リビオシティ南砂町ステーションサイト

2022年3月23日 (水) 17:43時点における版

物件概要

リビオシティ南砂町ステーションサイト　外観完成予想図

• 所在地：東京都江東区南砂7丁目2013-29（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「南砂町」駅 徒歩3分 （2a出口）

• 総戸数：361戸（他に保育所1区画（予定））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：一般定期借地権（転借地権）の準共有
• 完成時期：2023年2月
• 売主：日鉄興和不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ（予定）

価格・コスト・販売時状況

• 近隣新築分譲（と言っても歩くとかなり遠いが）3LDKが、5600万より分譲しているので、それよりは確実にお高いのかと思いますよ。同一徒歩3分の中古3LDKも5000万以上はするので、まぁおそらく、最多価格帯は6000万近いのでは。
• 定借だと通常何％お安いんでしたっけ？
  • 定借の期間、周辺の物件事情（類似の立地で同等規模の所有権物件がどの程度入手しやすいか）、地代設定などによってかなり変化するように思います。ブリリアシティ西早稲田やザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスは定借期間70年で、所有権の9割近い設定と言われています。ここは期間62年の定借なので、それよりは少し割安の設定になると思いますが、どうでしょうか。それにしても、HPの分かりやすいところに定期借地権の説明がないのは不適切ですね。すぐ追加されるとは思いますが…。
• 価格早く発表して欲しいですね。坪いくらになりそうですかね？
  • 予想しても盛大に外しそうだから、やめておきます（苦笑）。マンション自体のコンセプトは、かなり魅力的ですよね。
• 駅近、大規模は魅力ですね。仕様と価格次第ですかね。。。
  • まぁ、普通に考えて…6500万クラスでしょうね。
    • 定借でその値段ですか？
      • と予想しています。駅近の築ある物件で6000万してますからね。駅遠いジオで6500万ですし。
        • 同じ定借のブリリア西早稲田と同水準価格でしょう。あっちはあの駅距離があって7000万で好調な売れ行き。こちらは駅近。
          • どんどん周辺の価格帯が上がっていきますね！
• 坪単価どれくらいになりますかねー？
• 絶対高いと見ている。定期借地はほぼ考慮されないと見ている。駅前の中古が築15年超で5000万超えてるから、新築ということで6000万超えてくるとの読み。
  • 晴海フラッグと販売時期だだ被りなので、それより安くないといくら駅近といえど流石に売れないと思います。平均で坪280くらいになるのではないでしょうか。
    • ハルフラよりこの物件の方が東京駅へドアトゥで出られる時間は早いのだが…
• 価格出ました。定期借地権なのに高いですね！まさにマーケット高騰。。。
  • 60年定借でこの価格は高い感じがしますね。
    • んんん、安くはないね。60年だしなあ。西早稲田第1期ほどのお得感はないか。
• オンライン説明会参加しました、定期借地のデメリットを否定するのに必死だな…という印象でした。誰しも思うことでしょうがとにかく価格設定が強気ですね、どこらへんがリーズナブルなのか。資産性無くランニングコストもかなり高いのに。細かいけど駐車場が3、4世帯に一台しか割り当てないのも致命的な気がしました。マンション購入検討者には受難な時代ですね。
  • オンライン説明会では定借だと建物にお金がかけられるので良い建物・広い建物に住めます！みたいな説明もありましたね。価格はあまり下げないということか。この価格だと条件の良い住戸は坪330万とか？（73平米が仮に7300万だとすれば）定借ディスカウントを2割と考えると、所有権に換算した南砂町徒歩3分の価格は坪410万ということになります(￣▽￣;)
• 全然定借のメリットが出せてないよね。本来定借で割安になる価格分が全部デベの懐に入ってんじゃねコレ。下手したらここが、お隣のリビオシティ西葛西親水公園みたいに施工後1/3売れ残ってるみたいな、悲惨な状況になっちゃうんじゃない？
• 管理費は平米いくらですか？
• 定借でこの価格は残債割れ確実ですが、腐っても駅近ですし60年永住する目的ならまぁ悪くはないのではないでしょうか
• これは高い。。これなら、他買える。諦めます。
• この値段なら、グランエスタの中古買ってリフォームする方が合理的だよね。この物件は徒歩3分とはいえ、ヘンテコなルートを通るので、夜は不安だし。
• ジオ南砂も高いけど、ここも高いね。強気な価格。オートバックス跡地はさらに強気になるのかな。
• マンマニさんがこのマンション訪問してましたね。でも全く推奨していないので買うに値しない。以上かな。。。
• 60年定借でこの価格はあり得ない、地代も管理費も高い。
• ここは借地権なので中古で売る時に苦戦しそうですよね。10年ちょっと住んで売却となっても、残年数50年ないですから買い手も限られちゃうわけで。資産性は皆無ですね。
• 定借付きで１LDK40平米が4000万は高いけどお金持ちの隠れ家的な使い方ならアリかも。
• 無名の不動産屋なので調べてみました。50戸ぐらいの独身向けを大量に作ってますね。殆どが微妙な郊外や地ぐらいの低い近郊です。川口、入谷、宮崎台、本八幡、中村橋、松戸、船橋、三ノ輪、東武練馬、つつじヶ丘、成増、西葛西、高根公団。。。ちょっとだけ手掛けてる大規模はアウトレットモールにあるように爆死中ですね。。。まともな立地が買えず、大規模を売り捌ける企画ができないのでしょう。南砂で定期借地権の高値チャレンジ、しかも大規模って完全に爆死フラグたってますね。。。。。
  • たしかに検索したら数百戸規模のマンションは数件しかやったことないじゃんか。

【定借について】

• 定借だといくら駅近でも検討から外れるなぁ。都心ならともかく、南砂で定借とかありえんよ。
• 定借の魅力って安い以外にありますか？確かに駅近、共用部の設備は魅力的かもしれないけど、今までのリビオの部屋の設備はちょっと、、、魅力に欠けるものが多かったのでその辺も気になりますね。
  • 私個人も定借のメリットは固定資産税がない以外、魅力が見つかりません。定借のメリットはほかにどういったことがあるのでしょうか？価格設定が割安になっているということから、購入しやすいという利点はありそうですね。そのほか、いい場所に建設されているというケースが多いような気がします。
    • 定借物件のメリットって、それ単体で見れば、基本的に短期的中期的に見て「安い」だけだと思う。物件次第ではあるけれど、長期的にはむしろ割高になるケースが多いと思う。フローで見ると、土地固定資産税がかからない分が安くなり、地代と解体準備金の分が高くなる。総合では少し割高のことが多いのではないかと。ストックで見ると、購入時に物件価格が割安になる分だけ安くなり、売却時の価格が区分所有権物件より割安になる分だけ高くつくことになる。これも、総合的には割高になってしまうことが多いのではないかと。結局、購入時にかかる費用が安い分の資金を、売却までの期間、短期～中期的に他の目的に回せることが唯一のメリットだと思う。だから、物件自体に魅力を感じないなら、多少安くても買う意味は乏しい気がする。逆に立地が家族全員の条件にピッタリ合うとか、デザインがツボだとか、物件に強い魅力を感じる（他の物件では代替が効かないと思う）なら、長期的に多少割高になる計算でも、上記のメリットを活かせれば（つまり短期～中期でお金を上手く使える人なら）買って損はないだろうと思う。
• まあ、定借物件は所有権と比べると、見た目の価格が安い分、実質的には相当割高ですけどね。デベが土地代に利益を乗せられない分、建物代に思いっきり利益を乗せますから。
• 借地権って、所有権の新築分譲より土地代相当分安いのが基本でしょ。その代わり土地代の賃料を別途払うわけで。土地の固定資産税はないだろうけど。ここは、駅3分とはいえ土地代別の価格に見えない。土地の賃料を一括で払うとかなの？
  • 定借のマンション価格には権利金もしくは前払い地代を含むのが一般的です。
    • HP見ても分からなかったんだけど、ここは60年分の地代が物件価格に含まれてるってことですか？毎月の地代の支払いなし？私が見つけられなかっただけかもしれないけど、ここら辺は公式ページで分かりやすく書いて欲しいな。
      • 60年分の地代の何割かを一括前払いする形が一般的です。パークコート渋谷ザタワーのように地代全額を前払いするのはごく例外的です。良い悪いは別にして、価格やランニングコストの詳細情報はMRで直接聞くしかないです。現状ではホームページではそこまでは告知しないのが普通です。
        • そうだよね。地代が物件価格に含まれてるのは一部だけね。明らかに売りになるようなメリットだったら堂々とアピールするもんね。公式ページに書かず、MRに来た人に営業マンがフォローしながら伝えるだけしか知る方法がないってのは、まぁそういうことだよね。
          • 物件概要に毎月の借地権の賃料未定、解体準備金未定ってあるのでいくらかはかかるでしょうね。ランニングコスト高くなりそうですね

交通

• 東西線関連でいうと
  • ほぼ全路線と繋がっているので都内のどこでも便利に行ける。（大手町11分（朝は15分くらい）は便利）
  • 朝2分間隔で走っているので1本乗り遅れても心配ない。（ただちょっとダイヤが乱れると混雑が凄い。）
  • 南砂町駅改良工事が完了すると東陽町駅発着（不具合で折り返し時も）が南砂町駅発着となるはず。始発最終も南砂町駅発着となることに期待。
  • 地下鉄といっても地上出入口傍なので窓を開けていると騒音が気になるかも。
• 南砂町はコンパクトにまとまっていて住みやすそうだなと思うものの、子供が電車通学するとなると朝の東西線が大変かなとも思います。東西線はどこにでも出やすいので便利ですが、朝のラッシュがすごいですよね。

構造・建物

リビオシティ南砂町ステーションサイト　外観・エントランス完成予想図

• 建ぺい率：60%
• 容積率：300%
• 敷地面積：8,688.01m2
• 建築面積：4,305.07m2
• 建築延床面積：29,659.79m2
• 定借の可否はさておき、気になるのは配棟計画です。このイラストを見ると南側の他、裏に西、東、東と3棟あるように見えます。ブリリアシティ西早稲田にとても似ています。西は分譲マンション、東は巨大倉庫なのでそれぞれ距離をとっているので、南棟の陰に密集していて自己日影が強く影響しそうな気がします。
  • ホントだ。よく似てるねえ。ブリリアシティ西早稲田が成功しているから、その影響を受けているのかもね。でも、詳しく見ると、ちょっと違う点もあるね。ブリリアシティ西早稲田の場合、サウスコートが若干南東の方角を向いていて、背中側の３棟はイーストとセンターがそれぞれ東北東、ウエストコートが西南西を向いて建ってるんだよね。つまり、イーストとセンターは基本の方向があまり良くない（わずかに北向き）わけだけど、その代わり、サウスコートの東側が低め（6階建て）になっていて、イーストとセンターの日照条件に配慮している。この物件の配当計画だと、南棟の東側はすべてすごく背が高くて、その代わりに西側が少し削れている。で、南棟自体は（間取りを見ると）どうやら若干南西の方角を向いているらしいから、このイラストからすると、背中側の３棟は、東と真ん中の棟はそれぞれ東南東、西の棟は西北西を向いているらしい。つまり、南棟の西側が削れているのは、西棟の日照に配慮したものなんだろうね。いずれにしても、南の棟とそれ以外の棟では価格差があって然るべきだろうね。

• 

  敷地配置図（2021年7月3日撮影）

共用施設

リビオシティ南砂町ステーションサイト　ウエルカムラウンジ完成予想図

リビオシティ南砂町ステーションサイト　プレイフォレスト（中庭）完成予想CG

• 駐車場：敷地内108台〔平置1台（身障者用）、機械式107台〕
• バイク置場：37台
• 自転車置き場：722台
• 以前は共用部とかもういいかなと思ってましたが、家にいること増えてやっぱりちょっと気になるようになりました。通勤にも便利そうだし楽しみです。
  • プレイフォレスト、いいですよね。コロナ禍でも、休憩時間など家の外に出て散歩できそうな気がします。ラウンジは白、ミルクティー色でまとめていてシンプルで素敵。北欧系になるんでしょうか。今、薄いベージュでまとめる韓国インテリアも流行していますよね。フィットネススタジオもあるみたいで、ちょっとした時間に利用できるのはいいなと思っています。
• ここも361戸でエレベータ3基しかねーし。
  • この世帯数でエレベーター３機はリビオらしい。西葛西も少ないみたいだし、コストカットなんですかね。時間帯はかなり待つことがストレスになりそう。

設備・仕様

• 定借でこの価格だとしたら、設備仕様がよっぽど良いということでしょうか。食洗機・ディスポーザー・トイレ手洗いカウンターあたりは当然としてプラスアルファがほしいですね
• 図を見る限りトイレ手洗いカウンターもなさそう？
  • 手洗いカウンターがないだけではなく、温水洗浄便座は袖ボタンタイプの古いデザインですね

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：40.47m2～85.20m2
• 間取りはひどいな。他もコストカットしまくりは確定かと。アルコーブなし、インポールなのに5畳しかない不整形子供部屋。リビングインバス。キッチンと巨大パイプスペースがバルコニーに面してて居室は行燈部屋。何これ、、震
  • 確かに、一般に公表されているなかでは、このタイプ（F-C）が一番ヘンテコな間取りだよね。LDの隅にあるクローゼットも意味不明だし。そこで着替えを選ばせるのってどうなのよ？でもまあ、間取りについてはもう少しマシなやつの方が多いから、この間取りだけで物件全体を云々するのは違うとも思うけど。
    • リビングダニイングは実質8畳ぐらいだね。洋室3をダイニングかリビングとして使わないと使い物にならない。洋室3のウゴクロが全ての元凶。それがあるからキッチンを窓に寄せざるを得ない。なのに3LDKに見せたいからこうなる。普通に洋室3とキッチンをの位置を変えればまともになる。しかも元凶のウゴクロで洋室1が6-7.8畳に変わったところでほぼ意味がない。コストカットを誤魔化すために飛び道具に力をいれて企画するから余計におかしなことになる。まさに三流の発想。この間取りをみた時点でそこら中に地雷が埋まってるとしか思えない。大規模で全く売れてない西葛西と高根公団は見学した方がいい。
      • まともなデベならわざわざ公開してる代表間取りをひどいものにしない。お察し物件。公開4LDKも2部屋がリビングイン。ろくなものではない。
        • ウゴクロを作ったせいで３Ｌなのに行燈部屋を作ってしまったのか。廊下側の7畳がほぼアウトフレームなのが救いかな。行燈部屋は書斎にするしかない？
• L型キッチンって角部分がデッドスペースになり易くて空間効率が悪いから、かなり広い住戸じゃないとうまく収まらない。実際、106の間取りはLDがかなり狭くなっちゃってる。
• 日差しでキッチンの上に生ものおいてたらすぐ腐りそう。窓際のキッチンなんて百害あって一理なしwかといってPSとカウンターが邪魔で、リビングに陽も当たらなさそうね。リビングは実質窓ガラス2枚しかないw洋室3は当然陽が当たらないし、目の前に洗面所と風呂w酷いなこれ。考えたやつでてこいww
• アルコープない大規模マンションってベビーカーで廊下通る時、怖くないですか？
  • 子供が少ないコンパクトマンションであれば、良いですが、ファミリータイプのマンションだと子どもも多いので危険ですよね。
• キッチンがベランダ側にありますが、この間取りのメリットって何なんでしょうか。普通の対面キッチンの方が良かったのではと思ってしまいます。
  • キッチンが自然光で明るいのと独立キッチンを好む人向けですかね。

買い物・食事

• 商業施設

1. トピレックプラザ　（徒歩5分・約340m）
2. 南砂町ショッピングセンターSUNAMO　 （徒歩7分・約550m）

育児・教育

• 教育施設

1. 区立第三砂町小学校　（徒歩8分・約580m）

• 保育園は複数選択肢があり比較的入りやすい環境なのでしょうか。小学校や図書館も徒歩圏内ですし子育て環境は良さそうですね。
  • このマンションにも保育園が出来る予定ですが、許認可保育園はマンション住民優先という訳にはいかないので、周辺の保育園が選択できるのは良いですね。隣接する城東保育園、元八幡保育園、グランエスタ、ニューライズのマンションの保育園、高齢者施設の新砂保育園などなど
    • マンション内の保育園に入れれば一番いいのでしょうが他にも複数選択肢があり、入りやすい環境であれば何よりだと思います。
• 江東区医療センターは小児科がないそうですが近くに評判の良い小児科はありますでしょうか。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• この敷地、周囲に高層マンションや日本通運の事務所ビルに囲まれていて、眺望が抜ける部屋がほぼ無い感じかもしれませんね。
  • 囲まれ感にしても自己日影にしても、大手町11分徒歩3分の大規模物件ということで気にしない人たちも大勢いそう。夫婦正社員で共働きなら垂涎の立地ですよ。
    • それは同意。かなりの囲まれ感はあるけど、日照さえ確保できてれば、敷地は植栽豊かにするみたいだし、壁ドンでもないから、生活環境的には悪くないだろうしね。利便性の高さと大規模の魅力で買いって人は相当多いだろうね。
      • この環境だと周りのマンションの方がデメリットがあるような…。ここはリビング側に公園がありますし日照は問題なさそうですけどね。中庭での声や音が響くかもしれないなあとちょっと思いましたが、どうなるでしょうね。中庭、完成予想CGだと日除けになるものが何もないので、ベンチあたりに屋根が出来ると良いなと思います。
        • 駅近で囲まれ感ない土地なんてないんじゃないですかね。
• ここ、南側ガッツリ都営住宅ですね。残念な景観になりそう
  • 駅前に景観は不要
• 周辺環境でいうと
  • トピレック、SUNAMOの２大ショッピングセンタは超便利。
  • 江東区医療センタ（産科、小児科以外の総合病院）が近く、いざというときに安心。
  • 敷地隣接、周辺マンションや高齢者施設にも保育園があり、入園できる可能性が高い。
  • ０ｍ以下地域ですが、駅前公園下には大規模水害用貯水施設があり、荒川土手も強化工事実施中で水害に強くなりつつある。
• 久々駅近くの新築マンションですね。公園横道を通り徒歩３分となってますがここの３分より徒歩４分のニューライズシティの方が便利で速いです。駅も東口やミニストップ側はエレベーターとエスカレーターがついてますが、２a出口は改札から地下通路が距離あるのと階段だけだったと思うので私なら信号渡って東口を使うと思います。それでも５分くらいだと思います。近いですね。

【私道通行について】

• 気になってはるばる現地を見に行きましたが、近隣の住民が反対運動のような張り紙を近所に貼りまくっていて、すこし不安でした。出入り口を変えろとの事でしたがさっぱり。分かる方いますか？
  • 現地を見ていませんが、おそらく南西側の戸建てのあたりでは？私道に車止めを設置して通り抜け禁止の表示をしていることから、私道の利用に敏感な印象を受けました。このマンションからスナモへ行く場合、メインエントランスから戸建ての間の道を経由してグランエスタ側へ出ることになります。しかしこの道は位置指定道路（私道）なので第三者が当たり前に通る権利があるわけではありません。あくまで私道所有者が所有する土地を厚意で通らせてもらうだけなのです。道路敷地の税金を払い管理もしているのに、新しくやってくる360戸の住民が当然のように通り抜けるのは我慢ならん！という感情も理解できます。一番いいのは江東区が買い上げて区道にすることだと思いますが、そのあたりがどうなってるのでしょうね。
    • ストリートビューではわかりづらいですが、仰る通り私道には「日鉄興和の関係者は通り抜けできません」と言った旨の表示が設置されています。戸建ての方ではなく突き当たりの公園と都営住宅の敷地内にも公道に通じる階段があるのですが、こちらの利用もどうなんでしょうね。これらが使用できないとなるとスナモや駅へのアクセスはだいぶ変わってきそうです。
      • 通れるのか通行禁止なのか、販売までにはっきりして欲しいですね。ダメならダメで、それ前提に考えるので。「入居後の利用実態次第」なんて説明はいちばん困ります。
        • 近隣に住んでいるがあの私道は前々から自転車は降りろだとかずっと貼られてる。このマンションの工事が始まってから貼り紙がリニューアルした
          • この手の話は、着工前に開発不動産会社がしっかりと近隣住民に説明して解決しておくような話なのでは？住んだ後に嫌がらせされたらつらいわ

周辺施設

• 公園

1. 南砂三丁目公園　（徒歩3分・約200m）

• 公共施設

1. 江東図書館　（徒歩6分・約440m）

• 医療施設

1. 順天堂大学医学部附属順天堂東京江東高齢者医療センター　（徒歩6分・約420m）

その他

掲示板

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