パークシティ高田馬場

2024年7月9日 (火) 23:53時点における版

物件概要

パークシティ高田馬場　外観完成予想CG

• 所在地：東京都新宿区高田馬場4丁目844番4他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「高田馬場」駅 徒歩7分
2. 東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩7分
3. 西武新宿線 「高田馬場」駅 徒歩8分

• 総戸数：325戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年05月
• 引渡時期：2025年06月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会
• 施工：佐藤工業株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• めちゃくちゃ高そう。
• ここがタワマンだったら中国投資家が買ったろうけど外廊下フツマンだからどうかね。東中野三井タワマンが@550前後だからここはギリギリ@500切るくらいかな。
  • そんなに安くでるんか？550以上ではないか。
• 皆さんいくらくらいだと思います？三井でシティ系なのでファミリー想定のSs73AR 3LDK 73.24で
  • 坪450で9967万円
  • 坪500万で11075万円
  • 坪550万で12182万円
• この物件に1億超を出すかどうかというと、う～ん、となってしまいますね。。。実需で住むにしても、物件の利回りの低さは無視できないと考えており、今の市況なら高配当株・REITなどで資産運用しつつ賃貸で暮らす方が無難な気がしています。（問題は賃貸でいい物件にありつけるかどうかですが。。。）
• ファミリー向けは平均坪単価坪500万～550ぐらいで来ると予想してる。低層階の条件悪いパンダ部屋なら坪450もあるかも。長期販売するなら坪600でも売れる可能性もあるが、ここら辺の富裕層は中落合や目白など高級住宅地に住む印象がある。また、最寄りの高田馬場の家賃相場が低いことや高田馬場駅の雑多な雰囲気のことを考えれば第一期は坪500万～550ではないかと思います。
• 74平米で1億900万、、？もう少し出せば山手線内側かつ、ランクも高いスカイフォレストに手が届きます。あちらは内廊下かつ利便性も高いため、この値段で売れますかね？？
• 坪430ってこと？近くにあれがあるにしても500はいくのでは？
• 600出して買う人が住むところかな
• 相場よりかなり安くなりますね。間違いない。
• 外廊下でエレベーター３基。三井だし現実的な価格できそう。平均坪単価480くらいでは？
• 山手線西側、かつ渋谷～池袋間で駅徒歩7分の非タワマン物件だと販売スピードが早そうですね！パークタワー東中野と同価格ぐらいだとうれしいのですが。
• こちらが上位互換だ、坪300だ、平均坪500程度だと書かれていますが、本当にそんなに安く出せるモノでしょうか。
  • 300はおろか500もないでしょうね。ファミリータイプは条件のいい南向きメインなので億超えても売れる。中庭向きは居住性が劣るけど総面積が広くないので専有単価を下げない。結局平均で＠600以上になると思います。
    • 坪550ぐらいですかね？東中野と同じぐらいと想定します。
• 山手線駅徒歩10分以内の大規模フツマン。500万以下はないな。かといって平均600を超えたらタワマンに流れる。その中間で落ち着くと予想。
  • そんなもんでしょうね。駅遠の西新宿が650、駅近の東中野が560でしょ。駅遠の高田馬場は東中野と同等でしょう。
• 80平米のうなぎ間取りは大体いくらになりそうですか？
  • 控えめに1.2億と予想
    • そんな奥ゆかしい値段じゃないと思う。。
• 70m2で1.2億くらいに抑えて欲しい
  • 坪560万円ちょっと。そのぐらいの部屋は全然ありそうですけどね。プラウド高田馬場の中古が坪500万円超える程度ですから。ただ方角と階数で差をつけてきそうなので、南や上層階は厳しいかもしれません。
• 一番安くて9000万代からだって。ほんとかなぁ…
  • まあそうだろうな。タワマンではないが中庭付きのパークシティだから居住性も資産性も評価されるだろう。
• 坪500くらいみたいですよ。
  • 坪500くらい。現実路線だと思いますね。プラウド高田馬場も全然上がってないし。ほぼ外廊下（高層棟のみうち廊下？）で各回ゴミ置き場などもなく　占有部の仕様も並なんでしょうね。市況も都心以外完全にシュリンクしてる感じですし。ここで強気にでて、金利に何かあると極端な販売不振になりかねないしね。
    • 坪500は安すぎる。500後半はいくでしょう。
• ここがたとえ坪600万円だとしてもそこまで違和感はないな。これが今の相場なんだから納得しないとという感覚。
  • 東陽町で坪480だから、ここは坪680くらいかな。
    • 東陽町の5割増の地位と言っても全然おかしくないですよね
• グランドシティタワー月島が坪700超えですし、ここも坪650は下回らなそうに思います。
  • 650で売れますか？というか興味がなくなる価格帯なのですが。。高くても550くらいが現実的な価格だと思っているのは私だけ？
    • 550（笑）夢を見られるのも今のうちですな
• 現在、馬場のマンションに住んでおりますが、中国人が多数いらっしゃいます。挨拶は当然フル無視。ゴミのマナーも違うのか、段ボールは廊下に散らかり放題、ゴミ捨て場も粗大ゴミの概念を知らないのかルール無用。そういうのが平気でないと、このマンションは、割と厳しいと思います。安くはないお金を出して、隣人ガチャが高確率で外れてしまうのは、正直しんどいです。そういうのが、新宿区の中でも高田馬場の特色だと思います。
  • 高田馬場、、、ですもんね。。ここで坪高く買ったら、まぁ永住目的ならしょうがないかもですね。頑張って払えば。リセールは厳しい物件でしょうね。
• 予定価格　草はえる
  • 坪550ですね
    • 思ったより安かった
      • 650でしょう。
• 撤退じゃ、買えるかいなこんな価格。
  • 東棟　2LDK 58平米　1億
  • 南棟　3LDK 66平米　1.2億
  • タワー棟 3LDK 82平米 1.9億
• あの近隣環境でこの価格…。共有設備やサービスはうちにはオーバースペックに感じました。管理費も高くなりそうですね。街の印象とマンションの「ストーリー」がチグハグな印象を受けました。
  • 本当にそう思います！高田馬場はそんな街ではないぞ！
• 期待してセミナーに臨みましたが、ガッカリしました。思ったよりホテルライクなエントランスは気に入りましたがやはり立地と見合わない価格、いらない屋上テントやメーカの様々な初の試みがマイナスになって後からのしかかりそうです。この価格ならば他で狙ってる物件にすることにしました
• 3LDK/82.82m2　19,000万～/坪757万～これを購入する勇士いるのかなぁ？購入後の感想をぜひ聞かせてください。
• これ億ションクオリティなの？大手町まで近いとかいうコメもあるけど、この価格で微妙な間取りだったら違う物件いくよな。。。飯田橋にある某大手企業も移転で東西線沿いからごっそりいなくなるけど。。どこ勤務の人ターゲットなんだろう。高田馬場徒歩7分で億ション。。すごい時代ですね。
• 70.83m2で最大13,000万円、、これは買えても後に後悔しそうです。最低でも82.82m2を狙ってましたが、20,000万円はすごい。数年後にこれでも妥当な金額として認知されるのかな。まさに不動産バブルや（実際はただの物価高騰の底上げだが）
  • さすがに82平米2億は売れないと思いますね。高田馬場駅7分の団地マンションの82平米を２億で購入しましたって自慢する人いるのかな？
• 馬場に長年住んでるシングルですが、馬場にいる子供の親って元々戸建て持ってる人が多くて、マンション買って子育てってイメージ湧かない。となると西武新宿線沿いとかに住んでるパワカや高収入シングルが検討するんだろうけど元々が西武新宿線なので馬場価格におののいて撤退って感じ。馬場は便利だけどブランド感はないに等しいから、ここを買えるような人のお眼鏡にかなう街ではないんよね。
• 【サウスレジデンス】
  • Ss55AR（55.03平米 2LDK/2F・3Fは1LDK+SR）：7,300万円台～
  • Ss64E （64.92平米 3LDK/2F・3Fは2LDK+SR) ：9,100万円台～
  • Ss66AR（66.34平米 3LDK）：9,600万円台～
  • Ss73AL (73.24平米 3LDK）：11,100万円台～
• 【ウエストレジデンス】
  • We72A1（72.18平米 3LDK/2・3Fは2LDK+SR）：10,600万円台～
• 【イーストレジデンス】
  • Ew58D （58.04平米 2LDK）：8,700万円台～
• WE70を検討しており、南向きのような値下げを期待しましたが、ガーデンビューの部屋については特に値下げありませんでした。またWEは冬の日当たりがほぼゼロ。多分ガーデン自体に日が入りません。南向きも低層階は前建ての影響をかなり受けます。便利なことはわかりますが、「新築である」以外に優れた部分が見当たらず、我が家は撤退とします。
• 75戸売り出して先着順2戸なら上々の滑り出しかと。完成は再来年の6月ですからジワジワと値上げしながら売っていくのでしょうね。
• ここの資産価値ってどうですか？
• 高い部屋が売れ残ったのかと思ったら逆ですね。条件がイマイチで比較的手ごろな部屋が2つ残ったと。予想外ですが予算高めの人に支持されてる感じでしょうか。
  • やっぱり、蓋を開けてみれば実需の人に着実に売れましたね。大抽選になるより良かったと思います。
    • 少し高めかなと思われたここが順当に売れてはけていくとなるとマンション市況はますます底堅くなっていきそうだ

【第一期販売概要】

• 受付期間：2023年11月10日（金）～2023年11月12日（日）
• 抽選日：2023年11月12日（日）
• 販売戸数：75戸
• 販売価格：7390万円（2戸）～3億3880万円（1戸）
• 最多販売価格帯：1億3800万円台（7戸）　※100万円単位

交通

構造・建物

パークシティ高田馬場　ノースエントランス完成予想CG

パークシティ高田馬場　コーチエントランス完成予想CG

• ここは内廊下だと思いますか？
  • 外廊下ではなかろうかと思います。東西向きは廊下の両側に部屋があり、天井がある内廊下「風」かなと。予想ですので外れてたらすみません。
    • 図面を見る限りあくまで「共用廊下」としか表現されていないので外廊下でしょう。
• まーた乾式壁か。タワマンじゃないんだから、コストカットせずちゃんと戸境壁はコンクリートにしてくれ。
  • 早稲田通りに面した12階の高層棟だけ乾式壁で、それ以外の棟はコンクリート壁ですね。まあ12階で乾式というのはたしかにコスカですが。
• 西棟の東向きと東棟の西向きは、ありとあらゆる方向からの視線を気にすることになるので安くなりそうですね。
• 天井高が気になります。
  • 高さ40m制限の部分に12階、20m制限の部分に6階建てですから余裕は充分です。デベさんが本気なら二重床二重天井が可能かと。
• 棟によって柱梁サイズだいぶ違うな。気をつけないとな。
• 植栽5,000本って、維持管理は大変じゃないのかな。もちろん緑たくさんあるのは落ち着いて良いのだけど、貧乏人なのでつい費用負担を考えてしまう。緑は公園じゃだめなのかしら。
• サウスレジデンスは1階～3階が半地下、ウェスト、イーストも半地下多くなかなか検討が難しいですね。もう少し安ければよいのですが、半地下住戸は劣化のスピードも早くリスクが高すぎます。。

共用施設

パークシティ高田馬場　エントランスホール完成予想CG

パークシティ高田馬場　リビングガーデン完成予想CG

パークシティ高田馬場　グリーンガーデン完成予想CG

• 325戸に対してエレベーターが3基というのは少なくないですか？朝の通学通勤時に待たされそうな気がします。
  • 外廊下でエレベーター３基。三井だし現実的な価格できそう。平均坪単価480くらいでは？
    • 駐車場が地下なのは、ポイント高いです。山手線と東西線が使える立地なので、個人的には坪600万円台なら買いだと思っています。
• 駐車場は西棟の地下二階のみですね。北側道路接地階でエントランスになってる階が地下1階の表記になってます。南側の道路設置階は1階になります。南側の地下1階の部屋は前にある建物よりかなり低くなりそうです。そういう条件の部屋が南側に多くあるので安いのも出てくるでしょう。南棟の東側は4階建ての建物があるので4階以上でないと抜け感がないでしょう。
• 一基約110戸はタワマンでないにしろ多少待ちそうですね…ゴミ捨て場は各階でしょうか…
  • 南棟はエレベーター無いですからね。
• ゴミ捨てる場所が一階に一箇所のみなのか、各階にあるのか気になってます。ご存知の方いますか？
  • 図面を見るとエレベーターや階段の近くに一定程度のスペースのある部屋がありますので、各階２箇所はありそうな気がしますね。あくまで推測ですが。

設備・仕様

間取り

• 間取りが田の字しかなさそう。リフォームしてもワイドスパンなけりゃ、田の字でしかリフォームできないし。
• 3LDK微妙にゆとりがない間取りばかりで下がり天井もなかなか…。80m2超えるとグロスきついから70後半でまともな間取り作って欲しかった。
• このマンションなら1LDKもきっと素敵だろうと思いました。3口コンロ、洋室5畳、LDKは11.4畳。洋室が5畳あるので、今は1人暮らしでも将来的に夫婦で住むといった感じでもいけるのかなとか。
• なんでこの物件、残念な間取りにしたの？建築費のコストカット？
  • 高級マンションってわけじゃないし価格帯的に考えればそこまで変な間取りじゃないと思うけどね。

買い物・食事

• スーパーについては、主婦からの支持が根強いのは「オオゼキ」か。小滝橋交差点の「いなげや」は店の規模はそれなりに大きく便利だが、小滝橋交差点の信号待ちが長く、時間距離としては長く感じるだろう。その他、周辺には小さいスーパー、ドラッグストアが点在しており、買い物環境は良い方かと思われる。
• 駅の東側は学生街であり学生向けの飲食店が多い印象。小さい子がいる家庭が家族で外食するようなお店だと、我が家は駅周辺だとチェーン寿司（スシロー、くら寿司、はま寿司）やはなまるうどんなどを利用することが多い。このマンションにより近い西側はエスニック料理が多く、家族で外食する雰囲気のお店はあまりない印象（あまり開拓できていない…）。こども連れでなければ、さかえ通りなどに良質な飲食店が多数あり、飲食店の種類・とても充実している。個人的にはさかえ通りから少し入ったところにある焼き鳥屋「力-RIKI-」などがおススメ。また、パンが好きな方は、自転車で行く必要があるものの、オレンジコートショッピングセンター（戸山公園近く）のベーカリー「フラット」がおススメ（隣のハンバーガー屋さんも美味しい）。ここでテイクアウトして、戸山公園でピクニックをすると贅沢な気持ちになれる。
• ここだとオオゼキと小滝橋のいなげやの両方を普段使いできるので生鮮品に不自由しませんね。いなげやは先月の改装で垢抜けた店になってました。
• 神田川沿いにある有名あんみつ屋が、TVで紹介されていました。寒天工房 讃岐屋！当物件から近い場所にあります。
• 生鮮はオオゼキ、飲料とかは西友、ちょっと買い足しはマルエツプチ、ワインとかチーズとかおつまみは駅向こうの成城石井といった感じで、スーパーは充実してると思います。
  • 駅向こう側ならピーコックストアもありますね。去年夏のリニューアルでワンフロア構成になりましたが、明るくて買いやすいです。まあこちらからオオゼキや西友を越えて行く機会は少ないでしょうが、地下にSeria・2階にしまむらが入っているので覚えておいて損はないかと。

育児・教育

• 近くに「しんえい子ども園もくもく」という人気の子ども園（私立・保育園中心）がある。ここは過去に中学校として利用されていた校舎をリノベーションしており、大きな「グラウンド」があることが特長。また、早稲田通りを渡った先の戸塚公園の隣には、同じ法人が経営している「オルト保育園」がある。こちらは新宿区有数の人気園であり「アトリエ」や「巨大スロープ」などがあることが特長。最近は更なる少子化のせいか、後者の「オルト保育園」であっても過去と比べて入りやすくなったようである。その他にも園庭などにこだわれなければ選択肢はたくさんあり、待機児童になることはほぼないと思われる。
• 学区は「戸塚第三小」で、学年によっては1クラス編制の年もある小規模校。ただし、300戸規模の本物件が学区に加わることで、2クラス以上の安定稼働が期待できそう。現時点では特に人気がある学区ではないが、教育熱心な家庭が多いことが想定される本マンションの住人が加わることで、そのあたりの評判も変わってくるかもしれない（もともとが小規模校なので、評判は容易に変化しやすいと想定）。通学路については、早稲田通りを横断してからは狭い道を歩くことになるものの、距離・危険度ともに気になるレベルではないだろう。ちなみに、戸塚第三小の周辺は洪水ハザードマップに引っかかっていて、大規模な洪水が起きる場合は浸水する恐れがあることはマイナスポイントか。
• 学区は「新宿西戸山中」で越境希望も多い人気校。その理由は、百人町3・4丁目に国家公務員（キャリア官僚）向けの官舎が多く、教育熱心な家庭が多いことに起因するものと言われている。一方で、歴史的経緯から百人町は一般市民向け公営住宅も密集しており、教育熱心な家庭で大多数を占められているというわけではないため、人気学区であることを過信しないほうが良いかもしれない（特に、最近は中学受験が過熱しており、今後も人気学区であり続けるかは読めない状況である）。通学路については坂道を上る必要があるが、中学生であれば距離・時間ともに徒歩で楽々通える範囲であろう。
• 新宿区って小3までは定員関係なく学童入れますよね。激戦区なら学童併設ありがたいですが、繋がりとかいらないし正直なぜ？というのが感想です。あと指定学区の公立中学は普通です。むしろ流されやすいお嬢さんの場合は場所柄注意が必要だと思います。
  • 私もその繋がり、独自のアプリがネックですね。ギスギスするのが想像できますね。メリットを共有できる人ばかりではないので。不必要な人もいるだろうし。利用する人としない人で管理費などに差がつくのかな。
    • 学童設置は物件のウリですから、存在に納得できない人はそもそも買わないと思いますよ。今は都心周縁部は物件余り気味ですからここに拘る必要も無いかと。
• 子育て組として、学童の話とか魅力的だなと思う部分はあったが。ここ、学区もイマイチだし価格もイマイチだし。買う人は何を決め手に買うんだろう？
• こちらは共用施設に学童保育サービスが入っているようですが、公営ではなく民営になりますか？共用施設を利用する為利用料は通常よりも10～20％割引予定だそうですが、週5日コースの料金が知りたいです。

周辺環境・治安

• 高田馬場は中国、ベトナム、ミャンマーはじめ外国人が多いね。比率で4割くらいか。あの雰囲気はちょっと馴染めない。ここにシチズンプラザがあった頃とは街が変わってしまった。
• 繁華街との距離・・・高田馬場駅から続く商業地区の端に位置しており、いわゆる繁華街の喧騒からは離れた立地。現状では早稲田通りの交通量はかなり多い状況であり通りに面した場所では住宅街の静けさはないものの、敷地の奥に入った場所はかなり静かな環境。早稲田通りについても、並行して走る諏訪通りのバイパス化が実現間近であり、将来的に若干は交通量の減少し、少しは静かになるかもしれない。
• 高田馬場駅へのアクセス・・・いわゆる駅近ではないが、徒歩の道のりの中に信号がないため、実際に歩くとかなり近く感じる。歩くのが早い人なら、JR高田馬場駅の「戸山口」なら徒歩5～6分で改札に行ける。
• 徒歩であれば「戸塚公園」や「西戸山公園」がある。遊具もそこそこある。自転車を使えるのであればより大規模な「戸山公園」や「おとめ山公園」などもある。これらは大名の下屋敷や華族の屋敷跡なのでかなり広々している公園であり、ピクニックなどもできる。周辺の公園環境はかなり充実しているといえる。
• 高田馬場に住んでますが路上喫煙がかなり酷いです。小さいお子さんのいるファミリーでタバコが気になる人は考えた方がいいです。高田馬場駅の戸山口が最寄りになるようですが、行けばわかりますが戸山口出てすぐのコンビニ前が喫煙所で煙がダダ漏れなので、気になる方は早稲田口になると思います。
• 買う人、住む予定の人は必ず昼と夜に高田馬場を歩いてみましょう。物件は高級でも暮らしは想像とは違うこともありますからね。高田馬場の住民からのアドバイスです。
• 高級住宅街というよりは、駅前(早稲田口)は昼夜問わず騒がしく、このマンションまでの道も比較的騒がしい。マンション近くの道一本入ると普通の住宅街って感じですかね。戸山口はファミリーマートの出口がタバコ臭い、早稲田口よりは静かだけどそれなりに騒がしい。あとマンション行くまでの坂道がとても急って感覚持ってますね。
• 高田馬場は高級住宅街ではないが、駅東西の高台は閑静な住宅街だよ。東側は諏訪神社エリア、西側は旧戸塚町、どちらも住環境はいい。山手線の駅周辺が大なり小なり雑然としてるのは当たり前。山手線と東西線のクロス駅を甘く見ないほうがいい。ましてや三井のパークシティだ。@600でも全然不思議じゃない。
• 馬場に住んでいます。実際わちゃわちゃが気にならない方には、高田馬場は魅力的ですよね。銭湯や図書館、レトロな映画館等もあって楽しい生活が送れています。また、地味ですが新宿と池袋の間にあるおかげで、出前の選択肢が豊富な点も気に入っています。
• 昨日現地へ行ってきました。駅からの早稲田通りは良く言えば活気があり、悪く言うなら雑然としています。ただ風俗系はほぼゼロで（キャバクラは道路反対側に3件ほど）飲食と居酒屋ばかりなので危険はないと思います。「映える」街並みではないですが外食・テイクアウトの選択肢が多くスーパーも近いので、忙しい共働きやシングルには打ってつけでしょう。専業主婦だと不満かも。ただ、中国はじめ東アジア東南アジア系の店が想像より多い印象でした。西池袋のブリリアタワー付近のアプローチよりもアジア系の色が濃いかも知れません。飲食店だけでなく食材店やマッサージ店もあり、暮らしている方々が多いと想像できます。ここは好き嫌いが分かれそうですね。早稲田通りから中に入ると閑静な住宅街で、新宿区内と思えないほど長閑な雰囲気です。敷地南隣にある鉄砲稲荷から写真を撮ってみました。
• 道狭いですね。何度も向かいから来た人とぶつかりそうになってる。ベビーカー押して夫婦で並んで歩いてたら蹴飛ばされそうですね。
• 高田馬場駅は帰りにちょっと夕飯を買うができないんだよね。アトレみたいなのがない！西武のBIGBOXには一切入ってない。不便でしょうがない。山手線の駅の中でもかなりショボいですからね。商店街は何語か読めない店ばっかで日本人は相手にしてないし。そんな街だし、そんな駅なのにあの値段なら他へ行きます。あの値段なら代々木上原とか自由ヶ丘とかにする！
• 高田馬場って山手線駅で一番カオスですよね。人種の坩堝感が半端ない。まだいろいろ馬鹿にされている、足立区の北千住とかの方が、日本人比率高くて落ち着きます。（意外と若くてモデルミタイナカワイイコが多い)
• 高田馬場なんて昔からこうなんだからそもそもわちゃわちゃ好きじゃない人は初めから検討してないかと。住んだら住んだで便利だと思うよ。飲食の選択多いし電動自転車で戸山公園でも四ツ谷でも行けるから子供は高田馬場駅使わないしほとんど駅前行かない
  • 高田馬場って、皆さん言う通り駅前はカオスでわちゃわちゃしてるんだけど、大通りを一歩入ると意外と閑静な住宅街で、大きな公園も近くに複数あるし、早稲田とか学習院とか海城とか周辺は落ち着いた文教エリアで、スーパーもたくさんあって交通利便性もいい。駅名や駅前のイメージと、実際住んでみてのGAPが結構大きい街で、住み心地は思ったより良かったですよ。
    • 高田馬場エリアで地ぐらいが高いのは下落合2丁目エリア、おとめ山公園付近だよ。この辺りはわちゃわちゃ感なく、特に新目白通り北側に入るだけでびっくりするくらい閑静な住宅街になる。もちろん目白も徒歩圏。
• 高田馬場はファミリーで住む場所ではないかな~、、学生の街って感じする
• 隣の宗教施設、大丈夫なのかな。危険じゃないのかな。。なんか、気持ち悪い。

• 

  現地状況（2023年3月23日撮影）

周辺施設

その他

掲示板

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