リビオシティ文京小石川

2024年3月30日 (土) 23:46時点における版

物件概要

リビオシティ文京小石川　東側外観完成予想図

リビオシティ文京小石川　南東側外観完成予想図

リビオシティ文京小石川　外観完成予想図

• 所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩12分 （サブエントランスより/8番出口まで）
2. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩12分 （サブエントランスより/8番出口まで）
3. 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩11分 （サブエントランスより/A5出口まで）
4. 都営三田線 「春日」駅 徒歩11分 （サブエントランスより/A5出口まで）
5. 都営三田線 「白山」駅 徒歩10分 （メインエントランスより/A1出口まで）
6. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩13分 （メインエントランスより/1番出口まで）

• 総戸数：522戸（他店舗1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建（A棟）
• 敷地の権利形態：定期賃借権（準共有、2022年6月1日～2097年7月31日 ※記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。期間満了時に更地に返還することが条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。）
• 完成時期：2026年07月
• 引渡時期：2026年11月
• 売主：日鉄興和不動産株式会社 東京建物株式会社 中央日本土地建物株式会社 住友商事株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• しかしHP見るたびにすごいものができるんだなと感心する。施工が長谷工とは言っても白金ザスカイも長谷工だったしねえ、バカにできませんよ。あとはみんなが買える値段で出してくれるのを祈るのみ。でも緑地とかZEH-Mとか低炭素とかてんこ盛りで高そうな予感しかない。地域のランドマークになることは間違いないです。
• ここ坪単価いくらくらいになると思います？
  • 20坪1億切っていたらいいなあとは思うけどねえ。さすがにそこまで甘くないだろうな。ただ700とか800を超えるかというと、リーズナブルな価格で出して購入後の値上がりやすさを売りにしている日鉄興和でそれはないんじゃないかという気も。
    • 定借だし、できれば安くあって欲しいですよね。。。あとは設備がどうかですかね。。。場所は正直便利とは言えないですよね。まあファミリー層にはささるかも
      • 文京区最大級スーパー併設だし、ちょっと歩くと商店街もあるからなあ。それに１５分も歩けば東京ドームシティのラクーアがあるわけで、実際近隣に住んでいる人にすると多少駅距離はあるが不便という感想はないと思う。この辺は工場街だったこともあって１５～２０年前ぐらい前は他と比べても激安で利便性が高い割に安いとコスパ最高の穴場として人気があった。ここ数年工場がなくなってからは住環境が改善したこともあって爆上がりしている地域なので値付けはプロでも難しいと思う。弱気になってくれるといいんだけどな。
        • 近隣新築の売れ行き次第という部分もあるだろうな。さすがに坪６００台前後からキツい人が増えてくる印象。逆に坪５００を切ると多少の難は目をつぶってえいやと買う人が多いようだから、売り出しは坪４００台後半から５００台前半で第一期即日完売を狙ってくるかもしれない。
• 定借とは言え坪400万台後半なら爆売れ大抽選会だろうなぁ。坪500万台前半ってところじゃないのかね。
  • 最近の感じだと600から700って感じかな。
• ここってどこか既視感があるなと思ったら、インペリアルガーデンそっくりだね。中庭の平置き駐車場とか駅からちょっと遠くて閑静なところとか。インペの二階が坪600台後半なので、600台前半からの値付けもあっていいのかなあと思うようになった。定借とはいえ共有設備や住民サービス、大型スーパー併設などインペにない魅力も大きい。
• 70年間良好な状態を維持するには相当な修繕費が必要そう。最終的には管理費＋修繕費＋地代で10万超かな。
  • 残存20年以降は負債と考えるべきだな
    • ここはタワマンではないですし戸数も多いですからお安めになると思いますよ
• 価格にもよるけど投資用には悩ましい物件だね。せめてあと3分どこかの駅に近ければね。公式のアクセスってページで最寄駅と所要時間をここまであからさまに隠してる物件は久しぶりだった(笑)
• 駅から遠くて定借にもかかわらず60m2台で一億超えか。ランニングコストも酷そうだし高値づかみ感あるなぁ
• 戸数多いだけに、妥当な価格で来ましたね。
• 40平米台の2LDKって販売されそうですかね？

交通

構造・建物

リビオシティ文京小石川　屋上テラス完成予想図

• 一見外廊下に見えるレイアウトだけど廊下の柵部分は壁になるかもね
  • 内廊下か外廊下かってまだわからないですよね？
    • 各棟の配置と間取りを見ると外廊下っぽいよ
      • 内廊下ではありません。各階ゴミ置き場もないです。

共用施設

リビオシティ文京小石川　マルチラウンジ完成予想図

• 1階のマルチラウンジとライブラリーラウンジ２つもいるかな？2階のワーク&スタディルームが予約一杯で使えない時はライブラリーラウンジを使用する人もいそうだけど。リモートワークしたい大人だけでなく小中学生や高校生も勉強に使いたいだろうし。

設備・仕様

• 間取り図を見るとトイレに手洗いはついているので、仕様は中の上かそれ以上になりそうな気がする。個室は引き戸、可動式間仕切り、ドアとかなりバラエティがあって、部屋ごとのグレードの差も大きそう。アウトフレームを謳ってはいるが一部張り出しがあって、徹底されていない。プランによっては下がり天井が目立つことだろう。この辺は間取りによってかなり差がありそうなので色々なプランを見せてもらうといいかもしれない。キッチンはタカラスタンダード？フィオレストーンは欲しいところだが。ビルトイン食洗機ぐらいは標準でつくのでは。

間取り

• 谷底低地だけど、最上階でどのくらい見渡せるのかな。

買い物・食事

• カフェやレストランは少しはあるのですが、500戸規模の住民が増えると仮定すると、圧倒的に足りません。増えるといいな。
• 今でも青いナポリとか楽とかが三丁目の方にありますし、えんま通り商店街の方や播磨坂沿いに飲食店が散在していて近隣住民が利用しています。ただどこもかなり繁盛しているし、青いナポリは休日を予約しようとすると一ヶ月待ちなので、あるとは言ってもレストランの数が少ないというのは間違いないです。準工業地域なので住居専用地域と違って飲食店は作れます。最近千川通りの拡幅をしないことになったので、拡幅がネックとなりこれまで開発が遅れていた千川通り東側の開発が進めば多くの店ができる期待が持たれます。
• 後楽園にラクーアがあるのに日用の服や下着に困るのですか？贈り物というか手土産はラクーアの新しいデリ&ディッシュでも買えますが小石川なら岡埜榮泉ではないですか？
• 千川通りはドラッグストアが少ないので近くに何かしらできてくれると嬉しいな。春日通りのスギ薬局は少し遠いし割といつも混んでいるので新しくできてもいい気がする。
  • ダイエーの向かい(ローソンの隣)に、どらっぐぱぱすがありますね。夜10時まで営業しているはずです。
    • 確かに春日駅に行く途中にぱぱすがありましたね。坂を上らなくてもいいことを考えるとそちらを使う人が多くなりますかね。

育児・教育

• 柳町小学校は現状で生徒数515人、生徒数は増加しており一学年3クラスから2クラスで生徒数の増加から建て替え工事中の仮設校舎の増設がアナウンスされたばかりです。
• 小学校問題も深刻だけど、この規模のマンションができるとなると保育園も何園か新設されるのかな？少し調べただけだけど、文京区は0歳は比較的入りやすそうだけど、1歳以降で新規入園となるとかなり遠い園や兄弟別園も全然ありえそう。
• 文京区が子育てに向くとは思えないけどね
  • 同意。イメージ先行ですね。中受のことばかりだし、小学校も国立小や私立小受験組の方が多いくらいなので、ここの特別な学区を意識してる人は少ないと思います。
    • 幼稚園受験の人も多いしね、ここからだとBぐる（目白台・小日向ルート）で行ける日本女子大学附属豊明幼稚園とか、このマンションの裏手の明照幼稚園とかが便利かな。南北線で一駅の暁星や白百合の幼稚園に入れる人もいるし、子供の送り迎えがしやすい私立幼稚園は多いよね。小学校は国立を受ける人が多いけど、お茶の水女子大学附属小学校 、筑波大学附属小学校 、 東京学芸大学附属竹早小学校 がいずれも徒歩圏内。公立の小学校に進む人の大半がこれらの国立を受けるから、リベンジでの中受が加熱するわけだよね。
      • 明照幼稚園はここの真裏なので、ここに住んだら通園便利だよ。確かに園の徒歩圏内に住んでいればとりあえず子供の通園には便利だからそこに引っ越す選択肢もあると思う。しかし、一番重要なのはどこにするにもほどほど近く、選択肢があることの方が大きいんじゃないかな。
• 文京区の場合、国立の小学校がたくさんあるので受験しやすいという側面も大きい。今小学校に通っていたり、小学校に入学を控えている家庭の保護者以外の学校区内に住む住民がこれだけ熱心に公立小学校の建て替えについて文句をつけるというところがまことに文京区らしいと思うな、他ではあり得ないぐらいに教育に真剣に向き合っている土地柄であるというのは文京区を選ぶ理由の一つにはあるんじゃないかな。

周辺環境・治安

• 駅距離があるおかげか、近くにほとんどレストランやカフェがないですよね。これから盛り上がるのかな？
  • 目黒のように飲食店がズラリと並んでいる土地とは違った静かな環境を好む人には刺さる立地かと。
• 千川通り向かいのマンションに長年住んでいました。
  • 駅：春日一択。それほど遠く感じないです。ハイヒールで行けます。それ以外は坂のせいで遠く感じる。
  • 水害：20年前は頻繁に膝まで水が来ました。その後整備が進んでからは水害はなし。
  • 春：植物園からの花粉がきつい。花粉症の人、要注意です。
  • 買物：食品は問題なし。日用の服（若者以外の）、しっかりとした下着、ちょっとした贈り物（ブランドタオルとか、お菓子とか）、赤ちゃん用品、介護用品、手芸品などのお店がありません。郊外の駅でなんでも揃うイメージの真逆。ボタンひとつで池袋まで出向く面倒さよ。生協などの宅配利用者も多いです。
  • 墓・寺：文京区はお墓とお寺だらけで何も感じません。お線香の匂いもほぼ無し。秋の銀杏のほうが臭い。
  • 公園：近所に広い公園はなく、ボール遊びとか難しそう。茗荷谷まで行きます。プールも。
  • レストラン：播磨坂に少し。よくつぶれる。
  • 学校：文京区の小中学校は小規模。一学年一クラスとかが主流で、ちょっと不安ですね。
  • 中学生の白ソックスに驚くかも。（黒に慣れていたので）
  • 駅は遠いけど、落ち着いていて良い場所だと思います。スーパーに期待！
• 「整備が進んでからは水害はなし」とございますが、いつ頃、どのような整備が進んだのか覚えていらっしゃいましたら教えていただけませんでしょうか。
  • 隣の三丁目に住んで30年になりますが膝まで浸かるような大きな水害は近隣で記憶がありません。
    • 水が出たのは、私が学生の頃引っ越して来たので昭和55年近辺だったと思います。膝までというのは大袈裟だったかも。でも、ゴミバケツは流されていたし、普通の長靴では水が入ってきてしまう感じでした。その後、千川通りの下を掘る工事がありました。千川通りも昔はドーム状に中央が盛り上がっていたのを、平らに直してあります。平成になってからは無いようで良かったです。
• 播磨坂いいですね。瀟洒なマンションや洒落たお店が素敵な桜並木坂は更に発展しそう。
• 有力候補として現地を見たけどちょっと中途半端な印象。周り駅から遠いのがネックだし、周りも古びた住宅街。車メイン層か、おこもりするのには良いのかもしれんが

周辺施設

その他

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