グランドメゾン目白坂テラス

2022年9月29日 (木) 22:07時点における版

物件概要

グランドメゾン目白坂テラス　周辺航空写真CG合成

• 所在地：東京都文京区関口２丁目1番4(地番)
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩5分
2. 東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩16分

• 総戸数：43戸(他に管理事務室1室)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年12月
• 売主：積水ハウス株式会社
• 施工：東急建設株式会社
• 管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 1LDK + S ～ 3LDKで 63.73m2 ～ 125.60m2。めちゃくちゃ高級マンションになる予感しかしない。中途半端だったグランドメゾン目白新坂の経験を生かして、積水には本物の高級マンションを見せて欲しい。新坂のほうは見栄えがかなり期待外れだったので。
• 良さそうですよね！坪単価どれくらいなのでしょうね。
• 坪単価はここ最近の文京区最高値になってしまうのでしょうか。
  • 二棟目でかなり割高になると思います。文京区最高値は間違いないでしょう。
    • 江戸川橋って文京区側はあまり坪単価上がってないんですよ。新宿区側の低地は神楽坂ブランドを利用して上がってますが。土地の持分が戸建て並なので、坪あたりの固定資産税は文京区最高値になるかもしれませんね。
      • 大規模なブランドマンションは久しぶりだと思いますので、この物件で相場が変わりそうですね。固定資産税は、そうですね…。
• 一番狭くて63平米。こりゃあ全戸億ション確定だな。3億4億もありそう。
• 先に販売されていたパークホームズ文京小石川ヒルテラス12階南西向き3LDK162.84平米が55000万円、坪単価1116万円をつけてサクッと売れましたが、バブル期を除けばおそらく現時点で文京区の新築マンション分譲坪単価の最高値レコードだと思います。さすがにここは坪一千万は無理な気がしますが坪800は十分ありうるのではないかと。
  • 椿山荘から続く道沿いは確かに高級住宅街の風情ですが、グランドメゾン文京区関口アドレスで坪800はありですかね？
    • 確かに坪単価800万なんてことになったら確実に城南地区のタワマン買うよな。
      • 坪800万円とか言ってるやつはどんだけ相場感ないんだ。ヒルテラスの王様部屋なんかベンチマークになる訳ないだろ。坪600-700万するなら目黒マークか南池袋C地区でも買った方が余程良いわ。
        • 坪800万ならパークコート神宮北参道ザタワーが検討できるし、流石にあり得ないかもね。
          • 坪500後半～600前半といったところでしょうか。もう少し高いかな、。
            • 目白新坂の中古は3割くらい上がってますし、そもそもこちらは基本スペックが段違いですからねぇ、坪単価700は確実でしょう。
• 何はともあれいくらぐらいで出てくるんでしょうかね？
  • 平均で70m2で1.3億程度とみた。この市況下、さすがに平均1.1億はないだろうし、1.5億もないだろう。あとは建物のデザイン等を見て、それが高いのか妥当なのかを判断。
    • そんなに安いわけなかろうもんｗ
      • 平均で坪700万程度とみています。建物の基本スペック(天井高他)、設備グレードが気になりますが。条件の良い住戸で800万台かなって予想しています。
        • 平均で坪700となると、ヒルズ目白坂は売りに出ないので無理として、シティハウス文京目白台、サンウッド目白台あたりは中古でちょくちょく売りに出るので、そっちを待った方が良いようにも思うけど。
          • もしそこまで高くなるとすれば、定借だけどパークホームズ文京小日向の中古の方が良さげ。
            • こんなとこで坪700万円なら小石川のヒルテラスで良かったじゃん。よっぽどここを高くさせたい層なのかな
• サンウッド目白台が56m2、8千万円で売りに出ている。そこから考えると、ここの平均価格がm2あたり200万円には届くことはないと思うんだけどなぁ。ただし、ここは低層マンションとしての特別感で人気が集中する可能性もあり、どのレベルでデベが値付けしてくるのか読みづらい。
• ここは1階から3階まで金太郎飴みたいに同じ部屋が上下ある感じで、1階はテラスがつきますが、不人気な1階の戸数が多くて、価格が高いと捌けないと思います。新坂の1階は実際には2.5階くらいの高さがあって、防犯上も湿気も関係ないものでしたが、こちらはほんとに1階グラウンドレベル。
• オンラインプロジェクトの案内きましたね。皆さん申し込みましたか？
  • オンライン説明会、申込みしました。資料を見るとやはり高級路線ですね。お値段、高そう。好みもありますが、良い間取りが少ない印象です。
    • 高級路線なのに、こんだけ駐車場少ないってやはりアンバランス。
      • オンライン説明会参加した人がMR案内も優先されるのかしら？仕様は高そうだね。コンセプトルームかっこいい
• もうプロジェクト説明会始まってるよね？価格どうでしたか？
  • ついったーに坪680って書いてる人がいて泣いてる
    • 平均で680だと、さすがに手が届きません、、、、、
      • 欲しかった3LDK2億だった。解散！
        • 江戸川橋はこれまで割安感がありましたが、これを機に評価相当の価格となるかもしれませんね。
          • この物件は江戸川橋というより目白（駅じゃなく古来の地域名）でしょう。だから高くて当然。
            • 関口二丁目の資産価値はさらに高まるでしょう。江戸川橋の他のエリアへの影響はあまりないかと思われます。
• 坪680平均なら3LDK80m2なら16500～ですか。由緒正しき立地とはいえ文京区もそんなマーケットになってきたのですね。感慨深いとは全く思いませんが
• オンライン商談会に参加。坪単価　700-800という感じ。あきらめて、他の物件探します。文京区関口なめてました。
  • その価格で、急坂登ってまでここに拘る人がどのくらいいるのか疑問。電動自転車でも登るのきついよあれ。走った事あるけど。
    • 700-800ってホントですか？　それならばGM目白新坂の中古（もしくは目白新坂沿いの他の中古）が出るのを待つのが自分にとっては現実的かと思いました。
• 本日のコンセプトルーム案内会で、予定価格を聞ける予定です。
  • その後どうなりましたでしょうか？
    • 希望の部屋タイプ(Kタイプ,114.68m2,1～3F)の予定価格だけで且つ、SNS等での公開禁止と言われたので公開できませんがその価格は予想の範囲内でしたが、階数毎の価格差は割と在りました。又、この部屋タイプに関しては、1Fは囲まれ感がスゴイと感じました。
      • Kタイプがご希望でしたか。確かに前は２階建てですので、ぜひ３階で行きたいところですね？それとせっかくの３方角部屋なのに北側に全く窓が無いのが残念な気がします。目白新坂のプライバシーを考えての事でしょうが、玄関や洗面室、浴室に明り取りの窓でもあればななどと思いました。

交通

構造・建物

• 建ペイ・容積率：60％・150％
• 敷地面積：建築確認面積4,101.75m2(令和4年5月2日付)※引渡し時までに建築確認の変更申請を行い4,101.78m2になる予定です。
• 建築面積：2,019.94m2
• 建築延床面積：5,725.03m2
• 近隣に長く住む者ですが、目白新坂の方は上品で落ち着いた外観が素敵で非常に贅沢に作られており、竣工時には皆でおおとなりました。説明会にも参加しましたが、二棟目として建つ目白坂は目白新坂と統一感のあるデザインになるそうなので期待が高まります。眺望やマンション内のプライバシーなどは目白新坂に劣ると思いますが、目白台の静けさは魅力的です。あとは価格が、、笑
  • 好みは人それぞれなんですね。わたしには唯一の不満点が外観でした。マンション全体としては素晴らしく、価格も含め、積水ハウスって良心的な会社なんだと驚いた物件です。
• ここは二棟でひとつの考え方で計画されているので、新坂との離隔はかなり贅沢に取られると聞いています。他社でしたらお見合いもあったかもしれませんが、同じ積水の設計ですから見事な完成度に仕上がるでしょう。都心によくある普通のマンションの方がよっぱど近隣の建物とは近いと思います。近隣に住んでいますが、間違いなくこの二棟が地域一番になるでしょうね。個人的には新坂が好みなので1階以外であればどこでも欲しいです…。
• 天井高はいかに！？
  • 天井高は2500で普通、住戸のスパンが比較的狭く吹抜けに面する部屋がある間取りが多いです。ワイドスバンの住戸が少なく、価格の割にはイマイチか。立地は良いと思いますが。。

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  現地状況（2022年9月3日撮影）

共用施設

• 駐車場：14台(機械式駐車場14台)
  • こちらの方は、低層ですが、この地にふさわしくなく高級の割には駐車場が少なすぎると思います。電車で通勤するのに、急坂往復しろとの事ですよね。雪の日なんて上り下り不可能になる可能性ありますね。1階住戸も多く、神田川も近いし虫とか多そうですね～。
    • 確かに駐車場は台数が少なすぎますね。去年雪が降ったときは沿道のお寺や神社の方々がきれいに除雪されてましたね。一階のテラスつきはお好きな方もいらっしゃるでしょうね。
      • 港区なんかだと車にこだわる人は今後も多いでしょうけれども、それ以外の区では車を持つ人は減る一方なので、駐車場の数はあまり関係ないように思いますが、いかがでしょう？　ちなみに私は都心部で複数のマンションを所有しており、いずれも駐車場に空きがあります。管理組合にとって頭痛の種になっています。
• バイク置場：5台
• 自転車置場：69台(スライドラック式43台、垂直昇降式26台)

設備・仕様

• 設備仕様、間取りはいかがでしょうか？
  • 43戸の規模ながらディスポーザー付いてます。玄関から廊下、洗面室までタイル張りで高級感があります。

間取り

• ここは奥に長い土地で、目白新坂は横に幅広い土地なんですよね。お墓は東向きの住戸に隣接しています。視界を遮る建物などはありません。リビングのある南側がお墓と首都高になることを気にされない方は東向きも良いかと思います。
  • 標高差がありますからリビングで座っていて墓地ビューはないでしょう。バルコニーに出ればわかりませんけど。それよりこの都心の高台で日当たりと眺望がほぼ永久保証のメリットのほうが大きいかと。丸ノ内方面やスカイツリーまで見える低層マンションってめったにありません。

買い物・食事

• ショッピング

1. 関口フランスパン目白坂本店　　徒歩5分／約330m
2. コモディイイダ江戸川橋店　　徒歩6分／約410m
3. Miniピアゴ　　徒歩6分／約440m
4. 地蔵通り商店街　　徒歩8分／約610m
5. マルエツ江戸川橋店　　徒歩11分／約840m

• 買い物はコモデｲイイダやマルエツだとあまり買いたいものがないので、下落合のOkスーパーやスターフルーツでまとめて買って、たりないものはまいばすけっととcoopスーパーで済ませてます。
• うちは宅配頼みですが、魚やお肉も美味しい店がありますし、オトノハの野菜もいいですよ。角栄邸に続く目白新坂の通りは出店規制が厳しいエリアなのでコンビニも大型チェーン店もできない分、閑静な雰囲気が維持されています。

育児・教育

• 教育施設

1. テンダーラビング保育園関口　　徒歩2分／約110m
2. 区立青柳保育園　　徒歩8分／約590m
3. 聖園幼稚園　　徒歩5分／約400m
4. 区立関口台町小学校[通学区]　　徒歩3分／約200m
5. 区立音羽中学校[通学区]　　徒歩17分／約1,350m

• 付近は大きな公園もあり子育て世帯にはたまらないですね。音羽児童遊園のじゃぶじゃぶ池や江戸川公園で毎週遊べます。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域・第二種住居地域
• 現地に行ってみたけど、目白坂の急坂が思った以上にやばかった。（目白新坂の比ではなかった）結構息切れがしてしまったので、あれを毎日上り下りするのかと思うと覚悟がいるなと…。あと江戸川橋駅から５分表示だけど、最寄り出口からホームまでめちゃくちゃ遠いので、ホームまでは10分以上を考えといた方がいい。
• 首都高が近いのが気になります。音や排気ガスはどうですか？
  • 排気ガスはほとんど気になりません。週末夜に暴走?してる車の音が聞こえる時がありますが、普段は本当に静かで治安も抜群です。朝は鳥のさえずりで癒されます。
• 目白坂下の信号から目白通りへ入った銀杏並木の目白新坂は、江戸川橋駅周辺とは別世界の閑静な高級住宅街ですね。目白坂も静かで良いのですが、かなりの急坂でしかも道幅の狭い一方通行になります。完成が楽しみです。
• 通な人が好む立地だと思います。
• ここの立地はいいよ。だけど、毎日急坂を登ることは辛いだろうね。
  • 近隣住みですが、通常61番都バス利用と目白から電車に乗るので坂を降りるのは有楽町線に乗るときや用事がある時だけです。
    • 江戸川橋で買い物をして手荷物が多いときは、区バスのBーぐるを利用して坂を登るというワザがあります（笑）
      • いいですね。100円で乗れますし椿山荘の玄関につくので歩きやすいですね。うちはコモディイイダの当日配達サービスを利用してます。220円ですぐ届けてくれるので、手ぶらで坂を登ってます。
• 確かにバスは利用しやすいですね。新宿、早稲田、高田馬場、九段下、春日、上野etc.

年を取ると平行移動の方が楽なので地下鉄より楽かもですね。

• • てか、江戸川橋駅の構造がひどすぎますよ。階段多いし通路長いし。電車降りて1a出口まで遠い遠い。。私もバスとタクシーを使い分けて、できるだけ地下鉄は使わないようにしてます。
    • 江戸川橋から乗って、椿山荘前で降りて坂を下ってくるということですか。高齢者は都バス、無料でしたかね。
• この物件、白61やB-ぐる目白台・小日向ルートから離れているんじゃないの？
  • 離れてはいませんが、GM目白新坂の方だと関口フランスパン前のバス停がほぼ目の前で便利ですが、GM目白坂だとひとつ前のナチュラルローソン前の江戸川橋で降りてしばらく歩きます。
    • 58番や69番のバスもよく使いますが、平行移動は本当にラクですね。東京駅までタクシーでもすぐですし、やむを得ないことでもない限り、日常生活はバスとタクシーで事足りています。
• 目白坂を実際に登りました。なかなかきついですね。あまり日常では体験しない角度。あと神田川と高速が近いのも気になりました。
  • ハザードマップご覧になってください。あの坂があるから安全なのです。高速の音はほとんど聞こえません。
• 目白坂って通学時間帯にクルマが通行止めになりませんか？
  • 住所があれば警察署で手続きすれば通行許可書すぐに発行してくれます。関口台小学校の通学路なので。許可書取ってない人もいるようですけど…。
• 車が本当に不便そうですよね。一方通行で更にものすごく狭いですし。
  • ちなみに、この物件の前の目白坂は、狭くて一方通行の道ですが、大通りである目白通りから右折で入ってこれます。こんな狭い道、左折でしか入らないと思いきや。車利用者としては、そこも良いところと思います。通れる時間が指定されていますが、警察に許可取れば良いみたいですね。
• 高速道路の下を通り、古い区営住宅が左手にあり、この途中までの道がなんか雰囲気が悪い。関口フランスパンの向かい側の大きな邸宅街あたりに建ててほいし。
• 大通りでなくて車が少ないからこそ静かなのでは？
• 由緒正しい地歴を持つ立地なんでしょうが、一般的には今は低地の駅近マンションの方が人気ありそう。ただ、こちらは地元界隈のお金持ちに底堅いニーズがありそうです。
• めったにありませんが、雪の日の朝ですと目白坂はたしかに滑りやすいので、私は目白新坂を使うようにしています。こちらのマンションに住む方は、少し遠回りになりますが新坂を使う手もありますよ。
  • いちいち不便なんですね。唯一無二というほどの立地でもないし、墓や神社も近いし、値段しだいですかね。
    • ここに限らず、山手線内で高級感ある住宅街は見晴らしの良いところが多いので、坂を登ったところになってしまいますよね。また、大きなスーパーマーケット等もありません。したがって本質的に不便です。そういう場所を好きな方、嫌いな方、いろいろおられると思います。
• ここは昔は雑木林でたぬきが住んでいたんでしたっけ。そのためか目白新坂の方を建設する際は周辺住民の反対も強く難航したとか。その辺はもう大丈夫なんですかね。
• 首都高の防音壁、もうちょっと延長されませんかね。現状だとけっこう聞こえそうな気がします。
  • この物件は高速から少し離れているし、それに加えてこれからEVが主流になるので、あまり気にしなくて良いと思うよ。
• 関口フランスパンから、日本女子の信号までの目白通り沿いは大変閑静で良いですよね。特に、午前中や夜の静まったこの通りは歩くと清々しく気持ちが良いですよ。裏に入ると戸建てもあって少しごちゃっとしたところもありますが、通り沿いは田中邸が同じ地域というのは地元の方なら誰でもわかると思います。地図上では高速が近いのかなと気になってはいましたが住んでからは、高速の存在さえ一日も気にしたことがありません。
  • たしかにその区間は都内でも指折りだと思う。昔の白金プラチナ通りを彷彿とさせる。あちらはシロガネーゼなんて言葉が生まれた前後からすっかり俗っぽくなってしまったが、目白台は民有地が少ないせいか環境が保たれている。本女から千登世橋の間はありきたりな雰囲気だがその先目白駅までの学習院沿いも非常に雰囲気が良い。
    • 確かに目白通り沿いの雰囲気は良いですよね。中に入ってみると、住宅街としては普通。関口台の南側の一部を除いて豪邸が建ち並ぶという感じでもないです。特に目白通りの北側はごちゃごちゃしてますね。嫌いではないですけど。
• 現地を知らない人は一度足を運んだほうがいい。とにかく坂がきつい…息が切れる。自分も検討してるので、さっき夜9時くらいに現地に行ってみたけど、大通りから曲がった目白坂が街灯が少なくてめちゃくちゃ暗くて怖かった。あと、東向きの方角に高速道路向けのどでかい看板があったので夜は眩しそう…やっぱり朝昼夜で現地見ないとだめだなと思った。
  • この辺りに住んでいます。夜に怖いと思ったことはありませんが、目白坂は確かに急なので、体力に自信がなくて毎日駅を使う方には少々辛いかも知れません。ただ、駅周辺から目白新坂や目白坂に一歩入ると急に閑静な雰囲気に変わり、昼間も静かですが、特に夜はしんとしています。住むと良さがわかると思いますよ。
    • この近くを散歩で通っていますが、マンションの場所は車移動（タクシー含む）が主な方なら問題ない、閑静豊かな場所です。坂と住環境をトレードオフと割り切れるような人にはぴったりはまるのではないかと思います。それ以外の方にはなかなか厳しいかもしれません。。。
• ゆうべ（日曜夜）22時ころに江戸川橋から目白坂を登ってみたが、静かで変な奴もいなくて気持ち良かったよ。坂もそれほどキツく感じなかったし、登るにつれて夜風が心地よくなって高速の音は遠くなって、マジで坂の下とは別世界だと感じた。休日のそんな時間でも女性の一人歩きがけっこういて治安がいいんだと実感。次は平日朝通勤時に歩いてみる予定。
  • あの暗い道を夜に歩いて怖くないのは男性だからですよ…女性ですが、あそこを歩く時はイヤホンもつけずに常に警戒してます。子供も注意させないと、周りに助けも呼べないし狙われやすい場所だと思っている。
    • わたしも女性ですが、怖いと感じたことは一度もありませんよ。目白坂は短いですし、戸建も並んでいて、街灯もあります。坂沿いにお住まいでないのなら、目白新坂を歩かれたら良いのでは？？
      • 目白坂は通学路なので安全ですよ。電柱に防犯カメラがちゃんとついてますので安心して歩いてください。
        • 夜怖いくらいひっそりしているのは、閑静であることの証でもあります。どう捉えるかは個人の価値観でしょうね。
• 現地見学してまいりました！敷地は広大で奥の目白新坂の建物がかすんで見えます。東側は結構抜けている感じです。目白新坂の「紅葉の杜」はFタイプ２つとGタイプの面前ですので借景が楽しめますね。東側には複数のお寺さんがあるのでお墓ビューとか言われていますが、墓地の規模も小さいし建物や木々に隠れてお墓自体は見えないかも知れません。これが目白新坂の場合、東側の住戸は完全お墓ビューとなります。車寄せがあるのは高級感があってとっても良いですね！これがなかなか他のマンションにはできないところですので＋。目白新坂にもそれらしきものはありますが、あくまで奥の駐車場の車路ですのでタクシーで入ってもらえるか疑問です。首都高速は結構近いですね。普通のクルマが走行するにはそんなでもないとは思いますが、夜間ルーレット族が走ると騒音が相当にキツイと思います。ルーレット族と言ってもランボルギーニとかの高級スーパーカーも居ましてこれがとんでもない下品な騒音をまき散らすんですね。まあしょっちゅではないようですのでそれほど気にすることもないかと？

周辺施設

• 病院

1. 小日向診療所　　徒歩5分／約400m
2. 岡崎ハートクリニック　　徒歩6分／約460m
3. おとわ内科・脳神経外科クリニック　　徒歩7分／約520m
4. すずき医院　　徒歩8分／約610m
5. 東京新宿メディカルセンター（救急科あり）　　徒歩23分／約1,830m

• 金融機関

1. みずほ銀行　　徒歩6分／約420m
2. 東京信用金庫　　徒歩9分／約690m

• 公共・レジャー施設

1. 江戸川公園　　徒歩3分／約230m
2. 椿山荘東京庭園　　徒歩5分／約380m
3. 関口台公園　　徒歩8分／約620m
4. 目白台運動公園　　徒歩10分／約740m
5. 肥後細川庭園　　徒歩10分／約760m
6. ホテル椿山荘東京「悠 YU,THE SPA」　　徒歩5分／約380m
7. 東京カテドラル聖マリア大聖堂　　徒歩5分／約400m
8. 目白台 Go Forward GYM　　徒歩8分／約630m
9. 永青文庫　　徒歩10分／約740m
10. 関口芭蕉庵　　徒歩11分／約820m
11. 文京関口一郵便局　　徒歩6分／約420m
12. 大塚警察署　　徒歩13分／約970m

その他

掲示板

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