アトラス御影山手

2023年7月5日 (水) 21:34時点における版

物件概要

アトラス御影山手　外観・エントランスアプローチ完成予想図

アトラス御影山手　外観完成予想図

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区御影山手1丁目289番1（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩5分
2. 東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩13分

• 総戸数：72戸（非分譲住戸13戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階 地下1階建（一部鉄骨造、地上2階建）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年07月
• 売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
• 施工：大日本土木株式会社
• 管理会社：近鉄住宅管理株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここは人気出そうですね！
• 50m2で5000万円以上か。やはりかなりの高額になりそうですな。
• 近くのマンションが中古で出ていますが、なかなか売れないですね。この立地でこの規模はもう出てこないかもしれないですが、微妙に不便で悩みます。
• 御影石野住宅時代の住人さんもたくさん入居されるんですかね？
  • 非分譲住戸が13戸になってますので、13世帯入るんじゃないですかね。
    • ありがとうございます。こういった非分譲住戸が多いせいでの弊害は何があるでしょうか。オーナーの知り合いの方だと、配慮しないといけない気もして……そこまで気負わなくてもいいですか？
• 優先案内会行かれた方、いかがでしたか？価格はどのようなものでしたか？お高いんでしょうね？
  • 優先案内会に行きました。モデルルームはHタイプで、まだ価格は確定ではないというものの、5階部分は1億を超え、お隣のKタイプも同様のようです。平米単価にすると 130万前後になるので、かなり強気だなぁと思います。階が上がるごとに600万ほど上がるようで、妥当なのかどうか 他との比較をしていないので わかりませんが…
    • 平米単価の高さに驚きました。立地は良いものの内廊下でもなければ建具も特段高級ではないですよね。それで130万円は考えてしまいました。地権者の負担分を新規購入者に上乗せしているのでしょうか。
• すごく便利がいい訳では無く、線路沿いでこの価格設定。高いとは思っていましたが、想像以上ですね。ここまで出す価値が見出せず、購入はやめておこうと思いました。割高感がどうしても否めません。
• ちなみに60平米のお部屋でどのくらいのお値段でしたか？
  • 予定販売価格なので変更の可能性はあるとのことでしたが2階65.71m2で6,900万円、2階53.92m2で5,900万円、5階75.62m2で9,700万円でした。他の方のおっしゃる様に地権者の負担分込みなのではと思うほどのお値段でした！
• 線路に面しているのがネックですが駅近ですし駅からフラットなのはいいですね。昨今の物価上昇を考えると高いのは致し方ないかと。デベロッパーも売り急ぐ必要はないでしょうし、ゆっくり売るのでは
• 共働きが増えましたから駅近利便性が優先されるでしょうね。当然リセールを考えるなら駅近でしょう。御影の価値はバブルの比までは阪急周辺が高級志向から人気がありましたが、現在ではJR住吉や阪神御影周辺のフラットでお店が近い場所のほうが評価されているような気がします。西宮北口周辺は確かに人気は高いですが、神戸が好きな人は北口よりも東灘区～中央区かな。
• 駅5分以内×香雪美術館周辺×みかきた校区。やっぱ高いな！グネグネ坂道上がらずに、山幹から入ってスルッと屋内平面駐車場はかなり魅力的だけど、やっぱりその分しっかり払わないと、なのですね。
• 予定販売価格表、ありがとうございます。ほんと、高額だなと思いました。安くても6千万円弱。検討対象の所得の層がちょっと上なのかなと思います。屋内平面駐車場を始め、共用部はシンプルながら品があって。価格表を見ると地下の住戸も2邸ほどありそうだけど、大部分は駐車場になっているのではないでしょうか。斜面に建っている感じなのかな？専用庭付き住戸などは無さそうな感じです。
• 最上階のプレミアム住戸は流石にとても広いですね。そして設備が充実している。幾らぐらいするのか正直想像つきませんが、もしかして億まで行く可能性っていうのもあるのでしょうか。普通のお宅の1.5倍近くの広さがあるので…。
  • 確実に億越えだと思われます。
    • 部屋も相当広いし2億近いのでは
      • 興味本位で聞いてみましたが、3.5億みたいですよ
        • 3.5億ですか！それはすごい。一番お安い部屋が50m2台で5900万円なので2億は超えるだろうと予想しましたが予想を遥かに上回っていましたね。自分は到底購入できませんが、どのような売れ方になるか動向を見守っていきたいと思います。
• ハイクラスマンションで全戸が専任デザイナーのオーダーメイドシステム採用というのはすごいです。平米数もかなり広々としているところも高級志向だなと思いますが、価格設定は高くなってしまいそうだなというのは感じます。
• 3億の部屋はなかなか見ないですね、すごい豪華なんだろうなと思います。いま販売中の中にある112.84m2の3LDK+Sは1億3,290万円と出ていて、かなりお買い得に思えてしまうから不思議です。100m2を超えていても最上階のプレミアムプランではないというのもすごいです。普通のマンションでそのクラスの部屋なら文句なしで最上階プレミアムになりますから。しかも一番広いい最高級のプランがもう成約済みなんですね。上には上があるものだなと思いました。
• 独特な複雑なデザインだなと感じました。外観もですが、プランを見ても外周が凸凹していて、あえてそういうデザインにしたのか、何か意味があるんでしょうか。とても広々としたプランが多くて贅沢だなと思いますが、普通のプランでも価格がけっこう高めに感じます。183.71m2というプレミアムプランもあったようで、そちらはもう売れてしまっているんですね。
  • 一番広いプラン、売れたんですか。さすがすごいですね…。ここは高級感で売っているようなものですし、実際に高級感があってよさそうなので価格に見合っているんじゃないかなという印象です。
• 線路沿いがどうしても嫌悪材料ですね。この価格出すのなら、線路沿い以外でも選択肢があるかなと思いました。
  • そうですね。この価格でなら私も思います。めちゃ線路が近いですから音に敏感な方ならキツイかもしれないです。
    • 線路に近いのだったらもう少し安めに出せばよかったのになぁ。駅まで5分っていうのが

ここの場合は最大のポイントとなったのでしょうね。それでも音に関してはわからない部分が多いからなぁ実際どうなんだろ？

• • • • これだけ駅に近くハイグレードマンションであれば価格は相応かと思いますが、電車の騒音がネックとなっているんですね。マンションの公式HPで遮音性能については一切触れられていませんが、どなたかモデルルームで説明を受けられましたか？
        • 御影駅に停車するのが、1時間の間に大阪行き6本、神戸行き6本。停車せずに通過する特急は、大阪行き6本、神戸行き6本。普通、特急合わせたら、1時間に24本の電車がいったり、来たりします。営業マンは、窓を閉めてたら、気にならない程度じゃないですかとしか言えません。窓を開けて風を通したり、ベランダでお茶を飲みながら借景を楽しむことは、1時間に24本の電車でかき消されてしまいそうですね。
          • この辺り、電車の音は意外と気にならないという人が多いような。自分は踏切の音の方が心配でしたが、慣れると全く気にならなくなり、電車のガタンゴトンも含めて牧歌的にすら感じますw夜は非常に静かで、むしろ車の音の方が気になる。山幹沿いの人の方がうるさくて大変じゃないかな？こればかりは人によりけりですね。
            • 鉄筋コンクリート造の建物だと、かなり今どきは遮音率たかいですけどね～。

交通

構造・建物

アトラス御影山手　車寄せ完成予想図

アトラス御影山手　屋内平面駐車場完成予想図

• 敷地面積：3,735.92m2
• 建築面積：2,210.35m2
• 建築延床面積：8,567.80m2
• 建ぺい率：59.17%（法定80%）
• 容積率：172.17%（法定200%）
• 1階に当たる部分が地下扱いになってしまうんですね。エントランスの高さを基準にすると、実質1階の部分が地下の扱いになるとかあるのだろうか。いずれにしても実際にバルコニー等を見てみないとなんとも言えない。風の通りはかなり大切になってくるので、そこを要チェックです。

共用施設

アトラス御影山手　グランドロビー完成予想図

アトラス御影山手　オーナーズラウンジ完成予想図

• 駐車場：47台
  • 月額使用料：19,000円〜27,000円
• 駐輪場：98台
  • 月額使用料：100円〜400円
• バイク置場：6台
• バイク置場：8台（大型2台、小型3台含む）
  • 月額使用料：1,000円〜3,000円
• なにげに全部平面駐車場なのがいいなと思っています。機械式、出し入れに時間がかかるし、定期点検の時に出し入れできないので困ることもあるから。
• これくらいの価格帯のマンションなので、共用部も充実しているのかな、と思ったんですが以外にもロビーとラウンジだけでシンプル。ここくらいのレンジになると、共用部の充実ぶりでアピールしなくてもよい、ということなのかもしれませんね。家そのものが広いから、共用部に昨日は求めていないのかもしれないし。
  • 共用設備はシンプルな方が長い目で見たときによいですよ。いろいろとあると、何十年か経って存続させるかどうかの選択になったとき決めなくてはならないものが多くなってきてしまいますから。決めごとは年数が経つにつれ多くなっていきますのでなるべくシンプルにやっていくのがよいでしょう。
    • 共用設備は最小限でいいですね。こどもスペースは使っても幼少期の数年だけだし、本や雑誌のサブスク、ワークスペースなんかもほとんどの人にとってコストに見合わないでしょう
• エレベーターが３基あるようですが、それぞれのエレベーターで行ける範囲は決まっているみたいですね。真ん中のエレベーターが点検で使えないから、他のを使おう！という感じにはできない？
  • エレベーターを使える住戸が、決まった住戸のみみたいなところはプライバシーの観点からはよさそうだけど廊下でここは往来は同じフロアは行き来できないかんじなんでしょうか。火災などの時の避難路などはそれぞれにきちんと確保されているのだろうか。そこも要チェックだと思います。

設備・仕様

• バスタブ、高級マンション仕様ですね。洗面所も二つあるし。浴室には窓があるようなので開けていたら露天風呂みたくなって良いかもしれませんね。（お隣との境に近いのがちょっと気になりますが）
• 洗面ボウルが二つあるのって女性目線としては憧れます。海外っぽい仕様になっているのが素敵です。リビングがこれだけ広くてルーフバルコニーまであり、その上収納がかなり広々としているので広さとしては富裕層の方でも文句はない広さになっていますね。特に玄関入って大きなシューズクローゼットがあるのも魅力的

間取り

• 間取り：2LDK〜4LDK
• 住居専有面積：53.92m2〜155.50m2
• トランクルーム面積：0.51m2〜1.17m2
• バルコニー面積：12.05m2〜32.77m2
• サービスバルコニー面積：3.33m2〜8.74m2
• ルーフバルコニー面積：6.82m2〜43.13m2
• 間取りはいいですよね。でも、この素敵なバルコニー直下に電車がゴーゴー走ってるとは…(泣)。せっかく緑が目の前なのに、窓開けられないだろうし、電車が通過する度に揺れるんじゃないかと心配です。
• 全戸専任デザイナーのオーダーメイドシステム。これが素敵です。公開されている間取り、バスルーム1822の広さ、久々に見ました。それぞれの洋室もウォークインクローゼットになっていて、ルーフバルコニーあり、LDKの窓も多い、納戸もあり、玄関横のSICも大きい。そして何より廊下が広い！他の間取りも見たいです。
• プラン例が二つ出る予定みたいですが、155.50平米の更に広いプレミアムプランがあるようなのでこちらも気になりますね。
• Hタイプ見てます。83.29m2。最上階は買えないとして、80m2以上のこの部屋はどうかなと思って…（それでも高い気はしちゃいますが）引き戸が多いので、広く使えそうです。アウトフレームで家具も置きやすそう。収納が広いのはいいと思います。洋室の形が独特なのと、6.5畳、6畳、4.5畳なので、家族でどう分けるのか、話し合いになりそうです。
• 居室の形は確かに独特…家具の置き方はかなり制限されてしまうかもしれないですね汗。ただ広いとまだフレキシブルにおけるので、その場合は夫婦の部屋とかかな…4.5畳だと子供部屋にちょうどいいとは思う。ベッドと小さめのデスクを置いておしまいって感じになりそうですが
• ほとんどの部屋は柱が出ていないのですが、凹ってしている部屋があるプランも確かにありますね。マンションの構造上の問題なのでしょう。ただ、外観の凸凹したデザインは確かに個性的です。高級マンションですし、好みが分かれるデザインかなと思いました。

買い物・食事

• 商業施設

1. 御影ガーデンシティ　　徒歩3分(約190m)
2. ザ・ガーデン・プレイス 蘇州園　　徒歩3分(約240m)
3. 蕎麦ふくあかり　　徒歩4分(約310m)
4. ファミリーマート 阪急御影駅前店　　徒歩6分(約410m)
5. ローソン 阪急御影駅前店　　徒歩6分(約450m)
6. キリン堂 東灘御影店　　徒歩7分(約510m)
7. 神戸屋レストラン 御影店　　徒歩8分(約570m)
8. JAファーマーズマーケット マチマルシェ御影　　徒歩10分(約750m)
9. Zucca FINE VEGETABLE & DELI　　徒歩10分(約760m)
10. ライフ御影店　　徒歩10分(約790m)
11. にしむら珈琲店 御影店　　徒歩11分(830m)
12. Liv/Seer　　徒歩13分(約990m)
13. みかげ山手ロール　　徒歩13分 (約1,000m)
14. マモンエフィーユ　　徒歩14分(約1,080m)
15. コープこうべ コープミニ御影北　　徒歩15分(約1,150m)
16. 御影ジュエンヌ　　徒歩15分(約1,180m)
17. いかり 御影店　　徒歩16分(約1,260m)
18. 御影クラッセ　　徒歩18分(約1,380m)

• スーパーが遠いですよね。年を取って、車も自転車も乗れなくなったら、買い物キビシイなぁと。
  • スーパーはライフ、コープが近いです。いかりスーパーや阪急オアシスもあります。坂道あると大変です。ネットスーパー対応店舗あるでしょうか？
    • ネットスーパーはライフ本山店の配達圏内で便利ですよ。線路横とはいえ、周辺を歩けば弓弦羽神社、香雪美術館、深田池、駅近でこの環境って御影ならではだと思う。犬連れて散歩してる人とジョガーがとても多い地域、という印象。

育児・教育

• 教育施設

1. 親和保育園　　徒歩5分(約390m)
2. 078With-Kids/阪急御影078保育園　　徒步 6分(約410m)
3. 住吉学園幼稚園　　徒步8分(約640m)
4. 市立御影北小学校　　徒步9分(約690m)
5. 群華幼稚園　　　　徒步9分(約700m)
6. 御影小規模保育ルーム　　徒步10分(約730m)
7. 御影インターナショナルこども園　　徒步10分(約750m)
8. 甲南幼稚園　　徒步14分(約1,120m)
9. 甲南小学校　　徒步15分(約1,140m)
10. 頌栄幼稚園　　徒步15分(約1,140m)
11. 市立御影中学校　　徒步19分(約1,490m)
12. 甲南大学 岡本キャンパス　　徒步19分(約1,510m)
13. 灘中学校·灘高等学校　　徒步22分(約1,690m)

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 地域・地区等：市街化区域、準防火地域、第三種高度地区（絶対高さ20ｍ）、宅地造成工事規制区域
• こちらの物件、とても気になってます。線路沿いなので、電車の音や洗濯物への影響がどれ位なのかも気になります。
• 墓地があるようですが、どうなんでしょう、、
  • 私も気になってます・・・
• 買う気まんまんで、現地を見て来ましたが。南側…あまりにも線路が近くてビックリ！確かにその向こうの緑はキレイですが、騒音はどうしようもないですよね(泣)。斜め前には墓地、西側は老人ホーム…。ちょっと寂しい場所でした。どうしようか迷います。
  • 現地見に行きました。ちょっと寂しい場所わかります。車持ちとしては阪急沿線より北は通勤時間の車の出入りが気になります。
    • 場所が寂しい、よく分かります。私も現地に行きました。前向きに検討していましたが、ちょっと考え直しています。生活の利便性を考えると、やっぱり阪急より南側が良いな。。。
• 近くに住んでいます。現地も何度か見に行きました。やはり沿線が近すぎて音が気になります。現地とは少し離れた南に住んでいますが、窓を開ければ音が聞こえますね。少し離れてこれなので、沿線沿いだとどうでしょう。校区が良いのでファミリー層へのリセールも良いかと思いましたが、価格が高そうで悩みます。土地も高かったと聞きましたし、自走式駐車場ありだと高くなりますよね。
• 電車の音は気になっちゃいます。電車好きにはきっといいんでしょうね。
  • 確かに線路沿いで電車の音は気になるところではありますが目の前が香雪美術館の森から吹いて来る風はかなり良さそうですね。まあ、希少な立地であるのは間違いないので気になっています。
• 電車の音がどうなのかがポイントかな。おそらく建物の中にいて、窓もロック状態だとそんなに気にならないんじゃないかと思うのだけど、窓を開けて風を通したいっていうときにどうなのか。まずは敷地の近くで確認するのもいいかもしれませんね。
  • 線路沿いですし、電車の音がしないっていうことはないと思う。基本的には窓はあまり開けないで生活する形になるのではないかと思います。夜になれば保線作業なども入るでしょう。駅に近いって、線路にも近いって言うことにもなってきますものね。その分、建物自体はしっかりして作っていく感じなのかなぁ。
• 美術館や神社が近くにあり環境は非常に良いのですが、墓地に囲まれるような地形が気になり迷うところです。阪急御影周辺は墓地が多いですね。何か理由でもあるのでしょうか。
• ここは学区が良いし、駅近なのに子供を誘惑するお店や施設が全く無い、夜でも酔っ払い皆無で美しい環境、でもJR住吉も普段使いできる、っていうのがポイントだと思うけどね。
• 普通なら駅に近ければ近いほど良いという価値観がありますよね。ですが、駅遠、坂の上（それも市内屈指の強烈な急坂だらけ！）、町中階段だらけのバス便地域にもそれなりに人気があって、豪邸建てて住んでる人が今でも沢山いるのが、御影特有の土地柄かと。良い場所はそりゃすごい眺望で、少々不便でもこんなところに住んでみたい…って思うのも分かる気がします。

周辺施設

• 公共施設

1. 神戸市消防局 東灘消防署深田池出張所　　徒步3分(約190m)
2. 阪急御影駅前交番　　徒步5分(約400m)
3. 東灘区役所　　徒歩17分(約1,320m)

• 美術館·公園·神社

1. 深田池公園　　徒步3分(約220m)
2. 香雪の杜　　徒步3分(約220m)
3. 弓弦羽神社　　徒步5分(約370m)
4. 香雪美術館　　徒步6分(約430m)
5. 山田公園　　徒歩7分(約540m)
6. 郡家公園　　徒歩8分(約570m)
7. 世良美術館　　徒步9分(約670m)
8. 白鶴美術館　　徒步9分(約720m)
9. 住吉本町公園　　徒歩10分(約 730m)
10. 清流の道公園　　徒步11分(約 830m)

• 医療施設

1. 下田歯科医院　　徒步5分(約360m)
2. 岡野耳鼻咽喉科　　徒步5分(約380m)
3. たむら皮フ科クリニック　　徒步5分(約380m)
4. たなか内科クリニック　　徒步5分(約380m)
5. 橋本歯科　　徒步6分(約410m)
6. 森歯科クリニック　　徒步6分(約440m)
7. 東神戸病院　　徒歩8分(約640m)
8. 甲南医療センター　　徒步10分(約 760m)

• 金融機関

1. 三井住友銀行 阪急御影出張所(ATM)　　徒步6分(約410m)
2. みなと銀行 阪急御影支店　　徒歩7分(約540m)
3. 上御影郵便局　　徒歩7分(約540m)
4. 池田泉州銀行 住吉御影支店　　徒歩8分(約610m)
5. 三菱UFJ銀行 住吉支店　　徒歩8分(約620m)
6. 三井住友銀行 住吉支店　　徒歩12分(約950m)

その他

掲示板

hyogo/681537/151