クレストプライムタワー芝

2010年7月25日 (日) 22:21時点における版

クレストプライムタワー芝外観

物件概要

• 所在地：東京都港区芝1丁目124番1号他
• 交通：

1. JR山手線「浜松町」駅徒歩6分
2. JR京浜東北線「浜松町」駅徒歩6分
3. 都営大江戸線「大門」駅徒歩6分
4. 都営三田線「芝公園」駅徒歩7分

• 総戸数：483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストルーム・スカイラウンジ・地権者住戸21戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造　地上39階・地下2階・塔屋1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2007年8月16日
• 施工：清水建設株式会社
• 売主：株式会社ゴールドクレスト

価格・コスト・販売時状況

• 2007-11-02現在、坪500万円後半で40平米の一番小さい部屋でも6000万円弱だそうです。売れると思いますか？ちょっと高すぎるような。
• 2007-12-07現在、40㎡で5000万、なかなか厳しい金額ですよね。浜松町という立地をどうとらえるかでしょうか。
• 2008-01-25現在、32F以上のラグジュアリープランは坪単価500万だった。やっぱりというか、なんというか...しかしこのご時世で、強気だなあ。
• 2008-02-15現在、20Fで、坪単価約384万円ですね。
• 2008-02-26現在、正確な数字をチェックしていたわけではないのでちょっとわからないのですが、一番小さなお部屋でいうと51.81㎡が5,180万円でしたが、いまＨＰ等にのっているのは54.76㎡で5,380万円みたいですね。
• 2008-03-26現在、もともとの値段設定で下層階は300万/坪台で、上層階は500-600万位のようでしたよ。でも20Fを超える階の具体的な値段は、来月から販売ということで、お得意の未定と言われました。
• 2008-03-27現在、坪330万とは具体的にどの部屋なんでしょうか!?自分が貰った価格表(先月貰った予定価格表)だと坪330万は3階,4階に１戸づつです…(C-60D)やはり収入によって,いくつかの価格表を提示してるのでしょうか…(因みにこの価格表ですと,10階南向きコンフォートプランが坪平均約368万です)実際見にも行きましたが,予想以上の狭さの上,収納が少なく,生活は不便だと思います。車庫も月5万-で一般分は約60台の抽選との事でした。(１億-千万円以上の戸には１台分が無条件で付くそうです）値引きを交渉したところ,予想以上に売れており厳しいとの回答でした。現在までの最高値引き額は50万だそうです。
• 2008-10-05現在、皆がゴクレすごいっていうからどんなかと思って先週見てきました。部屋の中では高速の音はそんなに気にならなかったです。セールスさん曰く現状3割入居と言ってましたがどうなんでしょう。とりあえず選び放題っぽい空気は感じました。
  • 25F　北東　75㎡　1.2億
  • 25F　東　65㎡　8000万　もちょっと狭いので6000万台もあった気がする。値段表入れときますって言われた気がしたけど入ってなかった。
• 2009-01-03現在、第１期が５０戸じゃ、完売まで気の長い話になりますね。１０期位まで掛かるんじゃないかな。
• 2009-03-12現在、先日モデルルーム行って来ました。結構賑わっててびっくりしました。売れ残り・・・って書き込みが多かったんで心配していたんですが、第1期の販売は即完売して順調！と営業さんは言ってましたよ。なんでもしばらくは販売ストップしていたらしく、年明けから第2期分譲を開始したそうです。
• 2009-05-29現在、アイランドキッチンの11000万くらいの部屋。11300万の３ＬＤＫなら、まだいいけど。ビジネスマンスリーホテル、ウイークリーマンションならいいかも。
• 2009-07-08現在、自腹と言えば、入居者が少ない現在、管理費や修繕費もゴークレが自腹で負担しているのでしょうか？いつまでも負担出来る訳は無いでしょうから、何れは、管理費等の大幅値上げで入居者に跳ね返ってくるのでしょうね。
• 2009-10-07現在、角部屋は面積大きかったり高額だったりするから一概に言えないが、角部屋のカーテン見る限り1/10程度の入居。角部屋じゃない部屋はもっと入居していると思う。
• 2010-7-25現在、管理費や修繕費、駐車場代は全てゴクレが負担しているらしく、管理組合にはすでに余剰金が発生しているらしい。それなら、完売せずにゴクレが持っているほうがいいのでは？会社としては、潰れる心配はなさそうだから。

交通

• 新橋再開発で、モノレールは新橋駅まで延伸すると書いてる人がどこかにいたけど、そうしたら浜松町は始発駅ではなくなりますね。
• まあ始発駅かどうかはどうでもいいんだけど羽田から近いので地方（例えば札幌とか福岡）の人の東京別宅としては便利なのだろうなというのが理由。そういう意味では品川でも天王洲でもいいのだけどね。前住んでた天王洲のマンションの隣の部屋は金沢の会社の社長さんで東京に出張に来たときに泊まる部屋として買ったとのことでした。そういう人は駐車場も必要ないしね。

構造・建物

• エントランスは最大の売りどおり豪華でしたが、25階の事務所にする部屋を見る限り、コンフォートの内装は普通でした。ドア、クロス等今済んでる賃貸マンションと変わらないと言うのが実感。　共有部分の豪華さをとるか、部屋の広さ・内装の質を取るか考えさせられました。音に対しては、線路沿いは二重サッシですが、西側に近い部屋は二重になっていません。建物の外は音が反響していましたよ。二重サッシでない部屋はうるさいのでは？
• 低層階は二重サッシです。高層階は二重ではありません。音は問題なさそうですが、今時ペアガラスでさえなくチープなサッシです。
• 1月に現地ＭＲ見に行ったときの話。ＭＲ内に、デスクが置いてある部屋があった。デスクは壁にある。ＦＩＸ窓の高さにあわせて作ってあるのだが、よく見ると机の右端の表面は窓枠の高さと合っているのに、左端の表面は窓枠と１ｃｍくらいの隙間が開いていた。信じられない話だが、机の高さがおかしいのではなく、窓枠の床からの高さが不均一になっていた。次にリビングに行った。妻が無言で天井を指差すので見ると、間接照明にするための折り上げ天井の部材のつなぎ目がズレて、その上の表面に張ってある壁紙が裂けていた。「こりゃどーなってるんだ？」と思い、内覧会のつもりでドアを開け閉めしたり、営業には言わないまま色々試してみた。ドアがスムーズに閉まらなかったりした場所もあった。おまけにバルコニーのサッシの溝には、砂埃がたまったまま。営業は、こちらがそんなことを気にしているのに全く気づかすに「素晴らしい眺めでしょう」と呑気にＰＲしていた。これ、1億をはるかに超える部屋の話。そもそも、窓に黄色い日よけのかかっている部屋ばかりで、夜は相変わらず真っ暗で全然売れていない。第一期は完売で順調というのも本当かどうか分からない。多分このままではゴーストマンションになる。

共用施設

• 建物内の内覧をしてきました、エントランスはそこそこいい感じです。また、２５階の事務所にするという部屋からの東京タワーの眺めも、まあまあだと思います、あと正式価格がどうかだけです。この部屋はコンフォートというグレードのものですが、仕様は一般のファミリーマンションの感じで、リビングのみ天井カセットエアコンといった感じで、あまり高級感がなく港区のMSのイメージからは大分落ちる感じがしました。（これは一番安いグレードで、もっと高級なものがあります）
• ここの最大の欠点は駐車場が少なすぎることかな、483戸に対して161台は高級MSとしてはNGと見ました。
• ラウンジからは東京タワーや六本木ヒルズなど、都心の夜景が一望！窓と反対側には大型TVも付いてました。部屋は10名掛け位の大きなソファとセンターテーブルがあって、総勢20名弱でしたが広さは充分でした。ゲストルームは床が白い大理石貼り。ビューバスからも夜景が見えましたが、ラウンジとは違う景色（北向き？）で、都心の夜景を満喫しましたよ。
• 総戸数 483戸に対して自転車置場 484台収容ですから、 本当なら一世帯に一台(スーパーの遠さを考えると普通は足りない) 住民さんはラッキーですね。
• ここのスカイラウンジは眺望が良いなとつくづく思いました。カーテンを開けると東京タワーが良い感じに見えました。10人くらいでパーティをやるのにちょうど良い広さです。ケータリングサービスは、今半や三越から可能とのこと。その他、白金あたりのイタリアンもOKだそうです。山手線の内側の超高層マンションの底力という感じ。

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  クレストプライムタワー芝エントランス

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  クレストプライムタワー芝スカイラウンジ

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  クレストプライムタワー芝ゲストスイート

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  クレストプライムタワー芝メールコーナー

設備・仕様

• ペアガラスは結露防止や保温効果ですね。19FまではT-4、それより上はT-3です(一部除く)。今時のマンションはファミリー向けでもペアガラスが当然でしょう。
• オプションはありません。もう竣工済みですから。すでに設置されているサッシの交換は事実上無理です。だからコスト削減してはいけない部分なのです。
• エントランスは気合を入れて作りこんでいるが、専用住居は安っぽい。

1. アルコープが狭く、ドアを開けたときに内廊下側に30センチもはみ出る。
2. 手洗い兼用のタンクつきトイレ
3. 玄関框部分が木製
4. ペアガラスではない
5. 設計図や竣工図が用意されていない
6. 建物竣工から一年以上経ってから販売した経緯が不明
7. 住環境に比べて販売価格が高い

• 洗面台チープ。賃貸でも常識の曇り止めガラスでさえない。キッチンも引き出しから判断するに軽薄。
• 現在でさえチープ感のあるインテリアが年月を経ると余計価値がなくなるわけです。例えば洗濯機なんて去年入れたのかもしれませんが、「うちのと同じじゃん」って位もともと年代物であり、これが今後より一層時代遅れになり、ない方がましみたいになること確実。もっといえばこの機種、東芝で先日リコールがあった型...生産年大丈夫？最新鋭であっても少し経てば古く見えるのに、もともとケチってるから（失礼）それがてきめん。そんなこんなのリスクを抱えながら持ち続けるのが不思議でなりません。
• 占有部の仕様がまるでなってません。トイレがタンク付の古いタイプ、バスの扉がプラスチックフレームの安物、台所、洗面台の天板は人造建具が張物で高級感の無いもの（ペラペラな印象）、リビング以外は壁掛けエアコンを後付け、玄関先にカメラは無し、など。
• 管理組合も微妙すぎ。バカみたいにでっかいクリスマスツリーや門松を買い、ろくに挨拶もしない清掃員を大量に雇い、対応最悪なおばさんコンシェルジュの給料を払うくせに、来客駐車場は「地下駐車場にわずかに残っている空きスペースを月５回まで前日までの予約で利用可」だって。高齢のポーターを地下まで走らせるための嫌味な事項？？ 時間かかる上にもちろん夜間の出し入れは対応できません。んで、内覧の車はサブエントランス脇に「どうぞー」って、うらやましいね。議事録にはベビーカーでエレベーター利用させるな、とか要望があるとか書いてあって常識疑う。（子育て世帯もいるみたい。自転車置き場に子供乗せるイスがついた電動自転車が数台
• 紙カーテンは、UV&防水です。プレミアムフロアは、京都の和紙が採用されております。

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  クレストプライムタワー芝リビングダイニング

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  クレストプライムタワー芝オープンキッチン

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  クレストプライムタワー芝トイレ

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  クレストプライムタワー芝洗濯乾燥機

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  クレストプライムタワー芝ビューバス

間取り

• １１５㎡の最高級グレード以外の部屋は浴室が１４１８以下って狭すぎじゃね？　１ＬＤＫとかは仕方ないけど、９０㎡以上のラグジュアリー仕様は１６２０は基本だろ。ゴクレの物件はいつも「何故ここが？」というコストカット痕跡がありありだね。
• 狭い部屋ほど天井が高く、リビングが最も低い(風呂は論外に低い)壁紙が安物で部屋の雰囲気がチープ。しかも紙同士の模様がずれまくり。施工が荒く洗面台と壁の間などが斜めってた。収納率さえ明記されていないが明らかに少なすぎ 。

買い物・食事

• 今、探検中ですがスーパーはすぐ近くにはないようです。場所がら、コンビニばかり新橋の京急ストアなら、自転車でがんばれば行けます。浜松町北口のほうに出れば、フードエクスプレスがあるようです。もしかしたら近くにあるのかもしれませんが、まだ土日に品川のほうのイトーヨーカドーまで車で１５分で買いだめです。
• スーパーは一応芝商店街の中にMINATOというスーパーがあります。日曜は休日ですが、土曜日は２０時、平日は２１時までやってます。あと、カテリーナ三田の一階にもスーパーはあります。いずれも新橋よりは近いかと。
• 秋田屋も立て直してキレイになった。もっとも前のほうが風情があったけど。あと燕楽のとんかつは高いけどうまいね。
• ここはスーパーまで自転車がないとまず行けません。１人１台あるいは2台置いているのでしょう、なんせ置き放題です。普通どこのマンションも一件ぐらい徒歩で行けるスーパーがあります。
• ここは焼肉天国。数ある全国の焼肉店がある中でTOP３の”焼肉くにもと”がすぐ近くにある。人気あり過ぎて殿堂入りだ、正泰苑までリスペクト入りだ。

育児・教育

• 港区のホームページに空き状況が出ています。一時保育や延長保育など相談にも応じてもらえます。私も使っていましたが、とても助かりました。

周辺環境・治安

• 正直、環境はよくない。 高速も線路もうるさい。２重サッシじゃ足りない。備え付けの洗濯機まわすと脱衣スペース挟んだ隣の洋室の壁がカタカタ鳴るし。マンション前の一通を回りこむ道は狭い上、ぼろい建物ばっかでテンション下がる。通勤時間、駅に向かうと通勤客を逆流しなきゃいけないし、金杉橋口の階段は狭くて降りてくる人の波で危険。
• 先日の夕刻、こちらのマンションの公開空き地をぶらぶら散歩してみました。正直、うるさいですね。部屋に入れば違うのかもしれないが、高速、鉄道の音に加え、屋形船の案内の声と船のアイドリング（？）音等が混じって、ほぼ予想通りの環境の悪さでした。
• 線路と首都高速の騒音については、実際に部屋での確認が必要と感じた。あとJR浜松町駅を利用した場合利便性はあるが、出口に裏口感を感じる。このあたり、JRは整備の予定があるだろうか。
• 昨日新幹線車内から見た。JRの線路と高架式道路とが交差する角に立ってるんだね。こんなところにも高い金を取って人を住ませよっうてのか。
• ここは高層階の眺望面以外、山手線内側と言っても最悪な立地なのでは。目の前の道路が狭く古い建物がびっしり、裏の神田川に至っては夜になると恐怖そのもの。
• これ竣工こそ今年の8月になってるけど、実際の建築自体は相当昔に終わってたのでは、ごく近所に住んでるけど「ザ・売り渋り」というほど完成後寝かし続けてました。ちなみに東京タワー側は物件から見て西北西だったかな。そういうわけで、予想されるのは仕様の古さと、勘違い価格でしょうか。場所自体は第一京浜より更に外側、ギリギリ山手線（浜松町-田町間）の内側ですが、幹線道路と高速道路と線路に囲まれた都内でも稀有な立地です。相応の値段なら交通至便な物件ということになりますが、冷静な判断が必要でしょう。
• 東京タワーに近いことが付加価値になってるわけで、墨田区に新東京タワー完成後に古いタワーは存続できるのか？が懸念材料になりますね。スポンサーの放送局が去り耐震不安は残る東京タワー。
• マイナス要因のしては周辺環境です。本当に何もないですね。オフィス街という事もありますが、食材とかどこで買えばいいのか心配です。私は仕事も都心のオフィス街ですので、家帰っても気持ちの切り替えが出来ず、ストレスが溜まりそうな気がしました。駅前再開発計画でもあれば、気が軽くなると思いますが。

周辺施設

• ここって医療関係だけは便利。徒歩十分圏赤羽橋に都立と専売病院。徒歩二十分圏には御成門に慈恵医大の本院がある。
• アクティ汐留(浜松町徒歩3分)借りるわな。WEBでスカイグランデ汐留、アクティ汐留を見てみました。浜松町って、駅近くにマンション結構ありますね。面白い街です。山手線、京浜東北線が通る駅で、駅近くに住居があるのは、とてもよいことだと思います。普通、JRの主要駅だと、ビジネス街、商店街が取り囲んでいて、かなり歩かないと、マンションはないか、ある場合は大規模再開発エリアです。もしくは都心からちょっと離れて、湾岸や新線の駅前など。ある程度期間がたってこなれた街並みがあると便利だし落ち着くし、それでいて交通の便は良い。羽田が国際化すると、浜松町ももう少しにぎやかになるかも。駅ビルや駅前がもう少し整備されると良い街になりそうですね。

その他

• 本質を見抜く人はゴールドクレストの物件は買わないと思います。三井、三菱を買います。ゴクレは割安で投資買いで見合うなら買うけど、営業マンに今時利回りで都心の高級物件は買いませんといわれると。キャピタルゲインが見込めるようなセールストークしているけど、完売するかどうかも微妙だと思ってしまいます。
• ゴクレの利益率の高さの源泉は土地の仕入れだと思います。誰もが欲しがるような土地は買わずに（競争になるから）微妙な立地を安い時期にあんまり人が欲しがらないような。土地を競争なしで買うから土地の原価が低いのです。駅は便利そう、立地は高速道路の脇だったり、引込み線のすぐ近くとか、袋小路の突き当たりとか正直微妙、ただ派手目のデザインで立地の微妙さをカバー、値段はそのときの相場よりほんのちょっと安く出す
• この物件は２ヶ月半前に竣工したばかりでしょう。来年８月まで売り惜しみすべきです。今販売して５０％の粗利ですか。来年まで延ばせば、さらに儲けられるのに、もう売りに出すとは、惜しいことしますね。
• 一応竣工後数ヶ月ってことになってるみたいだけど、近所に住んでる感覚からすると、丸々一年は寝かせてるんじゃなかろうかという印象。高速から眺めてて、いつになってら売りだすんだろうこのマンション・・・って思ってたのが遠い昔だからさ。ここ一年車乗ってないんだから、間違いないっす。で、単に売り渋りだったのではないでしょうか。勝どきの物件と重なってたかも知らんが、この春に販売してたら完売してたろうに。

掲示板

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