ボックスに入れてもらうか、玄関まで届けてもらうかしかないみたいです。
• こちらのマンションは内廊下かと思いますが、空調は入っているのでしょうか？
  • 入ってるとききました。
• 顔認証は自転車の出し入れにも良いと思いました。手がふさがっている場合に効果がありすですね。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK + S ・ 3LDK
• 専有面積：70.28m2～72.13m2
• バルコニー面積：11.8m2～11.80m2
• サービスバルコニー面積：3.29m2〜5.27m2 ※一部区画対象
• テラス面積：16.49m2〜18.58m2 ※一部区画対象
• トランクルーム面積：0.36m2
• 積水×長谷工だとまたウナギの寝床ですかね
• この環境で最低57m2、最大84m2で平均71m2ってなんか全体的に狭くないですか？ほとんど60m2台？まぁ最近はそんなもんか。
• プラン見ています。1階プランはテラスがあり、スロップシンクもあり。家庭菜園できそうです。LDK側の洋室3はウォールドアになっていて、2LDKみたいに住めそうだと思っています。玄関からトイレ見えないクランクインですし、いいですね。値段が気になります。
• テラスがウッド調になっているのがいい。リビングの延長のようで、はだしで外にそのまま出ても違和感がない感じですね。汚れるのでさすがにスリッパは履きますが。テラスでほっと一息付けそうな広さになっているのがいいですね。ベンチを置いてコーヒーを飲むのも憧れます。
• 間取り細長くて微妙かなーと思ったんですが、どうですか？
  • グランドメゾンは総じてナロースパンなのでこんなものでしょう。
    • 間取りがナロースパンしかなくて悲しみ。
      • 間取の魅力は皆無ですよね。モデルルーム案内会は瞬殺のようですが。
        • 廊下側の部屋にも吹き抜けで明かりを入れている工夫はいいんですけどね。まだ価格出てないけど、この駅距離、価格でこのナロースパンオンリーだとツラい。
• 4LDKがリビングインが一部屋に抑えられて広いルーフバルコニーがついたりしていればタワマンからの買い替えもアリだと思いました。次に作るときは駅距離がある場合は、多少値段ははってももう少しプレミアムな部屋を設けてもらいたいです。そういう意味ではライオンズのプレミアム住戸は間取りやルーフバルコニーが魅力的でいいなと思いましたが立地が川に近すぎて断念しました。ライオンズのプレミアム住戸がグランドメゾンにあれば割と無理してでも買ったと思います。
• 普通の田の字だったら良かったのにな、と正直思います。ただ、それだと内廊下が実現できない。うちは、子供が大きくなったら、ウォークインのある部屋を使わせて、夫婦でリビングンインの部屋を別に使うことを検討してます。リビングが狭くなりますが、致し方がないかなと。広さもあるのですが、子供のことを考えると、ある程度セキュリティも担保したいです。資金的に二兎は追えないので、苦しいです。
• リビングイン洗面浴室の田の字は、効率がよくて広さがとれてよいけど、内廊下の良さも理解できるので、私は内廊下派かなぁ
• 洗面室＆浴室がリビングインか洋室2部屋がリビングインか…。私はセンターイン型のワイドスパンが理想ですが予算に限りがありますので妥協して削っていくしかありません。
• 吹き抜けってどれくらい部屋が明るくなるのでしょうか。内廊下だと行灯部屋が多くなりますが、こちらだと吹き抜けのお陰でそれがなく、空気も抜けそうなのがいいなと思っております。ただ、あまりに暗いとそれも意味がないのかな？と気になります。
  • 季節や時間帯によって異なると思いますが、南側の部屋は3Fくらいまで、東側と西側の部屋は4Fくらいまでは明るいと思います。あくまでモデルルームと図面集や模型を見ての考えですので参考まで。。
    • ありがとうございます。それならいいですね！サービスルーム表記になってないものの、どうなんだろうと心配してました。
• リビングインの2部屋は無料のオプションで、普通のドアに変更できますよ。申込期限はありますが。
  • ウォールドアから開き戸への変更を検討しているのですが、無料オプションだともう一部屋の引き戸も開き戸になってしまいますね。狭い部屋なので、引き戸のままがよかったのですが…悩ましいです。
    • 同じことで悩んでます。開き戸でなくて、全て引戸にしてほしかったです。そして、リビングが狭めなので、圧迫感を気にしております。
      • リビング、圧迫感ありますよね。圧迫感があるからウォールドア自体いらないから撤去してくれとお願いしたんですがそれは出来ないと言われました。
• 西向きで2部屋リビングインでナロースパン過ぎて何がいいのか分からない。

買い物・食事[ ]

• ハナマサも少し歩くが徒歩圏距離ですよ。マイバスは5分弱ですが遠いですか？徒歩圏は本当にそれぞれの感覚です。
• 買い物はヨーカドーかマルエツ。ちょっと日常的に使うにはしんどそう。グランツリーも遠いので用事無いと積極的には行けないかも。
• 買い物環境はいまひとつだそうですが、マンションから一番近いスーパーはどちらでしょう。
  • 約600m西の、いなげや下小田中店ですかねえ。小杉駅よりは近い。
    • 近所に住んでます。一番近いのだと、まいばすけっと今井仲町店でしょうか。自転車でいなげや、コープ井田三舞町店、小杉のヨーカドーに行く事が多いです。生鮮の肉魚以外はスギ薬局にも売ってます。不便に感じることはあまりないかな。
      • まいばすけっとは、お肉、お魚を買うには私にとっては難あります。毎日のことでスーパーが遠いのは厳しい。グーグルマップにコープというのを見つけましたが、まだ、存在しているのか、どのような食品が販売されているのか、情報をお持ちの方がいましたら、教えて下さい
        • ユーコープたまに使います。大きくはないですが、まいばすよりは大きく欲しい食品は一通り揃いますね。子供向けの冷凍食品などがあるので子育てしてる方にとっては便利だと思います。小さい子供がいると割引もありますよ。
          • スギ薬局も近くにあります。10分はかからないかと。生鮮食料品は心許ないですが加工品は普通のスーパー並みに有りますね。
• 昔、この辺りに住んでましたが、何気に元住吉商店街も近くて結構楽しかったです。
• この辺りのかたは、どちらのスーパーに行かれるのでしょうか。徒歩で一番近いいなげやは、品揃えが少なく感じました。イトーヨーカ堂とかに車や自転車でいかれるのでしょうか。
  • このマンション起点だと武蔵中原のマルエツが広さと価格のバランス良いとおもう。あと魚は中原のビーンズが良いかな。会社帰りに寄るなら小杉のマルエツかなぁ。

育児・教育[ ]

• 小学校、中学校の評判はどうでしょうか？
  • 小学校は普通。荒れてはいない。親の経歴が高めなので教員側がいい加減な指導をしたら親が黙ってない。中学校は表面的には優秀。ただ、小杉に住む以上は子供を私立に行かせると思う。都内の私立中高に無理なく通える。今井小の国立私立中進学率は35%前後。そんな中で今井中に行く人は、公立経由でそれなりの大学へ行く自信のある優秀層と、そうでない層に二極化。学習塾の広告で今井中のトップ公立高合格者が多いので中学として優秀に見えてしまっている。
• 区ごとに見ると、中原区が私立中への進学率トップで25.6%(国立込みなら1～2%上乗せ？)。今井小は更に高くて国立私立へ4割近く行く。
  • 4割近くってすごいね。NEC社宅群がなくなった今でもそうなんですか?
• 道が狭くサライ通りなんかはタクシーママチャリで無双してるし、小さい子育てるのはちょっと大変。反面、小学校中学年くらいからは便利だし、校区荒れてないし住みやすいと思う。
• 今井小が、過去パンク状態→小杉小が出来て適度な規模になりましたが、もし270世帯で単純に各世帯１人小学生なら、またパンク状態？と少し不安も感じてます。
• 本物件の学区の今井中の雰囲気、カラー、進学率について、どなたかお詳しい方がいらっしゃれば、教えていただけますでしょうか？
• 中学受験にとっての良し悪しをコメントされていたので、小杉小学校においても、その観点で評判が良いと記載しました。小杉小学校に娘息子さんを入れた方に聞きましたが、多くはタワーマンションの人が通うので所得層が同じような人たちが多く通っており、クラスの多くは受験するので、受験組にとって居心地が良いそうです。公立中学校に上がるこたちもおり、どこか忘れましたが、小杉小学校の学区の中学もお母様方の間では割と良い中学と言われており、公立に行くこと私立に行くこ同志も仲が良いとのことでした。新設の小学校ということで、当たり前ですがとても校舎が綺麗でお子さんも喜んで通われていたそうです。また、これは中古の不動産屋さんから武蔵小杉エリアでマンションを探している際にお聞きしましたが、小杉小学校に入れたいから小杉小学校の学区のマンションを紹介して欲しい、小杉小学校以外はいらないと言われる方も度々言われるほど、小杉小学校は人気があるようです。
• 今井小、今井中の通りは非常に道幅が狭く、一方通行ですが自転車が爆走していたり、歩道はデコボコがあるのであまり安心して通れる道のりではないですよ。駅からマンションまでの道を歩いてみたら分かりますが、きれいなのは区役所までで、府中街道からその道に入ると狭くなります。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 以外とこの辺りって駅から距離感あるんですよね。府中街道渡るのに時間がかかるので。建物はほぼ溝の口と同じですかね。外廊下でも良かったかな。高級感求める立地でも無いし。配棟が結構ギチギチ？
• 武蔵小杉住んでました。もともと便利だったけど横須賀線できたら超便利になりました。総合的に便利です。欠点は人多すぎ。たくさん人住んでるに美味しい飲食店が少ないのでいつも混んでる。
• 武蔵小杉は通勤時間が短いことが生命線なので、他の駅以上に駅距離は重要視されるのではないかと思います。田園都市線沿線のような住環境が重要視されるエリアなら住環境の良さで多少の駅距離の長さをカバーすることはできても、武蔵小杉を選ぶ人は通勤時間の短さに魅力を感じる人なので徒歩12分は致命的なように思います。中古で販売する場合でも、武蔵小杉の駅近物件と比べられたら条件が悪く相当不利だと思いますがどうでしょうか。
• 南武線、東急小杉は徒歩圏内です。（青年～成人男性主体）横須賀線口は急ぎ足でも15分以上かかるので夏場は歩きはキツイです。良い所は周囲は学校と既存マンションなのでこれ以上の高い建物は立ち難いでしょう。また周辺には基本的に徒歩圏内で生活には不自由しない複数の選択肢（スーパーなど）があるのは頼もしいですね。近くにスーパーが一軒のみで、選ぶ余地が無いとかには陥りません。かなりメリットです。街歩きが楽しいです。中原街道を早く拡張して欲しいものです。
• 物件概要にＪＲ横須賀線「武蔵小杉駅」までの時間が書けない時点でダメでしょう。
  • 15分以上はかかるでしょうけど、グランツリーとか途中に商店街もあり不快な道のりではないですね。在宅勤務を継続できている方もいますし、毎日通勤という人も少ないのでは？小杉の駅近はタワマンばかりでそれが嫌という層にも刺さると思います。さらに子どもがいる家庭は小学校前というのは助かりますよね。
    • 府中街道を中原区役所前で渡ってそのまま南武線沿いを駅に向かって直進して、階段上がって南武線改札から入って連絡通路が一番はやい気もする。
      • 南武線から横須賀線に乗り換える人の混雑で渋滞するんじゃないですか。
        • そう思います。それにアップダウンもありますし、横須賀線に用事あるなら素直に南口から入るのがいいですね
• 駅遠でも遠いなりに何か魅力があればいいが、ここは駅近物件に対して対抗できるようなスペシャルなものがあるのでしょうか。武蔵小杉で落ち着いた雰囲気を求める人は少数派で、武蔵小杉の駅遠物件は価格勝負しかないと思います。
  • 駅近に新築はないので。築浅も坪500以上。小学校が近いのが魅力。同時期のツインタワーは小学校遠いので子育て世代にはこちらが選ばれそう。
• ちょっと前まで近所の賃貸住んでたけど、この辺の道、一方通行の狭い道多くてベビーカー押して歩くにはちょっと危ないと思う。広くて歩きやすい道経由で駅に行くなら20分くらいはかかると思った方がいい。低層の建物しかないから静かではあるけど、スーパーも近くないし、生活利便性は高いようには思えない。
• 等々力大橋と完成時期が近いですよね。車使うこと考えたら結構影響あるかも。
• ちょっと駅から遠い気がしてしまいますね……小学校、中学校からは近くてよさそう。駅まで徒歩12分。線路沿いを歩いていけば、思ったよりも近いのかなと思いました。夏や冬はどうなのかが気になりますね。
• 小学校も中学校も近いのは子育て世帯として魅力的に見えますが、グラウンドの土埃は覚悟したほうがいいでしょうか…？上層階ならあまり気にならないのでしょうか
  • 現地をみていただけるとお分かりになるかと思うのですが、小学校・中学校ともに、グラウンドではない、校舎側に面していますので、直接の影響は少ないかもしれないですが、多少はあるかもしれません！
• この辺りに住んでいたことがありますが、横須賀線まで徒歩20分くらいです。(夏しんどすぎる)自転車だと信号が多かったり細い道が多いのであまりおすすめはできないです。周辺環境は静かです。テレワークメインならすごくいい物件だと思います。近くにスーパーはないですが、そのうちできそうですね。
• 駅まで距離があるのでリモートワークされる方には最適なマンションなのかもしれません。

子育て環境も良さそうで、うまくいけば小中高校と徒歩での通学が可能かも。

• すぐこの近くに住んでますが、静かで駅から程よい距離でいいところです。武蔵小杉と武蔵中原のほぼ中間というところでしょうか。駅近はクルマでのお出掛けの際に、少し込み合います。このくらい離れていたほうが第三京浜に行くのも便利です。
• 中原区は平地なので、1km位は自転車であっという間だから。駅からちょい離れてもさほど不便じゃないですよね。坂の街の横浜とそこは違う。でも、小学校高学年の塾通いだけは、小杉駅至近が良いですね。そこだけは極力駅に近いほうがいい。でも逆にそれくらいかなぁ
• 仕事をしている生活上、交通便の良いところに住みたいのですが自然というのか緑が周辺にあればいいなと思っている人は多いかと思います。
• 本日現地を歩いてみました。思ったより静かな住宅街で良い環境だと思いました。ただ、駅までのルートが民家をうねうねだったので遠く感じてしまったのですが、最適なルートがあれば教えて頂きたいです。
  • 南武線沿いまっすぐ進んで中原区役所の交差点渡ってまっすぐが最短だけど、交差点の所が抜け道になってて車多くて普通に歩きにくいんだよな。南武線ガード沿い歩くのが安全で距離短いか？
    • ドレッセタワーの前付近の交差点だよね？あそこの歩道が狭すぎて徒歩だと信号待ちでヒヤヒヤする…
      • 計画道路になっており、3-5年後完成目処で無電柱化+全幅20mになるみたいです（本当は今年着工予定がずれ込んでるみたいですが。。）ので、このマンションができて少し経つくらいの頃には、通勤ルートとしてはかなり良くなるんじゃないかな。
• 何を優先するかによって、ここの立地への考え方は大分変わるということなのかな？

【良さ】

• それなりに定評のある学校の近さ
• 周辺環境の落ち着き

【マイナス】

• 駅や商業施設までの距離
  • 駅や商業施設が近いと音なんかも気になる人もいるだろうから、距離があるのが良さに感じる人もいるだろうし…自転車や車で動くこと前提の人ならなおさら。個人的には、駅徒歩10分ならバランスがとれてて最高だけど、12分なのが悩ましい。
• 子供がまだ小さいのですが、こちらは車なしだと厳しそうでしょうか。自転車は保有予定ですが、そこまで得意ではないので、出来れば徒歩でと考えております。駅までの距離はそこまで負担ではなかったのですが、通院や普段の買い物などで、アドバイスあれば頂戴したいです。
  • どこまで行っても平坦なので車がなくても問題ありませんが、子どもと出かけるなら自転車はあったほうがいいと思います。帰りのだっこが大変なだけでベビーカーに乗せていられる間は徒歩でOKです。
    • 移動はフラットなので、まず楽です。お買い物も基本通路が広いショッピングセンターが多いので、ラクですよ。また住んでみておもったのが、地味にフードコートがあるのも嬉しいです。子供づれで飲食って意外にしづらいんですよね。
      • 車は無くても全く問題ないです！むしろ、駅前は人通りが激しいので徒歩の方が快適ですよ。遠出する時はレンタカーとかカーシェアもあるので何とかなります。だいたいの施設にエレベーターはあるし、細い道や車通りが多い道もあるのでベビーカーはあった方が良いと思います。
• バスの利用を考えてますが、時間通りにくるのでしょうか？東急ユーザーなので北口に停車するのは少し不便ですが、歩くのがめんどくさいときは、活用しようと思っております。
  • 多少遅れる可能性はあると思いますよ～。ただ中原から小杉の間は複数の系統が止まるので、本数がかなり多く、全然カバーできちゃうと思います笑。
• この物件の駅までの道は楽しい道には見えませんでした。半分以上が狭い道なので正面から人が来たときや、遅い人を抜くかどうかなど、気疲れしそうです。
  • 最短距離ではないですが、サブエントランスから出て、今井中の南側の道を通って行けば歩きやすいと思います。車はほとんど通らないので。楽しい道ではないですけどね。
• こちらから横須賀線に乗りたい場合、自転車以外だと、駅まで歩くかタクシーしかないでしょうか。北口までバスに乗るくらいなら、歩いた方が早いのかな？と思いまして。
  • この駅からですと横須賀線のホームにつくには徒歩で20分はかかるとおもいます。目黒線か東横線で普段の生活を済ます人むけじゃないでしょうか。うちは夫婦ともに少なくとも通勤は東横線です。
• もともとすごく気に入っていて、デザインや設備もとても良かったのですが、週末に実際に行ってみたらやっぱりダメだと思いました。最初の6分間は商業エリアですが、その後の6分間は退屈な住宅エリアです。天気が暑くなければまだ良いかもしれませんが、暑いと本当に耐えられないです。
  • 暑い日は地獄ですよね…バス停まで4分だったので、バス乗ろうかな？と思いますが、バス待ってる時間とか加味したら、あまりかわらないかな？と思ったり。幸い在宅勤務メインなので、土日だけならバスと車の利用でなんとかやりすごせるかなと、前向きに検討してます。
• 日中散歩してたら体育館から声がすごく聞こえてましたよ。夏場のときはエアコンで締め切ってて気が付かなかったけど今の時期は元気な声が聞こえますね
• 隣の小中学校の校庭が隣接していないので検討していますがナイター設備等がありますでしょうか？以前住んでた近くの中学校にナイター設備があり離れていたにも関わらず20時近くまで部活や校庭の貸し出しでスポーツをやる方の音や声が頻繁にあったので気になりました。
  • 校庭貸し出しをしてないと聞いたので、ないのではないでしょうか？個人的には、体育館の方が気になります。
• 電車の音気になりますが、実際はどうでしょうか？
  • 南武線が1番近いエリア、方面は北側でマンション塔がありません。また、だいぶ高いところを電車が走ってることもあり、線路沿いで音が気になる！といったような感じではないのでは、と個人的には思っています。
    • 高架かつ武蔵小杉駅で減速してる区間なので全然気になりませんよ。

• 

  周辺環境（2024年9月19日撮影）

周辺施設[ ]

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