グランドパレス御影山手

2021年11月29日 (月) 14:17時点における版

物件概要

グランドパレス御影山手　外観完成予想図1

グランドパレス御影山手　外観完成予想図2

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区御影山手3丁目213-15（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩13分

• 総戸数：74戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：敷地は専有面積割合による所有権の共有、建物は区分所有
• 完成時期：2022年03月
• 売主：第一交通産業株式会社
• 施工：スナダ建設株式会社
• 管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理

価格・コスト・販売時状況

• ここって４LDKで４３００万円台～になるの？と思ったら、２LDKもあるんですね。でも１階だったら４LDKでも４３００万円台なのかな。
• ここ気になっています！校区的にはどうなのでしょうか？共用施設やお値段も気になります
• 「72.50㎡で4300万円～」とありました。低層階なんでしょうけれど、70㎡以上で4000万円台なのはお手頃な気がします。
• 価格を見てみないとわかりませんが、高台のマンションなので眺めがいい部屋が買えたら素敵と考えています。おいくらくらいなんでしょう。
• 車通勤前提でしょう 駅近となるとここの2倍はしますからね 新築分譲は諦めて鉄骨や古めの駅近賃貸で我慢するか、駅近は諦めて新築分譲にするかそれぞれの選択ですね
• デザインの全景がまだ見えないので一階がどうなってるかよく分かりませんね。一階は庭が付いてるなら最低価格とはならないような気がします。こういった場合だと二階あたりの少々眺めが微妙なところからになっていきそうですけど。
• 老後にこんな坂のきついマンションに住めないから年寄りが住み替えなさそうだし、ママチャリで走るのも無理だから子育て世代からも敬遠されそう。となると、メインターゲットは誰？って感じのマンションですね。車通勤で子供のいない家庭がメインターゲット？
• 大手ではないので竣工後の価格交渉次第ですね
• なんで御影でこんなに安いの？
• 駅から歩いてみると坂道のしんどさがわかり納得の価格帯かと逆に立地が苦にならないなら買いやすい価格でいいかもしれませんが
• 御影でもこんな価格なんですね。軽く7000万は超えるのかと思ってました。
• 住所こそ御影だけど利便性はリビオ六甲と同等ぐらいかと
• パークホームズのほうがよい？
• パークホームズはここの2倍以上の価格ですよ
• 事前案内会に行ってきました。価格はまだ決まってないとのことでしたが、予定価格は想像より安かったです。
• こちらのマンション気になっています。リセールはどうでしょうか？詳しい方教えて頂きたいです。
  • リセールというのは中古で売れるかどうかでしょうか？で、あれば全然売れると思います。なんだかんだ御影山手。六麓荘、住吉山手、山本通、苦楽園、、、住所評判のよいところは交通利便はあまり関係なく何年たっても色褪せてなければ需要はあるものです。
    • ありがとうございます。納得しました。販売開始してからの売れ行きが楽しみです。
• 中古も見ましたがアドレスの評判が良いところや校区が良いとこは、ある程度古くても値段もそれなりにしてました。供給が多かったら別だと思いますが、供給が少ない地域なら値下がり幅も少なく、逆に物がないので売れやすいし売りやすいと思います。
  • 中古でも売れると聞くと、安心しますね。
• 六甲の駅遠い中古なんかはずっと売れてないけど御影だと大丈夫なんかな
  • 御影は駅が遠くても「御影山手」をうたっているから売れるということですかね。
• 分譲駐車場とても素敵だと思いました。中古で売り出したときに分譲駐車場権利付きだと売りやすいと営業の方に言われました。それが本当だと分譲駐車場も含めて購入したいと思っています。
  • え、分譲駐車場なのか ずっと住む予定の住民からすれば駐車場利益をデベに全部持っていかれるからメリットないよ
    • ずっと住まないのであれば分譲がいいということでしょうか？知識不足で申し訳ないです。詳しく教えて頂きたいです。
      • 修繕来る前にさっさと売るなら関係ないってこと 毎月の駐車場代って別にどっかに流れるわけじゃなくて本来大事な修繕積立金になるのに、それを全て分譲時にデベロッパーに持っていかれるんだよ 大手デベの物件は分譲駐車場はまずやってない
        • 分かりやすいご説明ありがとうございます。そのようにお金が流れているのですね。住み替えをするならば賃貸の方がいいかもしれないですね。一度検討してみます。
• 分譲駐車場良いなって思いました。長く車を使うなら駐車場を借り続けるよりも安くなる。維持費はかかると聞きましたが、トータルでみたら分譲駐車場の方がお得だなと感じました。この辺りの新築物件は駐車場も管理費とか高いけどここは、抑えられてて安心します。
• あとは分譲駐車場にも固定資産税かかってくるのをお忘れなく 基本的には賃貸駐車場のほうが無難だと思う 分譲駐車場のメリットは自分の駐車場を絶対確保できることぐら 逆に車に乗らなくなった時に駐車場の処分に困るケースも
  • 駐車場のお話、とても参考になりました。分譲のほうが確実で安心だと思ったのですけど将来のこともよく考えて決めるべきなのだなと思いました。
• 駐車場の75％程度が機械式ですが、そちらも分譲駐車場になるのでしょうか？機械式の場合、修繕費がかなりかかると思いますが、修繕費用の捻出はどのような取決めになっているのかが気になります。駐車場の分譲費用と修繕費をダブルで支払うことになるのでしょうか。駐車場台数も総戸数より多いので自分の駐車場を絶対確保できるメリットはあまり感じない気がします
  • 分譲駐車場は平面のみらしいです。35年後にかけて3倍であがるようですが、まだ詳細は検討中とのことでした。海沿いの物件と違い、塩害で修繕積立金を多く捻出ことはないのでコスト的にはお手頃かと思います。
• ほんとは分譲駐車場の採用自体をやめた方がいいよね
• 分譲駐車場よりも賃貸駐車場の方が希望者多く埋まってた。分譲が余ったら賃貸に変えたりしないのだろうか。
• 御影山手、周りは本当に良いですよね。実はかなり前向きに検討しているのですが買うのが不安で…でもウカウカしてたら無くなるし。今度別のマンション見に行って決めようと思ってます。
• ここはいつから売り出し？まだ間に合いますか？
  • 2月20日から売り出しだと思います。
• 車通勤の人にはいいかもですね。ただ第一交通産業社の案件の評判が気になっています。あまりよい内容を聞いたことがないので。一生に一度の買い物になるので不安にはなりますよね…
• 第一交通のマンションの評判は自分も気になっています。自分が目にする第一交通のマンションは毎回、売れ残っている印象が強いです。
  • 売れ残っているのは、売主以外にも理由があるとは思うのですが。
• 主人の地元であるため検討していてモデルルーム見ましたが設備とか間取りが良かった印象です。ベビーカー押しながら坂道を歩きましたが、以外にも行けました。空気が澄んでて良かったです。13分の距離でしたが、値段もお手頃で支払い重視である私たち夫婦にとっては魅力的でした。
• HPが72平米3900万円台?に変更されている。値下げしたのか？
• 広いプランが多いな高そうだなと思ったら、そんなに高くもない価格帯からあるんですね。最高額はさすがに7千万円台と高額になってますが、100㎡以上の広さなので当然かなと思います。
• 私の知り合いが東灘区で購入してましたが、100㎡が余裕の1億かなり超えでしたよ…
• 値引はありえますか？
  • 残ってる部屋は値引き対応ありそうじゃないでしょうか？100平米が8割ちかく売れていた気がします。次の人気はお手頃価格の70平米ですかね。80平米は残っていた印象です。上層階眺めもいいし買いですね。
• 今日、申込み手続きしてきました！私たち以外にも大勢の方が手続きしに来られていたので安心しました。場所良いし設備とかも他も見ましたがずば抜けて良かったです。買うと早く住みたくなりますね、早く完成しないかな！
• ここか苦楽園のマンションを買うか悩んでいます。ここの設備は良いですか？値段も5000万円前半だと前向きに検討したいです。駐車場も平面は埋まっていますかね、抽選でしょうか？ご存知の方教えて下さい。
  • 苦楽園の方は大規模マンションで共用設備にも力入れてると思うので、ここと比較するのはそもそも違うと思いますよ。ここはマンションのエントランスホールなどもない？かなり簡素？みたいな説明をされてました。その辺のコストを抑えて御影にしてはかなり安い価格で提供出来ているんだと思います。
    • 確かに規模が違いましたね。3900万円代からと表記されていたので、驚きました。再来年完成する苦楽園のマンションより、こちらの方に気持ちが傾いています。
• この物件のモデルルームを見に行くか迷っています。部屋の残り具合はどの程度でしょうか？ご存知の方教えて頂けませんか？
  • 先日お伺いした時は20弱売れていると聞きました。駅から遠いことで少し悩みましたが、アドレスや環境・設備・価格の面を総合して、こちらに決めました。是非見学行かれてくださいね
    • マンション内での売れ行きは70平米でしょうか？駅からの坂道はどの程度でしょうか？分かるようでしたら教えて頂きたいです。
      • 売れ行きの間取りは特段伺ってないのですが、5階以上が展望がより良いため、埋まり気味とおっしゃってました。下の階は広さの割に価格が低いため、景色よりも広さを希望される方に人気とのことです。
• リセールに関してはかなり不便な立地のため厳しいですよ。正直東灘区で新築に住みたい、けど駅近くは高い、南側は住みたくないといった人ならありかな。

交通

• 徒歩1分でバス停みたいですけど時刻表見たら30分に1本みたいですね。結局車か電動自転車がないと生活しにくい気がします。
• バスはタイミング合えばいいですけどね 待つなら特に下りは歩いた方が早いってなっちゃいそうですし
• 下るだけなら良いですが、帰りには上りがありますからね。やはりバスか電動自転車が良いかと思います。毎日、坂の上り下りを歩きでと考えるとしんどいかと。それにしても、バスが30分に1本とは厳しいですね。朝夕の通勤時間帯も同じような感じなのでしょうか。
• この前の祝日に電動自転車と徒歩と両方で夫婦で現地から駅までいきました。電動自転車でしたら余裕で駅まで往復できるし、徒歩でもプラス１分増しぐらいで歩けました。天気も良くご近所の年配夫婦の方や子供連れで犬の散歩をしていたりとここに書いてある想像していた坂より全然ゆるいし歩けましたよ！
  • そうですね時間に余裕がある家庭には長閑でいい場所です逆にバリバリの通勤サラリーマンには向いてないかと
• 駅から現地行きましたが、全然行けました。車と電動自転車あれば生活は問題ない印象でした。

構造・建物

グランドパレス御影山手　エントエランス完成予想図

• 建ぺい率：50・60％（指定59.96%）
• 容積率：100・200%（指定199.65%）
• 敷地面積：3,638.26㎡
• 建築面積：1,404.197㎡
• 延床面積：6,849.16㎡（容積対象面積6,104.88㎡）

共用施設

グランドパレス御影山手　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：79台［平面分譲8台、平面12台、機械式59台］、運送業者待機スペース、送迎者待機スペース兼来客駐車場2*台
  • 月額：6,500円～15,000円
• バイク置場：8台（ミニバイク6台、バイク2台）
  • バイク月額：1,000円、ミニバイク：月額500円
• 自転車置場：76台［スライド式ラック65台、3人乗り対応電動アシスト自転車用スライド式ラック11台］
  • 月額：200円～300円

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK＋F〜4LDK
• 住居専有面積：72.50㎡～102.42㎡
• バルコニー面積：12.76㎡～17.60㎡（一部住戸は室外機置場面積を含む）
• 72.5㎡の間取りが掲載されていなかったのですが、Bタイプは80.62㎡で「3LDK」。ということは、Bタイプよりも狭い72.5㎡は2LDK？もしくは3LDK？Gタイプが102.42㎡で4LDKです。
• Gタイプを憧れの目で見ています。いいなと感じるのは、キッチンの横に洗面室があることです。廊下からもキッチンからも行けるようになっていて、家事がしやすそう。洗濯、風呂掃除などキッチンから直通で行けると便利です。キッチンはL字になっていて籠れる感じだったのも素敵だと思いました。
• 個々の魅力の一つは部屋の広さではないかと思います。最低でも70㎡以上、100㎡台まであるのは家族の多い世帯には嬉しいことではないでしょうか。収納部もたくさんあるし全室アウトフレームで綺麗な間取りになっていると思います。
  • 70平米以上なのは嬉しいですよね。どこが人気でそうですかね？購入者はファミリー層が多そうですかね？

買い物・食事

• ショッピング

1. フードショップ 御影山手店　（徒歩1分／約10m）

• グルメ

1. マモン・エ・フィーユ　（徒歩14分／約1,060m）
2. ZUCCA　（徒歩18分／約1,390m）
3. 神戸モンシェリ　（徒歩14分／約1,090m）
4. 蕎麦ふくあかり　（徒歩14分／約1,060m）
5. THE GARDEN PLACE 蘇州園　（徒歩18分／約1,410m）

• 目の前にスーパーマーケットフードショップ御影山手店があるのは便利ですね。御影山手アドレス唯一のスーパーマーケットって書いてあるところから、商品の品揃えや価格帯はあまり期待できないのかな。
• マンションの前には小さなスーパー？があるんですね。ちょっと買い足す分にはとても便利ですね。

育児・教育

• 教育施設

1. 市立御影北小学校　（徒歩11分／約860m）
2. 市立御影中学校　（徒歩24分／約1,850m）
3. 頌栄短期大学・頌栄幼稚園　（徒歩5分／約370m）
4. 御影のどか保育園　（徒歩11分／約840m

• 御影北小学校の評判をご存知の方おられませんか？私立に進学する子も多いですか？
  • 小学生の足でここから私立毎日通うのはしんどいやろ
• 御影北小学校の校区内は私立中学受験をする方が多いと思います。うちの子も御影北ですが、その予定です。周りのお友達もその予定の子が多いですね。
  • 貴重な情報ありがとうございます。御影中学の評判はご存知でしょうか？

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第1種高度地区、第3種高度地区、法22条区域、文教地区、宅地造成規制規制、御影山手まちづくり協定
• 毎日坂の上り下りがめっちゃ大変そう・・・　御影駅からマンションへ戻るのに登山せなあきませんよ・・・
• 現地周辺の街並み見ましたけど、これだけでも凄い坂だって分かります…。自転車は無理だし徒歩でも結構厳しいですよね、これ。
• このあたりで生まれ育って、実家の近くで子育てをしたいこのあたりに詳しい方にとっては坂道に慣れていますし、そういった方向けなんじゃないでしょうか。駅からの遠さは気になりますが、間取りの平米数がかなり広いのでゆったりとした生活ができるのはメリットでしょう。戸建てよりもマンション派のファミリー世帯の方にいいんじゃないかしら。
• 徒歩1分のバス停も通勤通学には便利そうなので、徒歩や自転車利用者は少ないのでは？
• 電動機付き自転車があれば登れる坂ですか？
• ここって前は古い団地がいっぱいあった場所ですよね？
• 駅から歩いてみましたが、徒歩はキツイです。天候の良い日は良いかもしれませんが、真夏や雨の日はとても無理。あと、住宅街なので夜は人通りが少なく歩くのは怖く感じます。駅まで主人の通勤や子供の習い事の送迎を車ですることになると、あの坂道と道幅を車で運転する自信もなく、年をとった時の生活も考え中古でも駅に近いマンションにしようと考えています。築１０年以内で、価格的にもここと変わらないくらいで駅に近い物件が見つかったので。年数が経っていても、将来的に駅から近い方が資産価値が下がらないんじゃないかとも思いました。
  • １０年以内で駅に近いここの値段と変わらない中古ってどこですか？私も御影周辺の環境が気に入り、駅前の住友不動産にも行きましたが築10年以内ではここと同じような値段ではありませんでしたよ。むしろ同じような値段では築18年とか20年ぐらいのマンションを紹介して頂きました。あとこの周辺の中古マンション内の駐車場に空きがほとんどなかったと思いますよ。営業さんに教えてもらったルートだと坂もなだらかでしたしベビーカーおしても十分歩けましたし、日が暮れて暗くなってから現地までゆっり歩いて行きましたが街灯も有りLEDがついてて思ったより住宅街なのに明るかったですよ！高齢のご夫婦も杖つきながら歩かれてたりされてましたし、駅前とは違い線路や大通りから離れた静かな環境と山手にふさわしい閑静環境を私たち家族は気に入りました。中古よりも気に入ったので前向きに購入を検討しています。
    • 住友不動産以外にも中古物件を取り扱っている会社はありますので、インターネットでｓｕｕｍｏやｙａｈｏｏ不動産をこまめにチックすると良いと思います。新築も中古もチェックできるので、色々参考になります。
• 私も歩きました。郵便局から最後の坂道だけきつかったですが、あとは思った以上になだらかな坂道だと感じました。十分歩けます。マンションからの下り坂でHPにも掲載しているような港の景色が見れて、とても綺麗でした。御影山手なので坂があるのは仕方ないかと思います。周りは閑静な住宅街で、歳をとってもゆっくり過ごせそうです。本当にいいところで購入を前向きに考えています。
• 前の道路の下に超高圧線（約27万5000ボルト）が通っているので、電磁波の健康被害が気になる人は測定器で色んな時間帯に測定して判断するのが良いかもしれないね。以下の議員のページによると御影山手自治会館でモニタリングはしているみたいなので、近隣住民なら測定値教えて貰えるかも。http://www.yasui.net/hikolog/index.php?itemid=1335
• 車がないとこの辺りで生活していくのは厳しいでしょうか？
  • 買い物は車が多いです。阪急まで行くのは徒歩で十分行けます。バスも時間帯が合えば使うこともあります。車がなくても生活できますよ。
• 高圧線は住民ともめてたこの件かな。https://www.sankei.com/west/news/180407/wst1804070042-n1.html　　神戸製鋼が関電に電力供給する為に新設した神戸発電所（石炭火力）から御影山手の上にある関電の変電所に送る為の高圧線だね。
• 気になって高圧線の件関西電力に問い合わせて聞きましたが、健康被害はないと言ってました。高圧線は、地下？を通す的な話でしたよ。逆に、本当に被害を懸念するなら高圧線通せないですよね。こうやって高圧線とかわざわざ書きに来てる人ってどこかの販売会社の人なのかな。
  • よく見かける話題ではありますね。ネットで調べると電子レンジとかより影響は少ないとか出てきましたが。地下を通すならなおさら気にしなくても良さそうな気がします。
• 中学受験をされるお子さんが多いということは、公立小学校の学力レベルも高いでしょうから、そういった地域は学習塾もたくさんあり、競争率が高いので質がいい塾が多いということ。学校のレベルも高いので公立の小学校、中学校も安心して通わせられると思います。治安も良さそうですし、子育てしやすい環境であるというのはポイントの一つでしょう。
  • 阪急御影は塾はほぼありませんよ　　塾通うなら阪急岡本かJR住吉まで車で送り迎えが必要かと
• 坂については、HPなどで見るとキツく見えますが、実際は道によってですが、全く問題ない範囲（電動自転車可）です。モデルルームが駅近なので、見学の後に歩かれてみてはいかがでしょうか？オススメの道ももちろん教えていただけますし、電動自転車も貸していただけるみたいですよ。
  • 電動自転車を貸してくれるんですか、良いですね。実際そうやって確かめてみるのは重要ですね。できれば自分だけでなく家族それぞれも。こういう坂のあるマンションだと重宝すると思います。買い物で荷物が多くなってしまった時とかも本当に便利ですよ。
  • ご丁寧に教えて頂きありがとうございます。車を持っていないため、駅までの距離が不安でしたが実際に歩いてみようと思います。
• 子ども時代この地域に住んでいましたが学校も駅も塾もなにもかも遠く大変でしたのでお子さんをお持ちの方はお控えになった方がよろしいかと思います。
  • そうですか？子育て世代の方も沢山引っ越してこられておりますよ。その近所に住んでいますが、子供達は駅から徒歩で通学したり、自転車で習い事も行っていました。阪急御影駅近くに住んでも、塾の送り迎えをしているご家庭もあります。一概に子育て世代に向かないとは言い難いと思います。
• 治安もいいし景色もいいです。ただ親の送り迎えは必須ですね。私もこの地域出身ですが車2台で塾は住吉までの送迎でしたね。電動自転車は正直きついと思います。結構な急斜面です。小学校も遠いですが中学校は本当?に遠いです。大量の荷物+坂でひいひい上がってきてイノシシに遭遇したもいい思い出です。20年前までよくイノシシを見ていましたが今はイノシシは大丈夫なのでしょうか？
  • イノシシに遭遇するなんて、環境としては良いところなんでしょうね。実際にイノシシと鉢合わせになったら怖いですが、今はそんなことも無いかと思います。あと坂道ですが、子供さんにとってはとても良い運動になりますよ。
    • いい運動にはなるだろうけど子供がそれを喜ぶかといわれると悩ましいですね　　かわいい子には旅をさせよといったところでしょうか
• 子供からすれば平地のほうがいいでしょうね　　特にこの辺遊べるところも少ないですし老後ゆったり生活するにはいいのかも
• この辺りで生まれ育ってますが、御影山手は駅から少し離れていても価値がある場所かと思いますけどね。確かに駅近の方が便利ではあるので、何に重きをおいているかですね。なだらかな坂を通れば、電動自転車は問題ない立地かと思いますよ。
• 以前、ここのすぐ近くに住んでいました。治安面は良いですし、夜も静かです。ただその分周りには何もなく、何をするのも車が必要になってました。実際ほぼ全ての住民が車持ちです。学習塾は距離があり送り迎えが必要ですし、子供にも電動機付き自転車を買わなければなりませんでした。また電動機付き自転車もアシスト最大なのですぐにバッテリーもなくなります。老後に家でゆっくりなら良いですが、子育てしやすいという観点ではどうなのかとは思います。

周辺施設

• 公園

1. 深田池公園（徒歩14分／約1,090m）
2. 石屋川公園周辺（徒歩12分／約900m）

• 医療施設

1. 六甲病院　（徒歩11分／約820m）
2. 甲南医療センター　（徒歩14分／約1,120m）

その他

掲示板

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