Brillia（ブリリア）夙川高塚町

2024年10月23日 (水) 20:51時点における版

物件概要

Brillia（ブリリア）夙川高塚町　外観完成予想図1

Brillia（ブリリア）夙川高塚町　外観完成予想図2

• 所在地：兵庫県西宮市高塚町27番107（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩13分
2. 阪急甲陽線 「夙川」駅 徒歩13分

• 総戸数：94戸
• 構造、建物階数：鉄骨鉄筋コンクリート、地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年8月
• 売主：東京建物株式会社・エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

価格・コスト・販売時状況

• すぐ南のプラウドも駅から10分以上にも関わらず人気だったようですが、ここはどうでしょう？プラウドの時よりも地価か高くなっているので販売価格も上がるのでしょうか？
  • 駅から距離はありますが周辺は静かな住宅地が広がり、ゆっくりとして生活を送れそうですね。６月から販売開始なので、価格などの詳細が出ていないのですがプランの詳細などかなり気になります。
• ブリリアって近畿でもちらほら見られるようになりましたが、どれくらいの位置付けのマンションブランドなんですか？
  • ググってみるとブランドのランキングがありましたが、いろんな条件別に見ていく感じなので、どれが総合一位とかはよく見ていかないとわかりませんでした。ブリリアはトップ10ブランドの中には入るけど、下の方の位置かなって感じでした。資産性は高いほうに入っているみたいでした。いい土地を入手しているのかな？
• ヴェレーナを検討していたらこちらに新しく発表されたこちらにたどり着きました。販売価格帯は同じような感じでしょうか？
  • さすがにヴェレーナのある神園町とここは比較にならんだろ　向こうは徒歩15分でようやく苦楽園。こちらは15分あれば夙川、苦楽園どちらでも出られる、整備された街並み。地価も坪単価で高塚町120万、神園町75万。当然販売価格はヴェレーナよりもかなり上がると思われる。
    • ヴェレーナは徒歩11分みたいですね。まあここの開発は裁判沙汰になってたエリアですからね。その分、ヤマイチが東京建物に卸した金額に乗っかっているでしょう。徒歩15分と言っても夙川駅とこことじゃあ高低差50m近くある。ビルの10階分登るとなると…どちらが良いとかはないですが、いずれにしても実際に歩いて確かめてみることをおススメします。
• ここは坪単価81万円で売買されてますね。3,200坪ちょいを26億円で売買されてる。国土交通省の不動産取引価格情報で公開されてる。つまり坪80万円ちょいということです。120万円も価値ありませんね。あとは建築価格高騰の中、資材の調達価格が上がってるでしょうから、その分は価格高くなるでしょう。今の市況は、後からできるほど高くなるものです。
  • 小さいほうが坪単価は高くなるでしょ。　それくらい分かると思いますが。
    • 阪神間のマンション用地って有望な場所なら取り合いでプレミア値になりますよ。上に積めるので収益率上がりますから。スケールメリットで安くなるというのは有望でない、条件付き、もしくは田舎の土地です。まあ相場より少し安いような気もします。元々、三菱地所がこの場所で開発すると聞いていましが、東京建物に変わったのですね。何か理由があるのかもしれません。
• 駅からの距離から考えると少し価格面で期待できるのかな？と思うのだけれど、72.33m2～108.58m2という広さから考えるとそれなりのお値段にはなってしまうのだろうなと漠然と思います。
• ボリュームゾーンが5500万～6000万台後半。100平米超えは8000万～1億強と予想。夙川といえどこの立地ならこれくらいでしょう
  • この駅遠＆導線車ビュンビュン＆地盤不安立地で100平米億超えの値付けになれば、無茶苦茶でしょうね。
• 全邸東南向きで広めの豊富なプランがあること、そのあたりが魅力かなと思います。お値段はいかがなものでしょうか？駅距離が少しあるけれども、邸宅地と言われているだけに案外高めになっているのかな？
• 最寄り駅まで徒歩13分ですから、歩く人もけっこういらっしゃると思うのですが、マンションの条件として駅近を望まれている方には対象から外れてしまうのかな。駅から距離がちょっとあっても、部屋の広さや快適さを求められるマンションだと思いますから、家族数の多いファミリーには注目されているのではないかなと思います。あとは価格次第といったところでしょうか、駅距離を考慮した価格になるといいですね。
• 事前説明会行きましたが想像以上の価格でびっくりでした。夙川とはいえこの駅距離であの価格。埋まるのかなぁ。
  • イメージとしてはヴェレーナより1回り2回りくらい高い一般市民お断りくらいの強気価格でした。具体的な金額は足運んで訊いてみて下さい...
    • 建築資材に人件費、ここ数年でも跳ね上がっていますもんね。。ヴェレーナよりも後に計画されたこの物件が高くなるのは仕方ないのかと。いまマンションを買わないと、買えなくなるという強迫観念から不動産市況も活況のようですが、果たしてこのまま値段は上がっていくのか…個人的には、新築は下がることないのだろうなあと思います。一回り、二回り上となると、ヴェレーナもいいかもですね。ここは徒歩13分といっても、帰宅時は絶対にもっとかかると思いますので…
• 金額出てましたが高いですねー。まぁヴェレーナの価格を考えると、こんなもんなんでしょうか。こちらは支線ではなく本線ですし。
  • 自分も検討していますが高いですね。駅徒歩20分、ドアtoドアだと部屋によっては30分はかかりそうです。まあ電車通勤だとしても信号がほぼないのは快適かもしれません。細い道なのでスピードの出す車に気をつけて歩くのが億劫なくらいでしょうか。車の方が多いでしょうから駐車場は足りないと思います。借りるにしても徒歩3分圏内になさそうなのでそこはネックです。
    • 電車通勤の場合、駅までは（電動）自転車の方が多くなりそうですね。駐輪場はスライドラック式ですかね？スライドラック式の上段は自転車を取り出すのに時間がかかるから嫌だなぁ。あと夙川駅の駐輪場の空き状況はどうなのでしょうか、気になります。
• たっかいなー。この駅距離でこの価格なら戸建てのが資産価値高そうやね。戸建てにします。さよならー
• 本当に高いですよね。夙川とはいえ急な坂ありで徒歩15分かかること考慮してるのかな。それで眺望がいいならまだしも低層階や老人ホームが見える西館は眺めも期待できないですし。
• 中古物件も値上がりしてるからあんまりお得感はないかも知れないですね　この辺の築浅マンションは新築時より高値が多いです
• 低層のマンションが好みの人には良いデザインではないかと思います。落ち着いていて圧迫感もなく夜に灯りが点くと温かい雰囲気になりそうです。79.07m2～107.74m2というゆとりの広さが特徴でもあり家族がゆったりと暮らせる環境ではないかと思います。価格も安くはないですが高すぎる感じでもない印象なのは駅から少し遠いからでしょうか。
  • 高すぎる感じがしない…ですか…。高すぎると思う私は、検討エリアを変えた方が良いのでしょうね。
    • いくら人気の夙川とはいえ駅徒歩10分以内の価格なんですよねぇ。マンション駅遠でこの価格はリセールで苦労しそう
      • 近くのプラウドは中古も高値で即売なので、リセールの心配はないかと。神戸線特急停車駅の夙川駅徒歩13分て支線駅徒歩5分よりも便利と感じる人も多いのではないでしょうか？
• 価格がやっと出ましたね。やはりここまでの価格帯になるかという感じですがこのあたりだと妥当な価格設定なのかもしれないです。できれば、駅まで遠いので、駐車場は全戸分あったほうがよかったですね。
• 物件概要に出ている『本販売期以降の総販売戸数』とは何ですか？先着順販売では17戸、第2期1次では55戸となっていますが単純に販売住戸数と考えてよろしいのでしょうか。
  • 物件概要、若干わかりにくいかんじでしたね。第1期で21戸先着順販売、第2期1次で55戸っていう感じで今は見ていけばいいのか？先着順の戸数が増えているのは、商談中だったところが戻ってきたのか？
• 駅まで距離があるのでどちらかというとお値段勝負なところはあるんじゃないかと見ていましたがブリリアだとあまり安くしないのかな。
  • 粗利率37％という驚異的な利益設定してるので高い。そんなこと日経で話して誰得なんですかね。37％の粗利率でも買いたい！と思う人は是非モデルルームへ。
    • 私もビックリしたよ。人件費、資材高騰で２割位の粗利と思ってたけどボロ儲けやね。いくら売れ残るのか分からんが投下資金回収済みで売れ残り分は原価ゼロかもだね。売れ残り部屋の値交渉が楽しみだわ。
• 興味があったので見に行ってきました。１階のリビング側は身長以上の高さのコンクリートの壁が立ち上がっており、その外側は植物植栽の土がその高さまで入ったコンクリートの巨大植木鉢のような仕様でした。中に湿気が溜まること、構造が半地下仕様となるため、ただでさえ湿気やすいのにそれを助長することになりそうで心配してます。明るさとジメジメさが心配です。２階以上は半分が目の前老人ホームしか見えない仕様でベランダの水栓がないのも気になりました。駅からの距離考えてもその割にはどう考えても価格設定が高すぎますし、会社さんが儲かられているのも相当利益が乗っているのかなと感じました。また他があまりやっていない中、来場記念品をばら撒いているところも、よっぽど人気ないのかと気になりました。
  • モデルルーム行きました。売れ行きが悪く感じましたが、似たような部屋が沢山ある中で老健施設や現物ができる前に、これだけ高い買い物をできる人達がただただ凄い？と思いました。条件や価格から見ると立つまでに売れる物件とは思いません。
    • デベロッパーもそんなこと思っていないよ。完成前に完売したら価格設定失敗で会社に怒られるよ。
      • 思わんでしょ。ただの価格設定違い不人気物件でしょ。
        • 本当価格設定ミスってるよねここ。昨今の価格上昇考えてもここはおかしい。
• 老人ホームがすぐそばなので視線が気になりそうです。とにかく価格が世間離れしてきてますね。１階は湿気でカビそうですね。
• 周辺は静かで住みやすい環境ですね。間取りもかなり広く設計されているので使いやすそうだと感じました。駐車場が全戸分ないことだけが気になります。契約時に、駐車場も同時契約出来たりするのでしょうか？
  • 最上階や角部屋等に優先権が付与されていて、それ以外のお部屋は、抽選になるようです。
• 売れ行きどんな感じなんでしょうかね。プラウドの中古とこことで検討してます。

交通

• 大阪方面に通勤ですが、阪神高速神戸線に乗るならどこになりますかね？
  • 芦屋ICが1番近いです。
    • 南北の移動は阪神間にしては便利な場所で、芦屋ICまで10分くらいでしょう。混むとすれば大手前大学あたりのJR踏切くらいでしょうか。岩園イカリの前からJR芦屋を通ると渋滞がひどいですが。

構造・建物

Brillia（ブリリア）夙川高塚町　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：6,868.16m2（東棟：3341.13m2・西棟：3527.03m2）
• 建築面積：2,714.55m2
• 建築延床面積：9,660.34m2
• 建蔽率：40%
• 容積率：100%
• 低層で2棟構成、バランスの取れた配置のように思えました。低層だけれど、3階相当からの眺望イメージはとても開放感に溢れている感じがします。低層の安定感と眺望も望めるなんて素敵ではないでしょうか。
  • 眺望が期待できるのは3階だけでしょうか？手前の戸建も3階建てが多いみたいですね
    • 似たような高さの建物が多いので、あまり眺望とかは期待しすぎない方がよいのかも？日が入ればとりあえずはいいのかなとも思います。日当たり自体は良さそうな感じはするけど営業さんに日照シミュレーションの数字があるなら見せてもらってもいいかも。
• 淡路高槻活断層などが付近にあるようですが、耐震構造はどうなっているか分かりますか？杭打ちしていたとか、免振ゴムが入っているとか。過去のログを見ていると洪積・切土という良さそうな地盤と書いてありましたが、地震対策が気になります。
  • 有名な甲陽断層ね。付近じゃなくてど真ん中。ここ（高塚山）の最近の一連の宅地開発で高塚山がなくなる前は活断層をはっきりと目で見る事が出来る場所としても貴重な存在だった。
• 2棟構造や外観など、この建物の少し手前にあるプラウド夙川とすごく似ていますね。であるなら、プラウド夙川のリセールを狙う方が、金額もかなり安いですし、駅からも数分近いですし、造りも当時の方が資材が安い分しっかりしてそうですし、南棟なら夜景もパノラマ感は増しそうですし、いいかも知れませんね。何にせよこの物件の売れ行き次第で周辺のバリューが上がれば、近隣住民にとって嬉しいでしょうね。
• 西棟は3階以外は目の前に建つ老人ホームで眺望は無し。購入するなら東棟でしょうね。ただ丘の上まで上がって来て眺望が望めないB1まで結構なお値段で売ろうとしてる事に驚きます。後、販売？の方たちのラフな感じにも違和感を感じますよ。近辺の住人としては周辺で進む老人ホーム建設で予想される救急車の頻繁な出入りが悩みの種です。なお阪急夙川駅からは徒歩15分以上かかりますよ。
  • 色々ネガティブなことも書かれてる方もおりますが、どこのマンションも完璧なとこはないですよね。阪神間で夙川周辺など新築マンションの建てる土地があまりない中での新築物件はそれだけで価値がまずあると思います。効果にしても人気なエリアですし。確かに駅からは少し遠く坂が難儀なところだと思います。もう一つ新築マンションとしてヴェレーナシティがありますが、校区が違いますし、値段も違いますし、販売のターゲットが異なると思います。それぞれ考え方がありますし、どこも一長一短だなぁと思ってます。老人ホームもおそらくそんなに救急車が来るような施設ではないと思いますよ。
• 外観が姿を現しましたね。落ち着いた色合いでいい感じです。ただ電柱が正面にあるのはいただけない。
• 向かって左側の建物は最上階(もしかしたら4階もやや視界は開けるか？)以外は、目の前に老人ホームが重なって眺望ゼロかな、、、？老人ホームのバルコニー と向かい合う形だそうで。きっと目線が合うんだろうな、、、と。更には正面玄関に出るまでに2回エレベーターに乗ることになるようで。外観や間取りが素敵なだけに、やや残念。ただ、街並みはとてもキレイでした！さすが、目の前の戸建ては土地だけで1億4000万するだけあって、圧巻の街並みです。
  • 私もこのマンションの現地見学に来ましたが、前の戸建てをみて「やっぱり戸建てがいい」と家族が言い出しました・・・。夙川徒歩圏の100坪戸建てなんて、リーマンには一生無理。駅近マンションでコンパクトにくらすか、郊外の広々戸建てか、皆さん悩むと思いますが、このマンションはその間のポジションなんでしょうか。
• 西棟の方が東棟より安いみたいですが、現地見た感じだと西棟の方が良くないですか？！エントランスから少し遠いのは不便かもですが。
  • どういった点で西棟の方がよいと思われましたでしょうか？西棟の方が安いようですが、眺望を考慮すると東棟の方がよいのかなと自分は感じました。
    • あくまで私の考えで皆さんに当てはまるとは考えてませんが、東は目の前の道路と距離が近すぎて、２階だと外からの目が気になるなと思いました。公園も有りますし。眺望に関しては私は全くこだわりが有りませんが、西棟の方が東棟より高い位置に有りますし、1階を除く多くの部屋(東寄り)において、老人ホームと東棟の隙間(結構広いです)から４階でなくとも眺望が楽しめるんじゃないかと思いました。
• 物件の前を毎日通ります。ここ最近の残工事や、やり直し工事（？）が気になります。これ以上遅れる訳にはいかないからか、以前とは感じ、雰囲気が違う気がしますよ。おそらくですが、そういう工事のツケはいずれ様々なカタチで現れるのでは？内覧に行かれる方は部屋以外もしっかりチェック、余裕があるのでしたら専門の方も同伴した方が良いのでは無いでしょうか。
  • この前、マンション前を通った時は外観上は完成してるように見えたんですけど今なんの作業してるんですかね。
    • 手直し工事のさらに手直しなんじゃ無いのですか？一時、外構工事も狭い場所にもはや業種もわからない（素人には）くらいの業者が重複して作業をしてましたよ。あれじゃ設計通りの物は出来ないのでは？工程管理のミスなんでしょうね。

共用施設

Brillia（ブリリア）夙川高塚町　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場台数：73台（機械式：72台・来客用：1台）
  • 月額使用料：7,500円～17,000円
    • 坂のきつさと冬場を考えると、駐車場設置率200％は必要でしょうね。増やせないんでしょうか？
      • 周りの戸建も方もたいてい2台ですもんね　近くに月極の駐車場はないんでしょうか？
        • 高台でもあり、夜景も昼景も素晴らしいなと思います。駐車場は足りない感じなのですか？駐輪場は各世帯2台分はある感じですから標準的だと思います。高台だから坂があると思うのですが、アシスト自転車のほうが良いのかな？
          • 静かで住みやすいのですが、駅まで離れていることとここは自動車必要な生活地域だと思います。総戸数の100％完備でも良かったでしょうね。外れた場合は、他で借りる必要性も出てきますし・・・。機械式であれば、なんとかなったと思いますよね。
            • 買い物や子供の送迎を考えたら、やっぱり車は2台分欲しいです。ここの場合は車ありきでの生活なので、割り当てが気になりますね。通勤を電車でするには微妙にしんどい場所ですよね。
• 前の方でも出ていましたが、すぐ近くに月極の駐車場が見当たらないかんじなんですよね。外に借りるにしても、できるだけ近くに借りたいものなんだけど…。敷地内に置けない場合は、どうすればいいのだろう。少し遠くのところで見つけるしかないんでしょうけれども。駅まで遠いのでどうしても車は必要ですね。
• 駐輪場台数：188台（2段ラック式：104台・スライド式：61台・平置式：23台）
  • 月額使用料：100円～500円
• エレベーター多いね。管理組合のエレベーター保守管理費用が半端ないね！売るときはうたい文句になるんだろうけどね。
  • 地上3階建てにエレベーターが4基？ですか。それはかなりの贅沢に思えますが住みやすさから考えると快適なのかもしれません。何かとお金はかかりそうですが。住み心地と言えば専有面積の広さも十分なゆとりがあるように思います。低層の建物ながら東南向きで眺望も開けているようですから室内空間も快適ではないでしょうか。間取りも整っていてストレス無しに思えます。
    • ここのマンションは横に長いのでエレベーターの設置数が多いと楽にはなりますね。
• 西棟の裏の庭はどんな感じになるんでしょうね。子供が虫取りとかできる感じなのでしょうか。

設備・仕様

• セキュリティ面、防災面、とてもよく考えられていますね。どの物件も考えられてはいるのでしようけれどこちらの設備はとてもわかりやすく説明されていて、安心だなと感じました。ただ、駅までかなり距離があるので全戸分の駐車場がないのは残念ですね。
• 駅から離れていることは少しネックではありますがマンションの設備内容や間取りをみると申し分ない感じ。水回りや収納スペースも充実しているので、家庭を預かる主婦にも嬉しい内容ですね。

間取り

• この物件南側の眺望はどうなんでしょうね。海まで抜けてるんでしょうか？プラウド夙川は、南側の棟からはかなり景色の抜け感がいいらしいですが。
  • 物件HPにドローン撮影した想定の眺望写真載っています。高塚山の最上部にあたりますから、抜け感は売りにしているのではないでしょうか。
• 中部屋だと（コミュニケーションライブラリーのあるかはないかはありますが）基本的には田の字となりますかね。細長い間取りがあるので廊下もちょっと長め。収納が多いので部屋は確かにすっきりしそうですね。
• ウォールドアを閉めると独立した空間になるので部屋としても使えそうですね。オープンするときには収納できるドアなので邪魔にならなくていいですね。来客が来た時などは閉めておいて普段は明けて置いたり、子供が大きくなったら部屋として利用したりなど生活空間を自由自在に変更できるので良いなと思います
• ルーフバルコニーつきの間取りに憧れていましたが、月額使用料が意外と割高でした。素朴な疑問ですが、ルーフバルコニーや専用庭の使用料はマンションの管理費に充当されるんですか？それとも売主さんの収益になるのでしょうか？
  • 一般的にルーフバルコニーや専用庭の使用料は駐車場同様マンションの管理費収入になると思います。少なくとも所有権マンションの専用庭が売主の収入となるとしたら大問題になるのではないでしょうか。
    • ルーフバルコニーの使用料だと将来的な修繕費も込みでこの金額なんでしょうかね？年にすると三万掛かるのでお高めといえばそうですが、この部屋に住む方だとそれほど気にするところではない感じ？他のマンションだと専用庭の使用料も掛かるところもありますが、ここは無いんですね（物件概要には記載されておらず）。テラスの延長といった広さだからでしょうか。
      • ルーフバルコニーの使用料は年間3万だったんですね。ルーフバルコニーの修繕は防水工事などで費用が嵩みそうですし、マンション全体の修繕積立金で賄い使用料は足しにする程度ではありませんか？
• W-F'gタイプは、テラスとか専用庭がある上に、玄関側に土間もあるのはいいですね。土間があれば、自転車好きな方だったらそこに置いておいたりとかメンテナンスしたりとかもできたりするのかな。土足で入れるエリアがあるのはいいと思う。
  • 土間とかがあるとその分居住スペースは少なくなってしまうように感じられるけど…でもそれが気になるならば土間がないタイプを選べばいいだけ、カナ。選択肢がある、ということ自体がいいなと感じました。
• 間取りを拝見しましたが収納が配慮されているのがいい。廊下の所やリビングにちょっとした収納があるところ、ウォークインクローゼットもあり各部屋に収納スペースがある程度あるので収納に困ることはなさそうだなという印象です。家族で住む場合は収納って一番大事な部分かなと思いますから、配慮されているのは良いなと感じました。
  • 収納は多い方が良いですよね。デッドスペースにオプションで棚をつけるのも良いと思います。
• みなさん、バルコニーどういう使われ方されるご予定ですか？モデルルームにあったようなテーブルと椅子置いてちょっとしたガーデニングして、と思っていますが、バルコニーは私物あまり置いたらダメですよね？ちゃんとしたバルコニーがあるマンションは初めてなので、どこまでがOKなのか気になっています。
  • 手元に管理規約無いので間違ってるかもしれませんが、前読んだ記憶では自力ですぐ退かせるものなら置いて良かったと思います。テーブル、椅子、鉢くらいなら問題ないのではと思います。(間違ってたらすいません...)
    • 手摺りの高さを超えなければ両方大丈夫なんじゃ無いですか？
• 眺望はいかがですか？最上階は眺望があると思うのですが、2.3階でも高台のマンションなので、ある程度見えるのかなと
  • どっちの棟の何階かとかは書きにくいですが、私は結構気に入りましたよ。最上階では無いです。
    • 眺望はやっぱりいいですね。部屋からもそうですが玄関出た山手側？の見え具合も気に入ってますし、周りに高い建物がないので、マンションの周りを歩いていても圧迫感が全くないです

買い物・食事

• ショッピング

1. セブンイレブン 西宮北夙川通り店　　徒歩9分／約720m
2. セブンイレブン 芦屋東山町店　　徒歩13分／約990m
3. コープこうべ ミニ東山　　徒歩14分／約1,080m
4. スギ薬局 苦楽園店　　徒歩12分／約920m
5. コープこうべ ミニ大谷　　徒歩14分／約1,120m
6. ファミリーマート 芦屋東山町店　　徒歩15分／約1,140m
7. コープこうべ 苦楽園　　徒歩13分／約990m
8. 関西スーパー 苦楽園店　　徒歩13分／約970m
9. 成城石井 夙川店　　徒歩13分／約1,010m
10. ライフ 夙川店　　徒歩19分／約1,480m
11. 夙川グリーンプレイス　　徒歩13分／約970m
12. いかり 芦屋店　　徒歩10分／約730m
13. ダイエー グルメシティ夙川店　　徒歩15分／約1,170m
14. 阪急西宮ガーデンズ　　約4,420m
15. ららぽーと甲子園　　約5,830m

• 買い物はしんどい時はネットスーパーにしようと思います。イオン、ダイエー、ライフは配達範囲みたいですね。他に有るのでしょうか...あと、ゴボウヌキという八百屋さんも近くに有るのですね。現地に行った時に見ればよかったです...
  • 線路沿いの八百屋さんゴボウヌキですが、閉店しちゃったみたいですね...子供と買いに行く事を楽しみにしていたのですが...
• 夙川駅の買い物、どこがいいのかと思ったりしています。ダイエーグルメシティもちょっと古めかしい気がしますし夙川駅前よりグリーンプレイスの方が近いですかね？グリーンプレイスはパレヤマトですね。
  • 北行くのも一つの手でないですかね？苦楽園のコープ(ライブだったかも)だと自転車で4～5分くらいなのでグリーンプレイスと変わらなそうです。マンション～苦楽園(北夙川通り？)までの道のりが、マンション～夙川駅のようなアップダウンがあるか分かりかねますが…私はコープ宅配契約しようかと考えてます。

育児・教育

• 教育施設

1. 神戸海星女子学院マリア幼稚園　　徒歩4分／約270m
2. 市立夙川小学校　　徒歩9分／約710m
3. 市立苦楽園中学校　　徒歩34分／約2,670m
4. 夙川プリスクール　　徒歩7分／約540m
5. 夙川あすなろ保育園　　徒歩10分／約790m
6. 善照そよかぜ保育園　　徒歩14分／約1,060m
7. 市立夙川幼稚園　　徒歩10分／約740m

• 驚いたのは苦楽園中学まで徒歩30分以上、、、
  • こちらの中学校は公立ですが、学力レベルは結構高いらしいです。
    • この物件の学区：夙川小学校や近隣の公立小学校の大半は高いレベルの中学校受験をするらしく、そこに漏れてしまった子たちが通うので、必然的に高いようです。灘高校や神戸高校などなどの合格者も複数出ているようです。
      • 中学校が山の上で物理的に通える距離にないので、私立のみの選択肢ですね。私立にしても子供の足では駅まで結構かかるので大変かと。
        • ここは苦楽園中学校区なんですね。確かに公立でも私立でも登下校が厳しいですね。
          • 校区の苦楽園中学までは距離だけの換算でも徒歩約40分です。そこに上り計算すると、毎日登山感覚です。足腰は強くなるかもです｡待機児童日本1位を誇る自治体の西宮市は、小学校区や中学校区でも今まで無策だった結果が、こうなってます。
            • 校区の苦楽園中学までかなり距離があることを考えると、お子さんがいらっしゃるご家庭は厳しそうですね。中学校までは自転車通学やバス通学は出来るのでしょうか？距離的に気楽に行ける距離ではないので、部活の帰りが遅くなる、または朝練があったりすることを考えると近いほうがいいです。
              • 西宮では多くの子どもたちが中学受験します。夙川エリアに限れば殆どの子どもが私立に進学していますので、校区の中学より駅への距離を気にした方が良いのかなと思っています。
                • 夙川小学校は6割くらい私立中学に進学します。毎年各クラスの上位の生徒は灘、甲陽、神女などの難関校に合格するのでかなり進学熱は高いんでしょう。
• 苦楽園中学までの登校手段ですが、入学案内を見ると徒歩通学を原則とし、自転車・自家用車・タクシーでの通学は途中まででもしてはいけない、ケガや病気の際の送迎は担任に申し出が必要と書いてありますね。但し路線バスの利用はOKだそうです。
  • 路線バスの利用のみOKという事ですが、マンションから学校までのバスの便はいいんでしょうか。車での送迎も許可されないのであれば、せめてバス停まで近く本数が豊富だといいですよね。しかし改めて考えると何故車での送迎はNGなんでしょう？
    • 調べてみましたがバス停まで普通に遠いのと、中学校近くのバス停も非常に遠いためバス通学は現実的ではありません。私立前提の家庭以外は検討しない方がいい物件だと思います。
• そもそも公立中学進学者が少ない地域なので、夙川の人気エリアはどこも中学まで遠いですよ。夙川近辺で中学が近いのは苦楽園の山の上（苦楽園中学）か、夙川東側（大社中学）に住むしかないですな。。。
• 子どもってけっこう歩いても平気な場合もあるとはいえ、徒歩34分はさすがにきつそうに思います。子育てファミリーというよりは、子育てが終わった大人のファミリーとか、逆に小学生くらいまでの子育てファミリーだといいのかな。いずれ住替えとかを考えながら。駅まで13分の立地は将来的にリセールする場合にどうなのかな、というのはあるけれども。LDKとか3LDKが多めだとファミリー層が多くはなると思いますから、同じような悩みを抱えている方は多いかもしれませんね。
• このエリア自体の学区のレベル自体は高めなのかな。小学生は中受されるお子さんが多いのならば、自ずと小学校自体も勉強をするという意識があるだろうし、みんながみんな、受かるわけじゃないので中学校の方も引き続きその雰囲気は持ち続けられるといいのですが。
  • どこのエリアにいようがどこの学区にいようが出来る子はおる。
• こちらは子育て環境のよさをセールスポイントとしているようですが、中学校までが徒歩34分とかなり距離があるのが気になります。この辺りに住まれるみなさんは子供さんを送迎されているのですか？
  • 夙川小は約7割が中学受験するそうなのでどちらかと言うと夙川駅までの距離を気にしている方が多いのではないでしょうか？
• 個人塾とかもこの辺では評判良いですよ。。
• 学童は児童自ら小学校から歩いて移動するんですか？

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 地域地区：第一種高度地区・第3種風致地区
• 向かいの戸建ゾーンは坪単価120万の強気設定でしたが好調でしたね　夙川、芦屋徒歩圏内で道路も広いしいい場所だと思います。ただ商業施設は700m離れたコンビニまでないのでそういうのが大丈夫な人向けですね　
  • 正直、徒歩圏内とは言えないと思います…。高低差もすごいですし。。
• 本来の西宮物件の良さってコチラのような物件だと思うんですよね。少々駅から離れようがそんな事は車やタクシーをメインに使うからあまり気にしないというような富裕層が購入するような。よくクローズアップされる西宮北口は駅や商業施設がメインのエリアであって、便利さよりも住環境を重視する人はわざわざ選ばないんじゃないでしょうか。西宮北口周辺を物色するような検討者をターゲットにした物件は建物のグレードもこの辺りのマンションとはかなり落ちるような気がしますし、高級志向の方なら断然、夙川周辺の閑静な住宅地に立つ物件の方が西宮らしさがあってオススメなのかなと思います。
• 苦楽園、夙川に歩いて出れる距離で、綺麗な街並み、眺望もある　駅近の利便性を求めているわけではないので、かなり前に向き考えています　すぐそばに保育園もできるようですね　
  • いやー。歩くの、厳しいよ。かなりの高低差がある坂道です。夙川に向けても、一回下ってから、また、夙川の教会に向けて、登り坂。2号線まで下りれたら、まだマシですが、抜道がないんですよね。ここらへん。静かには暮らせるので、車があるか、タクシー使うかです。
    • だから、基本ここらを購入出来る人は電車通勤とは縁遠い人々が購入するのでは！？本当の高級マンションってそういう立地にあるものですし。駅近とかの概念は無いのと違います？逆にもしも駅を毎日利用するなら、仰る通り少しキビし過ぎる立地だと思います。
• プラウド夙川ですら駅から遠い遠い言われてましたが、ここはさらに遠いんですよね。
  • さらに遠いです。しかも最寄りの夙川駅と繋ぐ道は、プラウド夙川から駅までの道と違い、朝夕の時間は狭い上にデカい車がかなりの速度と量でビュンビュン走るので、スイスイ歩けないし、まあまあ危険です。特に子連れは。この辺りは良い場所ですし、なかなか物件が出ないのでありますが、通勤事情はよくはないです。
    • その駅から遠いプラウドが販売好調だったということで、需要ありとの判断なんでしょう　ちなみに我が家は支線駅からバスという(T ^ T) 夙川に歩いて行けるだけで十分羨ましいが。
      • 色々ご意見あるようですが、一般的に言って阪急特急停車駅徒歩圏ということは大阪・神戸市内への通勤通学利便性がかなり良いという部類には入ります。間取り的にもファミリー層狙いのようだし、小学校も１０分以内だし人気は高いでしょうね。ただこの不動産バブルのご時世、価格が公表されたら大部分の人は諦めるでしょう・・・。
• この辺りは外車が多く道が狭いので運転スキルが高くないと厳しいです。あと近くのM幼稚園は倍率が高いので駅方面の幼稚園や保育園に通わすとなると電動自転車が現実的ですが、幼児を乗せてあの坂道はかなりキツイのでは。。小学生以上の家庭向きのマンションかなと思います。
• この辺りの土地、昔は一部川やや沼だったのを、ヤマイチエステートが間の会社を通して整地にし、説明義務を無くしている経緯があるので、購入を検討されている方は、デベロッパーはその辺りをきっちり確認した方がいいですよ。
  • ここは多くが切土地で大丈夫ですが、確かに山地は盛り土と切土で大違いです。高塚公園から下の皿池公園まで旧河道でプラウドはもろその上の盛り土地に当たります。ちゃんとため池が残ってますね。
    • 地盤がいいのが売りのはずです。夙川駅から最も近い洪積段丘（宅地に最も適している地質）ということで価値があると思います。地質的な懸念点は活断層の近さですが、それを踏まえても地質の観点からは段丘面の切土土地は希少だと思います。
      • この土地は元々森でしたが、その一部は沼でした。それを建築用に土地改良する際に業者をいくつか経由させることで、地歴をわからなくしています。購入を検討されている方々は、事業主の話を鵜呑みにせず、きちんと調べた方がいいと思います。
        • このマンションの立地は沼ではないですよ。ここは切土ですので地盤は強いです。古墳もあるくらいですから。現地に行けば一番高いここが沼でないのは分かります。付近に沼はありましたが、盛土の場所は国土地理院が公表してますよ。
• 老人ホームも近くに2つ出来ますし、そばにバス停出来ますかね？
• このエリアで駅から遠いマンションは厳しいね。本来なら戸建てのエリアだけど金額がはるからマンションで一儲けといったところか。市況が変われば再販は厳しいと思うよ。尤も、高値圏の踊り場で、水面下では価格が下落している現状ではエリア関係なく今買うのは自殺行為だけどね。
• ここの土地ってもともと何だったんですか？
  • ここは元々は森だったのですが、その一部の元沼地の場所も、ここの開発関係者がそれを転売によりわかりづらくしているので、ちゃんと調べてから購入検討した方がいいです。元沼地は、おそらくこのマンション建設地の少し下の戸建エリアだと思いますが。
• 現地まで歩いてみましたが、坂がかなりヤバイ。あの距離、あの坂を歩くだけで、日焼けしてシミができそうです。バス停も遠いから、車が一人1台ないといけないと思い今回、登録キャンセルしました。
• 土砂災害警戒区域に囲まれている高台
• 坂があるから眺望がある、夕日も朝日も拝める、風も気持ち良い。夙川、苦楽園、芦屋の風光明媚な風景は坂があるからですぞ。
  • たしかにその通りだと思います。高台に住んでいらっしゃる方は皆さん、眺望と風通し、日当たりなどに満足されているように仰っているようです。夏なども気持ちが良さそうですね。坂道も、このクラスのマンションになると、車でお出かけするようなイメージなので、あまり気にならないのではないでしょうか。駐車場72台、駐輪場も188台。総戸数は94戸なので、歩きの方も少しはいらっしゃるのかな。自転車はアシスト自転車になるでしょうかね。
• 通勤や生活圏は阪急夙川よりもJR芦屋駅を使う方が良いかもしれません。芦屋駅までは道路が太く歩道付きの緩やかな坂道で高級感あふれる住宅街です。子供でも安心です。芦屋駅前はお店が多く便利ですし、途中にもIKARI、BigBeans、グランフードモールがあるので、帰りに買い物をするのも便利だと思いました。JRだと大阪駅まで１３分なので、徒歩＋JRでも通勤１時間前後になりますね。ちなみにマンションから少しあるくとバス停もあるようですが、平日昼は１本／時間くらいでした。老人ホームもできるようですが、阪急さんに期待できなさそうです。
• 向かいは良く売れてるみたいですし、この辺は戸建て需要は高いんでしょうね　
• 公式サイトでは夙川駅まで徒歩13分となっていますが、女性の足で20分と見ていた方がいいですか？周辺の商業施設までも距離があるので車か自転車所有がマストになるんでしょうね。せめてもう少し近くにコンビニがあればいいのですが。
  • 雲井橋通りの一本北の道を歩くのが車も少なくて歩きやすいと思います。google mapで測定して改札機までちょうど１Km。マンション表記は80m=１分なので、1Kmでは13分となります。駅近コンビニ近希望であれば、検討からは外れますね。ただ夙川が神戸線本線の特急停車駅なので、西北、梅田や三宮までの時間という意味では、ヴェレーナなどの苦楽園口のマンションよりは短くて済みます。
• 付近の幼稚園に子どもが通ってますが、駅から13分はそこそこ早歩きじゃないと無理ですね。20分はかからないにしろ、少なくとも15分は見といた方がいいです
  • ここはエントランスから８分でしょ。家からやったらエレベーター事情とかで場合によっちゃ駅まで15分見込む必要あるよね
    • 所要時間って距離を表示しているだけみたいなものですからね。1分を80メートルに換算して距離を見る、、みたいな。実際は信号があったり、人通りがあって早く歩けなかったり80メートルで歩き続けるのはかなり難しい。やはり実際に自分で歩いてなんぼでしょう。
      • 徒歩１３分程度なら遠すぎるというほどの距離ではないけれど坂道があるかどうかでしょうね。このあたりって。結構坂道もあるかと思いますので自転車なら電動式自転車が必要かもしれません。
• こちらの立地は買い物や公共施設の利用がいまひとつですかね。ただ車ありきの環境のようなので運転ができる間は問題ないと考えております。いざとなればネットスーパーが利用できるのはいいですね。
• この周辺は閑静な住宅街なので住みやすいというイメージ。子育て中は、やはり通学のことが気になりますが、親が旗当番などはどこの地域でもあること。お互いに見守る姿勢がいい感じですね。気になったのは駐車場。総戸数分はないですよね。車は必須の地域かと思うのですが・・・。抽選で決まるのでしょうか。
• 市立図書館の越木岩分室も徒歩圏内ですね。まあ、中央図書館も車や自転車使えば10分くらいで行けるようですが
• 周辺地図を拝見するとマンションの近くに店舗が見当たらずコンビニ、スーパーが遠いですね。この辺りは車の保有率が高そうですが、駐車場の台数が72台で不足ないでしょうか。またマンションの近くにカーシェアはありますか？
  • この辺に住むなら車は必須かと。
    • 徒歩10分程の阪急線路沿いにタイムズが有ります。芦屋方面にはレンタカーも有ります。車無しならネットスーパーとカーシェア、レンタカーで頑張る感じになりそうですね。
• この辺りの住宅街の細い道とか夙川駅周辺とか割と車通り有るのに道が細くて運転苦手民からすると結構ストレスたまりますね。東側の道が車通行止めなのは不便かなと思ってましたが、岩園通る道の方が圧倒的に走りやすいので問題ないですね。
  • 昨日たまたまマンションの近くを通ったら、東側の通行止めの柵が撤去されていました。工事関係での一時的なものでしょうか？？恒久撤去なら嬉しいのですが。（東側は確かに対面通行に配慮が必要ですが、道の選択肢は多い方が有り難いです）もし後日お近く通られる方いらっしゃれば、見てみて頂けると嬉しいです。
    • そうなんですね。東側の柵出たすぐの所にも老人ホーム建設中でしたよね確か。あの辺りに西方面から向かおうとなると、現状は夙川駅方面までぐるっと回る他ルートないんですかね？あの柵なくなると、マンション前の交通量が多くなってしまわないかなというのが気がかりではあります…
      • 車両通行止めのポールが立ってる所、2箇所有って黄色いポールの所(北側)とオレンジのポールの所(南側)があったと思うのですが、撤去されてたのは黄色のポールの所ですよね？
        • そうです、北側です。マンション目の前の道を東側に進んだところでしたね。
          • あそこは引っこ抜けば取れる感じでしたもんね。南側のは取り外し無理なタイプでしたが。

周辺施設

• 病院

1. 市立芦屋病院　　徒歩19分／約1,500m
2. 堀歯科医院　　徒歩9分／約660m
3. いわつぼ歯科医院　　徒歩8分／約580m
4. 平井内科医院　　徒歩8分／約610m
5. 林田クリニック　　徒歩7分／約490m
6. 山本歯科医院　　徒歩12分／910m
7. メイプルこどもクリニック　　徒歩11分／約850m
8. さわだ眼科・皮膚科　　徒歩11分／約870m
9. 筋師内科皮ふ科医院　　徒歩11分／約880m
10. 芦屋やまもとクリニック　　徒歩11分／約880m
11. あらかわ整形外科　　徒歩12分／約890m
12. レディース&マタニティクリニックサンタクルス ザ シュクガワ　　徒歩13分／約1,000m
13. チャイルド&レディースクリニックサンタクルス ザ シュクガワ　　徒歩13分／約1,040m

• 金融機関

1. 芦屋東山郵便局　　徒歩12分／約940m
2. 三井住友銀行 夙川支店　　徒歩14分／約1,050m
3. 但馬銀行 芦屋北支店　　徒歩12分／約950m
4. 芦屋翠ケ丘郵便局　　徒歩13分／約970m
5. 尼崎信用金庫 芦屋支店　　徒歩14分／約1,050m
6. 関西みらい銀行 芦屋支店　　徒歩14分／約1,060m
7. 三菱UFJ銀行 夙川支店　　徒歩14分／約1,110m
8. りそな銀行 ATM 夙川駅前出張所　　徒歩13分／約1,010m
9. 池田泉州銀行 苦楽園支店　　徒歩15分／約1,190m
10. JA兵庫六甲 夙川支店　　徒歩17分／約1,340m
11. みなと銀行 苦楽園口支店　　徒歩17分／約1,340m

• 公共・レジャー施設

1. 夙川公園　　徒歩15分／約1,200m
2. 高塚公園　　徒歩4分／約280m
3. カトリック夙川教会　　徒歩14分／約1,050m
4. 甲南公園　　徒歩6分／約460m
5. 仲ノ池緑地　　徒歩6分／約410m
6. 深谷公園　　徒歩6分／約470m
7. 岩ヶ平公園　　徒歩9分／約680m
8. ハギの木津山公園　　徒歩7分／約550m
9. 北夙川体育館　　徒歩15分／約1,150m
10. 西宮市夙川市民サービスセンター　　徒歩15分／約1,180m
11. 西宮市役所　　徒歩36分／約2,840m
12. 西宮警察署　　徒歩36分／約2,880m

その他

掲示板

hyogo/676901/47-（518）

hyogo/676901/46