ピアース練馬レジデンス

2023年9月5日 (火) 21:06時点における版

物件概要

ピアース練馬レジデンス　外観完成予想図

• 所在地：東京都練馬区豊玉北6丁目10番2（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「練馬」駅 徒歩6分
2. 西武池袋線 「練馬」駅 徒歩6分 （西口利用 6:00～終電まで）、徒歩7分（中央口利用）
3. 西武有楽町線 「練馬」駅 徒歩6分 （西口利用 6:00～終電まで）、徒歩7分（中央口利用）

• 総戸数：76戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年1月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況

• 駅近で３線使えて区役所と図書館に挟まれてて、南側の図書館は低層。住めるものなら住みたいです。友の会会員優先住戸っていうのがあるんですね。
• 言っても練馬ですし今のこの相場とはいえ高くて坪単価360くらいですかね？
  • 360なわけない、400は普通にいくでしょ。いうて練馬駅近やし
• 区役所内の歩道を抜けて屋根付きデッキとキャピタルタワー経由で駅西口へ。ストレスのないアプローチです。間取図を見るかぎり設備仕様水準が高そうなので、相当な価格になりそうです。
• 坪450～500程度と予想。高値追求して来ますよ。方南町よりは絶対に高いと思う
  • 戸数も少ないし、モリモトの事だからきっと驚くほど高い値段でくるよ。ここはいつもその地域の相場を引き上げようとしてくるイメージ。会社の経営層が強気なんだろうね。
• 【ピアース練馬レジデンス】事前案内会に参加したので主な、◎良い点と×悪い点の感想及び、ヒアリング出来た予定価格
  • ◎練馬駅徒歩6分の閑静な住宅地に立地
  • ◎徒歩6分圏に日常の買い物に便利な店舗多数(ライフ,西友,ユニクロほか)
  • ◎地盤が強固な武蔵野台地に立地
  • ◎南北2面道路に接道(エントランス及び駐車場は北道路側)
  • ◎南面及び西面の住戸はアウトフレームで気になる室内梁は、ほぼ無し
  • ◎南面は眺望と採光良し(但し5F～(南面図書館高さが4F建相当なので))
  • ◎LD床暖とデイスポーザ及び食洗器付
  • ◎内廊下
  • ◎80m2～4住戸には機械式駐車場(全7台)の優先権付与
  • ×一部の北側住戸(A-TYPE(北西角))の北面窓の外部にはルーバー設置
  • ×大型ソファが在るエントランス以外に共用施設は特に無
  • ×エレベータは全76戸で1台(13人乗り)のみ
  • ×各階ゴミ置場無(ゴミ置場はB1F)
  • ×玄関前カメラ無
  • ×室内基本CH2400(サッシH未定)
  • ×LD天カセエアコン無
    • ヒアリング出来た予定価格は南東角住居の85m2～高価格帯のみだが【坪430万円程度】との事で当方的には割と抑え目な印象だが、その理由は地下住居を7戸確保出来た為との説明だったので、全体でも【坪380万円程度】と予想出来るが来年2月まで、詳細の図面や設備仕様が未確定との事で価格変動可能性アリ
      • 基本天井高以外はピアースだとそんなもんだろうなという印象。書いて頂いた通りだと5階以上とそれ以下でだいぶ価格差出そうですね。
• アクセスの良さから考えると、価格はかなり高くなるでしょうか。プランもコンパクトな広さから９０m2くらいまであるので３人くらいまでなら２ＬＤＫで十分住めそうですね。もう少し詳しい情報公開がほしいかな。
• 相場環境見たら明らかに天井感あるから早めに売り切りたいってことでしょう。金利上昇したらどうなるか分からないし
• この規模でディスポーザーと内廊下。管理費のほうが心配ですね。
• 最低410、最高500、平均440かな。
• 共用施設が特に無いからそうバカ高くはならないのでは？設備でとんとんにしてるのかもしれません。眺望いい上層階は高値かもだが条件悪いところはそうでも無さそう。南は3～4階まで西は嫌がる人多いし妥当な価格な気がします。流石に相場程安値にはならないでしょうが。
• 年内の事前説明会は全部埋まりましたね。んー坪単価次第だなあ。。。
• 先日説明聞いてきましたが、営業担当の方が坪単価400万は越えると言ってましたよ。練馬駅近と言えど坪400万は高いなという印象です。
  • 400は安いよ。駅からクソ遠い方南町ですら坪450なんだから、ここも似た感じでしょ
• 販売予定が2月下旬。円安と金利問題がどう影響するかはまだわからない。事前説明会での客の反応も見てると思う。さりげなく予定価格言ったりアンケートとったりして決める。人気あるなしで設備かわる可能性もある
• 説明会の内容ってHPに出てる動画以外の情報もありますか？
• 練馬在中です。現地の前を通ったら販売業者がいたので、声をかけて65平米の価格を聞いたら一億と行ってました。
  • さすがに65平米1億はいかないですよ。大規模駅近タワマンじゃあるまいし坪単価500はないです。
    • 65平米は1億超えないかと思いますが、70平米9000万～1億とのことでした。
• 最近のモリモトは強気物件ばかり。その割に売れてるから自信持ってるんだろう。もはやリセール気にするなら買わない方が良い領域に達している
• 最近のモリモトは強気物件ばかり。その割に売れてるから自信持ってるんだろう。もはやリセール気にするなら買わない方が良い領域に達している
• 方南町と同じくらいの価格狙ってる感じかな。ZEHでもないし規模感もないし割高感すごいね。しかもこの市況が一気に変わりそうな場面で強気だなあ。
• この規模でディスポーザーに内廊下。区庁舎前のシンボルな高級路線狙ってるのでは。
• 練馬駅NO1物件のプラウドタワー練馬でも、今の相場が坪400万前後だから新築を加味してもタワーじゃないから、ココはせいぜい坪450万以下だと思う
• 正確な価格知りたいけど、370はさすがに超えるのでは？？
  • 単価でいくと430万円くらいですかね。練馬も高くなりましたね～
    • ただでさえ練馬に出すには高い値段なのに、施工会社の評判見たらとてもじゃないけどこの額は払えないですね

交通

構造・建物

ピアース練馬レジデンス　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60%（建築基準法第53条3項2号により70％）
• 容積率：300%
• 敷地面積：1277.65m2（実測面積）
• 建築面積：726.96m2
• 建築延ベ床面積：5560.38m2（容積対象外面積1744.41m2含む）

• 

  現地状況（2023年2月17日撮影）

共用施設

• 駐車場：8台（機械式駐車場7台、身障者用駐車場1台）
• バイク置場：8台
• 自転車置場：80台（二段式）

設備・仕様

• 内廊下、ディスポーザーはわかりますが他何か設備にお金かかってるなってところあります？

シンボル目指している感じも全く感じていなかったので参考にお教え頂けると幸いです。

• • 内廊下とはいいますが空調なしのなんちゃって内廊下ですし、スロップシンクなし、玄関前インターホンはカメラなし、ラクセスキーなし、ZEH非対応。駅距離や設備面で上回る築浅中古はあります。ここの長所は立地とデザインくらいじゃないでしょうか。

間取り

• 部屋自体や作り付けのクローゼットは通気性考えられてたとしても、自分で置いたタンスのなかとかがカビそう。安くても絶対選ばないですね自分も。
• 1LDKのお部屋でもウォールドアがあって広々してそうですね。バルコニーもしっかりワイドな形で良いなと思いました。駅もそこそこ近い感じで、すみやすそうな印象です。
  • 西向きですね日陰にもなりそうですが日照についてはどうお考えですか？
• ATypeやGType、洋室１と主寝室に室外機置く箇所が見当たりませんが、エアコン設置できるんでしょうか。寝室にエアコンなしはちょっと怖いですね。

買い物・食事

• ショッピング

1. ファミリーマート豊玉北六丁目店　　約100m／徒歩2分
2. セブンイレブン練馬豊玉北5丁目店　　約220m／徒歩3分
3. オオゼキ練馬店　　約240m／徒歩3分
4. ウエルシア豊玉目白通り店　　約270m／徒歩4分
5. ファミリーマート練馬中央通り店　　約320m／徒歩4分
6. ウエルシア練馬豊玉店　　約370m／徒歩5分
7. 業務スーパー練馬駅前店　　約370m／徒歩5分
8. ローソン練馬豊玉北六丁目店　　約370m／徒歩5分
9. 西友練馬店　　約460m／徒歩6分
10. どらっぐぱぱす練馬駅前店　　約480m／徒歩6分
11. エミオ練馬　　約480m／徒歩6分
12. 東武ストア練馬豊玉店　　約510m／徒歩7分
13. ココネリ　　約560m／徒歩7分
14. ライフココネリ練馬駅前店　　約560m／徒歩7分
15. ジェーソン練馬中村橋店　　約570m／徒歩8分
16. まいばすけっと練馬駅南店　　約610m／徒歩8分
17. コーナンPRO WORK＆TOOLドイト豊玉中店　　約710m／徒歩9分
18. ビッグ・エー練馬豊玉中店　　約800m／徒歩10分
19. コジマ×ビックカメラ豊玉店　　約1,000m／徒歩13分

• コンビニまで徒歩1分、スーパーまで徒歩3分というのが良いですね。

育児・教育

• 教育施設

1. 豊玉第二保育園　　約300m／徒歩4分
2. 豊玉保育園　　約300m／徒歩4分
3. にじいろ保育ルーム練馬　　約320m／徒歩4分
4. Nicot練馬　　約400m／徒歩5分
5. 太陽の子豊玉北保育園　　約430m／徒歩6分
6. 練馬駅前おひさま保育園　　約430m／徒歩6分
7. さくらさくみらい中村北　　約500m／徒歩7分
8. 練馬ぴよぴよ　　約510m／徒歩7分
9. ナーサリールームベリーベアー練馬　　約560m／徒歩7分
10. さくらさくみらい練馬　　約620m／徒歩8分
11. 豊玉小学校【通学校】　　約310m／徒歩4分
12. 豊玉中学校【通学校】　　約1,060m／徒歩14分

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種住居地域、第三種高度地区、準防火地域
• 普通の駅近の静かな住宅街ですよ。
• 図書館の隣の敷地は現在更地にしていて、４階建ての共同住宅が建つようです。
• すごいいい物件だと思うけど駅６分は盛りすぎじゃないかね。特に大江戸線。ライオンズの前から入って大江戸線まで何分かかるのよｗ
• 西側はマンション自体の影ができるだろうから日照確認したほうがいい
• 立地は良いけど左右に建物があるので南向きの部屋以外にあまり価値を見出せない。。

周辺施設

• 病院

1. 練馬休日急患診療所　　約90m／徒歩2分
2. 練馬歯科休日急患診療所　　約90m／徒歩2分
3. 練馬区夜間救急こどもクリニック　　約90m／徒歩2分
4. 藤澤こどもクリニック　　約160m／徒歩2分
5. 上原歯科医院　　約160m／徒歩2分
6. 森田医院　　約180m／徒歩3分
7. 森田眼科　　約200m／徒歩3分
8. かわな歯科医院　　約210m／徒歩3分
9. ひかりクリニック　　約340m／徒歩5分
10. 佐藤クリニック　　約350m／徒歩5分
11. 練馬東クリニック　　約380m／徒歩5分
12. みすずクリニック　　約400m／徒歩5分

• 金融機関

1. みずほ銀行練馬区役所出張所　　約80m／徒歩1分
2. 練馬郵便局　　約220m／徒歩3分
3. 西京信用金庫練馬支店　　約340m／徒歩5分

• 公共・レジャー施設

1. 豊玉公園　　約180m／徒歩3分
2. はなみずきのみち緑道　　約210m／徒歩3分
3. 豊玉中公園　　約230m／徒歩3分
4. 豊玉こぶし公園　　約390m／徒歩5分
5. 中村かしわ公園　　約500m／徒歩7分
6. 豊玉錦公園　　約510m／徒歩7分
7. 練馬三丁目公園　　約590m／徒歩8分
8. 学田公園　　約600m／徒歩8分
9. 平成つつじ公園　　約620m／徒歩8分
10. 豊玉さくら公園　　約630m／徒歩8分
11. 豊中公園　　約650m／徒歩9分
12. 練馬総合運動場公園　　約1,360m／徒歩17分
13. 練馬区役所　　約80m／徒歩1分
14. 練馬区保健所　　約90m／徒歩2分
15. 練馬図書館　　約100m／徒歩2分
16. 生涯学習センター　　約100m／徒歩2分
17. 豊玉地域集会所　　約300m／徒歩4分
18. 練馬警察署　　約490m／徒歩7分
19. 練馬消防署　　約520m／徒歩7分
20. 区民・産業プラザ　　約560m／徒歩7分
21. 練馬文化センター　　約690m／徒歩9分

その他

掲示板

23ku/684308/60