ジオ京都二条

2021年11月18日 (木) 18:31時点における版

物件概要

ジオ京都二条　周辺写真CG合成

ジオ京都二条　外観完成予想イメージ

• 所在地：京都府京都市中京区壬生朱雀町6番1および25番15（地番）
• 交通：

1. 山陰本線 「二条」駅 徒歩5分
2. 京都市営地下鉄東西線 「二条」駅 徒歩6分
3. 阪急京都本線 「大宮」駅 徒歩9分

• 総戸数：88戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年02月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

• やはり、高いんでしょうか…ジオ北山みたいに、富裕層向けなのかな。早く最低価格だけでも知りたいです。北山は7千万ぐらいが最低価格だったのでびっくりしてしまいました。
• 全８８邸だから富裕層というより実需のファミリー向けでしょうか。そんなに高くならないとは思うけれど、中京アドレスだからなあ・・・
• 相場的には坪単価どれくらいが妥当でしょうか？
• 2000年に建てられた「ファミール二条ステーションサイド」が現在、坪240万～250万。二条駅徒歩１分か２分という抜群の立地ですが。新築でジオとなると坪260万くらいになりそう・・・
• この立地で坪250万超えるとなかなか売れなさそうですけどね～用途地域的に高層階しか陽当たり望めませんし、その高層階も今後建つ建物次第ですし7階で坪260から270万くらいでないと88戸売り切るのは大変じゃないでしょうか
• 前が小学校なので、4階以上でないと前は開かないのではないでしょうか。坪単価は300らしいです。
• 施工は長谷工だからコストカットして少しでも安く仕上げてくれることを期待します。ここで坪300出すなら、中古でもっと中心部探します・・・。
• 家探し中の者です。京都市の中京区や上京区あたりでSUUMOで中古検索したことありますか。60?80平米の立地の良いマンションは坪300万円どころじゃないですよ。築年数15年のボロマンションが1億もざら。中古で安くて良い物件を探す、ていう考えが甘い幻想ということに気付かされました。
  • 私も家探し中です。地元は京都じゃないんですけど、だからこそなのか、京都のマンション価格って他と値付けが違う気がします。ブランド力なんでしょうか・・・中古マンションも全く安くならないですよね。京都だけではなく大阪や滋賀なども見たりしています。そちらだと安いマンションもちらほらあったりします。京都市内だと中古も高い気がしています。
  • 中古探しは根気とコツ。私は１年半かけて築浅の結構いい物件を坪270万で買いました。いい物件はスーモにも載らず一瞬で消えます。東急でも阪急でもいいけれど大手営業マンと親しくコンタクトとるのがコツかもしれません。
• JR・阪急・地下鉄、どの駅も徒歩圏内って便利ですね。なかなかこれだけアクセスの良い立地にあるマンション少ないでしょう。隣は小学校なので子育て世帯にも嬉しい立地ですがジオマンションなので価格が気になります。かなり高めの価格設定になるかな。
• 数年前より京都はプチバブル。10年前の価格が夢の様。15年前の価格に戻ることはあるのかな。あの立地でこの値段！？と驚く物件が続々出ていますが、ここ数年で家探しを始めた方にはもはや当たり前なのかも。以前の値段を知っているものとしては、田の字エリアや京都駅前でもないのに、値段に驚くばかり。それでも売れるんだからさらに驚き。皆さんお金持ってるんだなー。
• 理想的な立地だけど4500?7500万円くらいでしょうかね。普通のサラリーマンには買えないなぁ
  • 場所的には富裕層のセカンド向きではなく、まさに一般サラリーマンなど実需層向け。この頃は金利の低さもあって年収８００万あれば５７００万程度の物件に手が届くようです（銀行がフルローンで貸してくれる公算があります）。
• 坪300て言う話を聞いております。高い、、、
• さすがにここで長谷工で20m地区に7階建ての物件が300万は売れないでしょう、、、
• 高値の時に取得した土地にマンション建てるわけですから、これからしばらくの間、マンションには土地の値段が反映してくるでしょうね。
• 地下鉄とJR二条駅5、6分で、ライフや三条商店街など生活便利。十分に坪300万で売れます。大人気でしょう。若い共働き世帯年収1200万以上のカップルにとって、ファミリータイプ6千万がターゲットです。
• 一般家庭には無理ですね…京都のマンション高すぎます。
• コロナ禍で銀行融資って通り辛くなってないのかしら？
• マンション名だけど、ジオ京都二条って言うよりもジオ千本三条が合ってない？
  • 三条下るというより六角だけど。でも、最寄駅が二条ということで、こうなったのでしょうね。阪急も利用できるし、便利です。
• 二条駅が最寄りなんでしょうけど、二条というマンションの名前に違和感を覚える場所でした。あまり多くは言いませんが、住所が壬生ですもんね…千本三条は仰るとおりですね。6,000万円が本当ならば必要以上に高いマンションだと言わざるを得ない。
• 三条より二条のほうが格が高いとデベが判断したのでしょうか。まあ千本は論外でしょうが。
• どんな建物でどんなプランがあって設備仕様がどんな感じなのか全く見えてこないので、情報が出てくるのが楽しみです。2021年4月上旬販売予定とのことなので、まだしばらくは地味なホームページのまま詳細は来年に入ってからなのかなとは思うけれど。
• 公式HPに外観スケッチ、ランドプラン、間取りの一部が公開されてます。https://geo.8984.jp/kyotonijo/plan/index.html
  • 情報をありがとうございます。間取りは普通ですが、建物の外観はけっこうスタイリッシュでお洒落ですね。
• ジオだから高いんだろうな、
• モデルルーム作るみたいですね。
  • どこに？
    • 千本押小路東入ル、中京中学校の向かい。12月上旬から営業と書いてました。
• 今の時代、京都市内では中古でも新築時の倍かそれ以上の値段で売れてるマンションがほとんどなので、価格には期待しないほうがいいですね。
  • 不動産相場も上げ下げの繰り返しです。アベノミクスもトランプ相場も終わりですから。今買うのは最後にジョーカーを掴むようなものだよ。
    • 質問なんですが、不動産リートや不動産会社の株はどうでしょう？一時期よりも買いやすく、高配当なので買ってみようかと思うのですが・・・勝間和代さんがリートがおすすめと言っていたのもあり、少額からはじめてみようと思っています。危険でしょうか？
      • 投資は安く買って高く売る。安くなったと思うなら買えばいい。投資は自己責任だから。個人的には不動産全般が高いから買わない。今がマンション買い時だと自己判断出来るなら買えばいい。
• 押小路通千本東入ルのこのマンションのモデルルーム、営業しているようですね。時節柄、予約が必要なのだそうです。
• 3駅3路線利用可でどの駅も10分以内の立地ですから、お値段はそれなりに高めになるのではと思ったりしますが、販売が2021年4月上旬予定となっているので、価格の公開は来年に入ってからになりそうに思います。数か月先な感じでしょうか。
• 先行相談会行きました。価格帯は坪300万からが中心、開口幅6m未満の間取りがほとんど、3LDKも2LDKも空調がつけれない洋室が1室ある間取りが多い かなり強気の価格設定で売却時は苦労しそうです
• 販売価格は、坪300くらいでしたよー。事前案内会に行けば教えていただけます。

交通

• JRの駅から徒歩5分です。電車は二条駅が近いことはなんとなくわかっていました。でも「後院通」を通っていくと大宮駅も利用できるんですね。細い道ではなくて直線距離の道になっていて、こちらも使いやすそう。嵐山本線もあるから遊びに行くのも楽しそうと思いました。

構造・建物

• 敷地面積：1,937.72m2
• 建築面積：1,215.96m2
• 建築延床面積：7,052.63m2
• 建ぺい率：62.76％（許容建蔽率71.5%）
• 容積率：314.74%（許容容積率315.07%）
• この高さ制限で7階建てだと直床直天井か、二重天井で天井高2.4くらいになるのでしょうか
  • 私も市内のジオに住んでいるけれど、直天井で天井高２.４です。関東ではあり得ない。まあ京都だからこれが当然視されてるけど。
    • ウチも2.4。以前住んでいた逆梁工法で視界の広い部屋から移住してきた時は、ちょっと鬱陶しいと思いましたが、慣れました。
• みなさんの書き込みを拝見していると、京都の物件って天井低めなのでしょうか?うちも2.4くらいだと思います。普通だと思って生活していたのですが、人間の慣れって怖いですね。確かに天井が高いほうが広く見えますが、基準ってないものなのかな。
  • 建築基準法では２．１ｍ以上と決まってる。でも関東のそこそこのマンションは最低でも２．４５ｍ、２．６ｍもめずらしくない。京都は高さ規制があるので、デベとしては採算を考えて１１階建てにすると、２．４ｍにしなくちゃないない。１０階建てにしたら、天井も２．５ｍ以上でかなり優雅な作りになるけれど、まあ庶民としては天井低い方が暖房代の節約にもなるので、京都では特に不満もないみたい。
    • そういう理由だったんですね。確かに暖房効率でいうといいのかもしれないです。京都は景観の条例？もありましたよね。京都で2.6メートルの高さのマンションがあれば、お金をかけているマンション認定でいいでしょうか。その分、部屋の金額は高くなってしまいそうですけど、見つけたら買いたくなっちゃいそうです。
• 中階層あたりの南側は陽があたってないのが気になりました。
  • 南側小学校3階だから3階くらいからはしっかり日当たりそうだけどなぜ？
• ジオシリーズのマンションって内廊下式のイメージがあるのですが、この京都二条はどうなのでしょうか？
  • 新築マンションは計画地ごとに購入者を想定した仕様決定やプランニングがされますので、ファミリー向けのこの規模で内廊下方式をとることは通常考えないと思いますよ。小規模マンションや億を超えるようなマンションはコストが掛かっても内廊下方式を採用されるのでしょう。
• 内廊下になるか外廊下になるかは敷地の形状にもよるでしょう。ウチもジオですが、外廊下です。
• 南側は五階まで隣の建物が被ってくるので、せっかくの南の日当たりが悪いのは残念です。立地は良いのですが、一般家庭には無理そうです。

共用施設

• 駐車場：31台（機械式29台、サービス用1台、来客用1台）
• 自転車置：111台
• ミニバイク置場：3台

設備・仕様

• モデルルームに行かれた方、設備面はどうだったでしょうか？充実していましたか？

間取り

• 間取りはまだ公開されていないみたいですね。早く見たいです！
• 全体に狭いプランですね。
  • 広くすれば高予算の客しか手が出せなくなるってことでしょう。坪単価の上昇が止まらない京都ではコンパクトが主流ですね。
    • そのあたり、モデルルームを作る理由かもしれませんね。
• プランを見てみるとどれもシンプルなプランに思えます。特にBタイプあたりだとリビングダイニングが細長くなってしまうけど、キッチン横の部屋のドアを開放すれば独立したダイニングとして使えそう。案外よく考えられたプランなのかなと思いました。
• 空調がつけれない洋室って、どうにかして空調を付ける方法がないものなんでそしょうかね。ただ販売価格がわからないです。HP上には今のところ価格が未定のままで、販売戸数も未定ですね。そろそろ公開されるでしょうかね。
• 空調がつけられない間取りってちょっと困りますね。特に今はコロナウイルスの感染予防のために換気が必要と言われています。窓がない部屋があるプランはちょっと難しいかなと思いました。
  • 窓がない部屋って難しいですよね…ただ、マンションって基本的には24時間強制換気が必須ですので、換気自体はできていると思いますよ。窓がないと風を直接通せないとか、暗いとか、空調をどうするの？というところがデメリットになるのだと思います。
• 空調も窓もない部屋があるプランもあるのですか、日中はドアを開け放しておくとか何か工夫をすればよいのかもしれませんね。Ｅタイプあたりはその点とてもすぐれたプランだなと思います。全室窓がありますし、浴室にも窓あり。洋室2つには窓が2つあって、ドアを閉めたままでも換気が可能だと思います。空調のない部屋にエアコンが付けられるなら、今後排気もする機種が出るそうなので、そういうのを取り入れていけば何とかなるのではと思います。

買い物・食事

• ショッピング

1. 京都三条会商店街　　徒歩2分／約90m
2. フレスコ三条店　　徒歩3分／約210m
3. サンドラッグ 京都三条店　　徒歩6分／約460m
4. 西友三条店　　徒歩6分／約480m
5. キリン堂 三条御前店　　徒歩7分／約560m
6. コープ二条駅　　徒歩8分／約620m
7. スギ薬局 千本三条店　　徒歩2分／約100m
8. ライフ 二条駅前店　　徒歩8分／約570m

• 買い物できるような施設が少ない印象ですが、もう少しいろいろな店舗があるといいのかなと思いました。
  • 三条会商店街という京都一長いアーケード街がありますが、物足りませんか？
  • 条会商店街(SEIYU、フレスコ含む)のほか、ライフ、コープ、リカマン、卸売タカギ、コンビニ、自転車屋、ドラッグストアなど結構いっぱいあると思いますよ。
• 三条商店街はおしゃれ感薄いですが下町な店揃いで楽しいです。

育児・教育

• 教育施設

1. 京都市立朱雀第一小学校　　徒歩1分／約60m
2. 京都市立中京中学校　　徒歩8分／約580m
3. 朱一保育園　　徒歩6分／約410m
4. 学校法人 光明学園 光明幼稚園　　徒歩6分／約460m
5. 立命館大学 朱雀キャンパス　　徒歩3分／約180m
6. 佛教大学 二条キャンパス　　徒歩4分／約260m

• 周辺には大学があるので教育環境は整っているのかなと思いましたがどうでしょう 学習塾や習い事が習えるような場所が充実しているのは、子育てをするうえで気になるポイントです。
• 大学には期待しない方がいいです。それらに通うのは保健医療を学ぶ人と法律を学ぶ人だけですから。
• 中高一貫の西京高校もそんなに遠くないですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域(敷地東側)、準工業地域(敷地西側)、準防火地域、20ｍ第四種高度地区(敷地東側)、20ｍ第三種高度地区(敷地西側)、沿道型美観形成地区、幹線地区、市街地型美観形成地区、遠景デザイン保全区域
• 便利なところですが、このあたりの治安はどうなのでしょうか？
• すぐ側に警察署がありますけど・・・。
• 治安は全然問題ないですよ。三条会商店街もありますし、住みやすいのでオススメです。電車がJRか阪急で良いなら悪くないはず。強いていうなら大通り沿いなので車の騒音がどうかは気になりますね。あと、鴨川や御所が近い方訳ではないので緑は少ない印象です。二条城は有料なのであまり恩恵はないと思います。周囲を散歩してもそれほど風情はありませんし。
• 南向きが朱一小学校なので、砂ぼこりが気になるところ。そこをのぞけばいいね。バス停も違い。駅（JR・地下鉄・阪急・京福）へも歩ける距離。買い物に困ることもない。信用金庫が近い。三条商店会は時々イベントをしているし（コロナ禍で今年は中止ばかりだけど）。住所は壬生だけれど、よく言われる某所の壬生とは少し離れています
• マンション名も短くていいですね。一瞬「ジオ河原町二条」と混同しそうになったけど。
• 場所的には三条下るですね。
  • そうですね。より正確には「ジオ千本三条」でしょうね。
• 千丸住んでましたけど、アスニーがあるし、お寺は多いし、大極殿跡の石碑もあるし、住み易い場所でした。駅までの歩道が狭いのが難でしたが。
• 小学校がお隣であることの安心感も、子供がいる家庭には何よりではないでしょうか。あと駅まで5分という立地。
• 現地見に行けばわかると思いますが、なかなかゴチャゴチャしてるせせこましい場所にできるんですね。前の道は交通量かなり多そうで、裏の道もかなり狭いんですがけっこうクルマも人も通ってました。かなり便利な場所だと思うんですが、現地を見てうーんってなりました。あと特に平日の昼間は交通量と小学校の隣というので窓を開けると騒がしいでしょうね
• 二条駅界隈は住みやすく、とても便利な場所だと思います。しかし交通量は確かに多い。マンション前の見慣れない、不規則な交差点は事故も多い場所だと思います。通勤、通学で毎日あの交差点を渡るとなると少し不安な気もします。
  • 分かります。二条駅の周りは良いと思うんですよね。ただ、三条通りをこえると変わるんですよね。交通量は裏側の道でも抜け道？なのか多く感じましたし、斜めの道はバスも多く、かなり騒々しくかんじました。歩道も狭かった。便利なんだろうけど、ちょっと惜しいです。
• 昔とは随分変わって、確かに便利かもしれませんね。乗り換えは必要ですがJRも利用しやすいですし、地下鉄も利用可能。だけど治安はどうなのでしょうか。昔はあまり良い立地ではなかったような・・・。どちらにしてもファミリーでというよりはdinks向け物件かな。
• タクシーで千本を下がってくる時、西大路五条より南西が目的地の場合は、三条から後院通（大宮への斜め道）に入らずに、千本通を直進することが多いようです。抜け道というより、あれを直進するのが本来の千本ですから・・・。一方通行ですけどね。後院通の歩道は狭いので、自転車は乗らずに押してくださいと書いてますね。
• 随分とこのあたりも発展してきましたね。まだまだ土地もありますし、お店なども増えたりするでしょうか。交通アクセスが良いので、独身、ファミリー層問わず便利で住みやすいかなと思います。ただその分、価格はかなり高くなるかもしれませんね。
• 小さい子供を持つ親としては小学校が隣というのは安心材料です。あと駅前が整備されたことと買い物がしやすい点は住みやすそうだなと思っています。
• 車は裏の千本通からしか入れないんですね。後院通からも入れるようにして欲しかったなぁ。
• 千本通りは道幅狭いので、歩行者は後院通り、車は千本通りで歩車分離するのは理にかなってると思います。車で帰宅時に回り込む手間はありますがね。
• 駅からの距離が近いなという印象を受けました。
• このマンション、市内でもシュっとしてないヤニこい場所に建ちますが、地下鉄にもJRにも阪急にも遠くなく、立地いいですね。ただ交通量多そうな前面道路がどんなもんか気になるのとコロナで周囲のいく店も退店の予定があり、さびれていく予感が不安です。京都ヤバいようですね。今日も財政不足のニュース出てました。

• 

  ブックファースト閉店

• ブックファースト閉店したんですね。友人がこの近くに住んでいるので、三条商店街に行くことも多いのですが昔ながらの良いお店もあり、新しいお店もちょこちょこあるんですよね。また新しいお店が開店することを期待したいな～。
• 二条駅周辺はこの商店街以外にもお店が増えているので、ここだけでなく、まだまだマンション建つでしょうね。

周辺施設

• 病院

1. すざく小林歯科　　徒歩2分／約100m
2. 宮崎循環器・内科クリニック　　徒歩2分／約130m
3. 多田眼科　　徒歩3分／約180m
4. 京都市急病診療所　　徒歩5分／約360m
5. まつおこどもクリニック　　徒歩5分／約400m
6. 二条駅前なかみち皮膚科クリニック　　徒歩5分／約400m

• 金融機関

1. 京都中央信用金庫 三条支店　　徒歩1分／約50m
2. 京都信用金庫 朱雀支店　　徒歩3分／約180m
3. 京都銀行 二条駅前支店　　徒歩5分／約330m
4. 三井住友銀行（ATM）　　徒歩8分／約580m
5. りそな銀行 四条大宮支店　　徒歩9分／約670m
6. 三菱UFJ銀行（ATM）　　徒歩9分／約720m

• 公共・レジャー施設

1. 二条城　　徒歩18分／約1,370m
2. 姉坊城児童公園　　徒歩5分／約350m

• 警察署も葬祭場も近くにあります。

その他

掲示板

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