プレシス幕張本郷

2021年11月18日 (木) 16:43時点における版

物件概要

プレシス幕張本郷　外観

• 所在地：千葉県千葉市美浜区幕張西1丁目7740番1（地番）
• 交通：

1. 総武線 「幕張本郷」駅 徒歩14分 （南口）
2. 京成千葉線 「京成幕張本郷」駅 徒歩14分
3. 京葉線 「海浜幕張」駅 バス11分 「幕張西二丁目」バス停から 徒歩6分 （京成バス）

• 総戸数：126戸（他に管理事務室1戸、キッズルーム1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年08月
• 売主：一建設株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 眺望が開けていてスーパーがすぐ近くってことですかね、物件サイトのトップページで言いたいことは。駅は遠いけど歩けなくないほど遠いわけでもなく、その点が妥協できれば価格はとても魅力的だと思います。南西向きで日当たりも良さそうです。共用施設はキッズルームくらいで、詳細が出るまでわからないですが、プランとしてはルーフバルコニーや専用庭などの特別なものは付いていない感じかもしれません。
• 2LDK2900万円台～、3LDK3400万円台～と価格も安いですし、大規模スーパースーパーバリューも気になります。
• 気になるポイントがいくつもあって、素直に良さそうなマンションだなと思います。南向きで日当たりよし、大型スーパー隣接、部屋が広い、価格が手ごろ。駅まで10分以上なのはマイナスポイントにはなるけれど、それを超える魅力があるのではと思いました。
• 悪くわないんですが、長谷工仕様ならもう少し安くてもと率直な感想でした。
• モデルルームのオプションをつけていると、相当、高額になるらしいです。一般的なマンションって部屋代＋オプションで追加料金ありになりがち。オプションがいくらなのか調べていませんが、最多販売価格が3,700万円台（9戸）で300万円オプションつけてしまうと4000万円になっちゃいます。
• 魅力的ですね！特にコーナーサッシのある角部屋。第1期角住戸空きあるのでしょうか？
• 第1期では何戸くらい販売されたのかな。やはり問合せしないとわからないのではと思うのだけど、人気があると抽選になるのでしょうか。

交通

• 海浜幕張駅までのバス、詳細をご存知の方はいらっしゃいませんか？自転車だとキツそうだし、最寄駅まで歩いて14分で電車で海浜幕張まで行くのは辛そうなので、バスで海浜幕張まで行けるならありがたいです。
• 電車通勤が少しでも楽になれば・・という観点から考えると駅までの距離はちょっと遠いししんどいのではないかとは思いますが便利すぎると歩かなくなるというのもあります。健康のためには、これくらいの距離は歩いた方が良いのかなとも。
• 駅から距離があるのが気になりました。徒歩14分の距離だと歩いてきついなと思うくらいの距離になると思います。バスも通っている様ですが、バス停まで６分とバス停にしては距離があるので日常使いはできなさそう。女性で夜の帰宅時はこの距離を歩くのはちょっと怖い気がします。
  • 女性は厳しいとは思います。駅を普段利用しない方ならとは思います。

構造・建物

プレシス幕張本郷　エントエランスアプローチ

• 建ペイ率：60%（70%）
• 容積率：200％
• 敷地面積：4,503.55m2
• 建築面積：1,436.10m2
• 延床面積：9,858.01m2
• このマンションのエントランスアプローチやラウンジの雰囲気はとても良いなと思いました。開放感があって明るい感じ。春の桜も楽しみの一つになりそうに思います。一階の庭と専用駐車場付きも植栽に囲まれていい感じだと思いました。

共用施設

プレシス幕張本郷　ラウンジ

プレシス幕張本郷　キッズルーム

• 駐輪場：敷地内に252台（2段ラック式 上段115台、下段115台、平置22台）
• 駐車場：敷地内に76台（平置60台、専用平置9台、平置小型専用6台、福祉対応平置1台）
• バイク置場：敷地内に7台
• 帰宅時間が遅い場合、駅まで徒歩14分は危険なので自転車を導入するとして、駅周辺に駐輪場は確保できますか？マンションの駐輪場は敷地内に252台（2段ラック式 230台、平置22台）だそうで1世帯2台は契約できるみたいですね。
  • ココ参考になるかもしれません。https://www.city.chiba.jp/kensetsu/doro/bicycle/bicycle_parking.html第1自転車駐車場、第二自転車駐車場、第三自転車駐車場がありました。第一が一番近いです。もしなければ都度払いで利用することになりそうです。

設備・仕様

• 前向きに検討していましたが、ネット環境が良くなくてやめました。光配線方式ではなくLAN配線方式のマンション一括型契約のため、ネット環境はお世辞にも快適とはいえません。グローバルIPすらオプションで付与することもできないのが決定打でした。オンラインゲームやテレワーク利用者には確実に不向きといえます。素敵なマンションだったので残念です。
  • 今まで意識してなかったけど、分譲マンションの大半がLAN配線方式じゃない？
  • 仮に快適ではないとしても、個人でポケットWiFiを契約するなど解決策はありますね。そのお金が払えないなら諦めるしかないですね。
• LAN配線でも、マンション一括のプロバイダ次第でグローバルIP付与のタイプとローカルアドレス付与のタイプがあるのかなと思います。現在のマンション一括の、例えばアルテリアネットワークなんかはLAN配線されてても、手持ちのルーターで接続をLAN型にして、IP付与（固定では無く都度アドレスは変わる）されるのがグローバルIPだったりします。ですので、LAN接続型＝ローカルIPというわけではないです。固定のグローバルIPの付与には対応していないというのはほとんどの場合でそうだと思いますので、そちらと混同してないか確認してみることをおすすめします。
  • auひかりマンションですので、ローカルIP付与のタイプでした。変動でかまわないのでアルテリアさんのようなタイプだったらよかったです。
    • ここはそうなんですね。ローカルIPだと、VPNやるにも問題出ますし、ゲームでも。個々にケーブル布設できる配管あればいいですが、コストカットの中ではまず無いでしょうしね…よほど優位で無い限り検討から外れそうです。
• なんかよくわからないなりにネット環境も検討項目の一つとして考えないといけないのだなと思いました。在宅の仕事も増えてきているのでそのあたりの環境はしっかり整備してほしいなと思いました。検討から外す方もいらっしゃるくらいですから重要なポイントだと思います。だけどファミリータイプで2900万円台～というのは魅力的ではあるなと思います。
• マンションのネットワークは戸建てよりも弱い場合があります。うちのマンションでもコロナ禍で在宅する方が増え、ネットをするという方が増えたからか、時間帯によってつながりにくかったり重くなったりしました。Wifiルーターを変更しても変わらずだったので、在宅で仕事をされている方は別でポケットWifiがないとつながりづらい時間帯はあるかもしれません。
• 結局、マンションでどういうネット回線の契約をしているかなんですよね。同じ会社でもいろいろと種類があると思うのですが、その中でも安いものだとどうしても…という風になるし。一括の回線契約って今はどこもやっているし、管理費からすべての家が引かれているから、なんとも言えないところがあります…。
• ソフトバンクのソフトバンクエアを使っていますが、やっぱり時間帯（周辺の利用者達が使いだす時間帯）よっては回線が遅くなりますね。光回線なら、そんなことは無いと思いますが、光なのかな。
• 私もソフトバンクエアを利用しています。工事不要なので買ってきて直ぐに使えるので良いのですが、周辺が使いだすと確かに速度が落ちます。最近は以前より良くなったのか、そんなに気にならないですが、光ならそんなの関係ないと思いますよ。
• 今はネットで買い物でも何でもできてしまうし、動画を楽しむ方も多いと思うのでけっこう重要なポイントなのだなと思いました。マンションで決まってる契約以外だと使えないのかしら？

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：62.88m2～75.23m2
• バルコニー面積：7.51m2〜12.80m2
• コーナーサッシのあるプランがあるのですね。コーナーサッシって窓が開かないのかな？換気面とかガラス掃除面が気になるけど、室内は文句なしに明るくなるのでしょうね。
• 間取り図の所をよく見ると軽く開くみたいに描かれてますね。風はその隙間から通り抜ける感じになるのではと思います。採光はいいのでしょうけど、その分夏場は部屋が暑くなり過ぎて光熱費が上がりやすいということが考えられますね。反面、冬はぬくぬくといった感じかな。年間トータルすればバランスが良いのかもしれませんけど。
• なるほど、夏の光熱費ですか。たしかに想像してみると熱そうですね。幸か不幸か全邸南西向きとのことですから、かなり日当たりは良くなると思われます。冬はぬくぬくと陽だまりの中で過ごせるのかな。一年間のトータルバランスで考えるとプラスマイナスゼロになりそうですね。というか、そうなるといいですね。そういうのが気になる場合は中住戸の選択という道もありかなと思います。
• 収納スペースがしっかりと確保されているため無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので家族が多くてもキチンと片付けられるでしょうね。主婦にとってはとても使いやすく、家事が楽だろうなと思いました。
• コーナーサッシはルーバー窓とは違うんですよね？専門用語が出てくるとわからなくなります・・・360度モデルルームでテレビボードが素敵だと思いました。これはすでにそなえつけになっていますか？ベンチみたいにしても使える気がしました。（耐久性はないかもしれませんけど・・・）思ったより広く見えますね。クローゼットも広いですしゆったり生活できそうです。
• テレビボードはオプションかモデルルームの特別仕様だと思われます。間取り図に記載が無いので、そうではないかと思います。
  • そうなんですね。特別仕様ということは有料オプションでしょうか。
• コーナーガラス付きの角部屋以外は興味なしかな。駅から遠いし治安も心配。
  • 治安悪いなんて書いてありました？この辺り住んでましたけど、ただの一度もそう思ったことないです。
    • 治安が心配であり「悪い」とは書いてません。「治安悪いなんて書いてありました？」って？既に住んでいる方にとってはそれが当たり前の生活なので不安はないのでしょう。土地勘の無い者からすると駅からの途中にラブホテルがあったり高速道路も近くにあって夜道は寂しくなりそうだと感じます。
• マニアさんの評価高いわね。M9階がいいってさ。
• バルコニーが狭いのが嫌という人はコーナーサッシのタイプが不評なようですが、好まれる方もいらっしゃるようです。何より採光が優れていて開放感があるのではないかと思います。窓辺ぎりぎりにも家具が置けたり、室内空間を広く使える利点もあるのではと思います。

買い物・食事

• ショッピング

1. スーパーバリュー幕張西店　　徒歩1分／約10m
2. ミニストップ千葉幕張西店　　徒歩4分／約320m
3. ファミリーマート幕張本郷一丁目店　　徒歩6分／約460m
4. PCDEPOTスマートライフ幕張インター店　　徒歩7分／約490m
5. セブンイレブン幕張西　　徒歩7分／約540m
6. 業務スーパー幕張本郷店　　徒歩11分／約860m
7. ワイズマート幕張本郷店　　徒歩13分／約1,000m
8. ドンキホーテ幕張店　　徒歩13分／約1,030m
9. くすりの福太郎幕張本郷店　　徒歩13分／約1,030m
10. ニトリ幕張店　　徒歩15分／約1,150m
11. ワイズディスカ香澄店　　徒歩16分／約1,260m
12. セブンイレブン千葉幕張本郷　　徒歩17分／約1,350m
13. ヤマダ電機・テックランドNew幕張本店　　徒歩20分／約1,530m
14. イトーヨーカドー幕張店　　徒歩26分／約2,010m
15. イオンモール幕張新都心　　徒歩27分／約2,100m
16. コストコホールセール幕張倉庫店　　徒歩37分／約2,910m
17. 三井アウトレットパーク幕張　　徒歩41分／約3,250m
18. 島忠ホームズ幕張店　　徒歩46分／約3,620m
19. オーケー幕張店　　徒歩46分／約3,620m

• スーパーバリュー、価格が安かったら行きつけのスーパーにしちゃうかも。
• スーパーバリュー、名前からするとかなり安そうなイメージだけど、どうなんでしょう。チラシを見てみたらそこそこ安い感じではありましたが、普段利用しているお店と比べてどうなのかは人によって違うかもですね。鮮度とか品揃え的にはどうなんでしょう？マンションの魅力と同時に生活に必要な施設の情報もけっこう大事だと思います。
• スーパーバリューは食料品がめちゃくちゃ安いのでよく利用しますが、閉店時間が20時や21時と早いんですよね。それだけ従業員にはやさしい店なのでしょうが、仕事で帰りが遅くなった時には利用できないので少し不便です。

育児・教育

• 教育施設

1. 幕張海浜こども園　　徒歩6分／約440m
2. 幕張本郷ナーサリー　　徒歩8分／約590m
3. 幕張西小学校　　徒歩10分／約760m
4. 幕張西中学校　　徒歩10分／約780m
5. 芳野学園付属幼稚園　　徒歩10分／約790m
6. ほのぼのたんぽぽ保育園　　徒歩12分／約920m
7. weepee幕張本郷　　徒歩14分／約1,070m
8. エバーキッズ幕張保育園　　徒歩15分／約1,150m
9. かえで保育園幕張本郷　　徒歩16分／約1,250m
10. 幕張本郷すきっぷ保育園　　徒歩17分／約1,320m
11. リトルガーデン インターナショナル幕張本郷校　　徒歩17分／約1,360m
12. スクルドエンジェル保育園 幕張園　　徒歩19分／約1,520m
13. 明徳そでにの保育園　　徒歩20分／約1,590m

周辺環境・治安

• 地域・地区：準住居地域・第二種高度地区、建築基準法第22条指定区域、日影規制4h−2.5h/4.0m
• 駅はかなり遠くないですか？歩いていくと、多分、信号待ちとかも入れると20分くらいは実際にはかかってしまうんじゃないかと思います。もちろん、人によって歩く速度は違いますので自分の足で確認をしていかないといけないことではあります。マンションの周辺環境そのものは買い物が便利で悪くはなさそうな印象です。
• マンションで駅徒歩10分を超えるとバス便扱い。資産価値維持できないよ。
• 「幕張」と書いてあったので、幕張勤務の人に人気が出そうと思ったら最寄は幕張本郷駅なんですね。現地案内図も「幕張西二丁目バス停より「幕張本郷駅へ5分」」とあります。でも、海浜幕張駅にバスで11分で直行できるならそれはそれでいいのかも。バスで幕張本郷→海浜幕張、バスで海浜幕張直行。2ルートで行けるならアリのような気がします。バスの混雑具合はどうなんでしょう？
  • ここは幕張本郷駅ー幕張西二丁目ー海浜幕張駅を結ぶバスの大動脈です。総武線沿線から幕張新都心へ向かう人を乗せるため、両方向へ朝は2～3分おき、昼間でも5分おきで走ってます。2車両を繋げて走る連節バスもあります。とはいえ、本郷駅なら苦もなく歩けますけどね。
    • 幕張西二丁目には、幕張本郷→海浜幕張間の朝ラッシュ時の急行バスは止まりません。各停の本数もかなり多いですが、各停は普通サイズのバスだけです。（連接バスではない）また海浜幕張方面のバス停（郵便局側）に行くには横断歩道か陸橋を経由しなければならないので、ややアクセスが悪いと思います。
      • 海浜幕張駅までバスが通っているなら、電車に乗らなくてもいいかなと思いました。直通ではないんですね。勘違いしていました。海浜幕張まで停留場はいくつで大体何分くらいなんでしょう？直通じゃないにしろ、幕張本郷から海浜幕張よりもバスに乗って乗り換えなしが気楽だと思いました。朝だと2、3分に1本走っているならいいですね。人によって本郷駅まで遠いか近いの意見が違っていますよね。本郷駅までは歩けますか？自転車が楽ですか？
• マンション周辺は住宅街が広がっているので陽当たりがよく、日中は電気をつけなくても良いくらいかもしれません。ただ最寄り駅まで14分という距離をどう感じるか…。歩くことが苦痛でなければ、なんともないでしょうけれど毎日電車で通勤通学を考えると悩むところです。
  • 前面は戸建てばかりなので、陽当たりは良さそうです。幕張本郷駅までは、現地案内図でも描かれているとおり、国道14号の陸橋に多少迂回する必要があるのと、京葉道路付近までは登り坂が続くので、徒歩や自転車は考慮がいります。
    • 周辺が戸建てになっているのは日照条件が良くなるほかに、景観に関しても圧迫感が少なくいい景色を眺められそうですね。ただ、すぐ近くに戸建てがある場合２階までは圧迫感が多少あるかもしれません。３階以降は景観な景色があるのかなと思います。駅からの距離的には歩くとちょっと遠いかなというくらいになりそう。大雨の日はびしょ濡れになりそうですね。
• 戸建てが多い土地だから、日当たりもよさそうですよね。
• 駅周辺は人通りが多くて治安も気になるので、なにを優先に選ぶか悩みますね。
• 陽当たり、ロケーション共に良さそうですね。通り掛りましたけど、横の高速もそんなにうるさくなさそうです。地震が来たときの液状化は気になりますけどね。。
• 幕張本郷と思い期待したが、幕張ICの間近だったとは残念。ラブホテルも近く?
  • ラブホテルあるんですか…。子育てには適さないですね。
• 高速脇ですが現地は凄く静かです。防音壁を越えてくる階はどうかな。間違いなくリビング側は窓開けても静かですね。
• この建物の北側にある道路って、バリケードで封鎖されちゃってるの？通り抜けは出来ない道路なの？
  • 現在は管理用通路ということで道路扱いではないようです。歩行者や自転車は通行可ですが。
• 治安に関しては長い期間住んでいないとなかなか気が付かないことだと思うのでご近所さんのご意見を伺うしかないと思うのですけど、夜の通勤時間帯に現地の様子を見に行くことくらいはできるかもしれません。実際に歩いてみて自分的に平気ならOKなのでは。駅からの道筋にはコンビニがあったり、すぐそばにはスーパーバリュー幕張西店もあって営業時間は夜9時までとのことなので、ある程度の賑わいがありそうには思うのですが、現地チェックが確実かもしれませんね。
• 駅まで自転車で通勤したとしても女性と子供が街灯の少ない暗い道を通るのははばかられると思います。せめて夜開いている店舗が多ければと思いますが、スーパーバリューの閉店時間が21時とは少し早めですね。
• ここは千葉街道から外側に位置しているようですが、埋め立てでしょうか？ぎりぎりセーフな感じがするのですが...。
  • ぎりぎりセーフとは地震等、災害時の心配をされているのでしょうか。そうであればこちらをチェックするといいかもしれません。https://www.pref.chiba.lg.jp/bousaik/higaisoutei/bousachizu.htmlこちらでゆれやすさマップや液状化しやすさマップが閲覧できるのでご参考までに。
  • 14号沿いの海側、現在コーヒー屋さんがある所の並びに以前オートバックスがありました。2011年の地震のとき、店内が水びたしになったと店員さんがおっしゃってました。袖ヶ浦だか香澄だったかの小学校では、地震で校庭に避難したら水が浮いてきたので、慌てて体育館に避難し直したと、当時の先生がおっしゃってました。
• 通勤は自転車を利用するとして、駅周辺に自転車がスムーズにとめられて街灯が多い通りが安心ですよね。地図を見ると夜道に頼りになるコンビニがマンションと駅の周りだけのようなので、実際に通勤路を歩いて確認してみるべきだと思いました。
  • 通勤に駅まで自転車乗るの？スーツじゃないですよね？
    • スーツでも乗っている方いらっしゃいますよ。
• シロウトなので詳しくはわかりませんが、住宅を建てる前に敷地の地盤調査をして液状化の判定もするみたいですよ。もし液状化する恐れがあると判定されたら、然るべき工法で地盤改良されているはずです。その辺りも営業さんに問い合わせしてみるといいかもしれません。

周辺施設

• 病院

1. 小林整形外科　　徒歩5分／約350m
2. 大林歯科医院　　徒歩5分／約380m
3. 館野医院　　徒歩9分／約380m
4. 岩田こどもクリニック　　徒歩9分／約710m
5. 幕張ドルフィン歯科クリニック　　徒歩9分／約710m
6. 赤松眼科医院　　徒歩12分／約930m
7. 幕張西歯科医院　　徒歩12分／約940m
8. たみたに小児科医院　　徒歩12分／約960m
9. 本郷内科　　徒歩13分／約1,030m
10. 笠原歯科医院　　徒歩14分／約1,060m
11. えじま医院　　徒歩15分／約1,140m
12. アリス耳鼻咽喉科　　徒歩15分／約1,160m
13. Wクリニックフォーマザーズ幕張　　徒歩16分／約1,230m
14. 三上眼科医院　　徒歩17分／約1,290m
15. 習志野第一病院　　徒歩28分／約2,210m

• 金融機関

1. 千葉幕張西郵便局　　徒歩6分／約450m
2. 三菱UFJ銀行 ATMコーナー 幕張本郷駅前　　徒歩12分／約920m
3. みずほ銀行 京成幕張本郷駅出張所（ATM）　　徒歩13分／約1,040m
4. 千葉銀行 幕張本郷支店　　徒歩14分／約1,050m
5. 千葉興業銀行 幕張本郷支店　　徒歩15分／約1,130m
6. 京葉銀行 幕張本郷支店　　徒歩17分／約1,330m
7. 千葉幕張本郷郵便局　　徒歩21分／約1,680m

• 公共・レジャー施設

1. 幕張西一丁目第一公園　　徒歩1分／約10m
2. 幕張西一丁目第五公園　　徒歩3分／約220m
3. 幕張西二丁目第一公園　　徒歩4分／約280m
4. 幕張西第一公園　　徒歩7分／約530m
5. 袖ケ浦第一号児童遊園　　徒歩7分／約540m
6. 袖ケ浦東近隣公園　　徒歩8分／約580m
7. 幕張西運動広場　　徒歩8分／約590m
8. 一本松公園　　徒歩12分／約890m
9. 浪浜公園　　徒歩12分／約950m
10. 香澄公園　　徒歩14分／約1,110m
11. 幕張海浜緑地　　徒歩14分／約1,110m
12. 幕張海浜公園　　徒歩34分／約2,710m
13. 千葉市 幕張西公民館図書室　　徒歩5分／約380m
14. 幕張本郷市民センター　　徒歩8分／約620m
15. カーブス幕張本郷　　徒歩12分／約940m
16. ニューゴルフプラザ幕張　　徒歩15分／約1,160m
17. 幕張船溜跡公園庭球場　　徒歩22分／約1,760m
18. スポーツクラブ＆スパ ルネサンス幕張　　徒歩25分／約1,930m
19. イオンシネマ幕張新都心　　徒歩27分／約2,100m
20. 幕張メッセ　　徒歩30分／約2,340m
21. 中央公園パークゴルフ場　　徒歩30分／約2,360m
22. 習志野ベイサイドスポーツクラブ　　徒歩31分／約2,420m
23. 千葉マリンスタジアム　　徒歩37分／約2,940m

その他

掲示板

chiba/658029/11-62