ウエリス豊津

2023年2月2日 (木) 10:57時点における版

物件概要

ウエリス豊津 外観完成予想図1

ウエリス豊津 外観完成予想図2

• 所在地：大阪府吹田市垂水町2丁目642番1（地番）
• 交通：

1. 阪急電鉄千里線「豊津」駅 徒歩5分
2. Osaka Metro御堂筋線「江坂」駅 徒歩14分

• 総戸数：64戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年12月
• 入居時期：2024年2月
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、阪急阪神不動産株式会社
• 施工：株式会社ナカノフドー建設
• 管理会社：NTTアーバンバリューサポート株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2,000万円代であれば即決なんですが
  • 価格出ました？？2,000万円はさすがにないような気もします。平均27万8571円/m2だそうです。
• プレミスト江坂が85m2で9000万超えだから、親しい値段ですかね
  • プレミストはダメダメやん。たいした高級マンションでもないのに時世の勢いに任せた江坂最高値と比べるのはあかんやろ。
• 低階層で70m2で5500万円位と、予想しています。
• 隣の築14年のウェリス吹田豊津シティハウスや、スティツグラン吹田垂水町の中古価格がだいたい4000万台ですので、3LDKは5000万代になりそうですね。
  • 3LDKが5000万代、4LDKが6000万代なら良いかな
• 90m2台の部屋があるの良いですね。4人家族（もしくはそれ以上？）でも十分な広さ。今は非公開となってますけどこれから公開されるんですかね？プレミアムプランでくるなら公開を待たずに売れてしまうかもしれませんが…。この位の広さで6000万ほどで買えるなら人気出そうかな。でもウエリスのマンションってお高めなんでしたっけね？
  • プレミストよりは安いけど、80m2で6500は高い
• 坪単価230万くらいになりそうですね。すぐ完売しそうな雰囲気
  • すぐは無理です、たかすぎます
• 中古でも値下がりして無いから、どうせ買うなら新築かと思うけど7000後半とかは無いわ。せめて5000万後半なら検討するけど
• もう価格ってオープンになったのですか？それともサロンに行ったらやんわり教えてもらえる感じなのでしょうか？
  • 価格はオープンにはなってませんでしたがサロンで「これくらいになるだろう」という金額を教えてもらいました。価格が決まるのは来月以降になるみたいです。
    • そうなんですね。価格がわかって手が出る範囲だったら行きたいな～
• ４LDK新築で6300万円って、豊津では妥当な価格？
  • この場所で、4ldkで6300は妥当じゃないですかね、場所は好きだけど、眺望とれないのが残念ですね、このマンション
• 担当の方といろいろやり取りしていますが、どうもあまり購入希望者が集まっていないみたいです。その理由は、①眺望、立地、周辺環境②価格③販売体制だそうです。①について、マンション周辺への車での進入路は、内環状線から糸田川沿いを通るか、豊津駅からの一方通行の道を左折するしか方法がありません。大通りから離れているのは静かでいいのですが、車をお持ちの方は少し不便かと。それと、やはり目の前にマンションがあり眺望が取れないのが一番のネックのようです。低層階は日当たりも心配。②について、基本高いです。値引きも無いそうです。せめてあと500万円くらい安ければ、完売しそうですが。。。③元NTTの社宅跡地の為、土地代はかからないとの触れ込みですが、値段的には明らかに土地代がかかっているとみて間違いないかと。確かに相場よりは安いですが、それでも随分高い印象です。いずれにしても、NTT都市開発と阪急阪神不動産のパワーバランスが価格に反映されているような感じがしています。
  • 詳しい情報有難うございます。地元民が検討すべきマンションですね
• たしかに500万安かったら、もっと反響でそうな気はしますね、また車で入る経路も言われてみたらたしかにそうですね、ちょっと不便かもしれませんねー、決め手にかけるなー
• 坪おいくらくらいですかね
  • 坪250前後ですね
    • お安いですね
• もう価格帯って出ているのですか？資料をお取り寄せすると教えていただけるのでしようか。公式ホームページでは、まだ販売価格が未定となっています。そろそろ販売開始時期なのですが、オープンになっているのではあれば反映されると検討しやすいですよね。
  • モデルルームに行くと教えてもらえますよもう要望書も入れられる段階なので、検討中なら早めに行かれるといいと思います
• 営業さんのお話で値引きはないそうですが、○ミフのように一切値引き無しで数年かけて売る予定なのか、ある程度時期を見て価格を調整する予定なのか、売主の傾向としてはどちらになるのでしょう。
  • 値引き、多くは望めないでしょう。金額的には数万円の端数切りくらいでしょうか。売り主の傾向としては、売り逃げ(言い方が悪い)スタンスだと思います。NTT社宅跡地で更地でしたが、固定資産税等はNTTが支払っていた訳で、竣工後も空室は売り主(NTT都市開発、阪急阪神不動産)側が固定資産税、共益費、管理費等を負担することになるので、そのあたりのマイナスも含めると、残り数室で値下げに走ると思います。しかし、当面は現状維持でしょう。
• 情報共有させて頂きます。本日　担当の方から正式な販売価格が決定したと電話がありました。部屋のタイプごと(㎡の違い)で金額は異なるらしいですが、100万円～150万円の値上げだそうです。当初は購入の要望が少なかったらしいですが、物件公開でSUUMOなどに情報が上がった途端、モデルルームがパンクするほどの問い合わせと予約があったとの事。第1期第1次で30数部屋の契約が決まるそうで、かなり強気な価格設定に持って行ったようです。今週末が第1次第1期の締切＆抽選のタイミングでの価格通知は、正直「はぁ！？」って感じです。さらに、第1期第2次募集ではさらにそこから200万円～400万円の値上げをするらしいです。この金額だと周辺の新築物件とあまり変わらなくなり、売れなくなるのではと思っています。決してお安くは無いですね。
  • モデルルームで価格表を見せてもらっていましたが、そこから値上げするということでしょうか。価格表には、「5100万円台」といった表記がありましたが、そこから100～150値上げとなると、価格表がウソだったことになりますね。時間を使ってモデルルームに来たり、真面目に検討していた購入検討者をバカにしてる対応と感じます。本来は、価格を確定してからモデルルームを開設すべきです。NTT都市開発の企業体質にはガッカリです。
  • 当初の予定価格から、本当に値上げされていましたか？うちも「今後は値上げするかも」「先週から既に100万（予定価格が）上がった」などと言われましたが、実際は初回訪問時から予定価格は変わっていなかった、という経緯がありましたので、値上げの件については少々疑いの目をもって見ております。
• 別マンション購入者ですが、予定価格の値上げはありましたよ。お気持ちは分かりますが、おかしくはないですね。あと、どうしても北摂ありきの世帯からみたら、相対的に割安と思います。シエリア千里山と立ち位置似てますよね。桃山台、茨木中心部、高槻、もっともっと高いです
  • お金持ちですね、うらやましいです
• 見学に行った者です。たしかに、価格は4500万台～、5000万台～というような記載になっていましたが、見積もりをする際、営業さんから「まだ価格がきちんと決定していないので、5099万で見積もりをとりましょうか」と言うような提案をされましたよ！その後、予想以上に好評なので、値上げもあると聞き、覚悟はしていましたが、結果、微々たる値上げでした。
• ここは準防火地域なので、資材はしっかりしたものを使用していると思います。円安で、資材が高騰しているため、多少の値上がりは仕方ないかと。施工もナカノフドー建設という大きい会社がしていますね。
• 価格表が4500万台という表記で、販売価格が4599万なら問題ないと思います。価格表が4500万台という表記で案内を受けたのに、販売価格が4599万を超えて、例えば4750万となったなら聞いてた話と違うということになります。前者であれば良いが、後者なら困ります。住宅ローンの事前審査も前者の金額で通していますし。
• ローン審査をした時点の価格から大幅に上がることはなかったです。仮に100万も上がってしまえばなんのためのローン事前審査だったのか、提示価格は嘘だったのかといったクレームに繋がりかねません。
• 私がモデルルームで担当者から見せて頂いた価格表は、左上に＜1次予定価格　20220723＞と書かれており、右上に赤枠で囲まれた「社内資料」という表記がありました。そこには4500万円台、5100万円台という表記では無く、4570万円、4620万円、5150万円等と明記されていました。もしかしたら、皆さんが見られていた価格表と、私が見ていた価格表は違う価格表かも知れませんね。もし、気になるタイプの価格がお知りになりたいのであれば仰ってください。全てメモって帰っているので、分かりますよ。私自身、その価格で資金計画を立てていたのですが、正式価格はその価格から100万円以上の値上げ。ガッカリしてます。なんか、騙されてると感じてしまいました。
  • それでも欲しいか欲しくないか、諸費用が数百万かかるけど問題ないか、を考えた方がいいと思うけど。
    • あなたは何を言っているのですか？数百万円の諸費用がかかるのはみなさん知っています。でもみなさん欲しいから値上げは騙されたと言っているのです。値上げした分の１００万円があれば、家具家電、引越し費用の工面が楽だったかもしれない。あなたは売主側の人ですか？
  • 価格表板ってのがありますよー。面倒そうだけど…https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/price/
• スミフ形式の値付けは不動産業界全体に悪影響でしたね。当初の提示価格から反響があったからといって100万200万アップて正直やり方が汚いと感じています。ガリガリくん見てください。たった10円あげるのに申し訳ない気持ちで一杯だったじゃないですか。不動産は金額が大きすぎて価格逓減性が働くので100万の違いがあまり変わらなく感じるのは確かです。ただし、値上げ値上げの世の中なんで、みんなしっかりローンシミュレーションしてるんですよ。家具がいくらまでとか、月々の支払いはいくらまでとか。それを全部無視して平気で値上げか。ここ買うのもうやめます。投資物件じゃあるまいし。
• 結局値上げされても買いたいかどうかってことだよね、駅から近いとは言っても千里線だし、眺望全く取れないのが気になっていたところにあの値段だったら私は買わないでも私など買わなくても、さらに値上げされたとしても欲しい人は買うから、売り主は何の痛手も受けない売る方だって、反響が大きければ少しでも高く売ろうと思うのは自然な流れなのかも提示されてたのはあくまで「予定」価格だったからね騙された、その値段だと厳しい、もう買わない、酷いデベだ！と思うなら、気持ち切り替えてよりよい物件探す方が建設的ですよ
• 金持ちが諸所の対策で買う一等地タワマンの値上げなら、投機みたいなもんだからまだいいとして、ここみたいに終の棲家で買う人がほとんどのマンションで、他社の販売方法模倣しているのが皆さん気に食わないんじゃないですかね。値上げされても買いたいんじゃなくて、不動産なんて唯一無二なんで人生のタイミング次第では買わざるを得なくなりますよね。そういった重箱の隅を楊枝でほじくるような営業スタイルは、購入者の事情を一切考えていないと判断されても仕方ないかと。金融緩和で10年近くあぐらかいてる不動産業界なんて、金利があがれば一気に暗雲たち込めるので、顧客に嫌われたらまずいんじゃなかな。知らんけど。
• デフレマインド定着しとる　　予定価格の±は、よくありますやん　　＋のときにこの反応　　100万で資金計画狂うなら、背伸びしてる証拠
  • もしご自身が購入するマンションで同じ事されてもそれ言えますか？予定価格の±よくありますって発言だけで業界の人って分かりますよ。普通の人はこんな発言しませんよ。あなたは阪急阪神の人ですか？
    • そんなに諦められないなら買ったらいいのに。どうしても諦められないからここでグチグチ言ってるんでしょ？提示した金額出せないなら買えないんだからスッパリ諦めて次行くか、どうにか資金繰りして頑張って買うかの二択だよ。そもそも最初に社内資料を見せてきた営業に問題あるんじゃない？初期の段階ではどこも○○万円台という予定価格しか提示してこないはずだけど。値上げされて怒る気持ちもわかるようなわからないようなだけど、もうそういう書き込みお腹いっぱいだわ。
  • 人の懐見て女々しくケチ臭い売り方してくるんが嫌なだけですよ。
    • 欲しくないなら、それでええんちゃう　　予定価格上げられた部屋、買ったことあるわ　人気の間取りやったし、欲しかったから業者扱い笑けるわ 不動産業界勤務ゼロや
• "予定"価格なんだから上がることもあれば下がることもあるでしょうよ。上げてくるってことはそれだけ見込みがあるって話であって、それで離れる人は顧客じゃないのでご自由にってスタイルですかね。もし事実ならばあからさまにやられて腹が立つ気持ちも分かりますけど、こんなところでエネルギー使っていないで次の物件行きましょう！
  • 次は総持寺、富田、彩都あたりですね、北摂なら北千里や桃山台はここより高い 千里山完売ニュース流れてるから、このマンションに人気が移るのは違和感ない
• １F西側の駐車場付きの住戸が気になりましたが、南隣のマンションのごみ置き場の隣というのが気になります。
• この場所でこの値段とか、、完成してなおまだ完売する気配ない江坂プレミストの二の舞なりそうで恐いです。
  • 北摂は基本、竣工前完売しないよ？彩都、総持寺イコシティとか千里山とか、比較的安い物件だけでしょ。順調なのは。デベは気にしてないんじゃないかな
    • そんなん物件によるでしょ。北摂はという地域くくりがおかしい。価値に見合う値付けなら完売するし、それに見合わないなら完売しない。ただそれだけ。北摂は異様に高値になってしまったというだけ。10年前の3000万円時代は竣工前完売が当たり前でしたけどね。
• 江坂のプレミストは単身者も多く住んでいるマンションであの価格なので、検討対象外にする方もいるのではないでしょうか。
• 金額って個人情報とか書かないと教えてもらえないですか？
• 2LDKで4000オーバーですか。それなら同条件の大阪市内かな。
• 何か途中でめちゃくちゃ荒れてますけど、結局投資目的で買われる方はいるのでしょうか？
• シニア世代からのご意見？若い世代からすると、10年前とか、3000万と言われても比較する意味がない。当時は検討もしてない。そして、今の選択肢にならないなら、比較する意味がないです。昔は預金の金利が5％は付いて～と言われても、時代が違うのと同じです。
  • 銀行金利5%とかいつの話ですかね。30年前の話を引き合いに出さないほうがいいですよ。売れる物件は竣工前完売する。ただそれだけです。金利が上がればノロノロ販売もなくなっていくでしょう。
• 今日が第一次の抽選じゃなかったでしょうか？どれくらいの倍率だったか、気になります。抽選と言っても販売側が仕込んでいるとは思いますが。
• 半分近く売れたようですね
• 80㎡で6680万って強気な価格ですね 売残りで安くなれば買いたいけど値引きしないでしょうから

交通

構造・建物

• 敷地面積：2,535.26m2
• 建築面積：1,298.02m2
• 建築延床面積：5,267.92m2
• 建ぺい率：51.20％（法定建ぺい率：60％）
• 容積率：190.78％（法定容積率：200％）
• 準防火地域ということはリビングの窓にもアミアミが入るのでしょうか
  • アミアミ窓になるかは、隣地境界線や道路中心線からの距離で決まります。1階部分は3m以下、2階以上では5ｍ以下の距離にある窓はアミアミです。

共用施設

ウエリス豊津 外観完成予想図2

• 駐車場：45台（機械式30台・平面12台・来客用兼福祉対応用1台・専用駐車場2台）
• 自転車置場：118台（専用サイクルポート10区画・ラック式108台）
• バイク置場：4台
• ミニバイク置場：10台

設備・仕様

• モデルルーム行きました。インターホンとスマホを繋ぐ設備がついているとのことですが、使うシチュエーションが思いついませんでした。その設備付けなくていいから、その分安くしてくれたほうがいいのにな。
• 他のマンションでオプション扱いになるようなものも標準でついていたりしますね。
• 早めに契約するとキッチンや洗面台、床などのカラーが3種類から選べるようでした。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：57.10m2～91.85m2
• バルコニー面積：5.13m2～15.75m2
• ４人家族だと３ＬＤＫでも十分かな～と思っていましたが４ＬＤＫあると、やっぱり広くていいですね。ちなみに４帖の部屋は、ベッドや学習机を置いても座る場所などは確保できるでしょうか。リビングをもう少し狭くして各部屋が広いと尚使いやすそうかなぁと思いますね。
• 4ldk設定があるのはいいですが、ただ欲を言うならもう少しリビングが広ければと思います、、6k万円代なら検討しようかなー
• リビングの窓がとても大きいので、おひさまの光がサンサンと入って日当たりが良さそうなイメージ。子供が友達を呼んできても、広々としていていいですね。また、どのプランも家事動線が考えられているなと感じました。
• 東向きのルーフバルコニー付きの間取りはすきだけど、東向きでかつ、眺望とれないから、残念だなー
• モデルルームは80平米程の広さのものでした。2LDK等、コンパクトな部屋を希望している方はモデルルームと同じような開放感があるわけではないので、ある程度想像力が大切だと感じました。

買い物・食事

• ショッピング

1. スギドラッグ 豊津店　　徒歩4分／約290m
2. 豊津ファミリーショップ ハース　　徒歩4分／約320m
3. ライフ 豊津店　　徒歩8分／約600m
4. ダイエー 江坂公園前店　　徒歩11分／約850m
5. フレスコ 江坂店　　徒歩11分／約860m
6. 東急ハンズ 江坂店　　徒歩17分／約1,290m

育児・教育

• 教育施設

1. 市立豊津第一小学校　　徒歩10分／約750m
2. 市立豊津中学校　　徒歩9分／約660m
3. 西吹田幼稚園　　徒歩3分／約200m
4. 保育園ハイタッチキッズ　　徒歩5分／約340m
5. ツリーハウス保育園　　徒歩7分／約500m
6. 市立垂水保育園　　徒歩7分／約520m

• 中学校がいいのはわかるんですけど、小学校が…もうすぐ1クラス35人学級になるのに、教室不足のままどうするんだろう校区変更、規模適正化の計画は頓挫したけど、近い未来に行き詰まる。どうなる事やら未就学児がいたら豊一エリアは先が見えないと不安

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種中高層住居専用地域
• 駅から近いのはいいけど、この場所ならもう少し安いかと思ってたなー。豊津って特に特徴ないエリアだよね
  • 確かに豊津は特に特徴ないかもですね、個人的には江坂も徒歩圏内だし、落ち着いてていい場所だと思いますね、隣の川沿いも犬の散歩やランニングできるし
• すぐ南に隣接したマンションがあるのは、視界が抜けないですね。
• 地図だけ見ると、江坂駅にも近そうです。でも、徒歩14分なので、夏の暑い日に歩くとなると大変そう。豊津駅の特徴のなさ（褒めてます）は、落ち着いていて住みやすいと思います。静かで住宅地としてはよさそう。価格は高いと思います。不動産バブルでしょうか・・・
  • 資材高騰です。ロシアのせいで…
• 皆さんが言われるように確かに眺望は残念ですね。私は垂水町の落ち着いた雰囲気が好きなので、検討してみたいです。ウェリスじゃなくて、ジオだったらいいのにな。
• なぜここの場所に住みたいのかよくわからないがきっと何か魅力があるんでしょうね。ここから江坂が徒歩圏内とはすごい感覚。それなら吹田も関大前も徒歩で行けるイメージでいいかもしれません。
  • 徒歩14分は歩ける距離やで。ひ弱なおばちゃんでも20分くらい歩くの平気やで。というか歩いてたらそれくらいすぐやで？さてはお主ひ弱な若者やな？
  • 江坂駅まで自転車で●分とすればいい。ここみたいに。https://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/sojiji79/index.html
• 徒歩14分、余裕で歩けるのでは？舗装された平坦な道ですし。スーパーやコンビニ、病院も多くて便利なところだと感じてます。救急病院も徒歩5分程のところにありますしね。
• 現地民ですが、その辺りは豊津駅から近いですが線路脇から遠いので、電車の音が聞こえなくて良いですよ。豊津駅の周りは落ち着いているし、休みの日は江坂に足を伸ばせば華やかだし、とっても住みやすいんで永住したいので前向きに検討しています。
• 豊津駅より南はハザードマップ的にはどうなのでしょうか？
• 垂水町の落ち着いた雰囲気が気に入っていて検討中です。駅にも近いし、江坂も徒歩圏内。校区も良いので、子育て世帯には良いのではないでしょうか。
  • 豊津中はほんまに良いよ。
• 賑やかな江坂が徒歩圏内なのに、ここは静かな住宅地で、魅力的ですね。治安も良いとききました。
• 江坂の駅前は賑わっているけど、ここは少し離れているから静かでしょうね
• モデルルームや現地を見に行かれた方、ご感想でもいいので教えてください。特に南のマンションとの距離感や日当たりについてどのような感じでしょうか。
  • マップ見たらわかると思うけど、南マンションまでの距離は30ｍちょいくらいだと思う。
    • まえの建物の場合だからもう少し短いかも。

周辺施設

• 病院

1. 中嶋医院　　徒歩3分／約230m
2. ひしだ歯科クリニック　　徒歩5分／約350m
3. おがさわら眼科　　徒歩5分／約360m
4. 奥田内科クリニック　　徒歩5分／約400m
5. 大和病院　　徒歩6分／約440m
6. 甲聖会記念病院　　徒歩20分／約1,560m

• 金融機関

1. 北おおさか信用金庫 豊津支店　　徒歩5分／約350m
2. 関西みらい銀行 豊津支店　　徒歩6分／約450m
3. 三菱UFJ銀行 江坂支店　　徒歩14分／約1,050m
4. 紀陽銀行 江坂支店　　徒歩14分／約1,060m
5. 池田泉州銀行 江坂支店　　徒歩15分／約1,170m
6. りそな銀行 江坂支店　　徒歩15分／約1,200m

• 公共・レジャー施設

1. 吹田市豊一地区公民館　　徒歩4分／約270m
2. 豊津交番　　徒歩4分／約320m
3. 吹田垂水郵便局　　徒歩5分／約330m
4. 市立豊一児童センター　　徒歩6分／約460m
5. 吹田市文化会館メイシアター　　徒歩12分／約900m
6. 市立江坂図書館　　徒歩12分／約900m
7. 垂水東遊園　　徒歩3分／約180m
8. 金田公園　　徒歩5分／約380m
9. 江坂公園　　徒歩11分／約830m
10. 市立片山市民プール　　徒歩11分／約880m
11. 片山公園　　徒歩12分／約890m
12. 東急スポーツオアシス江坂24Plus　　徒歩14分／約1,090m

その他

掲示板

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