アメイズ友泉亭ザ・ヒルズ

2024年8月25日 (日) 23:57時点における版

物件概要

アメイズ友泉亭ザ・ヒルズ　外観完成予想図1

アメイズ友泉亭ザ・ヒルズ　外観完成予想図2

• 所在地：福岡県福岡市中央区笹丘1丁目261、262、264-1、264-2、264-3、265-2（地番）
• 交通：

1. 「友泉中学校前」バス停 徒歩3分（西鉄バス）
2. 福岡市地下鉄七隈線 「六本松」駅 徒歩23分

• 総戸数：48戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年03月
• 引渡時期：2025年04月
• 売主：株式会社シフトライフ
• 施工：株式会社西海建設
• 管理会社：株式会社ビジネス・ワンファシリティーズ

価格・コスト・販売時状況

• ちょっと奥まっているところが引っ掛かります。ですが、友泉亭公園を眺められるとは素晴らしい。友泉中に近くて、修猷館学区という点も良いと思います。価格もわりかし良心的なレンジだと思います。
  • 笹丘の平均地価だと70平米4,200万円～って結構高い気がしますけどね。イオンと友泉亭公園が間近なのは確かに良いですね。ただこんな駅から離れた立地なのに、駐車場52台のうち機械式36台っていうのは残念すぎる。
• 私も立地・設備などもろもろ考慮してもまあまあ良心的な価格だと思いますよ。気にかかることもいくつかあるので決して買いたいとは思わないし他人にも勧めませんけどね
• 敷地が少し高いだけで「ザ・ヒルズ」になるんですね！　福岡市で何番目のヒルズでしょうね。
• 笹丘の23年度平均地価が14万9,000円/m2、アメイズが4,200万70m2だとすると60万/m2。昨今の市況、立地設備等を考慮すれば、個人的には平均地価の3-3.5倍程度は妥当かと感じるが4倍以上となるとややリスクを感じる。しかも最高値の14万9,000円/m2は笹丘3丁目であり、1丁目はそれ以下になるからなかなか厳しいところ。笹丘は毎年のように中央区最安地価で上昇率もワーストの常連、資産性の観点ではあまりコスパは期待できない気がするけど居住性に振り切れば人によってはハマるかな？という個人的な所感
• 専有面積70平米のMin4,200万って笹丘ではわりと高いですね・・・中階層以上から恐らく5,000万台、公園以外にもいくつか付加価値があればまあなんとか許容できるのかなという印象。
  • 他の付加価値はZEH-Mとイオンが近いこと。一方で巨大で古い擁壁、マイナーなデベロッパー、駅からの距離などは資産価値にマイナス。どう考えるか。そういえば、近くの築9年のマンション(3LDK、専有面積80.51m2、バルコニー面積18.27m2、６階角部屋)が4180万で売りに出てますね
    • ZEHは今や大半のマンションが採用してるから個人的には付加価値というより基本価値の範囲に感じる。イオン近いのは確かに良い。もう一声あるといいんだけど自分的には機械式駐車場がわりとマイナス。
• 設備、仕様はいい感じですね。Iタイプが良いです！ただ、ちょっと価格が高めのようにも思いますが、建設資材費増、賃金増などで仕方ないんでしょうかね。5年前の感覚でみちゃいけないってことは分かってるつもりなんですが。
• 眺望の長期確保は確かにありそうですね。将来的なメンテコストが重そうというのは同感です。だからこそ物件価格がもう少し抑えめならまだ納得感があるのに、そこが残念だと思いました。
• 事前案内会行ってきました。優先販売枠などあってAタイプは販売なし、角部屋のE、Hタイプの中～上層階もほとんど出ないと思います。
  • 優先販売枠って何ですか？　しかも間取りも限定的になりそうなんて、何だか興味が無くなりそうです。
    • 元の土地所有者などマンション建築にあたり協力してくださった方に優先的に販売する枠のことです。当然、眺望の良い部屋、角部屋など条件のいいところから埋まっていきます。

Aタイプを検討したいといったところ、「ここは無理です。出ません」と言われましたのでおそらくそういうことかと思います。あと今回の場合、資料請求して事前説明会に参加し買う意思を示した方が優先されるようなので、希望者がいる部屋は事実上優先販売となり抽選にすらならないかもしれません。あくまで営業さんの口ぶりからの推測ですので参考程度にしてください。なお低層階はA以外はまだ空いてましたし、購入意思を示している方でも申し込みをしないこともあります。低層階でも眺望はよいですしAタイプ以外に希望の間取りがあればあきらめなくてもいいと思いますよ

• • • • そういう話であれば、ここは撤退です。残り物で眺望が良くはない、メンテ費用が嵩むかも、ということを考えれば、私としては終了です。
        • 角部屋(4LDK)の中高層階はほとんど出ないと思われますが中部屋(3LDK)は高層階もいくつかは販売されるはずです。上記のとおり通常の建物+2階くらいの眺望が期待できますから最上階にこだわらない＋気に入った間取りがある方は今の段階で諦める必要はないと思います
• 機械式駐車場、バス便、古びた擁壁だけでも大変なのにプロパンまで加わると売却するときに苦労するだろうね。よほど割安でない限りプロパンマンションを買いたいと思う人はいないでしょう
  • 事前案内会行ってきましたがプロパンだけど価格は都市ガスと合わせてると言われていました。　将来のガスに関するメンテナンスなどの費用もプロパンの会社持ちになるみたいなので、かんたくん付いてるし長期的に見て私はメリットを感じました。価格が安いのは確かにガス屋さんが色々対応してくれてるからコストを下げれて部屋の値段も下げれたと向こうから説明されてました。確かに広さの割に安いと感じました。部屋の価格を抑えて後々の修繕費用も考えて購入者メリットが大きいと感じました。半分くらいの部屋は希望者が居ると言われたので時間あまりないですが引き続き現地見ながら周辺もまわってみて考えます。駅近の物件も高いですが魅力的な場所なので、メリットデメリット含め比較します。
    • いろいろと鵜呑みにしてるようですが、もう少しプロパンの闇を調べたほうがよいかと。

入居後ずっと価格が上がらないと思ってるんですか？プロパンは自由料金制で業者が自由に価格調整できるので組合がしっかりしないと大変なことになります。（70戸以上のマンションならまた話は変わってきますが）都市ガスと合わせてると言ってもそれは初期価格の話でしょ。入居した後まで価格をずっと保証する権限などデベにはないので、後でプロパンが値上げされることになっても全く守ってくれませんよ。メンテコストがプロパン持ちってそれはよくある話です、プロパン業者は高額のガス料金を毎月いただくためならその程度のコストは屁でもないので喜んで負担します。

• • • • 確かに、配管を通じて送られてくる都市ガスと、人が詰めて在庫管理しながらトラックを使って運搬し、人の力で交換、設置するプロパンのどちらがコストが高いか？は簡単な質問だと思われますね。Aタイプは出さないのに広告に載せてるのって、業界ルール上、大丈夫なんでしょうかね？不信を払拭する何らかのアクションに期待したいところです。
• ここ80平米4階以上だといくらぐらいで買える?

交通

構造・建物

アメイズ友泉亭ザ・ヒルズ　エントエランスアプローチ完成予想図

• このマンションは擁壁工事が必要でしょう！メンテナンスの出費は高いかも知れないです。
  • さすが！よく気付かれましたね。完成予想図では色が白いのでわかりづらいですが、ストリートビューでみるとヤバさがよく理解できると思います。相当古いしすでに危険な感じすらします(現地は見てません)たぶん重説には擁壁の管理責任がある旨さらっと記載されると思いますが、やり直さないまま引き渡されるような気がします。
    • 購入する方は現地調査をお勧めします。いくら法律の要件を満たしている、強度には問題がないといわれても私にはこの擁壁は無理でした。擁壁が二重三重になってますし、ひび割れを応急処置しているだけのように見えます。三枚目の写真に写っている隣の築10年のマンションの擁壁と比較しても劣化は明らかですので将来的にはかなり維持費がかかると思いました
      • この擁壁は…厳しいですね。いくら大丈夫と言われても無理に思えます。

共用施設

アメイズ友泉亭ザ・ヒルズ　中庭完成予想図

設備・仕様

• このマンションはプロパンガスなんです。プロパンガスにはメリットもありますがデメリットもたくさんあります。詳しくは「分譲マンション　プロパン」で検索してください。いろいろ出てきますよ。ガス設備や乾太くんの設置費用をプロパンガス会社が負担してくれているとすると当然そのコストはガス代金に反映します。そもそも契約内容が分かりませんし、見直しをするにはガス会社と管理組合の交渉が必要になるので、理事会は大変だと思います。購入を検討されているのであれば、ぜひモデルルームと現地を訪問してください。そこで家族全員の五感をフル稼働させて良い点、気になる点を探す方がいいですよ。他人の意見はどうしても個人の好みが反映しますし、物件を見る目を養うにはいくつも現場・現物を見た方がいいですから
  • このご時世プロパンなんてあり得ない。
    • プロパンのコストを知らずに何も考えず賃貸契約した思い出があります。それまで都市ガスだったので、請求書を見て本当に目がテンになった記憶が。初回の更新が来る前に、すぐまた都市ガスの部屋に引っ越しました。と、賃貸なら笑い話で済みますが、分譲でプロパンはありえませんね。
      • 今どき、分譲マンションにプロパン採用するところあるんですね。賃貸みたい。
        • プロパンガスって自由価格だから組合に交渉力がないとやられ放題になる気がする。かといって切り替えようにも、多くの場合、ガス配管、給湯器(ここは乾太くんも？)等はガス会社の所有なので都市ガスに切り替えるのも違約金やら何やら大変だよね。そもそも都市ガスとつながってないから敷地掘り返してガス管を引かないといけないしね。プロパンマンションの理事会は大変だろうな
          • プロパンガスが入っているマンションのお風呂やキッチン等は、一部プロパンガス会社が費用を負担しているんですよ。今後の使用料を考えれば安いもんです。そうすればデベは建設費用が安くなるので、マンション販売の利幅が増えるというロジック。どちらともWinWinですね。購入者だけが泣く。

間取り

• 間取りイマイチなのわかるわー全タイプ微妙よな。特に一番手頃な価格帯のBはリビングの形状と狭さが暮らしにくそう。キッチンと窓側の壁も近すぎるし。Iタイプはトイレとかクローゼットとかいろいろと謎。Aが一番まともっぽいね友泉亭公園も見れそうだし。
• 南側は完全に開けているので1Fでも日当たり、通風に問題ありませんし、視界を遮るような建物は近くにありません。近隣南側のより高い位置に1Fがあるので通常の3Fくらいの眺望は期待できるはずです。モデルルームに行けば各階からの眺望イメージを見せてもらえますよ

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 大規模商業施設の撤退リスクとかはどう考えてますかね。あと、自動車学校と併設しているので、自動車学校が撤退した場合、既存の施設がどうなるのかも心配・・まあ、どう転んでも集客できるロケーションなら問題ないと思うけど。。
  • たしかに。春日原駅近の大野城イオンもなくなるかもと噂もありますし、老朽化してきた時に採算とれてる店だと建て替えも視野に入りますが、違う場合もありますからね。
    • そうですよね。商業施設がなくなる事も想定しておかないと、その時困りますよね。お店が多くある地域ならまだいいですが。
      • うーん全然ピンとこないな。仮に商業施設がなくなってとして、その地域がそのまま何も店がない状態が何年も続くと？仮にも中央区の住宅街よここ。イオンが撤退したらそのシェアを狙って付近に別の店がほどなくオープンするだけでしょ。これだけ住宅地や学校があるのに市場原理的にその確率はかなり高い。もちろん新しい店が少し遠くなるとかはあるかもしれんけどそんな誤差程度のリスクまで予測できるわけない。というか逆に商業施設撤退リスクがほとんどない夢のような立地があるのか聞いてみたいわ。天神ど真ん中くらい？福岡市内でそんなこと気にしてたらどのマンションもほとんど買えないと思うけどね。
        • そうですね。都心に近く、病院も小中学校にも恵まれた住宅街にあって、良くも悪くも渋滞に悩まされる立地。100％将来の予測はできないけど、仮に何か起きても、シェアを狙ったた別のショッピングモールが入ると考えるのが自然ですね。近隣にこのような大型敷地もないわけだし。。
• 友泉亭公園を借景にできる、或いは見下ろせるというのは何物にも代え難い魅力です。お殿様気分になれるんじゃないかな。
  • 全景が見えるなら同感なのですが、地図で見ると微妙っぽいのが不安です。頑張って公園南側の森が少し見えるくらいかな。唯一、西側3F棟の角部屋であれば茶室はなんとか見えそうな感じです。
    • そうなんですね。シミュレーション通りならちょっと魅力減ですね。9F棟の最上階の一番西の部屋ならなんとかなるかも。規模は違いますが、大名庭園を取り込んでいる東京のホテルはどこも素敵ですし、六義園を臨む本駒込(巣鴨)のマンションも人気ですし、福岡にもそんなマンションがこれからできると考えると狙いたいところですね。
• バス便ですが、バスの本数はどのくらいでしょうか
  • バス便に関しては、福岡市総合交通戦略で、油山観光道路を通るルートが公共交通基幹軸として定められているから、今後多少の減便があったとしても、将来性的に不便になる事はないと思う。ただ、バス便であることは変わらないので資産性を論じるなら駅近ですかね

周辺施設

その他

掲示板

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