ブランズ文京本郷一丁目

2022年3月24日 (木) 15:19時点における版

物件概要

ブランズ文京本郷一丁目　外観完成予想図

• 所在地：東京都文京区本郷一丁目126-26（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「春日」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩5分
3. 都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩6分
4. 都営三田線 「水道橋」駅 徒歩6分
5. 総武線 「水道橋」駅 徒歩9分

• 総戸数：45戸(事業協力者住戸2戸含む)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年12月
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：株式会社松尾工務店
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• 販売価額：3,890万円(1戸)～11,900万円(1戸）
• 最多価額帯：4,200万円台(各4戸）※１００万円単位
• 管理費(月額)：10,800円～26,300円
• 修繕積立金(月額)：5,100円～12,500円
• 修繕積立基金：289,000円～701,800円
• 電車のアクセスも良さそうですね。敷地が小さく看板等もないのでてっきり賃貸とばかり思っていましたが完成後販売とは。東急さん最近このパターン多いですね。
• 去年から文京区の坪単価はかなり上昇しましたが、このマンションの坪単価も500万円超えるでしょうか？
  • 平均坪550予想
    • そうなりそうですが、苦戦するかも。外廊下のようですしね。
      • 外廊下でもコンパクト中心なら550万ぐらい狙ってきそう。
• 本郷1丁目の資産価値はどうなのでしょうか？少し前までは坂下の春日より高かったのですが、今後は苦戦していくのでしょうか？
  • 宝生能楽堂にパークコートができる可能性があるし、今後高級物件の供給が増える可能性を感じる。ポテンシャルはあるので坂下の小石川一丁目あたりに寄せていくんじゃないかと思う。地域の核となる代表的な高級物件が価格を牽引することは間違いないので、本郷一丁目にも光が当たることだろうと思うが、どうだろうね。将来的には東京ドームシティー再開発の恩恵を大きく受ける地域の一つだと思っている（遊園地の乗り物の地中化屋内化が進む気がする）
    • この辺は、本郷一丁目、本郷二丁目とは違った「弓町」というブランドがあるのですよ。小石川一丁目に比べて高いか安いかなんて、関係なさそう。
• 高層階ならまだしも　下層階で坪500万円超えているのはびっくりでした。。道路向いの建物スゴイ近いにもかかわらず、このお値段ですか。。もう少し、部屋の前が開けていたら、別でしたが・・・・
• この単価で外廊下も強烈ですね。良い立地だけに仕様が高ければ納得できるのにもったないです。
• 賃貸レベルだろうが坪500はするだろうね。最近じゃ一番安いほうだろ。
  • 立地が全てでしょ、このくらいはするよ。市況知らない人多すぎ
• 坪550万円くらいはいくと思います。このご時世この立地で坪500万はありえないです。まぁ高いとは思いますが買う人は買うでしょう。今後はもっと高くなりますよ。
  • いや、この仕様で坪500万円は高いよ。貸す場合に、表面利回り何％を想定している？
    • 売れるものを安くする必要はないから高値で売れるギリギリの価格でくるでしょうね。やっぱり５５０万くらいは狙ってきそうです。
• こんな狭小地の物件全然良くないだろ。眺望もダメだし。総じて、マンションとして価値は上がらない典型。
  • 西側も南側も古い建物があるから、将来的に眺望もなくなるかもしれません。賃貸だったらまだしも、分譲だと資産価値が保てない物件だと思います。
• じゃあここはどうなんだ、と言われるとどちらかといえば台地上と言える地域で悪くない場所。この近辺で大きなものが建てられる土地は滅多に出ない。色々不満を感じる人もいるだろうけれど、ここみたいに立地がよく、外から見えるコワーキングスペースで存在をアピールするようなしゃれた共用部のあるメジャーセブンの物件はそうそう建たないので差別化は図れると思う。多分ブランズにならなければ最近文京区で数を増やしている某新興勢力が建てていただろう場所。コワーキングスペースなんてしゃれたものはおそらく彼らは作ってくれないだろうし、管理形態も大きくダウングレードするんじゃなかろうか。高台なので一部住戸は地下室になるかも。１０年後の価値はどちらが上か、少し考えるとここもだいぶ悪くないなと思える。
• 今この辺で、70m2の中古は在庫が少なすぎですね。新築並みに高くても売れてしまうんだと思います。
  • 実需で買って、そのままずーっと住みつづける人が多い土地柄だからね。いかに住み心地がいいかという証拠でもある
• 立地の割にグレードを上げられないのは、敷地の形状と広さのせいでは？駐車場もないみたいだし。線路や大通りも近いので、昼間外出している単身者に向いているように思う。治安がよいから、ワンルーム（賃貸？）のほうはOLさんにもおすすめですね。
• 間取の広さから考慮すると、ファミリー世帯がターゲットではないのでは？子供がいない夫婦なら広さ的にちょうどいいし、単身世帯なら広めに住める。家で仕事をする場合でも一部屋を作業部屋にできます。女性の一人暮らしでも安心して住めそうなので、投資用としても考えている方もいらっしゃいそうですね。治安が良いなら借り手が見つかりますし。
• 交通アクセスを優先に考えるとしたら最高の立地にある物件でしょう。総戸数から考えると１フロアに４邸くらいかな。セキュリティ面はもちろん、近所付き合いは最小限で済みそうなのも魅力。１～２ＬＤＫのプランのみなので、単身か夫婦のみ世帯用の物件ではありますがこの立地だとニーズは多そうですね。
  • 広い間取りが多いエリアでコンパクト。隙間産業的な感じですかね。ブランズでこの程度の戸数なら早めに売れちゃうでしょうね。
• 個数少ないから管理費、修繕費コストすごいことになりそうだね。築後数年合わせて5万超えるだろね。

交通

• 三田線、東京メトロ丸ノ内線・南北線、大江戸線と複数路線が利用できるので、アクセスはとてもいいですね。住みやすそうです。

構造・建物

• 敷地面積建：販売対象面積401.82m2（道路後退部分61.91m2を含む）建築確認対象面積339.91m2
• 建築延床面積：2,127.72m2（容積対象面積／1,844.99m2）
• 一階にカフェのようなコワーキングスペースがあるのがいいですね。こういう趣味のいいカフェがマンションの一階にあったらいいなと思う人は多いでしょう。道ゆく人の目を惹くような仕組みはリセールのときにも有利に働きそうです。

共用施設

ブランズ文京本郷一丁目　エントエランスラウンジ完成予想図

• 駐車場／1台(来客用駐車場※身障者対応）
• バイク置場（大区画）／2台
  • 月額使用料：7,000円
• バイク置場（小区画）／3台
  • 月額使用料：5,000円
• 自転車置場／48台
  • 月額使用料：400円～800円

設備・仕様

• 坪500クラスのマンションなのに洗面台には三面鏡すらない。絶対賃貸の予定だったでしょうこれは。
  • えーー！三面鏡や内廊下は、オプレジ物件でもあるのに。。それで坪500万円。立地はいいのに、仕様がショボいのは至極残念です。

間取り

• 間取り：1K～2LDK
• 専有面積：25.35m2～61.56m2
• バルコニー面積：4.55m2～21.24m2
• 間取り良くないですよね。どうしてあんなのつくっちゃうのって間取り多いですよね。ネガってる訳じゃなくて、竣工売りなんで凄く気になってます。まだ見ぬ間取りに期待！でも高いんだろうなぁ泣
• Aタイプですがバルコニーがこれだけ広いの珍しく思いました。個人的には乾燥機ではなくバルコニーで洗濯物を干したいタイプなのでこれだけ余裕があるのは良いですね。
  • 西日は大変よ。最低でも南側にバルコニーなどの開口部がないと厳しいな。
    • 西日は夏場の暑さは本当に大変ですし、午前中は冬場はそこそこ寒いので何ともいえないところですね。バルコニーが広くて洗濯物を干しやすいのは間違いありませんが。
• 間取りだけ見ると小さなお子さんがいる形ではないかもしれませんね。ロケーション的には決して子育てが難しい環境ではありませんが、どちらかというと単身者など方に向けた雰囲気が強い気がします。
  • 一番広いタイプのAタイプでも２LDKですから子供がいるご家庭向けではなさそうです。駅から近いですし、女性の一人暮らしでもすぐ帰宅できるというのは安心できそう
    • ここだけではなく、都心マンション全体がそんな感じですよね。子供も考慮して70m2オーバーの3LDKともなると、もはや一般人が努力したところで到底買えない値段になってしまいます。

買い物・食事

• ショッピング

1. ローソン 本郷一丁目春日通店　　約60ｍ／徒歩1分
2. セブンイレブン 文京真砂坂上店　　約80ｍ／徒歩1分
3. ローソン 本郷白山通店　　約180ｍ／徒歩3分
4. まいばすけっと 本郷春日通り　　約200ｍ／徒歩3分
5. ドン・キホーテ 後楽園店　　約230ｍ／徒歩3分
6. コーナンドイト 後楽園店　　約290ｍ／徒歩4分
7. セブンイレブン 文京本郷4丁目店　　約320ｍ／徒歩4分
8. 東京ドームシティ　　約340ｍ／徒歩5分
9. 成城石井 東京ドームラクーア店　　約340ｍ／徒歩5分
10. くすりの福太郎 春日駅前店　　約400ｍ／徒歩5分
11. くすりの福太郎 本郷店　　約430ｍ／徒歩6分
12. マルエツ春日後楽園駅前店（仮称）　　約450ｍ／徒歩6分
13. スギ薬局 小石川店　　約470ｍ／徒歩6分
14. ライフ本郷三丁目駅前店　　約490ｍ／徒歩7分
15. メトロ・エム後楽園　　約500ｍ／徒歩7分
16. miniピアゴ 本郷5丁目店　　約560m／徒歩7分
17. マルエツプチ 本郷二丁目店　　約600ｍ／徒歩8分

• 生活利便性は良いと思います。最近、スーパー、ミニスーパーが相次いで開店しました。ライフ本郷三丁目駅前店、マルエツ春日駅前店、まいばすけっと本郷春日通り店です。近くにコンビニのローソンとセブンイレブンもあります。また24時間営業のドンキホーテ後楽園店もあります。
• 元のビルは背が低かったのか？何度も通ったことあるけど全く記憶にない。

育児・教育

• 教育施設

1. MIRATZ本郷保育園（小規模保育）　　約70m／徒歩1分
2. MIRATZ本郷第二保育園（認可・私立　　約160ｍ／徒歩2分
3. 本郷保育園（認可・区立）　　約160ｍ／徒歩2分
4. 弓町本郷幼稚園（私立）　　約200m／徒歩3分
5. たんぽぽ保育園 ほんごう分園（認可・私立）　　約210m／徒歩3分
6. ポピンズナーサリースクール本郷（認可・私立）　　約260m／徒歩4分
7. 本郷小学校（通学校）　　約310m／徒歩4分
8. 本郷台中学校（通学校）　　約410m／徒歩6分
9. クオリスキッズ水道橋保育園（認可・私立）　　約570ｍ／徒歩8分
10. 桜蔭学園 桜蔭中学校・高等学校　　約570ｍ／徒歩8分
11. 中央大学 後楽園キャンパス　　約600ｍ／徒歩8分
12. 東京大学 本郷キャンパス　　約660ｍ／徒歩9分

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、近隣商業地域
• 便利な場所で生活しやすそうですね。
• ドンキが近くて良いな。ここなら水道橋も近いな。
• 将来西側に高い建物立てそうですか？プラウドみたいな末路にならないといいね
  • 西側に高い建物、立てられます。弓町のマンションは、程度の差こそあれ、どこもお見合いですね。回避したいなら、ひたすら上の階を狙うしかないです。
• 現地見てきました。外観はエントランスが素敵で思ってたより綺麗です。ジェットコースターの音が気になりましたが部屋の中では気にならないくらいかなと思いました。普段使いのスーパーも近くに充実してますし、かなり興味持ちました。
  • ジェットコースターは朝10時から夜8時までの運行ですね。前の道も夕方のラッシュが終わると交通量がガクンと少なくなります。東京ドームの客の動線からは完全に離れているので夜はかなり静かな感じですよ。一度夜９時すぎぐらいの状態をご覧になるといいでしょう。
• 近くに、ワインやビールなどのお酒やおつまみのそろったお洒落な酒屋さんがあったり、坂を下れば文京ガーデンのスーパーやファミレス（近くオープン）、ドンキ、コーナンなどもあって、すごく立地のいいところだと思います。あと、春日通りは夜間と休日は本当に静かです。
• 上野や湯島にも歩こうと思えば可能。本郷弓町はいい立地だと思うよ。ここに住めるのは羨ましい。
• 本郷保育園のある通りも高級マンション多くて上品な感じで好きだな。弓町いいですねー
• 本郷一丁目は都心と考えていいのでしようか？
  • 文京区としては春日通りの南側は都心の位置づけなので、本郷1丁目は都心です。また、かねやすより南側に位置するので、江戸時代からの都心とも言えそうです。
• ここはいい場所ですよ。高台で路線も多く使えるし買い物も最近増えたし治安もいいし。コンパクトマンションはあまりなかった印象なので東急さんは面白いところに目をつけたなと思います。大手でコンパクトマンションはこれから伸びる分野だとは思いますので売れ行きを楽しみに見てます。
• 春日通が目の前にあるけど下りだから案外車の音は静かなんだよね、誰も指摘しないけど。
  • 春日通りはこの物件から、少しだけですが、離れていますね。下り始めるところなので普通の道路と変わりませんが、バスやトラックはエンジンブレーキを使うので、それなりの騒音は出しています。
• 治安がいいとのことですが、すぐ近くの都営住宅の住民の属性はどんなもんだろうか。
  • 都営住宅は春日町交差点の南北と清和公園前にありますね。高齢世帯が多そうな

な雰囲気です。

• • • 都営住宅は坂の下だから、「すぐ近く」というイメージはありませんね。交番の目の前だから、治安にも影響していないと思いますよ。

周辺施設

• 病院

1. 本郷四丁目歯科　　約100ｍ／徒歩2分
2. 後楽園こころのあかりクリニック　　約120ｍ／徒歩2分
3. スマイルプレイス本郷矯正歯科　　約180m／徒歩3分
4. きたなかこども成長クリニック　　約200m／徒歩3分
5. 太田明々堂眼科　　約220m /徒歩3分
6. 近藤記念医学財団 富坂診療所　　約230m／徒歩3分
7. 後楽園ウィメンズクリニック　　約260m／徒歩4分
8. 講道館ビルクリニック　　約280m／徒歩4分
9. なおレディースクリニック　　約310ｍ／徒歩4分
10. 坂口医院　　約310ｍ／徒歩4分
11. 本郷耳鼻咽喉科クリニック　　約380ｍ／徒歩5分
12. てしまクリニック形成外科・皮膚科　　約380ｍ／徒歩5分
13. 順天堂大学医学部附属順天堂医院　　約1,060ｍ／徒歩14分

• 金融機関

1. 文京春日郵便局　　約290m／徒歩4分
2. 本郷一郵便局　　約340m／徒歩5分
3. 三菱UFJ銀行 春日町支店　　約370m／徒歩5分
4. 中央労働金庫 本郷支店　　約370m／徒歩5分
5. 本郷四郵便局　　約390ｍ／徒歩5分
6. 三井住友銀行 春日出張所　　約440m／徒歩6分
7. きらぼし銀行 春日町支店　　約450m／徒歩6分
8. みずほ銀行 本郷支店　　約490m／徒歩7分
9. 三菱UFJ銀行 本郷支店　　約520m／徒歩7分
10. りそな銀行 本郷支店　　約600m／徒歩8分

• 公共・レジャー施設

1. 春日園児童遊園　　約140ｍ／徒歩2分
2. 文京ふるさと歴史館　　約220ｍ／徒歩3分
3. 真砂児童遊園　　約260m /徒歩4分
4. 真砂中央図書館　　約280ｍ／徒歩4分
5. Spa LaQua　　約340ｍ／徒歩5分
6. フィットネスクラブ東京ドーム　　約340ｍ／徒歩5分
7. エニタイムフィットネス 文京春日店　　約400ｍ／徒歩5分
8. 礫川公園　　約420ｍ／徒歩6分
9. 東京ドーム　　約430ｍ／徒歩6分
10. 清和公園　　約430ｍ／徒歩6分
11. 宝生能楽堂　　約560ｍ／徒歩7分
12. エニタイムフィットネス 文京本郷店　　約600ｍ／徒歩8分
13. 本郷給水所公苑　　約670ｍ／徒歩9分
14. 元町公園　　約690ｍ／徒歩9分
15. 後楽公園　　約810ｍ／徒歩11分
16. 小石川後楽園　　約1,100ｍ／徒歩14分
17. 小石川運動場　　約1,230ｍ／徒歩16分
18. 区民センター　　約260m／徒歩4分
19. 文京区役所　　約290ｍ／徒歩4分
20. 文京シビックホール　　約290ｍ／徒歩4分
21. 壱岐坂交番　　約410ｍ／徒歩6分
22. 本郷会館　　約540m／徒歩7分
23. 本郷児童館　　約730m／徒歩10分

その他

• スカパーJSAT施設利用料（月額）／495円
• インターネットサービス利用料(月額)／1,100円
• rimoco＋サービス利用料（月額）／385円　他　

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