パークホームズ練馬富士見台ステーションゲート

2022年11月30日 (水) 21:18時点における版

物件概要

パークホームズ練馬富士見台ステーションゲート　外観完成予想図

• 所在地：東京都練馬区貫井3丁目473-21（地番）
• 交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
• 総戸数：67戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年07月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 完成まで残り1年ですが販売開始はまだでしょうか。成増と同じく線路際なので竣工売りになるのですか？
• 上鷺宮中古で坪300～330万程度ですので、ここだと坪350くらいは少なくとも見ておく必要があるかも。中村橋の新築もそれくらいですね。70平米で7,500万くらいが中心でしょうか。最近の三井は間取りがクソみたいなのが多いので、スペックはあまり期待できないかも…。
  • ここは長谷工ですし、パークハウスの上鷺宮以上のものは出てこないでしょう。パークハウス上鷺宮の中古で価格が合い、中古が嫌いでなければこの物件を選ぶメリットはないかと予想します。ここ数年の新築はどこもそんな感じで、2010年～2015年ぐらいの物件の中古を上回る新築が出てくることは稀ですよね。期待がいいほうに裏切られるとうれしいのですが。例外的な大規模再開発（城北だと板橋の十条とか大山とか）だと、価格帯がガラッと変わって面白い物件が出てくることもあるのでしょうが。
• 車窓から確認したが、既に7階まで建設が進んでいますね。
  • かなり建設が進んでいるので完成売りですかね。配棟はかなり複雑に見えますが・・・
• 駅近は強みですね。富士見台は地味だと思いますが、各停ならではで空いているのが逆に座れていいかも。全ての病院が揃うくらい医療が充実しています。お隣のヴェールガーデン富士見台が2000年いまだに空きがない優良物件とのこと。こちらはさらに電車にさらに近く、道路拡張もあるのでもっとうるさいと思う。新築でかなりのお値段となるであろうから戸数からすると管理費も高くなるかな？うるさいのは覚悟
• 近く通りましたが、賃貸用に一棟売りも検討してるんだろな、という気がしました。仕上も分譲にしては安っぽいというか…
• 遅らせるほど高く売れる時代だから三井は全然焦ってない。線路際でもあるから完成売りで音を確認してもらうんだろ。それにしても見栄えがしない建物だな。隣のグランベールと並ぶとショボすぎる。
  • 外観から賃貸かと思いました。分譲なんですね。
• 坪350万くらいで買えますかね？
  • 外観の作り結構安く仕上げてそうなので、それくらいでいけるんじゃないですかね
• 角住戸も６０平米台が中心ですね。広さは刻んでおりますね。価格の予想としては平均で平米１００万ぐらいで、中心的な価格が７０００万円アンダーになるようにしているのかと予想します。
  • 価格はどうなるんでしょうね。近隣だと、パークハウス上鷺宮の中古が平米１００万円前後、クラッシィハウスで平米９０万円ぐらい。新築だと考えると、平米１００万はあるのかな……
• 駅近いですね。7000万以下なら買いですかね。最近は、売ってる途中からどんどん価格を上げるので、初めの1期に買った方がプラン選べるし良いかもね。　
• いくらくらいの値段で来るのか、全然予想もつかないですね。ただ駅まですごく近いので、その分高くなっている可能性は高いかな。駅までのアクセスが楽なのって、その後の電車が混んでいることを考えるとかなり魅力的ですから。
• このマンションの最大のネックは線路が近いことと思っているので、竣工した部屋に入って、電車が通る音を確認できることは、とてもありがたいです。青田売りだったらリスクで検討していないと思います。
  • 明日からのオンラインセミナーで予定価格も分かるようです。楽しみです。
    • セミナー参加しました。子育てファミリー向けを強く打ち出していました。そのわりに共有部に階段があったり、大人が使用するラウンジがあってキッズルームがなかったりで、ちぐはぐな印象です。
• 価格帯出てますがどうですか？
  • ここの仕様で坪310-370万か…。1年半ほど前に仕様が上と思われる中村橋駅徒歩4分のプラウド練馬中村橋マークスがほぼ同じ価格帯だった事を考えると相場上昇を実感する。同じパークホームズだと東武東上線の志木コンフォートテラスの方が完全アウトフレームだったりトイレ手洗いカウンターありだったり良さげだけど、西武池袋線強しってところかな。
• この規模（エレベーター一基、エントランス等の設備がシンプル、キッズスペース等なし）で管理費（2万くらい）って相場と比較しても高いと思いますが、皆さんどう感じますか？？
  • 規模が小さいので人件費の一戸当たりの割合が高くなっちゃった感じかなと思ってます。150戸でも67戸でも管理人一人のコストは同じなので。掃除スタッフは戸数規模に応じた人員数になるけど、67戸って微妙に2人体制じゃないと難しそうなのもあるかも？
    • 確かに戸数が67戸でも固定経費は変わらないですもんね…それでも、どうしても平米当たりの管理費単価も290円台と高過ぎて…修繕積立基金も比較的高くて、販売価格の低廉さをかき消してしまうくらいの…
      • 人件費以外ではここ駐車場が少ないのでそこからの収入が少ないのも大きいでしょうね。話題になったリリーゼは別として、ここしばらくで販売された近隣物件の管理費も同様に高めですね…。ただ、管理費と修繕費を含めて月々のローン支払いと将来の支払い総額を算出すればそこまで大きい影響では無いのかなとは思います。
• 本日現地を見て来ましたが、想像以上に横の西武線高架が気になりました。ここの階数ですと最上階でもむしろ音は上に広がるので基本的に窓を開けた生活は出来ないのかなと印象持ちました。販売開始したら契約前に実際の各部屋で音の様子等を確認などさせて頂けるのでしょうか？でないと、入居者後に「こんなはずでは…」となりそうで。
  • この物件は完成売りで、モデルルームがありませんので、その代わりに申込前の内覧時(もちろん契約前)に希望の住戸が実際に見れるようです。線路近なので実際に見てから、という意図があるようです。三井は最近、他物件でも完成売りしてましたね。売主としてはオプション選択による工事変更の煩わしさ、モデルルームのコスト削減のメリットがありそうですね。買主としては購入前に実際の部屋が確認できるのがメリットですが、オプション選択不可がデメリットです。

交通

• 石神井公園は別格だとしても、富士見台、中村橋の複々線区間各停駅は他社沿線の各停のみの駅より全然恵まれてると思うけどな。平日の朝で毎時16本、日中でも10本、夕方も10本。

構造・建物

パークホームズ練馬富士見台ステーションゲート　エントランス・車寄せ完成予想図

• 敷地面積：2,356.25m2
• 建築面積：1,297.00m2
• 延床面積：5,333.28m2
• 今の建設状況はどんな感じなんですかね。写真が見たいです。
  • 外壁が一部見えていましたね。白っぽい外観でした。
    • ベージュ？オフホワイト？っぽいタイルでした。バルコニーにまだ仕切り板はついてません。
• 南、西、北の道路から見たところ、二重窓の内側は白枠でした。一階にテラス住戸がない分、南と西の道路は歩道が拡張？増設？されます。緩やかな坂道に建っているので、一階は場所により半地下のような感じです。

• 

  工事状況（2022年4月7日撮影）

• 

  工事状況（2022年4月7日撮影）

• 

  工事状況（2022年4月7日撮影）

• 

  工事状況（2022年4月10日撮影）

• 

  工事状況（2022年4月10日撮影）

• 

  工事状況（2022年6月2日撮影）

• 

  工事状況（2022年6月2日撮影）

• 

  工事状況（2022年6月2日撮影）

共用施設

• 駐車場：総戸数 67戸 に対して 敷地内機械式 6台 敷地内平面 4台（身障者用1台含む）
• 駐輪場：総戸数 67戸 に対して138台
• バイク置場：総戸数 67戸 に対して2台

設備・仕様

• エアコン付いていますね
  • ZEHマンションらしいので適応したエアコン最初からつけてあるのでは？快適な生活出来そうです。管理費修繕費どうでしょうね。
• ルーバーパーテーション、確認できますね。イラストからするともうちょっと大きいかと思いましたが。またドアの前というわけではなくちょっとズレている感じですかね。使い勝手が気になります。高効率エアコン付き分譲は嬉しいですね。となると省エネ照明とかも最初から付いてるってことでしょうか。
  • 照明は色温度とかデザインとか含めて完全に好みが分かれるので付けることはないです。公式サイトで記載されている"LED照明"はあくまで玄関、廊下、キッチン手洗い浴室、トイレといった部分のものだけです。
    • ルーバーパーテーション=目隠しみたいなもので、外から見た時にドアの前のパーテーションによって目隠しになるのは安全面を考えると設置しているのは正解でしょうね。ただ、パーテーションを付けるならポーチタイプでも良かったかな。ルーバーパーテーションももう少し幅があったら良かったかもしれません
• キッチンはタッチレス水栓、食洗器、巾木収納、ソフトクローズと長谷工仕様の中ではかなりいいですね。
• こちらの物件、完成してから販売とありましたが、間取り変更やオプションなど追加変更出来ないということでしょうか？キッチンの高さや食洗機を深型になど。検討しはじめたのでとても気になります。
  • オプションは無理。購入後自分でリフォームすれば出来るよ。もちろん高くつくけど。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～3LDK
• 専有面積：63.65m2～76.25m2
• バルコニー面積：10.64m2～24.92m2
• 全体的にシンプルな田の字型の間取りが多いですが、Hタイプみたいに変わった形のした洋室があるのも面白そうですね。きっとすぐに慣れてしまうのかもしれませんが。
  • 角住戸ならではのプランですね。斜め壁を嫌う人も一定数いますが逆にオシャレだと取る人もいるかな。しかし７０平米未満の間取りが多いことに時代を感じますね…
• 駅近と価格が魅力的で検討しているのですが、バルコニーの向きで悩んでいます。日当たり優先で「南東向きの線路側」か少しでも線路から離れた「南西向きの四商通り側」か。好みもあると思いますが、皆様でしたらどちらを取るか、参考にご意見伺いたいです。
  • あくまで自分ならですが、眺望が気に入る方にすると思います。ベランダからの眺めが気に入らないと住んでる内に後悔しそうで…電車の通過音は距離的にそこまで大差あると思えないことと、日当たりはどちらも斜めではありつつも南方面ではあるので午前中に日当たりが良いのが良いか、午後が良いかの好みで選んでも良いかもしれません。眺望の抜け感は目の前の高架のせいで最上階くらいしか望めないかもしれませんが

買い物・食事

• ショッピング

1. セブンイレブン 練馬富士見台駅西店　（徒歩1分/約60m）
2. スギ薬局 富士見台店　（徒歩2分/約130m）
3. ローソンストア100 練馬貫井三丁目店　（徒歩3分/約230m）
4. ファミリーマート 富士見台駅前店　（徒歩3分/約240m）
5. まいばすけっと 富士見台駅南店　（徒歩3分/約240m）
6. エミオ富士見台　（徒歩4分/約250m）
7. キッチンコート富士見台店　（徒歩4分/約250m）
8. ローソン 練馬富士見台店　（徒歩4分/約260m）
9. まいばすけっと 富士見台駅北店　（徒歩4分/約290m）
10. マツモトキヨシ 富士見台駅前店　（徒歩4分/約300m）
11. ビッグ・エー 練馬貫井店　（徒歩5分/約340m）
12. まいばすけっと 富士見台千川通り店　（徒歩6分/約470m）
13. コモディイイダ 中村橋店　（徒歩11分/約850m）

• 飲食施設

1. COCO　（徒歩2分/約140m）
2. BUOONO　（徒歩3分/約175m）
3. 焼肉問屋牛蔵　（徒歩3分/約200m）
4. イタリアン ボラーレ　（徒歩12分/約940m）

• 大きいスーパーやドラッグストアとかこの辺にありますか？
  • 富士見台は駅ナカにスーパーや本屋などがあります。駅出てすぐにセブンイレブン、ファミリーマート、マツキヨ、ダイソーなどがあるので、不便はないかと思います。また、こちらのマンションだと、徒歩1分圏内に上記とは別にセブンイレブン、スギ薬局があります。
• キッチンコートはライフやサミットユーザーだとどうしてもしょぼく感じてしまうんですよね。駅に本屋・ミスド・ドトール・コンビニがあるのはいいんですが・・・。
  • キッチンコートは肉・魚に関していえば練馬駅や中村橋千川通りのライフより良いものが多いですね（量重視だと判定は変わりますが）冷凍食品・加工品・乳製品などの規格が決まったものは割高ですが、その場合はまいばすけっとを併用する人が多い気がします。

育児・教育

• 教育施設

1. ミアヘルサ保育園ひびき富士見台　（徒歩2分/約120m）
2. ウィズブック保育園富士見台Ⅰ・Ⅱ　（徒歩3分/約200m）
3. おひさま保育園　（徒歩5分/約360m）
4. 富士見台こぶし保育園【認可・区立】　（徒歩5分/約390m）
5. Nicot富士見台【認可】　（徒歩8分/約620m）
6. 貫井第二保育園　（徒歩10分/約790m）
7. 南光幼稚園【認定こども園】　（徒歩11分/約880m）
8. 練馬幼稚園　（徒歩20分/約1,600m）
9. 練馬第三小学校 【通学校】　（徒歩11分/約850m 通学路）
10. 貫井中学校 【通学校】　（徒歩12分/約950m 通学路）
11. 東京都立第四商業高等学校　（徒歩5分/約390m）
12. 富士見中学校高等学校 　（徒歩13分/約970m）

• 小学校は遠いですが、貫井ぴよぴよが近いこともウリになりそうです。
  • 小学校遠いのが残念

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 近隣住民です。元々は鉄道弘済会の社宅等があった部分です。富士見台駅は南側（反対側）に店が集中しているので、こちらの立地は住宅地で落ち着いており住みよいとは思います。
• 地縁はないのですが地盤がいいので練馬区あたりでマンション購入を考えています。中村橋は8000万だすには個人的には駅前がさみしいなと思い見送ったのですが、富士見台はどんな雰囲気でしょうか？
  • 富士見台は落ち着いた住環境です。駅の北口は少し歩けば中野区です。昔は手塚治虫プロダクションがあったようです。富士見台は駅前は綺麗ですが、商店街は閑散としています。中村橋は商店街で阿波踊りや夕市などイベントあったと思います。中村橋駅は西武池袋線各駅停車乗降客数1位の駅です。駅前は西武線各停の中では比較的栄えている方です。中村橋がさみしく感じると西武沿線は魅力を感じられないかもしれないです。中村橋には美術館や図書館があり、練馬区役所やとしまえんの映画館にも自転車があればすぐ行けます。しかしながら、中村橋と富士見台はお互いのホームから見える程近く、徒歩でも苦なく歩けてしまいます。
    • 商業施設の多様さでは富士見台が便利で、美術館や図書館などの公共施設では中村橋が便利と言ったところかな。（中村橋の商店街は規模は大きいけど、チェーン店や閉店済み店舗が多い印象）
      • 富士見台に商業施設ありますか？なんにもないイメージです。
        • なんもないですね（笑）。飲食店は、中村橋より冴えてるかなという程度でしょうか。比較対照がそこ？　という感じもしますが。
• 目の前の西武の高架は複々線で、このマンションに近い線路は通過線。急行や特急が猛烈なスピードで走り抜けるので騒音がすごいです。ここを買うなら中村橋のプラウドか井荻の井草森公園前にしますね。
  • この立地って隣はヴェールガーデン富士見台ですよね。築20年ぐらいの物件だけど、かなりの大規模マンションで、70平米で5000万円弱という水準です。そこと比べて大幅に高く出て来るときついんじゃないかと思います。駅までの道にスポーツジムがあるのは好きな人にははまりそうではありますね。
• ここは線路沿いで音と眺望が気になるのと、前面道路は交通量が多く子供がいたらちょっと怖いかな、と思います。セブンとスギが近いのはいいですね。
• 四商通りを拡大する計画があり、歩道も整理されるようで、スギやセブンへの道も安全になるものと予想されます。
• 近所の戸建てに住んでもうすぐ10年になります。中村橋と比べると地味な印象ですが、特に不自由はしていません。駅中のキッチンコートや駅近くの牛蔵というお惣菜屋さんをよく利用しています。このマンションのすぐ近くに子育て広場のぴよぴよもあるので、幼稚園に入る前に近所のママたちと交流できて情報交換が出来ます。私も他の地域から引っ越ししてきたので、ここで知り合いが出来て本当に助かりました！
• このマンションの辺りは急行や特急も多く通るので結構音するし、前面交通量が多くて危ない印象です。
• 近くに住んでいます。スーパーは今は京王とまいばすけっと、元スーパーだった所がディスカウントストアBigAになっています。コロナ前、夕方の駅中の京王は、ものすごく混んでいて、セルフレジでもなく、フォーク並びでもなく、かなりストレスでした。それでも新規のマンションがどんどん建っていて、買い物キャパ大丈夫なのかなぁと陰ながら思っております。自分はほぼ生協で調達し、たまに朝いちで京王やまいばすに行く感じです
• この地域は23区の中でもトップクラスに標高が高い（海抜44mぐらい）ので水災の心配がほぼ無いのがいいです。富士見台駅は準急にすらスキップされてしまうマイナー駅だけど、近所にUFJとNHKのファミリー社宅があるお陰で近辺の学校の治安がいいという噂もあります（近隣の公立小学校の私立受験率は悪くない）
  • 貫井3丁目では高台の方ですからね。スーパー地形というアプリを見ると貫井3丁目の東の暗渠に近い土地が低くなっている方は標高36mの場所もありますが、マンションの辺りは標高42mです。川沿いでもないですし、そこまで気にしなくてよいのでは。
• となりの駐車場は建物が建つと思った方がいいでしょうか

周辺施設

• 公園

1. 貫井南公園　（徒歩1分/約40m）
2. 富士見台三丁目児童遊園　（徒歩3分/約200m）
3. 富士見ランド公園　（徒歩3分/約210m）
4. 貫井むくどり児童遊園　（徒歩3分/約200m）
5. 風の子ひろば　（徒歩5分/約330m）
6. 富士見台児童遊園　（徒歩6分/約420m）
7. 富士見公園　（徒歩7分/約510m）
8. 貫井公園　（徒歩8分/約630m）
9. 貫井一丁目こども広場　（徒歩9分/約710m）
10. ガラクタ公園　（徒歩10分/約730m）
11. 東京都立石神井公園　（約2,100m）

• 公共施設

1. 貫井子ども家庭支援センター　（徒歩4分/約270m）
2. 富士見台駅前行交番　（徒歩4分/約320m）
3. 富士見台地区区民館　（徒歩5分/約390m）
4. 貫井活動交流室　（徒歩8分/約580m）

• 文化施設・スポーツクラブ 等

1. スポーツクラブルネサス 富士見台24　（徒歩2分/約120m）
2. JOYFIT24 富士見台　（徒歩5分/約360m）
3. イトマンスイミングスクール 富士見台校　（徒歩6分/約460m）
4. 練馬区美術館　（徒歩13分/約970m）
5. 貫井図書館　（徒歩13分/約970m）

• 医療施設

1. うちだ内科クリニック　（徒歩2分/約110m）
2. スマイルデンタルクリニック　（徒歩3分/約170m）
3. 栗田歯科医院　（徒歩3分/約180m）
4. たけうちアイクリニック　（徒歩3分/約180m）
5. 高木小児科医院　（徒歩3分/約210m）
6. 富士見台眼科　（徒歩3分/約210m）
7. おなかの富士見台クリニック　（徒歩3分/約240m）
8. まきずみ医院　（徒歩3分/約240m）
9. 笠井内科循環器クリニック　（徒歩3分/約240m）
10. 富士見堂クリニック　（徒歩4分/約250m）
11. 富士見台駅前皮ふ科　（徒歩4分/約270m）
12. ユウ整形外科　（徒歩4分/約320m）
13. とみながレディースクリニック　（徒歩4分/約320m）
14. すず耳鼻咽喉科　（徒歩5分/約330m）
15. 順天堂大学医学部付属練馬病院　（徒歩16分/約1,280m）

• 金融機関・郵便局

1. 西京信用金庫 富士見台支店　（徒歩2分/約120m）
2. 大東京信用組合 富士見台支店　（徒歩2分/約130m）
3. みずほ銀行 練馬富士見台支店　（徒歩4分/約250m）
4. 三菱UFJ銀行 練馬富士見台出張所　（徒歩4分/約320m）
5. 富士見台駅前郵便局　（徒歩6分/約450m）
6. 三井住友銀行 中村橋支店　（徒歩14分/約1,120m）

その他

掲示板

23ku/668693/130