パークタワー大森

2024年10月7日 (月) 21:46時点における版

物件概要

パークタワー大森　外観完成予想図

• 所在地：東京都大田区大森北１丁目３０番１０、１１，１２，１４，２１，２２，２３，２４（地番）
• 交通：

1. 京浜東北・根岸線「大森」駅　徒歩4分
2. 京浜急行電鉄本線「大森海岸」駅　徒歩10分

• 総戸数：98戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上23階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年3月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京浜急行電鉄株式会社
• 施工：株式会社錢高組
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格はパークハウスタワーと同じくらいになるんですかね。
  • パークハウスとほぼ同価格ですね。こちらの方が各階ゴミ置き場がある分、それ以外の共用部面積が小さくなるはずです。あとは好みの問題でしょう。
• 内廊下で、各階にゴミ捨て場が設置されている、という感じなので高級ラインな感じで売り出すのかなという風に感じました。駅まで徒歩5分ですから、投資向けという方もいそうだけど普通に暮らしやすそうなところはいいと思う。商店街もあるので、買い物もしやすいだろうし、普通に暮らしやすそうではある。
• ファミリーで3LDK検討していますが億スタートでしょうか。
  • 2026年3月中旬竣工予定だから、まだまだ先のお話なんですね。売り出し価格に関してはまだ発表されなさそうだなぁと思う。土地の仕入れとかの時期を予想すると、ここもそうそう安くは出てこないでしょうね。
• 本物件は近くの三菱よりも1年遅れ。建設費等の上昇を考慮すると、21F 3LDK＋WIC 専有面積70.92m2は坪600万円、価格約1億2,800万円を予想。
• 1LDKを購入したいのですが、間取りがでません。。投資用だけなのでしょうか？
  • 今回販売対象ではないからなのでは？他マンションでも、小さい部屋は後から高い単価でっていうことが多いですよね。
• 概算の価格が発表されましたが、予想通り上層階は高価です。販売中である三菱の3LDK71平米（22F）が1億4000万円。この物件の3LDK71平米（21F）は三菱の価格を超える可能性が高そうです。狙いは低層階か。
  • 低層階も高そうですね。あっちより駅から遠いのに高いのは、時期的な物だろうか。昨今、待てば待つほど高くなる印象。
    • 時期的なものもあるけれど、駅から少し離れることで逆に住宅としての環境が良くなるということスペックが高いと言うのを加味して高くても行けるとふんだんじゃないですかね、オンライン案内会を見る限り。ただここは物件の価格より管理費がどの程度になるかが…。
• 大森は人気のエリアですからね。高くても売れると思いますよ。
  • 元々相場は安いエリアで穴場だったのですが、最近はどこでも地位に関係なく利便性比例にサヤ寄せされてきているのは確かですね。
• 高いと思います。ゼッチという点では三井の勝ち。駅からの距離、免震（三井は制震）、間取りの良さ、眺望の良さ（部屋による）という点からは近隣三菱の勝ち。大井町の価格が上がっているのが大森に波及。１年の違いが大きいといえます。１年前、三菱の３LDK７1平米（２２F）の販売価格は１億2700万円、現在の価格は1億4000円万円です。
  • ゼッチと省エネ住宅ってそんなに水道光熱費変わるんですかね？結局エアコンとか使いそうなのでゼッチであっても20%減になるのか懐疑的です。今後リセールバリューに影響するもんなのですかね？最近地震多いから免震が好まれたりするかもしれないし悩みますね。住宅ローン控除は省エネ3000万とゼッチ3500万の差がありますね。そして悩んでると売れるし、値段もどんどん上がっていく…
• 線路の向こう側、山王の邸宅街入口のサンウッドとこっちは、どっちが高いのだろか。
  • ブランド、戸数や建物からしたら、パークタワー大森の方が値段高く設定するべき。サンウッド（戸数21）、パークタワー大森が買えなかった人が買うべきかとおもいます。
    • 場所は圧倒的に向こうですね。元お屋敷街の低層マンションですから。人気の山王小学校学区の中々出ない新築マンション。
      • 個人的に、価格は三菱さんの方が目に優しいと思いました。三井さんの低層階ですら（ほぼ建物に囲まれていながらも）かなり高めの価格設定でした。よっぽどの方でないと手が出ないと思います。でも、結局駅近という強みからきっとすぐ売れてしまうんでしょうね。部屋には床から天井までのガラス窓を採用しているタイプもあり、見た目全体の高級感はかなりかと思います。
• 70平米管理費+修繕費5万円台って普通なのでしょうか。。？
  • 高い、、、ですね
    • くそ高いが、今のご時世はそういう相場ですね。
      • 高いですよね。でも、さらにここの管理費修繕費、たしか毎年10%ずつ上がるそうですよ。しかも入居前に払う修繕積立一時金も他よりはるかに高額です。
• 第一期販売の価格が決まりましたが、当初よりもまた高くなってました(T-T) そんなに人気なんですかね。
  • 人気というよりも、コストプッシュ（インフレ＆人件費）で値段上げざるを得なかったじゃないかと思います。
• 便利ですよね大森。高層階は手が届きませんが一桁の階は良いです。あとブログでお得な階の分析が詳細にされてました。確かにお得、、、と思いましたが高嶺の花でした。
• 3階のDはいくらくらいなのでしょうか。
  • 某ブログから推定する限り10,780万円とかそんなもんじゃないですかね
• すでにモデルルームの内覧は始まってるという認識であっていますでしょうか？内覧に行きたいのですが、特に案内がなく...
  • 随分前から始まってますから、今からだと現金買いの人以外、1期は時間的に難しいかもしれませんね。
    • まあまだ2年あるからぼちぼち売っていけば良いのでしょう。1期全て埋まるとは思えません。
      • 分譲マンションは良い間取りから売ることが多いので、選ぶなら一期が良いです。段々と選択肢が狭まってしまいます。
• 2LDKも高いのかな、、、1億以内収まっているのかな
  • 全然収まってますよ。最高値14階で9980、2階は7580。
• Bタイプの6階位までの北側は、隣のビルの飲食店の換気扇からの匂いが凄いのでお安く設定されてる様です。
  • Bタイプ低層安すぎません？！！アトラス五反田なみに11000-13000台で来るかと思いきやまだ1億以内のレベルなんですね、これは安い早く買ったほうがいい、2年後には11000-13000台のレベルになるはず
    • 安いですが北側はすぐ隣ビルの壁ですよ。あと飲食店換気扇からの匂い。
      • Dタイプ、15階以上だとむしろプレミアムフロアの一部住戸より坪単価高くなりますね。プレミアムまでは予算が届かないのでDタイプに申し込もうとは思いますけど、、ちなみに何階以上なら周りの建物があんまり気にしなくなるんでしたっけ？Eタイプは15階あたりって説明会で聞いてましたが
• ファミリータイプの3LDKを検討して何度も現地を検証してみましたが、Dタイプ東側は11階超の築古マンション、南側はウェリスシティのタワマンと12階建てのイニシアがあり、Eタイプ南側はすぐ隣に14階建て賃貸マンション、西側は向かいにも14階建てとその奥線路近くにも建築中の賃貸マンションがあるので、15階以上でないと囲まれ感は付き纏う感じですかね。築古と築浅が混在している場所でなければまだ良いものの、大森駅近まだまだ築古ばかりで美しい雰囲気とはかけ離れてますね。そこが残念なところ。
• ここは立地も周辺環境も良いので人気になると思いますよ。
  • 新築で駅近で三井でタワマンで坪単価450万円でファミリータイプは魅力。
• 10～14で億超えないタイプはBタイプしかないですよね？もう少し広さがあれば良かったのだが…
  • 第2期には出てきますね。6000万円台14階はありうると見てます。
    • そんなに安いですか？ただ、あったとしても1LDKタイプですよね。Bの2階ですら7000万代ですから…
      • ですね。なるべく高層でお安くとなると2期のAが狙い目かと。低層だと5000万円台のようですね。
• ここ、ファミリータイプはほぼみんな囲われてますよね… ただ一期2次に角部屋ではないですがGタイプもありますからそこ興味深いですね。Gタイプは中層階以上で向かいのマンションも視線超えてますね。間取りの変更もできるし良さそうと検討しています。価格が気になりますけど。
• ここはビルに囲まれているので部屋の価値は雲泥の差がある。眺望の悪い部屋を無理買いする必要ないでしょう
• 20人中倍率つかなかった人は1人というアンケート結果からして相当実需があることが判明。
• ホームページに5階と13階のEタイプ2戸が1期2次という名で抽選スケジュール載ってます。登録期間も短いし当日に抽選、当選された方からのキャンセル分ですかね
  • 今回の1期1次で半分近くが契約となったらしいですね
    • ホントですね。2024年7月5日(金)10:00～14:00だけの受付で抽選も当日の14:15。Eタイプ5階1億180万円、13階1億2180万円だけですか。キャンセルが出た、あるいは要望書だけ出して申し込まなかった人が居た？
• 1期でDもEも完売はしていなかったはずですよ。シート自体は数十センチでピタ！って感じでした。ただし、道路からのオフセットは結構あるので、低層階でもベランダ側は閉塞感は感じないかと思います。DEは15階以上で抜け感が出てくると説明をうけ、15、16階あたりは倍率がついて完売だったと思います。上層階のベランダからの眺めは最高でしょうが、既に発表されたDEでは一段高価格帯なので、少しでも単価安ければとFの価格発表待ちです。1期3次があれば物凄く悩むと思います。
  • 安くなる事は考えない。予想価格より１～２割上で計算して挑むつもり。15F以上だと、頑張っても手が届かない人が多いだろうから、最高の場合、無抽選になると嬉しいな。次期詳細が待ち遠しい！
    • Gタイプはどんな価格帯になりそうですかね。
      • 12,500万円～だと嬉しいが、13,000万～と予想
        • 第一期坪単価からして12000万円前半スタートでは。12500万円を超えてくるとEとの整合性がとれなくなってEを上げることになる。Eベランダの広さも考慮すると、12380万円あたりでGはスタートと予想。GとFの価格によってはEも再度候補に上がる絶妙な売り方をしてくる、、、。
• 1期売れすぎ、安すぎでしたね。
• 1フロア4世帯というのが良い。
• 正直残っている部屋は激安なんかではないでしょ。１期１次でも倍率高かった部屋は大体コスパのいい低層。D,Eの高層の方は良さそうだけど割高感あり。高層は階数にはよりますけど抜け感がありそうで良さそうだけど坪単価がプレミアム住戸並みになるので（一部Dはプレミアム住戸よりも高い）、予算が１.２億～１.３億くらいで限られてる人にはすごく迷わせる価格設定でした。
• 第2期、9月下旬ですね、、7月下旬以降に次回販売あると案内してもらったんですけど、スケジュール変わったらしいですね。値段上がりそう
• ここのGタイプってもう売れちゃいましたか？
  • Gは3期かな
• モデルルーム良かったです。クオリティが高くて惚れました。特にキッチンの天板やアラウンド感と標準の棚が良かったです。モデルルームマジックでDに惚れ惚れでしたが、玄関が短くて正面がまず壁（絵でも掛けられる？）の廊下少なめEと凄く迷います。Livingが1畳広いのと固定資産税も、物件の坪単価計算にも入らない活用できそうな大きなベランダはEがよくて、でもWICはEになくてDにあって。。結論がでません、、、。
• 2期の価格は、、、上がっているんでしょうか、下がっているんでしょうか、、
  • メールで価格表届きましたが１期と同じです
    • Fは幾ら～でしょう、、
      • メールによるとおそらく13,980万円台～です
        • 15階がそれですかね、、、1階あたり200刻みで、20階だと約15000万円ですかね、、、北西なのでもう少し坪単価安くなるかと思いましたが甘かったです、、。
• 先日モデルルームに行ってきました。実際に見ると断然欲しくなりますね。1LDK 7000万円って都内新築では安いのでしょうか？かなりの予算オーバーなので、エントリーするか迷っています。。
• 駅から近くて良いですね。しかも品川から二駅。ただ建築面積の狭さが気になる。普通のタワマンなら各階何十世帯も住んでるから、あまり気を使わないけど、ここは各階少な過ぎて気を使う。ゴミ置き場は近くて便利だけど、近過ぎて臭いと虫が心配。ゴミのプライバシーも気になる。小学校が近いのは安心。

交通

構造・建物

パークタワー大森　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1,323.63m2
• 建築面積：442.97m2
• 延床面積：8,428.61m2
• 100戸に満たないタワーマンションってあまり聞かないけど、珍しくないですか？
  • 名前はタワーマンションでも、これくらいの規模のマンションだと普通のマンションで確かに高級感はないですね。１００m2の間取りもあるようですが、結構狭い間取りもあるようですし。価格はそこまで高くはないのかなと予想します。

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  現地状況（2023年11月25日撮影）

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  工事状況（2024年7月9日撮影）

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  工事状況（2024年8月18日撮影）

共用施設

パークタワー大森　エントエランスホール完成予想図.png

• 駐車場：総戸数 98戸 に対して 敷地内機械式 22台 敷地内平面 2台※敷地内平面に身障者用駐車場1台、来客用兼管理用駐車場1台を含む。
  • 駐車場の台数が少なめなんですね…
• 駐輪場：総戸数 98戸 に対して142台
  • もう一つのタワーもそうだけど、圧倒的に自転車置き場が足りない。この周辺は平らで多くの人が自転車を利用している。1戸１台じゃ絶対に足りない。家族全員分の自転車置き場が必要。
    • 確かに大森は自転車多いけど、こんな駅近で自転車いる？
      • 毎回駅で買い物するなら別だけど、自転車があると西友やイトーヨーカドー、ユニクロ大森北など、買い物が楽。子供が居たり、将来子供が産まれたりすれば、友達と遊びに出かけたり、塾や習い事にも自転車は必要になってくる。
        • そういうライフスタイルの人はここ買えないと思う。
          • 近隣のタワーを見てもファミリー層が多いです。イトーヨーカドーの広大な駐輪場を見ても分かる様に、この辺りは自転車人口が多く、あると非常に便利です。夫婦だとしても自転車があれば行動範囲が大幅に広がります。わざわざ車で行く様な場所では無い、広い範囲の平地に、飲食店や色々な店が散らばっています。大森周辺の物件を考えている人は、自転車を持っていなくても、駐輪場を確保しておく事をお勧めします。近い将来必ず足りなくなると思います。
            • 大田区内の駅近住みです。駅近なので駐輪場、駐車場、バイク置き場が余ってます。多分足りないって事は無いかな。
              • うちのマンションは大森駅東口駅近ですが全然足りてないですね。エレベーターに乗せて玄関前に置いちゃってる無法地帯です。山王側の様な坂が多い地域だと、自転車需要は少ないのでしょう。
• バイク置場：総戸数 98戸 に対して13台
• トランクルーム：総戸数 98戸 に対して6区画
• こちらはパークハウスタワーと違って、各階ゴミ置き場強調してますね。
  • 各階ゴミ置き場はどうなんだろ。大きなタワマンならゴミを1階に下ろす専用エレベーターがあったりするけど、ここは小さなタワマン。専用エレベーターがあったとしても勿体無いし、無ければ住人のエレベーターで毎日ゴミを下ろすことになる。臭いや害虫の心配があるゴミ置き場は、なるべく住戸から遠い方が良いので、小さなタワマンには不向きでは？
    • 各階にゴミ置き場があるのは、設置するエレベーターのサイズがあまり大きくないからなのかなぁ、って思っていました。ディスポーザーがあれば生ごみは出にくいからにおいは大丈夫そうだけどどうなっていくのだろう。まだ設備については発表されていませんね。
      • HPの図面を見る限り住民エレベーターが2基あるのでどちらかをゴミ兼用にするんじゃないですかね。ただ、各階ゴミ置き場がびっくりするほど小さく見えるんだけど、大丈夫なのかね。
        • 1フロアたったの３～５戸ですよ。量はたかが知れてるだけでなくルールを守らない人もすぐ見当がつきます。きっと皆お行儀よく使うでしょう。
          • 専用エレベーターが無いんですね。1階へのゴミ出しはいつするのでしょうか？朝のエレベーターは混むし、各階止まられたら時間もかかる。臭いも嫌。ワンフロア小さく階数のあるマンションで、各階ゴミ置き場は不向きでは無いでしょうか。
            • まず、生ごみは出さないのがマナー。あと、通勤時間帯にゴミ回収なんてありません。無知過ぎ。それにたかだか100戸弱のマンションでエレベーター2基がどれだけ贅沢か。
• 共用部は質素で良い派なのでここはピッタリです。ただ管理費が高いですね、、各階ごみ捨て場があるだけ良いと割り切って購入かなと思ってます
• ロビーが狭いよね。
  • ここは、ミニタワマンだから仕方無い。
    • 共用部にお金かけなくて良いんじゃない？広いロビーなんて不要。って人が買えばいい。キラキラな豊海タワーにエントリーするのが良いと思うぞ。

設備・仕様

• ここはディスポーザーないんですかね？
  • 興味あるならエントリーした方が良いですね。差異化した情報を得られます。
• ここってリビングはビルトインエアコンでしたっけ？ビルトインエアコンはメンテナンスコストが高くて交換に50万円ほどかかるし、普通のが良いのですが、、、
  • 壁掛け式です。

間取り

• バルコニー面積：5.00平米～23.72平米
• 敷地面積：1,323.44平米
• 建築面積：442.95平米
• 延床面積：8,427.64平米
• 土地の形が歪だったから、間取りが少し変わってるかな？
• 70.92m2でリビングダイニングキッチンが13畳なのは狭いですよね？
• 個性的な間取り
• ここのDってウェリスシティ大森タワービューになるのかな？
• 限定サイト見たけど、使いにくそうな間取りしかないですね。
• 皆さんここのどの間取り検討されてますか？気にいった間取りと価格共有頂けますか？個人的には55平米の2LDK　4階のお部屋ですが、でも日当たりなどはパークハウスさんの方がいいですよね。ここ2LDK残債割れしないか心配ですが、皆さんどう考えてます？
  • うちは3LDKのDでしょうか。ただ、一番下の階でも1億超えてますね(TT)陽当たりは、南西なら三菱さんが優位ですね。将来売却することまではまだ考えていません。
    • Dは2階でも億超えですね。ただ、東側の眺望は低層階でも悪くないと思います。他はBの高層階が人気だそうです。ただ2LDKだから狭いんですよね。
      • B良いですよね。家族でもいけます。小さいほうの部屋は将来子供部屋でもいけるし東南で各部屋、朝明るいし。
        • あと収納もしっかり確保されてますね。
• Bはほぼ北東かと思います。日照時間は短いようです。Bタイプを検討していたので、シュミレーションしていただきました。DとEの高層階でないと日当たりはイマイチかなと思います。
  • Bって東南ではないですか？方角は悪くないような、、。低層でも暗いってことはないかと思います。西を含むDEの高層は西日が凄そう。
    • 南側はDのリビングバルコニーがある側で、 Eのサービスバルコニーも南です。BタイプのバルコニーはDの各部屋のガラス窓に並んでいて、Cタイプのバルコニーとは仕切りで区切られていました。
      • Ｅのサービスバルコニーってエアコン置き場みたいなかんじですかね？
        • サービスバルコニーと書いてはなかったです。ただそのバルコニーは隣のDタイプのリビングとバルコニーが突き出ているので高層階でなければその影に隠れてしまうイメージですかね。
          • 公式hpに、最上階のPJタイプの間取りが出てます。こちらがちょうどDタイプとEタイプが合わさった広いプランなのでDタイプの出っ張り具合が分かると思います。
            • なるほど！Eのバルコニーの横はかなり出っ張り壁になって東からの光は入らず影になりますね。。
              • そうなんですよね。やはりこのマンションは東南向きのDタイプが一番人気になるのではないでしょうか。
• 南側のタワマンとの向きはどうだろか。対面は避けたい。
  • Dの南側、真正面ではないですが正に対面しますよね。ただ、タワマン街ならみんなそんな感じになるかと思います。
• 2期売り出しのFGタイプのお部屋はABCタイプを2分割していてGはDより少し狭く、Fは北側とはいえ3面採光＋広い間取りなので高価かと思われます。ただGは角部屋でないことからDの同層階とどう価格が並ぶのかなと思われます。あくまでも個人的な意見ですが…
• 皆さんどの部屋がお好みなのかナ？
  • お金の問題なければEタイプの20階超えですね。もちろん最上階の間取りが一番最強。
    • PJの部屋のことですね！確かに最強ですね。2億円超えですが、、、
      • 普通に20階以上ならどこも良さ気ですよね。そして個人的にパークタワーは外観がものすごく好み。表面にはガラスが多く使われていて大森では一際目立つだろうと想像できます。キラキラな雰囲気になりそうで楽しみ。
        • しかし20階以上はどのタイプも価格で手が出にくくて22階は坪単価が安いけど平米があって絶対額がたかくて、Eは東の陽が当たらなくて西陽中心で、Dは東南で全ての部屋に朝陽が入って良いけど現実的値段だと10階程度のDくらいで、それならむしろ同じ間取りなら低層と割り切ればかなりお安い、低層と高層の値段の差で地方で一軒家程差がある。と、悩ましい物件です。
          • 景色が抜けるのは13階以上といったところで個人的にはその前後であればかなり日当たり良好だと思っています。
• Gは面白い間取りです。3LDKで広めのウォークインクローゼットあり。Aも面白い。
  • オプションセレクトの用紙に、Gタイプ間取り変更のプランが記載されておりそこに詳しく載っています。この間取りは魅力的ですね。中層階で東南向き、また全面に遮る建物もないはずなのでGよりも見晴らしは良い感じがします。横に長いのはEタイプ。Gは横に各部屋が並んでいて、広さはDやEより若干狭いですが廊下部分が少なく無駄のない良い間取りだと思います。同じ階層のファミリータイプと比べたら価格はどうなるかが興味深いです。
    • Gは全部2期以降15～21階限定ですからね。トイレの位置が独特と、WICの空間の作り方が面白いです。なかなか良い感じで限られたプランで値付けがどうなるか気になります。AやFといった凸の部分のベランダを含むのも2期以降なのでこちらも注目です。方角的には坪単価は安くなるはずなんですが、、、
• 方角的にはD。東南で開口部も多くて特にAMの日照は良い。比較的低層から日当たりは良さそうだけど、ウェリスシティさんとお見合いになってしまうので、上層階でもお見合いで視線がきになるかも？ウェリスさんはガラスダイレクトウォールの部屋が多くて、結構向こうがみえてしまう？？
• 景色的にはE。南西で富士山ビュー。特に高層は山王の高台を一望できて開放感あり。多摩川花火大会も見えるかも？ウェリスさんはちょうど目線に入らない。低層階は隣のマンションと南側が極隣接していてちょっと日差しや窓の景色は厳しい。15階以上だと景色が抜ける。
• Fはこのマンションのシグネチャーの特徴的なベランダを保有する。単純にかっこいい。ベランダからは180度見渡せる？のかも。図面を見る限りベランダに非常階段（←これ見落としがち！！）が2つ並べられていて、ベランダで寛ぐには厳しそう。ただ、富士山が見える。はず。単純な形じゃなくて面白いです。
  • どの3LDKも魅力的です！1期2次に期待！ただ高いのでローン審査が下りるかどうか、良い部屋に住みたければ1.2億は必要という世界線でちょっと苦しいです
• Dタイプです。キッチンが素敵過ぎました。たくさんお料理したいです。一次よりお値段は上がるでしょうが、Dタイプを二次でも応募します。
  • Dタイプのキッチン、いいですよね。モデルルームで一目惚れしました。次期以降販売の部屋は上層中心ですが、何階にエントリーするか迷いますね。
• Eの全室南向き窓が全く生きないね、、、
  • 全室は違うでしょ。生きないのは低層階だけかと。
    • Eの間取りが「全室南向き」がウリで、その上で低層はそのウリが生きないってことね。上層は逆に素晴らしい部屋配置だと思いますよ。主寝室も洋室1も2もLDKも南側に窓がありますね。
      • 南側、ほぼ壁でしょ？熱いよ。バルコニーのある南面はまあいいんだけど、ただのコンクリートの壁がほとんどだとひたすら熱を吸収することになるから。この構造だとおそらく南を買ったことを後悔すると思う。窓を最小限にしてるのがまだ救い。ちなみに今南向きのダイレクトウィンドに住んでるけど、この夏は死にかけてる、、
• D
  • メリット：最もいい方角と評価される南東角。リビング、リビングインの部屋含めて間取りが綺麗。坪単価が南東角という最もいい方角の割にEとそこまで差がない
  • デメリット：廊下のデッドスペースが多い。共益費平米数が増える分Eと比較して上がる。
  • 眺望：どうしても南向きはタワマンと被るので抜け感はでてこない。南向きに接している面はDと比較して少なく角部屋のメリットの恩恵は主に午前中にしか受けれない。
• E
  • メリット：南向きの彩光　圧倒的に南向きに接している面がDより大きいのでどの部屋でも日が入りやすい。バルコニーが広い。
  • 眺望の抜け感：高層階Eの抜け感はザタワマンの魅力。他のタワマンでも眺望の有無でリセールに大きく差が出ているので利点かと。
  • デメリット
    • リビングの形：Dと比較して縦長になり使いづらい
    • 西陽：南西角なので1日中陽が入ることが間違いないが、夏の時期は少し気になるかも
      • 結論：眺望と1日中部屋に日当たりを気にするならE。坪単価のお得度、朝からの陽当たりを求めて眺望に拘り無ければDと私の中では捉えました
• たしかに廊下の面積が広いのはネックですね。3LDKにこだわってない方ならEタイプ選んでリビングに面してる部屋を無くして2LDKにするのもありかと

買い物・食事

• 東側の並びには馬刺しダイニング、オシャレな焼鳥さんがありました。西側には喫茶で有名なルアンさんがあったり、開拓が楽しみです。

育児・教育

• 学区は入新井第一小学校と、大森第二中学校でしょうか？大森第二中学校はだいぶ離れていますね。この辺は中学受験率はどれ位なのでしゃうか？
  • 学区は仰せの通りです。まず入一で中学受験をする方は少ないと思いますよ。でも、受験を周りと合わせる必要ありますか？もしこれからお子さんを、というお考えの方でしたら小学校受験をされても良いかと思います。
• ここの学区の小学校も評判良いですよ。
• ここから入新井第一小学校はすぐ近くですが、区立の中学校は大森第二中学校になるのでしょうか？遠そうですが自転車通学は認められているのでしょうか？
  • 中学は仰せの踊り大森第二中学校です。自転車通学はNGですが、そこまで遠い距離ではないですよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• ここのは大森の中でも山王寄りなのが良い。海寄りだと地盤の問題がある。京急線より東側は埋立地だから、地震の時にダメージを受けやすい。
• すぐ南、50m位の所にタワマンがありますが、丸見えにはならないのでしょうか？
  • なりますよ。南向きは真正面ではないですが、視線を動かせばお互いに全部見えます。タワマン以外も南正面は14階建てまでのマンションが建て込んでますし。
• 地元の人なら知っているかもしれませんが、駅西口の池上通りや地獄谷は再開発で道路拡幅や商業施設が整備される都市計画事業が開始されました。完成まで7年間掛かりますが、大森はジワジワ上がっていくと思います。
  • 道路拡幅はないかと思いますが、地獄谷や歩道が整備されます
• 大森駅の西側と東側は昔から住む人種が異なります。西側は元々は政財界の別荘地。中央に会員制のテニス倶楽部を有する、お屋敷や洋館が建ち並ぶ都内でも有数の高級住宅地でした。今は昔ほどでもありませんが、向こうは向こうの世界、こっちはこっちの世界と、全く交流が無い感じです。向こうから見ればこっちは明らかに格下の地域なので、全く眼中に無いと思います。西側から東側に移るのは都落ちの様な感覚なのです。交流が無い分、こっちの世界ではセレブ気分が味わえると思います。
  • 大森に長いこと住んでたけど西と東で雰囲気や格が違いすぎるのは本当
    • 東側新住民ですが山王西側は格下に見てますよ。山王西側駅前は狭くてゴチャゴチャしててダイソーしまむらオオゼキゲーセンビルが目の前にある庶民下町。狭い歩道でバス停に並んでいる群れを見ると憐れです。一方東口はロータリー広場が綺麗で日立ビル、ベルポート、ヨーカドーとメイン通りは整然としていてキレイ。
• ここは線路から離れてるので騒音は気にならないですよ。大井町や品川だと飛行機騒音が激烈ですが、大森は閑静な立地だと思います。
• 西側は最近新築で2棟建ってその先のブロックは道路と道路の幅が狭くタワーを建てる余地がない、その先は線路、池上通り、山王なのでかなり永久保証レベルで景色は楽しめるかと思っています。羽田空域の高さ制限もありますし
• 隣ビルとはピッタリですね(￣▽￣;)実際何メートル位の隙間があるのでしょうか。
• 大森は住環境が良いですからね。これだけ駅近好立地で供給が続くのも珍しいです。
• 契約書類の中にハザードマップがありましたがびっくりしました。
  • 大森は真っ赤ですよね。
    • このマンションの建つ場所は、高潮、洪水時の浸水エリアの境目、ギリギリって感じですね。浸水継続時間はほぼ0時間エリア。多摩川ハザードは該当なし。少し南に行くと該当。この立地はほんとギリギリセーフエリアって感じ。
      • ここ真剣に検討しているけど正直ハザード面では微妙。地盤・標高・ハザードリスクまで良ければもっと高値が付くはずでしょう。だけど一応大手デベからの、規模もそこそこある物件だから基礎は強いだろう、構造も制振だし、というふうに目を瞑っている。長所・短所を自分のニーズに基づいて冷静に判断し、長所の方が自分に魅力的だと感じられたら行けばいい。無理やり埋立地やら近所の土砂崩れ警報やら持ってきても、相対的優位になるだけで結局根本的にすっきりにはならないはずですし
• パークタワーの建築現場見てきました。ほんとに駅から近いですね。駅ビルから坂が全くないフラットなのが良い感じでスーツケースなどは楽だろうと感じました。3分でした。5階あたりまでかな、出来てます。
• 大森という立地に惹かれて単身で1LDK検討中です。先日現地を見に行きましたが、やっぱり低層1LDKだと前建てがかなり気になりますね。あと周辺に建築計画や空き地がいくつかあったのも気かがりです。エルシード大森ができた時にどう相場が動くのか…
  • エルシードは12階建てですし、周辺の空いた土地状況からして20階レベルのマンションは厳しいので、15階以上だと将来的にも安心できるのでは。線路側は新築ですでに建てたばかりなのと、さらに線路側は土地の幅が狭いので高層は建てられません。住むとしても資産価値としても15階以上が周辺環境に左右されず安全かと。。
    • ただ南は隣のタワマン何ですよね。。
      • 南東がそうですね、、、Dのリビング、ベランダからは見えるでしょうね、、ぼちぼち近い。ウィリスはダイレクトサッシでこちらからは丸見え。逆はベランダのすりガラスが阻止してくれるかも。Eは大丈夫だと思います。
• 夜現地訪問してみたら思いの外ピーポー通りが良くなってた。左右のマンション、クリニックは道路側に植栽と足元照明かあって良い感じに。昔の牧田の印象とガラリと変わっててびっくり。
  • 昔の牧田の時は本当近寄り難い通りだった。道路をまたぐブリッジがあって薄暗く、入院患者がうろついていて、周辺全体に負のオーラがあった。
    • 大森は山王側も再開発の計画があってこれからかなり良くなりそう。
      • 総合病院が2つ無くなって、救急車も来なくなったからね。ほんと雰囲気一新。パークタワーも裏手は飲食だけど道路側は植栽でこの通りは激変。
• 大森は周辺環境が良いですからね。この辺は昔から人気の高いエリアですよ。
  • JR大森駅フラット徒歩3分は最強。JRと東横以外の駅徒歩は電車に乗るまでの時間と乖離しすぎてて参考にならない。
• 地図を見ると、オオゼキ、アトレ、西友、イトーヨーカドーがあるようで、買い物も不便なく快適に過ごせそうかなと思います。大森海岸駅はあまり利用しないかな。でも、しながわ水族館までお散歩しながら行けたりするのかなと想像して楽しくなりました。
• 大森駅は乗り換えの無い駅での、乗降客数が日本一の駅。乗り換えのある飯田橋駅や水道橋駅よりも乗降客数が多い。毎日たくさんの人が駅の外に出ている為、マイナー駅ながら買い物や飲食も充実している。

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