プラウド阪急塚口駅前

2022年4月11日 (月) 17:26時点における版

物件概要

プラウド阪急塚口駅前　外観完成予想CG

プラウド阪急塚口駅前　外観（低層階商業施設）完成予想CG

• 所在地：兵庫県尼崎市南塚口町2丁目865番地1他（地番）
• 交通：阪急神戸本線 「塚口」駅 徒歩1分
• 総戸数：421戸（うち非分譲住戸6戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上16階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年10月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社熊谷組
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 尼崎市内首位の地価を誇る阪急塚口もついに開発ラッシュ来ましたね
  • 尼と伊丹は、野村ばっかやね。
    • 尼崎市民も伊丹市民も意外とブランドにこだわるんかもな？または尼崎市、伊丹市へ新規に引っ越してくる層が尼や伊丹でも便利やしついでに野村や三菱とかのブランドマンションなら割安感あるしええかってなるんかな？
      • 隣の西宮の好立地がほぼ食い尽くされたので次は隣の尼崎ってことなんだろうな。確かに西宮ではありえない駅近物件が目白押し。
        • 西宮と違ってタワーを建てれないのが残念なんだよね。理由は伊丹空港の高さ制限があるからね。阪急塚口駅近くは60m制限なので階数でいうと19階か20階が最高です。もちろん高さ制限とは別に阪急塚口駅北側のように低層住居専用地域や道路幅員に面しているとかの制限もありますがダイエーの跡地だとそれは問題ないと思います。ただエントランスの天井高を考えれば15階くらいになってしまうかもしれません。同じ60m高さ制限地区の阪急塚口駅もJR塚口駅のマンションも最高で15階なのはそういう理由かもしれませんね。初めから賃貸マンションのように玄関エントランスを低くして、二重床にせずに、各部屋の天井も240cm以下にすれば20階建てに出来ると思いますがそんなマンションを購入したいとは思わないでしょうしね
• 価格帯・広さはどれくらいの幅で出てくるんでしょうねぇ。近隣マンションを見るとかなり高い感じがするが、300戸以上のスケールメリットが効くのかどうか…
• 総住戸338戸を売り切るのは大変でしょうね。しかも東京オリンピックが終了した翌年の完成。そのときマンション需要はどうなっているのでしょう。
• 総戸数ころころ変わるな。高くして階数増やして建物の総面積を増やせるのか。一部屋辺りを広くしたり狭くしたりするのか。商業施設を広くしたり狭くしたりするのか。企画が定まってないんやろな。330戸→447戸→416戸
  • まだ建設開始されてないからね。今年上半期に着工するから大枠の面積は判明するな。構造以外だと建設途中でも建築確認なんて簡単に変更できるからマンション戸数はこれからも変化するかもね
• 2Lで価格4500から5000万ぐらいですかねー
  • 間取りで言うのは無意味なような。平米数じゃないとね
    • 坪270万は超えて出てくるだろうという噂は耳にしました。野村の営業さんも武庫之荘よりはもっと上がって出てくる、とおっしゃってましたのでプラウド武庫之荘アベニューが坪250～280あたりで出てきて少し値段がさがりましたので、こちらも坪270～300あたりで出てきて募集までには坪250～280あたりで落ち着くのかなぁ。。と勝手に予想しております。
      • 塚口でその価格は恐ろしい（笑）JRと阪急でそんなに差があるとは思えない。同じプラウド塚口で坪100万の差って
        • もっと高いでしょ。ブランズ塚口町一丁目が15階の最上階で6,500万の77m2の坪単価280万円。あんな鉛筆型マンションでね
• 階数にもよるけど、坪300万ぐらいいってしまうのかな？70平米だったら、6,300万ぐらいかぁ…プラウドシティ塚口は駅前なのに、それなりに駐車場あるのがいいですよね。おそらく阪急塚口の方は駐車場がほとんどないか、全くないかも知れないですね。
• 塚口駅1分のプラウドといっても所詮は尼崎だし、もし大阪市内のタワマンと競合する価格帯だったら微妙ですね。大阪市内のタワマンと価格以外で何か差別化してくるのだろうか。
  • 当初発表されてた計画からさらに戸数増やしましたからね。延床面積はほぼ変わらないので広い面積で価格が高いと売れないから狭い部屋を増やしたのでしょう。338戸→421戸。ここは大阪市内のタワマンとの比較検討者ではなく西宮北口からの流れ組を想定してむしろ広い面積を中心にした方が良かったと思うのですけどね。最低75平米以上から100平米台前半にして総戸数も250戸でよかった。
    • 当初より戸数変更したのはマーケティング調査の結果子持ち世帯は少ないと判断したのでしょう。いくら西北が買えない世帯でも、塚口を始めとする尼崎は学区や治安やイメージなどが悪いから価格だけでは厳しい。因みに西北が買えない人は尼崎を選ぶよりも環境の良い西宮市内のもう少し安い他の駅で考えたり、芦屋でも阪神沿線とかならそんなに高くないし、そちらで探す人が多いと思いますね。
      • 芦屋の阪神沿線、北側とか環境いいから、けっこう高いよ。安いのは４３より南やね。
• このマンションなら普通タイプの3LDKでも4千万後半からだと思いますが。80平米越えなら6千万前後からの価格帯になるでしょう。とても安いとは言えないですよ。笑
  • 同じ広さでJRと阪急で1.5倍ほど阪急が高いけど、そんな価格差があるほど阪急が便利だとは思えない。乗り入れ考えても仕事ならJRと地下鉄が便利。JRは、店はないけどマンダイと病院の存在が大きい。そもそも買い物も食事も駅前まで、わざわざ出てしない。この値段なら大阪市内のタワマン買えそう。
    • それはないな、通勤特急が止まる阪急と普通で東海道本線でもないJR塚口とは駅力が雲泥の差。JR側は大阪にしか行けないが、阪急側は三ノ宮も西北も一本で行ける。買い物も食事もしないのは個人によるから、君がここに来るべき人じゃないだけ。マンダイと普通駅だけで我慢してなさい
      • 尼崎の最大の利点は大阪駅に近いわりに安いという点。ビジネスマンなら、淀屋橋や難波や新大阪にアクセスの悪い阪急沿線は最初から除外。まあそもそも自分に合った方でいいんじゃない？（笑）阪急かJRかは。ただ阪急は高いねん尼崎にしては。利便性は人によるし。6,000万超って戸建を買うか大阪市内のタワマンの方がいいんじゃない？金額的に北摂の選択肢もある。地元民以外で、阪急塚口のどこがそんなに魅力なん？
• 検討してます。販売価格次第ですが、阪神間で今後の再販価値においては、優良だと思われます。阪急は塚口をネクスト西北にすべく力を入れてるのは明らかです。妙に尼崎ディスりが多いですが、私は今JR芦屋近辺に賃貸ですが、何らネガティブな感情なく引越候補です。私自身は住所やマンション名といったブランドに価値を感じません。実利さえ良ければ派です。阪神間の人気エリアのような坪300万を超えら事は無いでしょうが、200前半にしないと失敗する気がします。
• 皆さんの予想価格を見てびっくりしてしまいました。坪300って、大阪市内の人気エリアの駅近新築マンションが余裕で買えますよね??大阪市内はタワマンに関わらずものすごく新築マンションの価格が高騰しているので、今のマンションを購入した価格を思うと、同じ広さで何かもったいないな…尼崎なら安いだろうし駅1分なら便利だな…と、ここを覗きました。いくら駅前でプラウドでも、大体の人は尼崎＝安いって思うだろうし、そんな価格で皆さんの言うように即完売ってあり得るのかな？
• 近隣でも高くなる、高くなると聞いてこちらを興味津々に拝見してますが、どうやら住み替えにしても手が出せる金額にはなりそうもなさそうなのが残念です。苦笑
• 小規模ですが、近くの徒歩3分のワコーレも販売計画があるみたいですが、販売価格はそこそこしますね。こちらは駅前1分とワコーレの物件よりも利便性に勝るともなると、さらに販売価格は上を行くんでしょうね・・・大規模なので安い部屋ってあるんでしょうか？んーなんだか高嶺の花物件になりそうな様相です。
• 欲しい！でも家族5人で住める4L100平米超えの部屋とかいくらするんだろ？絶対高くて買えないわ。
  • 全く手の届かない価格になるのか、なんとかなる価格なのかを知る為に、各々が話す予想の価格や坪単価ではない値を教えて下さい！
    • 2年前に不動産屋さんが教えてくれた価格は1LDKで6000万台でした。でもこんな価格じゃ誰も買わないから価格は変更するでしょうね！との事でしたよ！あと中国人が投資目的に購入を検討しているとも教えてくれました。2年経っていくら安くなっているのやら。安くなっても一般庶民には無理だろうなぁ。医者や社長しか買えないよー涙
• で、ここは坪単価250が最低くらいでしょうか。
  • 周辺の駅近ワコーレが270万なので坪280万以上では？
• 今日モデルハウス見てきました。感想:本気でこの値段設定かな？とっても買えません（庶民ですみません。）115平米で１億８千万。77平米でも10Fだと6000万台後半。大阪のタワーマンと変わらないくらいじゃない？この尼崎で億ションが現れるなんて思わなかったんです。
  • 坪300万以内なら妥当かと。
• デルルーム見学してきました！中層階10Fのお部屋で、
  • 北東向き4LDK(86.27m2)8000ー8399万円
  • 西向き3LDK(72.44m2)6000ー6399万円
  • 南向き3LDK(74.20m2)7000ー7399万円
  • 西向き2LDK(57.02m2)5000ー5399万円
  • 南向き2LDK(65.21m2)6400ー6699万円
    • とのことです。　※お値段に幅があるのは価格表のままです。
      • 凄いですね。この価格帯で敢えて塚口に住む人いるのかな？
        • 情報ありがとうございます！とても買えない値段ですねこりゃ、、、モデルルーム行く手間省けました。
          • 同じく。モデルルームに行かないでいいやって思ってしまった。駅徒歩1分とはいえ高すぎる。
            • やはりワコーレ超えかー。。立地最高だからな、、周りの店も地元の穴場的ないいお店が多くさらに再開発で新しい店も増えるしほしいけど残念ながら予算オーバーだ。。これだと低層でも買えなそう。。というか普通の会社員じゃ買えないね
              • 凄い値段ですね。。。モデルルーム予約してしまいましたが行く気が失せました。今は塚口の賃貸に住んでていい街だと思っていますが、さすがに塚口にこの値段は出せません。しかも南側。個人的には駅前も比較的栄えていてつかしんもある北側がやはり便利だと思うので、駅前１分とはいえ北側に行くのに毎回あの踏切を渡るのは地味に苦痛です。この値段を出すなら他の特急停車駅で徒歩７分以内の築浅中古にします。
• ワコーレの価格と売れ行きから考えると、かなり高額になるとは思っていました。でも大阪市内のタワマン並になるとは。リセールと利回りを考えると投資目的の人はいないと思うので、この戸数をほぼ実需で捌くということですね。どこまで売れるか興味津々です。
  • ほんそれ、投資目的だと賃料水準が全く追いついてない。この価格で売れるのかしら。少なくとも自分は見送るかな、、立地含め理想的だけど。
    • ここに限らずマンションは今の時期どこも高い。駅1分となると立地は別格なのだから、当然と言えば当然なんでよね。むしろ坪単価200万前半とかでココで話してたヤツの根拠を聞きたいくらい。
• モデルルーム行きましたけどいくらなんでも値段が高い。
• 値付けした人は、阪神間在住者の住み替え需要はそこまで見込んでないのでしょうか・・・。事前予想よりも高くてさすがブランドマンション？だなと思いました。内廊下、各階ゴミ捨て、共有スペース、ロビー仕様がタワマン並みであることを期待してます。
• モデルルーム凄く素敵！でも、、買いません、いえ、買えません！ローンが組めません。聞くところによると共益費だけで平均で35.000-くらい。チョット出せばワンルームが借りれるレベル。固定資産も年間30万程らしい。やはり維持費がかかるな?ここに入れる人は、まさにブルジョワ
• ここを買うなら年収5000万以上ないと厳しそう。(4LDKの場合)共益費もまぁまぁするし、子供の学費やら車、将来の貯金、年2回の海外旅行を考えると夫婦共働きでフルローンして必死で返す世帯にはしんどい。家だけ良くても日々の生活に余裕がないと苦しいなぁ
• 以前より気になっていたので、こちらの掲示板をちらっと拝見しました。やはり価格は6千万円以上なんですね。しかも管理費、修繕積立金も高そう。こんな駅前だから当然でしょうが、尼崎という事で少し価格も抑え気味なのかと期待してしまっていました。見学会も予約しようかと思いましたが行くまでもないですね。管理費、修繕積立金は一生消えない借金を1千万円以上抱えているようなものと考えているので、検討するのはやめます。
• コロナ禍でアベノミクスも崩壊したのに、こんな頂上価格で買う人どれだけ居るんだろうな。
  • 流石にチャレンジ価格過ぎるな、中古相場ともかけ離れてるからリセールもかなり厳しいし。
• この週末にモデルルーム行きます。売主の設定した価格がこのマンションの評価額というのに納得です。後はそれを買主がどう考えるかですね。合わないと判断した方は食指の伸びる物件のスレに行かれた方が賢明です。
• 大体の価格発表されてから一気に勢い落ちてるな。やっぱ高過ぎるかな、いくら何でも。尼アドレスにこの価格は富裕層も出さんだろうし
• 70平米だと月々の管理費はいくらくらいなのでしょうか？24時間有人管理だと高そうですが。
  • 今日、モデルルーム行ってきました。70平米だと、2万代前半でした。
    • 販売の方から24時間有人管理、いわゆる常駐型のコンシェルジュはないと伺いした。
      • 70平米台の管理費修繕費積立金は3.5万位だったかな。大した施設も無いのに高いよね
        • 下層部の店舗エリアの管理費（２４時間警備など）も負担しなければならないので高くなると聞きました。それでも駐車場を高めにして当初の計画より少し抑えた額になっているとのことでしたが。
• モデルルームに3回行きました。毎月の固定費として管理費プラス修繕積立金が、3.5万円、あとマンション内外を問わずクルマがあれば駐車場代が高くて3万円、合わせて6.5万円の試算になります。固定費だけで狭い部屋なら普通に賃貸で住める金額ですが、既にある程度の資産がおる方には固定費は気にせずそれでも良いからと既に仮契約されていると業者の方から聞いています。プラウドJR塚口との比較として、客層(これは私見)、年齢層(これは業者の弁)が違い、年配ですが老人ホームにはまだ少し時間のある人達が多いようです(私見)。　少なくとも、現役バリバリで、なにかとお金が掛かる子育て世代の方はいないですね。ダントツ人気の西宮北口あたりでもも今やピンからキリまであるし、尼崎だけど、JRでも阪神でもない阪急神戸線沿線がやっぱり落ち着くと思う方が集まってくるように思います。
• 価格もさる事ながら管理費も高いねぇ。いい間取りもないのになぁ。阪急駅近1分、希少価値=資産価値で強気だよなぁ。要望書も100件以上入ってて営業マンも鼻息荒いわな。
• MGに行ってきました。70平米で7000万円はざらです。天井が高いだけで部屋内設備、間取りは至ってごく普通。管理費が高額スタートで10年20年で驚き。駐車場も少なすぎで高額スタートで値上がり必至やね。テナント料は入らないのでどこにいくのか地権者にまわるのかな。いずれにしても懐が厚い方向けだね。普通人は大火傷する物件と思う。
• 第１期はほぼ完売だと担当者から聞きました。住み替えが多いらしいです。サウス棟の7000万台から9000万台以上の部屋でも抽選になったそうです。
  • いいえ、そんなことはありません。値段のせいか結構売れ残っています。そのため第1期に売れなかった物件は第2期にまわりました。どうしてもここに住みたい人が低層階、富裕層が高層階や南角を購入しており、中層階はガラ空きです。4部屋ある1億超えの部屋も結局1件しか売れず、第2期にながれました。確かにサウス棟上層階の南東角部屋は抽選になっていましたが…
    • 上層と低層を除く中層階のほとんどは次回以降の分譲分と記載されており対象外です。第1期分譲分はほぼ完売で間違いないですよ。
      • 7,8,9,12階の全ての部屋と一部の間取りだけは第2期でしたね。それ以外は第1期での販売だったので、第1期の供給戸数は250はあったかと思います。それに対して第1期で売れたのは105戸なので、売れ行きは40%ぐらいですね。MGは大盛況(浮いた広告宣伝費で高価格帯を値下げするほど)でしたが、思いのほか売れていないなという印象です。購入者は年配の方が多いためか、駐車場希望者も予想より少ないとのことでした。改めて見直しましたが、サウス棟の南東角と南西角、周りの建物が抜け始める10階はよく売れています。比較的安価な4,5階や最上階はそこそこ売れています。こう見ると、高価格帯と低価格帯は売れているが、中間価格帯の売れ行きはイマイチなようです。階というより価格帯ですね、失礼しました。
• 第1期の販売戸数は105戸と表記されています。即ち、第1期分は完売ではないですか？第1期の供給戸数は250、と言う数字は何が根拠でしょうか。
  • ノース棟とサウス棟を合わせると1フロアには27部屋あります。7～9階と12階は第2期なのでそれで108部屋。あと27タイプの部屋のうち5部屋ほどは第2期販売なのでそれで50部屋ほど。それ以外は全て第1期での販売でしたので、だいたい250戸になりますね。
    • 第1期の販売資料には250戸とは記載されておりませんよ。
      • なんか第１期完売にこだわってる人いるけど、私のところには「第１期２次申込登録受付開始」ってメールが昨日来てるよ。もともと第１期を１次２次に分けてたのか、誰も買い手がつかなかった第１期物件が２次に回ったのか細かいことはわからんけど、完売したなら「第１期完売！」って人気アピールしてきそうに思うけど。
        • 販売資料には第1期に何戸出すなんて書いてませんよ。MGに行かないとわからないと思います。第1期で売れ残った物件は第1期2次か第2期のどちらかにまわすと営業マンが申しておりました。もともと第1期に1次も2次もありませんでした。売れ残ったから第1期2次ができたようなもんです。第1期2次の物件は早い者勝ち、第2期の物件は抽選のようです。
• ここ高すぎですね
  • 今はどこも数年前に比べ5割近く上がってしまった気がしますね。
• 駅前1分とマンション施設内、エレベーター降りたらスーパーがあるというのは凄い、あと食べ物屋が周りに多いのは魅力的やね。
• この週末に契約してきました。尼崎ながら阪急神戸線駅前1分の希少価値に対してもこの金額に驚愕しつつハンコを押しました。たぶん、今の住居を売ればなんとかなりますが。途中多少の値下げはありましたがそれでも高い物件でも予定通り完売のようです。

• 【2020/12/14 時 販売状況】

1. 販売戸数：5戸
2. 販売価格：49,980,000円 (1戸) ～124,680,000円 (1戸)
3. 間取り：2LDK～3LDK
4. 専有面積：57.35m2〜 100.21m2
5. バルコニー：13.00m2 ～ 31.92m2
6. 管理費(円)/月額：16,820円 ～ 29,370円
7. 修繕積立金(円)/月額：8,670円 ～ 15,150円
8. 管理準備金(円)/引渡時一括払：47,770円 ～ 83,460円
9. 修繕積立基金(円)/引渡時一括払：833,700円 ～ 1,456,700円

交通

• 阪急塚口の朝のラッシュについて阪急神戸線の神崎川～十三区間は、最も混むと言われている区間です。通勤快速で梅田まで10分。朝の普通電車は、園田で通過待ちをするので20分ぐらいかかる事があります（昼間は13分）。阪急で京都に行く場合、十三6:18の電車でも座れる確率は50～60％。キセルにならないように料金を払い、梅田まで出て乗り換えることが多いです。余分にかかる時間は10分～15分です。
• 新大阪への行き方。ＪＲ塚口から「高槻行き普通電車」に乗って15分程度（18分かかることもあり）。阪急塚口からは、十三で北千里線に乗換て南方でＪＲに乗換して20分（２回乗換で不便）。梅田まで出てしまうと30分以上かかります。昔から言われていることですが、阪急沿線はＪＲ新大阪へのアクセスが悪いです。
• 伊丹空港への行き方。阪急塚口から、十三で宝塚線に乗換、蛍池でモノレールに乗換して30分。車なら15～20分程度。
• 塚口の電車の交通的な良さ・・・とにかく２線が使えることです。このマンションですとＪＲ塚口から徒歩15分程度です。阪急もＪＲもよく止まります。とりあえず帰宅できるのは安心できます。
• 高速道路について・・・大阪方面に出る場合は、加島インターに行かなければならにので20分以上かかります（とても不便）。どうしても急ぐ場合は、名神尼崎入口から豊中を経由して阪神高速に入ります（早いが料金が高いです）。神戸方面に行く場合は、名神～阪神高速を乗り継ぎます（名神分の料金を高く感じます）。なお、名神尼崎は絶対に出入口渋滞をしません。

構造・建物

• 敷地面積：6,485.69m2
• 土地の形からして、南向きの部屋って少なそう。あっても、西側に１５階のマンション建ってるから、南西角部屋からの眺望って最上階でもないな。
• 東側の部屋は、ロータリーに面するからうるさそう。車止めっぱなしでふかせてるからだけじゃなくて、横断歩道の信号が変わるたびに、大きな音で音楽鳴ってる。音は上に上がるから、あれ１５階でも響くよね
• 間取りを見ると中廊下で北向き南向き東向き西向き全てあるつくりですかね？
• 野村（設計部）さんが意識したかどうかはわかりませんが住居部分の電気室、自家発電、等の設備は2階に設けられています（ 住宅利用の受水槽のみ地下1階ですが）浸水によるエレベーター停止や住居エリアの停電は回避できるかと、因みに、水位による影響ですが、1、2階は商業施設なので一般のマンションより階高が高くおそらく3階が通常マンションの4階部分にあたると思いわれます。図面を拝見するに、地下、1階部分は商業施設関連の設備が集中しています。確か、防災に関して対策もかなり検討されていたと記憶しております（また、確認しておきます）数日間の飲料水、等の備蓄もされていたと。今回のマンションは施設併設型のマンションですので、パブリック性が高い性格上、耐震性も高く（スーパーゼネコンによる施工）地震や浸水、災害時の避難指定建物となると思われます。
• ここのノース棟の西向きタイプですが、眺望は良いかなと思いますが、やっぱり西向きバルコニーは朝日が当たらないとか西陽問題とかで良くないですか？

共用施設

• 駐車場：88台
  • 月額使用料：24,000円 ～ 27,000円
• 駐輪場：836台
  • 月額使用料：300円 ～ 700円
• バイク置場：5台
  • 月額使用料：4,000円
• ミニバイク置場：24台
  • 月額使用料：3,000円
• これだけ駅に近いと駐車場って各戸に行き渡るような感じで確保出来るのでしょうか？2台以上の複数所有の場合とかどうなるのでしょうか？
  • 多分、駐車場は抽選になると思いますよ。2台目は他で借りる形になるでしょうね。あくまで予想ですが！
    • 駐車場の抽選とはどの段階で行われるものなのでしょうか？初期段階で購入すれば優先的に当たり易いとかはないんですかね？購入したものの、駐車場はハズレたってことになるとマンション内に停められず皆さん普通にマンション以外の場所にいちいち停めに行かないといけないって事ですか？？複数台所有してる人なんかはどうなるのでしょう？やはり抽選は1台目が優先で2台目は違う場所に駐車しなければならないリスクが高くなるんでしょうか？もしくはこんな駅前ならそもそも車を持つ人が過去のデータでは少ないものでそれほど問題視することでもないのでしょうか？
      • ここは電車の利便性がかなりクローズアップされてるけど、尼崎自体は車の交通便もかなり良いので、いくら駅から近くても車を手放さない人も多そう。となると抽選倍率はかなり高くなる？それとも販売側はそれを見越して計画を立てているのだろうか？
        • ここは電車の便利性がすごいんだとよく書かれてるけど、梅田まで10分は中途半端じゃない？JR尼崎なら6分JR芦屋でさえ13分で大阪に着くし、新大阪や三宮なら芦屋の方が早い。また車も名神が5分程度でまあまあ近いだけで他全然ダメで、尼崎の中でも不便な部類ですよ。
• 駐車場は世帯に対して当選倍率どれくらいでしょうか？車の二台待ちは認められないのですかね？駐輪スペースも抽選になりそうですかね？家族全員分となると駐輪代も気になってきますね。
  • 駐車場台数は戸数に対して約4分の1の80台分しかないようです。1世帯に複数台数なんて想定外どころかクルマは不要と考える人達が住むところのようですね。さすがに需要を考えるとマズイと思ったのか敷地外の業者駐車場を十数台確保するとのことです。

設備・仕様

• 駅前なのである程度の騒音は仕方ないとして、音に対する防音対策が気になります。サッシや床の防音はどのような仕様でしょうか？

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：57.35m2〜 100.21m2
• バルコニー：13.00m2 ～ 31.92m2
• 会員サイトの間取り見ましたが、邪魔な位置に柱がある間取りが多いですね。。。
• プランが多彩にあるけど、好みの間取りがないなあ。どれも使いこなせなさそう。

買い物・食事

• 塚口さんさんタウン 1番館・2番館（徒歩2分／約90m）
  • 「プラウド阪急塚口駅前」からデッキで直結。「タウン」の名の通り、そこにあるのはさまざまな要素がつながった、“街をめぐる楽しさ”。日用品からファッションに至るまでのショッピング、食や文化、映画館など一日を過ごせる複合施設です。店舗数約70店舗。広場とバスターミナルの機能をあわせもつ尼崎市北部の中核となるショッピング街。
    • さんさんタウンは今は店舗ばかりの商業ビルだけど、３３８戸っていうことは、分譲マンションになるって事だよね。店舗は一階だけの、普通の分譲マンションに変わるのかしら？
      • 今さんさんタウンに入ってる店舗って全部なくなるの？上手なマッサージ店に、メガネ屋、１００円ショップ、尼崎市役所の出張所、ファミリーマート、とか全部なくなったら嫌だなあ。不便になる。

• 塚口商店街（徒歩2分／約120m）
  • 駅北口に広がる商店街は、イタリアンやバルをはじめとする飲食店、カフェ、明治創業の鮮魚店などバラエティ豊か。年3回の文化祭などイベントも数多く開催される活気あるショッピングゾーンです。

• いかりスーパー１号店（徒歩3分／約190m）
  • 「１号店」の名の通り、塚口店は洋菓子卸業に由来する創業者が1961年にオープンした歴史あるお店。産地直送の生鮮品、定評ある輸入食材、オリジナルブランドのパンやスイーツなどこだわりの食に出逢えます。

• つかしん (徒歩17分／1,290m)
  • 阪急「塚口」駅発の送迎バスも利用できる「つかしん」は、「アル・プラザ」をはじめ各種食材が揃う食品フロア、ファッション、インテリア、レストラン等180の専門店によるタウンセンター。水と緑による景観、桜も咲き誇る敷地内は、利便性だけではなく潤いのスポットでもあります。

• 隣接してる塚口さんさんタウンには市役所出張所とパスポート発行所がある。塚口駅北側にはいかりスーパーとマクドナルドがある。
• 飲食、たとえば焼肉ならば尼崎で有名な所も歩いて行ける距離に何軒かあります。その中でも闇市というところは安くてファミリー向けにはいいのではないかと思いますよ。それ以外でも飲食店はイタリアンや和食、ラーメン屋等もあります。
• 商業施設って何が入るんかなー。結構楽しみだわ。
  • 特に入ってもらいたいテナントは、焼鳥、焼肉、ラーメン、王将とかスシローとか丸亀製麺でも良い。お洒落な飲食や衣料とかは大阪があるからいらない、普段使い出来る店が家の下にあれば駅前立地と最強の組み合わせ。
• 百貨店まで行かなくても何とかなる（梅田や西宮北口から荷物を運ばなくてよい）のは、本当に楽です。特に塚口のイカリスーパーは一号店なので、品ぞろえが豊かですし本当に繁盛しています。余談ですが、「松葉寿司」という寿司屋が仕出し弁当をしています。自宅でのちょっとした会食の際は、こちらが利用できます。法事や子供のお食い初めなどの行事の際は困りません。新しくできた街には、細かいことがやはり欠けています。塚口は古い街なので、実際に生活すると何かと必要なものが我慢できる内容で賄えます。

育児・教育

• 小学校は上坂部小になると思うんですが、学区再編される可能性とかあるんでしょうか。上坂部小エリアはシーンズも出来たし、ここの少し南側にはファミリー向けのワコーレもできますし、かなり子供が増えそうな気がします。
• 阪急塚口とＪＲ塚口の真ん中エリア、徒歩７分・５分の戸建てに住んでます。小学校の校区は同じ「上坂部小学校」です。中学校はよくわかりませんが、「大成中学」か「塚口中学」かと思います。「上坂部小学校」は学校は悪くはありませんが、学力は良く言っても県平均です。尼崎の一般的なイメージとは異なり、荒れた子供は少ないと思います。中学はどちらになっても遠いので、学力と学費がある人は中学受験します。実は、尼崎から大阪府の高校の文理学科を受験できます。アクセス的には、西宮や神戸高校に行くより近い北野高校（十三駅）・茨木高校（阪急茨木駅）にも受験可能です。このことは、あまり知られていません。塚口にある中学受験塾は、「日能研」だけです（小さいところは除きます）。高校受験塾の大手はありません（小さいところは数年前にできました）。大学受験塾は、北側に「マイナビ河合塾」があります。上記の通りなので、中受と高受は西宮北口まで通うのが、大学受験は西宮北口か梅田まで通うのが一般的です。「鉄緑」は阪急茶屋町なので通いやすいです。
• 横峯式を導入している「下坂部幼稚園」（阪急塚口駅から園バスあり）
• つかしんにある英語保育園「ツリーハウス」（阪急塚口からつかしんバス）
• 尼崎で一番の稲園高校ですら公立で県内30位に入るかどうか、県内5学区制になり明らかに地の利が有利になったにも関わらず良くなる気配が全くなし。とにかく尼崎は学力が低いから子持ちには不利な地域ですね。
• 保育園の情報はすみませんがよくわかりませんが、幼稚園は私が通っていたところは移転して綺麗になっていますし、他にも駅前からバスで通園できるところがありますね。小学校は上坂部の学区でしょうが、ここも良いところでした。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 尼崎の中でも人気の高いエリアなのがここ「塚口町」と「武庫之荘」周辺であり、最近では駅前再開発で発展が目覚ましいＪＲ尼崎駅北ヤードなども含めて、今後この３エリアを中心に尼崎は良くなっていくのを目にすれば、印象も変わりさらに注目されるエリアになると予測される。人口減は中央区や大阪市内でもない限り、これからは他エリアも避けられない現象。
  • その通りなんだけど。尼崎市は日本が人口減少社会に入る前から減少してきたからね。平成元年には50万人いたのが平成11年頃には46万人台へ。まーここ15年ほどはほぼ横ばいだから大阪市隣接市ということでこれ以上は過疎化しなければいいけどね
    • 尼のこれからの人口減少を心配する前に郊外の人口減少心配しろよ！そっちの方がよっぽど深刻。都市部の尼崎の人口の増減なんて他の阪神間と50歩100歩。人口数減少問題は尼崎特有の問題ではないんだよ。
• 西宮北口の最近の物件はどこも魅力を感じませんが、ここは西宮北口から二駅程で駅へのアクセスが抜群！変に西宮北口から遠い物件を買うより魅力と興味を感じます。価格もそれなりにするでしょうが、西宮北口の人気に便乗した価格よりもマシな価格であれば良いなと期待しちゃいます。
  • ここと西宮北口とは求める物が違うからね。単身者や二人で住んでも子供の予定が無い人で、梅田は高いと思う人なら、尼崎や淀川三区は狙い目ですね。
• ここに住むと、電車の音うるさいでしょうか？踏切もあるようですし…。
• 最近の気づきですが、この前、たまたま降りた駅前の木に大量の鳥が止まって泣いてました。ビックリする程うるさかったです。駅前の木に鳥が止まって糞害が発生するって言うのは、テレビでも何度かやってるの見たことあるので認識はしてましたが、泣き声は新たな気付きでした。
• 車通勤の方なら高速入口までの距離気になるかもしれませんが、毎日の事でなければ気にする距離でもないですし、ご家族がいれば奥様はこの立地に満足されると思いますよ。
• 塚口方面から南の2国や43号線へ接続する南北の幹線道路は比較的スムーズに流れ、信号も連続的に青になってる感があります。（信号に関しては贔屓目かもしれませんが 笑）変に混みまくってい西宮北口周辺を走る時より体感的にストレスなく辿り着く感じはしますね。確かに地図上では西宮の各駅が近いですけど、少なくとも大半の方が仰るように不便さはないと思います。
• ＜阪急塚口の良いところ＞
  • 南側に立柱ではなく平置きの「定期駐輪場」が大量にあること
  • 「一時利用の駐輪場」が３時間無料であること。
  • イカリスーパーがあること。
  • 町が平たんなこと（水害と隣り合わせですが）
• あまり知られていませんが、阪急沿線の一部地域（梅田から30分圏内）ではベビーシッターやヘルパーの数が需要に追い付かず、依頼をしても受けてもらえなくなっています。旧家政婦紹介所は現在ヘルパーステーションを兼ねるようになり、従来の家政婦業務を断ってヘルパーに人員を割いています。尼崎は、梅田から30分圏内の中ではヘルパーが確保しやすいエリアです。シルバー人材センターに登録し、ヘルパー業務をする人も多いです。ベビーシッターに関しては、数年前にはどこも人手が足りなくなりピジョンなどいくつかの大手紹介所が閉業しました。（街が高級になるにつれヘルパー・家政婦・シッター業務をしてくれる人が減るので、依頼をしても受けてもらえない率が上がります。（経験済）。）
• 塚口は平たんで自電車移動が楽。その上、阪急駅前に平置きの駐輪場が大量にあるので、駅から10分ぐらい離れていてもとても便利に住めるということです。駅のロータリーに自転車をこんなに大量に３時間置ける場所は、「阪急塚口」と「ＪＲ高槻」しか思いつきません。「ＪＲ高槻」は定期利用はできないので通勤には使えませんが、塚口は通勤にも使えるので本当に便利です。この便利さとイカリスーパーがある安心感のため、何度か塚口脱出を試みましたが塚口に戻ってきてしまっています（実家です）。
• 塚口のハザードマップ情報を記します。塚口は、猪名川藻川・武庫川に挟まれた土地です。氾濫により最大1.5ｍほどの浸水があります。津波に関しても、0.5ｍほどの浸水がある可能性があります。内的浸水（川崎のタワマンで起こったヤツです）の可能性も0.5mほどあります。土地は比較的揺れやすい土壌です。上記の事情から、我が家の基礎は１ｍほど上げ地盤も少し手を入れています。床下浸水で収まるようにするためです。ちなみに、淀川が切れると大阪市内は12ｍほど浸水、津波発生時の淀川流域への影響は高槻を超えます。少し前の大雨の際に、知事が「いざとなったら淀川に入る水を減らすために上流の方で川を切って奈良の方に流す」という発言をしています。要するに淀川が切れる影響が大きいので死守するということです。東京でも昨年同じようなことを言っていました。利根川水域を守るそうです。浸水すると12mで内的氾濫もしょっちゅう起きますが、絶対に淀川を死守してくれるなら、大阪市内の方が安全なのかも知れません（12mと思うと恐ろしいですが・・・）。阪神間は先の震災で、住んではダメなエリアがはっきりわかりました。地盤が固く、かつ水が来ない場所は、一般人には住みにくい芦屋川の上の方だけで、車通勤ができる人以外は住めないエリアです。
• 本当に便利に暮らしたい人向けなのだと思います。駅まで1分て、駅まで行くのに雨の日も厚い日も負担感なくやっていける。ただこの戸数なので賃貸投資向けとかそういうのとは違うような気もする。実需向けではないか、と。
• マンションの出入り口が西側らしいけど、そうなると駅の改札口からはちょっと歩くことになるね。雨が降ったら傘無しってわけにはいかないか。。
  • 上のデッキからも直接出入りできるのでは？
• ずっと塚口で暮らしてます。ほんとマンションラッシュですよね。立地は最高で阪急神戸線駅前でこれだけの土地はしばらく出ないから、そりゃ価値はあるだろうなぁ。この辺りは西から風が吹くので、あのロータリーにひっきりなしに車が走る東側よりも西側がいいと思うな。道が近いの上の方がいいだろうし固定資産税がとんでもないだろな
• こちらのマンションができることによって、周辺は良くなるのかもと考えています。特にマンション北側の狭い・開かない・行きかう人が多すぎる踏切。せめて地下を通って迂回できればいいのですが自転車ではできなかったような…いつか事故が起きるのでは？と思っていますが、阪急神戸線が全線高架になってすっきりするともっとこのマンションの価値が上がるのかもしれませんね。
• 駅前どころか街のごちゃごちゃ感、統一感の無さはかなり気になる。自分に都合が良いように利が出て売りやすくする為に、土地を小さく切り刻んで建て売りしてきた不動産屋の長年の功罪。今回のマンションは買わないけれど駅前からだけでも統一感のある景観にして、街の雰囲気を変えていってほしい。残ったさんさんタウンの田舎臭さもなんとかしてほしいところ。
• 駅前は、密集しているところが多いせいで《駅徒歩１分マンション》だとカーテン開けたら隣のマンションの壁という場所もよくあるが、この場所はいい。駅前ロータリーは高さはないし、歩道な車道があるので隣の建物とも距離がある。
• 尼崎の治安ってどうなんですか？子供を育てていて、やっと1人で公園遊びができる年代なのですが・・・事件が起こると巻き込まれないか心配で。過保護でしょうか。
  • 阪神尼崎界隈は商店街や各種店舗も多く非常に便利ですが、反社や風俗も点在しファミリー世帯にはおすすめしません。JR尼崎界隈や阪急塚口界隈の方が住むなら便利でかつより安全と思います。マンションの販売価格はコロナ禍で一般的には下がる傾向はあると思いますが、収入の2極化がより明確になり希少価値の高い駅前1分物件には引き続き(買える人からの)需要があるのでそんなに安くはなりにくいと思います。
    • 尼でもここは治安悪くありません。西北でも未だBuraku地帯はあるし。
      • 阪急塚口はおすすめです。駅周辺に必要な施設が集まっており徒歩で回れて非常に便利ですし、学区の塚口小学校も評判が良い学校です。
• 阪急の電車や踏切の音は、ノース棟の西側バルコニーは標準で二重サッシらしいので何もない状態ならそれなりにうるさいようですね。
• 駅西側の歩行者と自転車が多い割に狭すぎてストレスフルな踏切が これから増えるマンションでもっと混雑して事故に繋がらなければいいのですが。せめてもっと広くなるか、高架になる事を願っています。
• ここのマンション建設のおかげで、汚い歩道橋が一部なくなって明るく広々としてきて良かった
• 塚口、駅前もなぜかほっとするところです。ロータリーから見える駅近マンション、価値も落ちなさそうですしいいですよね。ふらっとさんさんタウンに行けるのって魅力的です。阪神淡路大震災以降、マンションやビルの屋上にヘリポートが設置されるようになったと聞いています。公式ホームページには、ザ・サウスの方にヘリポートが書かれていました。全ての新築マンションを見たわけではないですが、賃貸マンションだとないので、ヘリポートがあるマンション安心できます。
• 緑があるような雰囲気が良いならスットシティ側の方が満足できると思います。毎回外出にしっかり化粧してでないと出れない場所より、コンビニ程度ならそのままチョット用事を済ませられるような場所の方が結局は住み易かったりします。塚口はまさにそんな場所だと思うんです。
• 塚口は住むには良いところだと思いますよ。駅や駅前のさんさんタウンのエリアは寂れた感じはしますが、大きなマンションが結構建ったので少しずつ綺麗な区画に変わっている感じがします。美容室やクリニック(病院)・歯医者の数が結構多いのも便利ですし、駅の周りに銀行も揃っているのは助かりました。スーパーも駅の周りはいかり・ダイエーがありますが、少し歩けば小規模なスーパーもちらほらあります。
• 阪急の電車でのアクセスが本当に便利なので、通勤・通学での選択肢が広いと思います。私も20年程通勤・通学で利用していますが、伊丹線の利用者が増えているのか、塚口を含めた神戸線の利用者が増えているのか、ラッシュ時の十三までの時間は結構なストレスです…それでも環状線や御堂筋線に比べたらマシですね。マンション自体については、ここに限らず多くの綺麗なマンションがあるはずなので新築であることや駅前であることに拘る方向けの印象ですね。値段もそれなりなので。
• JR塚口は子育て家庭にはすごく便利だと思いますよ。スーパー、薬局、クリニック、公園が徒歩圏内にあるので静かに落ち着いて暮らしたい世帯持ちには優しい街です。 お子様のいない方は阪急の方が便利に感じるでしょうね。飲み屋もありますし銀行もあります。何ならパチンコ屋もありますから。
  • 阪急塚口は、大阪方面、神戸方面ともにアクセスしやすいが、大阪方面は梅田での他線への乗り換えが大変。JR塚口は、各駅しか止まらず、神戸方面へは尼崎で乗り換える必要があるが、大阪方面へは宝塚線、東西線の２路線が使えて、かつ東西線は始発にもなっている、宝塚線はそのまま新大阪に乗り換えなしでいけるのが便利。あと駅出てすぐにスタバがある。

周辺施設

• 兵庫県立尼崎総合医療センター（徒歩36分／約2,880m）
  • 兵庫県立尼崎総合医療センターは、病床数730床、42診療科という県内公立病院としては最大規模の病院です。また、救命救急センターの一つであり、更に全国でも数少ない小児救命救急センター(14施設)にも認定されています。阪急「塚口」駅より、バスでアクセス可。「尼崎総合医療センター」バス停または「センター正門前」下車ですぐ。受診はもちろんお見舞いなどにもバスをご利用いただけます。

• 兵庫県立尼崎青少年創造劇場 ピッコロシアター （徒歩9分／約720m）
  • 塚口には、観ること、演じること、文化創造のための風土も。県立尼崎青少年創造劇場（愛称・ピッコロシアター）には、大中小の3つのホールに加えて練習室や資料室があり、県立のプロ劇団「ピッコロ劇団」や「ピッコロ舞台技術学校」も運営しています。
  • 地域と連携して多彩なプログラムを開催。定員100名～400名まで収容できる3つのホールに、練習室、資料室まで揃う大規模劇場。

• 上坂部西公園（徒歩12分／約930m）
  • 広々とした園内には、都市緑化植物園であることを物語る四季の草花の咲く花壇、温室等があり、1年を通じて鮮やかな花々を楽しめます。また小川のせせらぎ、噴水など潤いの景観が楽しめ、春には小川沿いに桜が開花します。もちろん、芝生広場もあり、お子さまも楽しめる公園。ピクニックに訪れる親子も多い公園です。

• 森公園（徒歩5分／約370m）
• 宮田公園（徒歩5分／約390m）
• 塚口第2公園（徒歩8分／約590m）

• 子供をスイミングスクールに通わせたければ近くに塚口スイミングスクールがあり、運動したいならば隣にティップネスがあります。マンション前のバス停は尼崎のハブのようなバス停で尼崎市内であれば大体の所に行くことが可能です。近くに尼崎北警察署があるので何か困った事があれば直ぐに駆けつける事が出来る。
• 尼崎市のコロナ対応病院は「尼崎中央病院」です。どの駅からも遠くバスでしか行けない病院ですが、阪急塚口駅からバスが出ています。小さな病院は、阪急塚口駅前・徒歩10分圏内に沢山あります。困りません。夜間救急の場合は、車でしか行けない武庫之荘駅から徒歩10分ぐらいのところに行かねばならないので不便です。
• 塚口から通えるような腰痛で評判の良い接骨院や整形外科はあるかご存知ありませんか？
  • 整骨院は好みがありますので、合うかどうかわかりませんが、阪急塚口からJR側に徒歩5分の「アカシア整骨院」さんは良かったです。少し無愛想に見える院長ですが、口ばかりでなくちゃんと施術してくれます。

その他

• コミュニティ形成費：130円
• エネコックシステム料金(インターネット料込）：2,050円

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