ザ・パークハウス 高輪タワー

2021年11月12日 (金) 11:21時点における版

物件概要

ザ・パークハウス 高輪タワー　外観完成予想図

• 所在地：東京都港区高輪１丁目110番1、112番110（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線「白金高輪」駅（1・2番出口）より 徒歩2分
2. 都営三田線「白金高輪」駅（1・2番出口）より　徒歩2分

• 総戸数：164戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上26階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年10月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社、大栄不動産株式会社
• 施工：株式会社熊谷組
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• うわさになってたビギ跡地の高級タワーですね。三菱がこちらを発表したということは、数年売れ残っている白金二丁目タワーはもう諦めて手仕舞いにしたい感じですかね。
  • 崖下の高輪タワーと 坂下の白金二丁目タワー。どちらも 騒音大通り沿い。白金二丁目タワーの売れ残りを買い叩くのがいいか、新築のこちらを狙うか、迷いますね
• HPの「天地双生」って言葉は近隣宗教施設へのオマージュなのか？
• 白金ザスカイ坪単価700万。こっちも700万になりそうだ。
• 入居がスカイより1年早いが販売開始は3ヶ月後。164部屋だと余裕で捌けるよね。小規模タワーの弱点として管理費は550円、修繕費は150円スタートとか高くなりそう。投資にも向かない。
• 三菱に質の高いタワーを期待してはいかん。価格は坪単価650万以上だと即撤退案件。
• 修繕費足して600弱スタート予想。
  • 600弱スタートというのは1LDKのことですよね？やはりそれくらいはいくのでしょうか。
• 目の前がプレミスとのタワー？値段は同じくらいですかね？買うならどっち？
• お値段については…そもそも専有面積も広めに取られているし何と言っても場所が場所なので高くなるのも仕方がない、という印象です。
• 管理費はプレミストより高いはず。160部屋はタワマンとしては小さいし、割算でコンシェルジュ代とか共用施設維持費は高くなる。同じく三菱の千住ザタワーの管理費も小規模タワマンらしく凄く高い。
• パンダ部屋は坪単価500万くらい？
  • やっぱり平均で640～650万／坪みたいですね。撤退かな～
    • スカイも下げてるみたいだから、気長に待ってみたらいかが
      • 下げたの中高層階の高い部屋だけ。低層階の2Ｌ3Ｌは高いまま。
        • 中高層だけというけど、低層以外だから2/3の部屋面積は下げたの？高い部屋と言っても値下げされてのは1億数千万円台とかもあって、中には1千万円単位も下げている。利益を出してくれる中間層、金持ちが引いているから。それであの数全部売れるか疑問
          • 値下げは期待だけで予想といえる程のものではないです。ただ、今のマーケット見渡してほんとに材料なしと思ってるんですか？？
• 坪単価650万でした？
• ペンシルはどこもかしこもリセール弱いから悩んじゃうなあ。
• 価格が高過ぎて笑った。
  • ここ下がっていくみたいだよ。とくに３Ｌは下がる可能性が高いと聞いた。
    • 高いですね。白金高輪の時勢では適正価格だとしても、こんな囲まれペンシルで同価格帯なら白金ザスカイ買います。ある意味モデルルーム行って参考になりました。
      • あくまで見せ価格でこれから客の反応みて下げると聞いたけど…
        • 客の反応みて下げるって営業が言ったんだ。地所レジ、弱気の巻き。
• 管理費高くなるよ
• 1801号室～2401号室が17000万～17999万
• 一番狭い北東の1LDKってもろお見合いですよね。これでスカイの単価とほぼ同じって厳しくないですか
  • ここから下げてくるとも言ってた
• 2L50平米台は将来目の前に建つマンションが気にならなければ、良いと思います。眺望ない分、今の市況としては安い。
• ここは事業協力者住戸はあるのでしょか？
  • 無いです
• 駅がすぐそこという立地にあるマンションだけあり、かなり注目されている感じがします。自宅からすてきな眺望が望めるなんて最高でしょう。プランを見ていると、どれも面積が広めなので使いやすそうですがかなり高額になるでしょうね。
• 2LDKがもう少し安くなってほしいものです。気に入っているので買いたいのですが価格で迷います・・・。要望書は価格の目安になるのであまり提出されないことを願います。隣のジオが売り出してますが売れ残っていたのですかね。
  • ジオはずっと売れ残ってる
• 管理費が高くて購入に踏み切れません。コンシェルジュがいるにしても、共用施設ほぼゼロなのに平米約420円って高過ぎませんか？
  • 高いね。高すぎると言ってもいいくらい
    • 戸数が少ないから1部屋当たりの管理費激高
      • 今上がってる人件費はこういう仕事かIT関係。なり手がいない管理人一人体制が24時間週7日なら、一日8時間、週5日勤務だと、4.2人交代制で月150万くらいはかかる。社会保険料や福利厚生費、派遣元のピンハネもあるから。掃除や見回り、点検時も受付常駐なら、常時二人必要、月300万なり。後は施設の電気代や備品代、クレーン使った窓ふき、エレベーターとか設備の定期点検費。金はかかる。掃除やゴミ出しも各フロアから集めるのは本当に大変だよ。住人次第で管理人一人体制でも可能だけどどうする？ていうかこのマンションの価格考えたら管理費そんな高くない。パーマンならもっとする。合見積とってジャンパー姿の管理人に変えても2割引かな。
        • 戸数が少ないし今の人手不足の状況だとやむなしということですね、勉強になりました。だだ、やはり私は戸数の多いマンション選ぼうかな
• モデルルーム行ったけど、ここはパス。駅近は魅力、アドレスまぁまぁだけど、場所いまいち、閉塞感、ペンシル、眺望塞がれてる、眺望ある部屋もイマイチ、造り微妙、間取りまぁまぁ、しまいに営業はゲートウェイと白金ザスカイ初めとした近隣の白金大規模再開発をウリにしてる。営業センス笑えた。だったらそっち買うわ。
  • いくら何でもスカイよりはまし。あの間取りと高速横の騒音、排ガス、粉塵はいかんともし難い

視界は白金も芝浦のようなタワマン街になるから駅側はどこも似たりよったり。ここは中層以上は南東が抜けるが、北西がタワマン。ペンシルは間取りがいいし、ここは下限、平均の面積が大きい。住民の質のバラツキも小さい

• プレミア先着順ということは、各戸複数申し込み見込み者が集まらなかったという認識でOK？
• プレミアム以外は価値なしだな。見てきたが全く良いとこ無い。プレミアム以外買う人いないんじゃない。狭い敷地に宗教法人近接で場所イマイチ。
  • そのプレミアが先着順なんだけど
• 良い点
  • ①白金高輪駅から2分②高輪アドレス③学区④現売り出し周辺物件より若干㎡単価安い⑤引き渡し時期の速さ
• 懸念点
• ①崖地②大通り沿い③ハザードマップ境界④港区東京都市計画高度地区の絶対高さ制限（建替時の状況不透明さ）⑤各種後改修困難な共通設備の今一歩感（T1サッシ・エレベーター速度105m等）⑥新飛行ルートの影響未知数⑦管理費の高さ⑧小規模ゆえの売りにくさ⑨今後の需給悪化
  • ④⑤⑥⑨はこの物件というより地区だけど・・・
    • 駅から楽しく帰ってこれる道のりじゃないのもマイナスかな。裏側の崖上土地の方が駅から距離あっても閑静で気持ちが良い。エレベーター使えばフラットアクセスだしスーパーも近い。価格がもう少し安ければ検討進めたけど懸念点を覆すほどの価格メリット無いので検討から外す事になりそう。
• とりあえず、先着順10戸のうち3戸だけは売れたようです。
  • プレミアム大苦戦
• かなり大規模なマンションですね。立地も良いだけでなく、狭い間取りしかない物件がない中で専有面積の広い間取りが多いのはいいですね。ただ、かなり高額ですが、即完売・・・となるかしら。
• 公式サイトに公開されてる価格表拝見しましたが、パンダ部屋もなく、やたら高いですね。苦戦するのでは？
• 1期1次先着順10戸は完売。抽選なしの要望通りの申し込みというわけか
  • プレミアム売れてますね。買いだったなあ。
• 1期で半分以上売り切れかあ。かなり好調だわ。スカイより安くして正解
  • 売り切れ？売り出しの間違いじゃない？売り出すのは自由。問題はちゃんとある程度の要望が入って売り出しているのかどうか。ダラダラ先着順で売っていく戦略かもしれん。まずは、2次の売れ行きを見守るよ
• 今日は、第2次抽選日ですか、抽選になる部屋はあったのでしょうか？
• 安かった。2LDK8000万台
  • 次の販売期は少し先になるようです。今は世間がバタついている状況だし、それくらいでいいのかもしれないですね。2LDK で8000万円台…9000万円弱くらいだとしても高輪でその金額だと今ならまだ良心的な方なのかもしれないです。しかもここ、駅から2分だから好条件の立地ですしね。
• 第2期1次の販売戸数が、5戸→9戸に増えてる
• 先着順、何戸でした？
  • 先着順は11戸でした。1期で4割販売済みで11戸が先着順というのは、かなり順調なのでは無いでしょうか。
    • かなり順調だね。1期1次と2次で、たしか90戸供給だから79戸契約済み。営業も言ってたけど、あまり広告しなくてもスカイとの相乗効果で問い合わせが多いって。競合じゃないだろうね。で、ここのモデルルーム来た客に、三田タワーと三田ガーデンの売り込みもできるし。よくできてるよ
      • げん55％の売り出しで、44％の契約。契約率88％は立派
        • 正確には、1期1次＆2次で71戸成約、19戸の先着順住居です

【プレミアエグゼクティブ仕様住戸】

• 2月1日（土）第一期　先着順受付開始のご案内
• 受付開始日時：2020年2月1日（土）10：00～
• 受付場所：ザ・パークハウス 高輪タワー 高輪ゲートウェイマンションギャラリー
• 販売戸数／10戸
• 間取り／3LDK
• 専有面積／106.64m2 ～ 164.64m2
• 販売価格／23,390万円 ～ 46,680万円

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  価格表（2019年11月27日撮影）

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  1期2次価格表（2020年2月19日撮影）

交通

構造・建物

ザ・パークハウス 高輪タワー　エントランスアプローチ完成予想図

ザ・パークハウス 高輪タワー　エントランス完成予想図

• 敷地面積：2000.79m2(売買対象面積)
• 建ぺい率／容積率　建ぺい率：80%・60% 、容積率：500%・300%
• デザイン微妙じゃないですか？目の前駅１分にさらに高いタワーが立つし、再開発スカイのスケールも踏まえるとインパクトが…脱いだら凄い系なんですかね…
• デザインは和風モダンな感じで面白いです
• 現在発表されている白金ザスカイ、プレミスト、ブランズの白金高輪タワマンの中では1番規模が小さいのでいまいち注目度は低いので盛り上がってないなあ。
  • 規模というより、デザインが垢抜けなさすぎ。規模と見た目と間取りと価格を総合してインパクトが残らない。
    • 私も同感です。ちょっといくらなんでもデザインのセンスが残念過ぎる印象です。。
• 内廊下がレッドカーペットのようです。外観含めデザインについては好みの分かれるところですね。
• デザインがよくないですね。
  • なぜこのデザインを採用したのか確かに疑問
    • ここは南側の高層しか永久眺望ないから、頭でっかちにして床面積を稼いだんじゃない。

共用施設

ザ・パークハウス 高輪タワー　エントランスホール 完成予想図

• 駐車場：48台（機械式駐車場48台）

設備・仕様

• プランを見ると80m2以上の部屋にしか天カセ無さそうなんだけどマジすか
• コンシェルジュサービスも充実していますから、ホテルライクな暮らしができるのが魅力でしょう。立地柄外国の方も多いのかしら？
  • タワー物件のコンシェルジュって、想定対象人数が莫大なぶん大雑把なサービスしか請け負ってくれないんだよね。敢えてHPでサービス内容に触れていなかったりさえする。そのへんは非タワーの高級マンションのコンシェルジュサービスに分がある。でっかいことはいいことだ、の盲点のひとつ。
• 設備仕様は如何でしたか？
  • 内装は良い。風呂も広い。教養施設は貧弱
• 天カセは全室ついていましたか？LDだけでしょうか？共用部は何があるのですか？
  • LDだけ
    • 60平米台以下は天カセ無しだつたような
• 結局どの辺の仕様が良いのでしょうか？
• 窓サッシの防音対策ですが、車の交通に対する対策は施しているが、飛行機対策までは施していない、と案内をして下さった方が言っていました。どの程度の影響を及ぼすのか、少し気になってます。
  • サッシ等級は？
    • T2と書いてあったと思います。
      • Ｔ2？！標準でグレード高くないすか？
        • T3ないときついのでは？
          • スカイはT3
            • 良くも悪くもスカイが基準になっちゃうね。T2でも飛行機音は何とかなると思うけど飛行機は白金高輪の駅に近ければ近いほど影響あるからね～。気になるところ
              • スカイは西向きはT4サッシだよ。といってもそこまでは過剰な気もするけど。でもせめてT3は欲しいね。
                • 分からないから備えあればって感じでしょうか？T4は流石に少し過剰かとは思いますが、T2じゃ不安ですよね。やはりT3は欲しい。
                  • 今時のマンションだと普通に作っても遮音性自体は高いと聞きます。遮音の等級、高い方がいいとは思いますけれど、現状でもまずまず音に関しては大丈夫なのでは？そもそもT4って二重サッシにしないといけないんですよね？音に関しては安心ですが、暮らしやすさ的にはどうなのか、みたいになってきてしまうかも。
                    • 目の前のプレミストは全戸t3を採用するようだ。。t2で大丈夫かのう。。申し込むつもりだけど、不安になってきた。
                      • 音は人によって感じ方が違うからね。でも、共用部は自分の都合で後で替えられないから体感してみないと不安だね。

間取り

• 間取： 1LDK～3LDK
• 面積：41.69m2～164.64m2
• 港区80m2で探してるんだけど、85m2あってLD11.3Jは萎えるな。しかも開口部狭小。ふつうに風呂とキッチンの位置が逆なら印象違ったんだろうけどねえ。
• ここって70平米台は2LDKしかないんですかね
• この立地だけに平米数が広くて高級感がありますね。ポイントとしてはシューズクローゼットが広い、収納力がかなりあること玄関が広い。リビングはそれほど広くは無いようですね。洋室が広くなっているので、寝室でゆっくりと過ごしたいという方には良いのかもしれません。
• 三田二に続いてこちらも酷い間取り。LD開口部と居室形状にこだわりのない人向けだな。しかも最近の地所はチャレンジ価格が多いからそっちも期待できないと思う。
  • 本当に酷い間取りだね。
• 高層階は見晴らしは良さそうですが、中層以下はどうなのでしょうか。眺めの良さをセールスポイントとしているようなので高層階以外について、気になってしまいました。
• タワーマンションだとアウトフレームは難しいんですか？
• ホームページの70A.Bって角部屋ですかね？全部屋窓があるように見えるけど、、

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  部屋位置一覧１（2020年1月20日撮影）

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  部屋位置一覧2（2020年1月20日撮影）

買い物・食事

• ピーコックストアは近いが、コンビニも道路を渡らないと近くに無い。後方は崖、前方は桜田通りの中央分離帯で近隣から遮断されているので、駅近ではあるが、周りからアクセスしづらい。
• 駅も近いことですし場所的にはとても良さそうです。飲食店やパン屋さんなどのお店も近くにあるようです。ただ日々の食料品を買うお店は近くにあるのかな？ロケーションの案内を見た限りでは白金のアエルに入っている高級スーパーくらいでは。生活レベルにもよるとは思いますが安めのお店もあると何かと便利だと思います。コンシェルジュがいるとなると食材の宅配サービスも利用できるのかな？
  • ピーコックがすぐそばにあるし、少し足を伸ばせば三田のサミット、白金のホームマートやダイシン、南麻布のまいばすけっと、ハナマサもあるよ。

育児・教育

• 教育施設

1. 東京インターナショナルスクール　（約600m）
2. 慶應義塾大学　（徒歩12分／約940m）

周辺環境・治安

• 2番出入口まで歩道橋を渡るのがちょい面倒。エレベーター付なのでまだマシだけど。
• 色々と微妙。駅近だけど経路がイマイチだし、目の前にもっと背の高いタワマンが同時期に建つし。
• 羽田新ルート直下になぜ高層タワマンをわざわざ建てようとするのか、理解できないなぁ。
• ザスカイの方が、アエルシティや白金商店街、麻布十番商店街に近い点、大規模開発である点で上。近隣再開発で将来的にもザスカイの方がよくなりそうです。ザスカイは高速２号線あるけど、こちらも桜田通沿いと騒音は同程度。こちらは、車で駐車場に入る時、桜田通りの西向き方向からしか入れず、出る時も西向き方向にしか出れないので、大回りしないといけないのが不便です。駅までの徒歩通路も、意外に大回りしないと改札まで行けない。高輪皇族邸が近いけど、崖の下なので高級感もない。
  • スカイの駅３分はアエルシティの出口から？改札からは相当遠いかと。。
    • ザスカイの3分は4番出口からだと思う。ホームから最も遠い出入り口じゃないかな。
• ひっでえ騒音地区にわざわざ建てるのか。高層階の民はわざわざ飛行機の騒音に近づきに行ってるわけね。裏手にも予定があるようだし、高級感のかけらもない。
  • 白金1,2丁目＋高輪1丁目のいわゆる白金高輪エリアは雑居騒音感は仕方ないですよ。目黒通りの坂下からスピード出したクルマやトラックが引っ切り無しに行き交います。
• ここの場合は、駅までの近さとか高輪というエリアのブランド性とか そういうものが特長なのだと思います。 資産性重視で考えるのだったら ニーズはあるのではないでしょうか。 駅まで５分以内だと、とてもいいと言われていますよね。
  • 確かにここは坂と交差点の影響が強く、麻布通りの中でもひと際にぎやかな場所ですね。もう少し麻布十番方面か高輪台方面に行くと、道幅のわりに交通量や騒音が少ない印象です。 非坂上かつお世辞にも閑静とは言えない立地ながら駅徒歩2分表記の高輪アドレス、最近高値チャレンジの傾向にある三菱がどのような値付けをしてくるか興味があります。
• このマンションの接道は前面の平坦な桜田通りののみですよ。後背地に松ヶ丘住宅地の崖を背負った窪地です。
• 北西側は道路挟んで再開発。北東側は目の前に高いマンション。南東側は開けてるがマンション建設中。南西側は目の前に高いマンション。色々難しい所だな。
  • それでも坪単価680万はいきそう
• 1番出口と2番出口両方利用できるのは良いと思います。歩道橋もあるので信号待ちをしていかなくても良いという所が良いですね
• ここは後ろに崖を背負っているので、低層階南側は日照と眺望が厳しそう。販売価格に反映されるとは思うけど。
• 一等地ですものね。広さも十分にあり、戸建て感覚の小規模マンション。しかもタワマン。いいなぁ。メトロの駅が近いのも電車の音がしなくていい。治安も最高でしょうね。ここを歩くといつも住んでいる人が羨ましくなります。
• 御所の近くというのも売りだと思います。都心にも関わらず豊富な緑。寺社や大使館もそうですが、伝統的施設付近=好立地の目安。高速真横のスカイと比べ、高速から距離があるが駅には近い。ただし、このマンションと御所の間は一軒家が多く、将来タワマンやビルの建替えで眺望が塞がれるリスクはある。
  • 南側の一軒家エリアは、まず再開発は無いと思って大丈夫だと思います。
    • 再開発が無いのならば当分は落ち着いて暮らせそうですね。せっかく住んでも、周辺に一軒家が開発されたりマンションだったり建設ラッシュになってしまうと落ち着いて生活できないんですよね。せわしない生活になってしまいます。一等地でタワマン眺望が期待できるのならば将来性は十分期待できそうです。
      • 桜田通りから目黒通りの交通量を知っている人の発言じゃないなあ。都心の幹線道路って、騒音とか排気ガスとか、環境面では軒並み 首都高と同じだよ。貧弱なメトロ駅一つしかないのも、難点。
        • 首都高目黒線の交通量は、桜田通りに比べて激少なので、首都高と同じではないね
• ここも幹線道路脇だよ、首都高脇と変わらない、無知な田舎者ばかりかよ。むしろこのエリア、交通網分っていたら天現寺に抜ける2号より、415と1号に囲まれるここの方が余程排気ガスやばいよ、粉塵も。
  • 運転する人ならわかるだろうけど、車の排気は加速するときに非常に多くなります。なので、交通量が同じ場合信号が多い場所ほど排気ガスが多くなります。
• 2軒先にあいはーとみなとという精神障害者用施設が新築されますが、どうなんでしょう。売れ行き好調なんですね。
  • もともとあい・はーとみなとがあっての改築でしょう？それとも増築するの？
    • 増築するみたいです。2？3？階建てから8階建てくらいまでの増築で、宿泊施設もあるとか。

周辺施設

• 公共・文化施設

1. 都立中央図書館　（徒歩22分／約1,740m）

その他

掲示板

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23ku/650531/26-116

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