Brillia（ブリリア） Tower 浜離宮

2021年11月10日 (水) 13:28時点における版

物件概要

Brillia（ブリリア） Tower 浜離宮　外観完成予想図

• 所在地：東京都港区海岸一丁目19番1（地番）
• 交通：

1. 山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 （浜松町駅南口より）
2. 京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩5分 （浜松町駅南口より）
3. 東京モノレール 「浜松町」駅 徒歩5分
4. 都営大江戸線 「大門」駅 徒歩6分 （B2出口より）
5. ゆりかもめ 「竹芝」駅 徒歩2分

• 総戸数：420戸（うち、募集対象外住戸307戸、提携企業勤務者優先住戸3戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上32階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年9月
• 売主：東京建物株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

価格・コスト・販売時状況

• 北側の竹芝地区開発計画A街区は浜松町駅とデッキ直結になる。ということはこのマンションも「ほぼ」山手線直結マンション。すごいことになりそうだ。
  • 眺望は関係なしにここは売れる。山手線駅デッキ直結タワマンなんてめったにない。過去にはVタワーと大崎それと日暮里くらいなもん。
    • デッキ直結は隣の再開発からじゃないの？こことはつながらないと思うよ
      • 屋根なしデッキですが、前の再開発ビルから繋がってますね。浜松町駅を使うなら、わざわざデッキに登らずにそのまま歩いた方が早いですが^_^
        • たしかに浜松町行くなら東ガスビル裏のルートが最短。
• 以下の条件と状況を考えると、売り出し住戸は平均坪600くらい行きそうですけどね。
  • 港区駅徒歩1分
  • 浜松町徒歩5分
  • 再開発のど真ん中
  • ブリリアタワー(仮)というブランド
  • 大半がベイビュー(たぶんそういうランドプランになる)
  • 安い低層階は追い銭を払えない/払いたくない人が取るため売り出されない
  • 売り出し戸数が少ないので売り急ぐ必要がない
  • 少ない販売住戸でデベの利益確保が必要
  • 芝浦のOCS跡やJAL跡が坪500オーバーなのは確実で、それらより立地条件(住環境は除く)がいい
  • 売り出しの頃にはPC浜離宮が坪700くらいで売り出していると想定され、十分に比較候補になる価格帯
  • KYB問題もあり、デベ側も無理な納期や価格で部材メーカーにオーダーできずに建築費が上がる
• ブリリアタワーが長谷工というのは珍しいが、本当にそうなら価格的には期待できる。確か品川タワーレジデンスが長谷工だったと思うが、高輪にしては安かった。
• 着工が1年後ということは、販売が始まるのもその前後でしょうか。ここ、すごく興味があるのですが。
• 本当に駅連結なら浜離宮なくても十分。ローレルのビューバスが良さげだったので、一つくらいキラーコンテンツ欲しい。
  • 駅連結ではないですよ。
• 低層階から、中層階は、25平米中心かな
  • 地権者向けってこと？
    • きっとそうでしょう
• この一帯の変わりようは凄まじいですね。このタワマンは大化けしそうです。
  • 浜松町駅が建て替えられる2028年頃には大化けでしょうね
• パークコートが坪650くらいだからここは坪600くらいかな。
• 相場ってどの位ですか？
  • PC浜離宮より条件が悪いことを勘案すると坪450万スタートですかね。
    • 坪450…港区でそれはないのでは。浜離宮は実勢で坪650とか700くらいはあるでしょう。こちらは安くても8掛けの平均坪550くらいだと思います。
      • 坪450なら大塚駅ぐらいの価格かね。ありえないだろうね
• いつになったら販売開始するんでしょうか。非常に気になっておりますが、相当高そうなので手が出なそうです。。
• 高速の真横ってのがマイナス点だけど、エリアにJRアトレ劇団ビルと、秋に東急のビルもオープンするから海岸アドレスの中でも雰囲気も利便性も最上位。浜松町5分竹芝1分だから平均でも坪600切ることは100%ない。PC浜離宮の中古成約平均とほぼ同じラインでくると思われる。
• 坪700くらいかな。
  • 坪700は相当高いですね。GFTの2倍以上。。
• 販売戸数が少ないですからね。デベもやる気はあまりなさそう。
  • 良いマンションですね。これは高くなりそう。
• マンマニの予測は、今回はちょっと甘いと思う
  • マンマニ氏は最安坪600前後スタートと予想だが700スタートってこと？700スタートは厳しいのではないか。
• 再開発期待込めて坪700ぐらい？パンダは坪550ぐらいからあるかも。
  • 分譲は中層階以上なので、スタートは650ぐらいからじゃないですかね。
    • 海岸アドレス坪650の時代来たか、信じられない
      • 海岸アドレスは南北に長くて1丁目以外は島なので、1丁目だけははちょっと別格ですよね。ツインパークスの東新橋と同レベルのイメージ。
• ウェブサイト見たけど、なかなかグレードが高そう。希少立地という判断だな。貿易センタービルで東京タワー見れないのが残念
• 販売戸数が少ないので強気で販売すると思います。弱気で販売すると投資家が殺到して実需で買いたい人が買えなくなりますよね。
• PC浜離宮は3LDKだとすでに坪800近いですがここも同じ様な価格になるんでしょうか（遠い目

あっちは坪800だけどこっちは坪650でお安いですよ、とかやっちゃう気がしてきました

• 高値市況なのは分かるが海岸アドレスを考えるとパンダでもいいので550ぐらいのがあるといいなあ。
  • そんなもんじゃないですか。今出てる最大部屋は100チョイだし高額になるマンションじゃないと思う。最上階800下階500、最上階のプレミア感強ければもうチョイ上だけどそんな感じも無さそう
• ここ、地権者住戸が3/4を占めているのが気になる。金をかけるバリューアップとか殆ど否決されるんじゃないか？クリスマスの飾りつけとかも金の無駄遣いとか言われそう。
• 間取りどれもいいですね。価格の発表はまだなのでしょうか？マンマニ氏は600からと言ってましたが、650-700スタートでもおかしくないのではないでしょうか。欲しいなあ。。
• モデルルーム事前案内会の予約数が500件ですか。。募集約100件なんで、募集うまらなそうですね、まあ値段次第ですが。
  • 100戸しかないし、住めるの2024年とかだから、高めで出してゆっくり売るんでしょうね。新築は他も高いので厳しいですね。
• 地権者はおおよそ一般価格のどれくらいで買えるの？
  • 地権者はほぼそのまま移れますが、基本19階以下の単身用です。東京建物さんと分譲の方の購入のお陰でそのまま住めるので、資産価値が上がってラッキーではないでしょうか
• とにかく高いと感じます。立地やグレードは良いですが、海岸アドレスでこの価格は強気すぎます。
  • 色んな場所の値上がりを見ると割高感は無い気はする・・・が、やっぱりちょっと周辺不便だからこんなもんなのかな？
    • パークコートを参考に値段つけるとか言ってた割には妥当かな。同等の周辺事例が少ないからなんとも言えないが、感覚的には妥当。今の都心で妥当感のある価格ってだけで珍しいから、大行列になるのかな。それとも、立地が特殊過ぎて実際住みたいって人はかなり限られるからそうでもないのか。。ちょっと難しい物件ですね
• ここ４２０戸のうち３００超が地権者向けで、地権者は住んでないらしいから、管理組合どうなるんかな？
  • 地権者中心のタワマンは嫌だな。賃貸みたいになっちゃいますよね
• 高速の排気ガス、タワーなのに眺望を遮る曇りガラス。撤退します。
• コスパは最近見た中でも最も悪いと思います。立地はBクラス、高速と半端なビルに囲まれて眺望もイマイチ、建物もタワーの割にガラスが少なく二重窓でゴテゴテ感ありのテラス曇りガラス、でも価格はAクラス。湾岸らしく2割り安くして妥当じゃないですか。
  • コスパは悪いですよね。高速と半端なビルに囲まれて眺望微妙なうえに、まさかのテラス曇りガラス、東京建物さんのこの判断と、この高すぎる価格残念すぎます。立地はまあまあ良かったですが。。。
• 東京建物どうしちゃったんだろう。高すぎるし、眺望台無しのバルコニーだし、今から変えないと大変なことになりそう
• 立地は良い、浜松町から５分、駅からの道もよかった。この立地であれば眺望もよいはずだが、曇りガラスで売りである眺望の魅力を落している。設計段階で要請があったらしいが、浜離宮方面以外の住居を透明にするとかできなかったのか。仕様もまずまずではあるが、この価格帯で風呂1317はよくない。ここを検討する層は値段は高くても、仕様はゆったりとしたほうがよかった。この価格帯であれば、全戸プレミアム仕様の天井高2700、風呂1620にできなかったのか。
• マンマニがオススメしてた理由がわからない…立地の割に高いし、仕様も微妙。典型的な地権者マンションで住環境も微妙。
  • マンマニさんは独身で車好きで毎日マイカーでマンション巡りが仕事。その目線での物件、住環境評価が基本となる。駐車場が多い時点で推奨になる
    • 別にお勧めしてなかったじゃない。自分が好きってだけ。正直に言ってたと思うけど？
• 竹芝の海沿いが好きで浜離宮の近くに住みたい人が買えばいいんじゃないの。好きなら高くても資産価値下がっても納得
  • 芝浦新築より高いのに学校遠い&スーパー近くに無いで住環境で劣るし、仕様も変わらない。ファミリーならここ買うくらいならブランズかプラウド芝浦で良いと思う。
    • 芝浦と海岸だと検討層が違うので芝浦との比較はあまり意味はないと感じました。
• 南向きは価格高すぎる。やはりお買い得な北向き狙いが現実的、でもモデルルームで安い部屋は人気あると言われた。どの部屋にするか悩むな。
  • 南向きとプレミアムは坪単価どれくらい？
    • 階数によりますが、南向きは650over、プレミアムは900overくらい。プレミアムは内装も豪華だから良いですが、南向きは眺望にそこまで価値があるか、人それぞれの判断ですね
      • 港区の六本木等と比べたら高くはない。浜松町だと、まぁ妥当だが、湾岸が安いから高いと感じてしまう
        • 海岸で浜松町駅近マンションの現在の価格で妥当性有のレベルだから、ちょっと割高だな、手は出せない。もうちょっと値下げしてほしかった。
• ここ管理会社は東京建物の関連会社なんですね。地権者が7割のマンションですし、東京建物の管理会社がちゃんとしてるか疑問です。管理会社としての評判はどうなんでしょうか？
  • 有明など、管理費が高い印象。
• こちらのマンションはキャピタルゲイン出ますか？
  • 投資には向かないな。このエリア好きな人が住むマンション。投資なら、勝どきかな。ミッド勝どきは抽選だけど、買えれば、ほぼ確実に将来値上がりする。晴海フラッグも同様に値上がりは固い
• 坪550の北向きはお得すぎる。芝離宮ビューが良い。
  • 浜松町駅をデッキで移動できる物件が坪550とかで買えるとか。素晴らしい。
• どの部屋が人気ですか？
  • 角部屋、高層階、プレミアム等高額な部屋と、賃貸で高い利回りが期待出来る最安圏の部屋という噂です。
    • いやここ今の雰囲気だと部屋によっては10倍超えるぞ。
      • 優遇倍率あるからね
        • 第3希望まで記載、優遇倍率が2カウントですからね、東京建物さんも高倍率と煽ってます。坪550なら有りです。600以上は地権者の養分になります
          • でも、プレミアムや南側がその分価値あるからな。結局はどこも抽選。新築はコスパもちょうどいいように不動産業者が調整してるから、素人が何言っても仕方ないな。気に入った部屋を抽選するしかないよ
• 皆さん、価格表見ましたか？高いと感じるのは私だけ？
  • 住戸によると思いますが、住戸によっては適正か安いのでは？
    • 立地と品質から15％高いわな。最上階は850くらいが適正じゃね
      • どの住戸が高く、どこが安いかですよね。リバービュー側は坪600以下くらいで大変お得。オーシャンビューは650以上で高いですね
• たった110戸程の分譲。瞬殺。第二期では値上げ。

交通

構造・建物

• 敷地面積：2,820.88m2
• 建築面積：1,274.25m2
• 建築延床面積：29,590.35m2
• 建蔽率：60%※ただし、防火地域内の耐火建築物及び角地緩和のため80%が限度となります。
• 容積率：400%※ただし、建築基準法第59条の2第1項の許可（総合設計制度）による容積率の割増しを受けており700％が限度となります。
• このマンション　形状3角形なんですか
  • 三角形か変形四角だと思う。土地の形状が三角形だったから
    • 三角形の土地の中に正方形のマンションができるみたいですよ！
      • 南北に長い長方形で、南西角を少し斜めにカットしてます。

• 

  工事状況（2020年12月24日撮影）

共用施設

Brillia（ブリリア） Tower 浜離宮　エントランスラウンジ完成予想図1

Brillia（ブリリア） Tower 浜離宮　エントランスラウンジ完成予想図2

Brillia（ブリリア） Tower 浜離宮　北西側ガーデン（公開空地）＆エントランスラウンジ完成予想図

• 駐車場台数：81台【機械式駐車場80台（募集対象外住戸優先駐車場20台、身障者用2台含む）、来客用平置駐車場1台】
• マンマニがここオススメしてるのって駐車場が取れるからってだけだよね。ちゃんとオススメの理由に（車持ちには）って入れて欲しい
  • その駐車場は48,000円から。全80台である程度稼働しないと修繕積立金の計画にも影響出そう。ザ港区でないこのエリアで分譲対象110戸程度で60台の割当消化出来るんだろうか。。結構破綻してそうな計画だな。
    • 駐車場、このエリアで48,000円からって、価格は妥当ですかね？ちょっと高い気もします。
• 駐輪場台数：443台【上段：昇降式ラック134台、下段：スライドラック式272台、ラック式18台、3人乗り用スライドラック式19台】
• バイク置場台数：4台
• ミニバイク置場：4台

設備・仕様

• 透明ガラスバルコニーじゃなくて、乳白の色付きバルコニーだから外見にくいんだよな、残念。今からでも透明ガラスバルコニーに変えてくれないかな？資産価値ガタ落ちじゃないか？
  • 座って眺望を楽しめないのは痛いです。手摺の背も高く、落下防止のバーもあり、立ってもあまり見えなそうです、透明にしていただきたかった。
    • 特に規制もないので、外側からの見た目と、外側から見られたくない方用ですね。高層階は眺望が売りなんで、確実に透明の方が需要ありますので、この判断は残念ですね。角部屋でもバルコニーはあるわけで、手摺が高いんでバルコニー台無しですね。立地は良かったですが、この判断ミスは痛すぎます。まだ間に合うなら、みんなで要望出したいですね、資産価値に直結します。
      • ホント、致命的だと思う。一気に購買意欲が下がった
        • 日本にはガラス張りハイサッシのマンションをスケスケマンションと蔑む文化がまだあるからね。

海外タワマンはカーテンも付けず夜間丸見えでも気にしない。リスクよりベネフィットの方が大きいからでしょうね。

• 風呂1317とバルコニー 曇ガラスは残念

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：55.27m2～105.77m2　（（一部住戸）トランクルーム面積0.47m2～0.81m2含む）
• バルコニー面積：10.76m2～24.87m2
• 間取りがワイドスパンで素晴らしいですね。ブリリアタワーでは珍しいくらい完成度が高いです。
• 63A凄い良い間取りだな、中層だし狙い目そう
  • 63と55は19階で低層高層どちらのエレベーターも止まるから凄い倍率になるようですよ。

買い物・食事

• 商業施設

1. 東京ポートシティ竹芝　　約40m /徒歩1分
2. ニューピア竹芝サウスタワー　　約140m /徒歩2分
3. ファミリーマート 南山堂竹芝駅前店　　約180m /徒歩3分
4. デイリーヤマザキ 竹芝店　　約220m /徒歩3分
5. ウォーターズ竹芝 アトレ竹芝タワー棟　　約280m /徒歩4分
6. 汐留シオサイト　　約290m /徒歩4分
7. ハマサイト グルメ　　約290m /徒歩4分
8. ニューピア竹芝ノースタワー　　約340m /徒歩5分
9. ナチュラルローソン クオーレアトレ竹芝店 タワー棟　　約400m /徒歩5分
10. まいばすけっと 浜松町駅南店　　約450m /徒歩6分
11. セブンイレブン 港区海岸1丁目店　　約460m /徒歩6分
12. Tabloid　　約470m /徒歩6分
13. マルエツ 汐留シオサイト店　　約500m /徒歩7分
14. ローソン 文化放送メディアプラス店　　約500m /徒歩7分
15. マルエツプチ 浜松町二丁目店　　約510m /徒歩7分
16. 世界貿易センタービルディング　　約520m /徒歩7分
17. トモズ 浜松町店　　約590m /徒歩8分
18. 日本生命浜松町クレアタワー　　約590m /徒歩8分
19. Pedi（ペディ）汐留　　約1,100m /徒歩14分
20. カレッタ汐留（複合施設）　　約1,550m /徒歩20分
21. 汐留シティセンター　　約1,600m /徒歩20分

• 買い物は難儀しそう。定住人口少ないからスーパー出店は見込み薄？
• 浜松町駅構内には店がありました。現在建て替え中なので使えません。帰る途中に飲食したいなら、ハマサイトの中にお店があります。安い定食屋なら「まるや」や丸亀うどん、２０店舗くらい入ってたと思います。他、芝離宮ダイニング。ポートシティの中にも飲食店あります。
  • コンビニ、薬局、飲食店などけっこうあるんですね。車でゆっくり通っただけなので気がつきませんでした。ビルの中なので、繁華街的な感じがないのが良いのか悪いのか。まぁ街路樹が風にそよぐ、的な雰囲気ではないですね。これから再開発で整備されるのかな？
    • 東芝のツインタワーは、WTCのA棟以上のサイズなのでそれなりの商業施設は入ると思います。
      • 芝離宮の弓道場と遊休地も再開発されますので、何か出来ると思います。

育児・教育

• 教育施設

1. にじいろ保育園竹芝　　約50m
2. アスク汐留保育園　　約510m
3. 太陽の子シーバンス保育園　　約680m
4. セブンシーズインタナショナルスクール東京本校　　約730m
5. 区立神明保育園　　約770m
6. 小鳩ナーサリースクール浜離宮　　約 840m
7. 芝公園二丁目保育室　　約950m
8. 区立芝公園保育園　　約960m
9. アスク芝公園保育園　　約1,000m
10. Star Kids International Preschool　　約1,050m
11. みなと幼稚園　　約1,170m
12. 東京インターナショナルキンダーケア 麻布校　　約1,550m
13. 明徳幼稚園　　約1,590m
14. Go Global Inter Kids　　約1,750m
15. 区立赤羽幼稚園　　約1,950m
16. 区立御成門小学校　　約1,710m
17. 区立御成門中学校　　約1,510m
18. 都立芝浦商業高等学校　　約230m
19. 戸板女子短期大学　　約970m
20. 慶應義塾芝共立キャンパス　　約1,090m

• ここって環境良いの？笑　子供いたら、さすがに首都高ジャンクション真横には絶対住まないわ。小学校も遠すぎだし
• 子供がいるので、排気ガスは気になりますね。あとは、小学校、中学校が近くにないのが、不安です。浜松町という立地は魅力なので価格が安ければ良いですが、価格はまだ公表ないんでしょうか？
  • 小学校、中学校は遠いみたいです。徒歩20分以上みたいです。
    • 小学生は歩いて行ってるかもだけど、中学生はバスにも乗れるよ。芝浦方面からバスに乗って御成門中学向かう子よくみる。
      • 御成門小学校は御成門中学校の隣にあるのに、中学生はバス通学OKで小学生はバス通学NGというのはどうなんでしよう。通学に使うバスは都営浜95系統になると思われますが、浜95系統の路線には御成門小学校バス停が設定されているのに通学に使えないのは納得いかないように思われます。
        • バス通学は小学生もOKですよ。ただここなら徒歩でも通えるので親の選択次第かと。
          • こんな周りに何もない僻地(子供にとって)に住まわされて、徒歩20分なりバスなりで小学校へ通学か。可哀想な子供だな。。中学以降で私立通学なら、電車利便性があるから良いけど。
            • 確かにこんな周りに何もないオフィスビル街で徒歩20分なりバスなりで小学校へ通学だと子供には不向きですね。ファミリー層には厳しそうなんで、近場で働いてる共働きのお金持ち用ですね。安いスーパーとかもないし、子供用の遊び場やショッピングモールもできないでしょう。

周辺環境・治安

Brillia（ブリリア） Tower 浜離宮　北西側ガーデン（公開空地）＆エントランスラウンジ完成予想図

• 用途地域：準工業地域
• 地域地区：防火地域
• 北～北西よりの角部屋あたりは、芝離宮も浜離宮も見えるのかな。だとするとすごい。
  • 北側には巨大な再開発ビルが立ち並ぶので、何も見えません。西側は芝離宮は見えますが、首都高にべったり面していますし、こちらも再開発ビルで東京タワーは見えません。人気はレインボーブリッジ向きの南か東向きでしょう。となると、ミナトフロントタワーのコンセプトと被りますね。
    • 北側再開発はこちら側に広大な空間が設けられるので視界の抜けがありますよ。
      • ？抜けの話でしたっけ。Google mapを見ると分かりますが、浜離宮インターシティや今回の竹芝再開発ビルに阻まれて何も見えないと思いますが。お見合いだけは避けたいですよね。レインボーブリッジビューはローレルタワーが上ですね。
        • 現地に行けば分かります。浜離宮はほぼ見えないですよ。
          • 現地に行けばわかります。再開発の高層ビルが立ちはだかって北側の眺望はかなり絶望的です。
            • 山手線外側ですから、やはりウリは湾岸らしく、レインボーブリッジの眺めになってくるのでしょうね。
• 竹芝は、自然をテーマにしていてウォーターズ竹芝では、干潟を作っています。一方、ポートシティのテーマは、植物です。とにかくステップデッキに緑がいっぱいです。毎年お米を植えるそうですよ
• 思ったんだけど、浜松町駅近くにポートシティができたから、ウォーターズ竹芝にも相乗効果があるでしょう。ポートシティの裏側から出ると、もうすぐ側にアトレ見えてるから。前にウォーターズ竹芝に行った時は、遠くに感じたけど、デッキ経由で行くと非常に近く感じた。四季劇場が動き出せば、更に良さが広まるでしょう。
• 竹芝は再開発が進んで街並みが整ってきてますね。
• 竹芝、綺麗になったし程よく人も少なくて開放感もある街の雰囲気がとても好きです。
• 汐留じゃないが、港区の中じゃギラギラしていなくて住みやすいとこだぞ。芝公園で子供と遊べるしな。公園も多いよ
  • 竹芝の木製の広い遊歩道にもベンチ沢山あるし、Waters竹芝の芝生エリアでも遊べる。子供が小さい時だけだけど。テニスコート、野球のグラウンドは芝公園にあるから意外に近い。年配の散歩なら、芝離宮庭園、浜離宮庭園。
• 芝浦１丁目計画で、これから東芝側も再開発されるしな。浜松町駅付近が今より明るくなると思うよ。
• 浜松町駅から陸続きだから湾岸（埋立地）という気はしないですよ。芝離宮があることからも分かるように、一丁目だけは埋立地じゃないんだよな。浜松町駅もあるし。実際はデッキで空中を移動するだろうけど
  • 場所はイマイチだけど眺望は良さそうですね。品川からの眺望はあまり見たことないけど
    • 竹芝エリアは、地上からレインボーブリッジ、東京タワー、スカイツリー、海が見れるんだけど。高層ビルからは、浜離宮や芝離宮なども見れるし。
      • デッキを散歩していると東京タワーが大迫力で見えたりして良いですよね。
• 今日初めて現地を見てきました。ギリ都心かもね、、高速脇とか汚いとか言われてましたけど付近は綺麗じゃないですか。隣のなんとかと言うビルも綺麗だし付近の建物は新しかった。しかし、それなりに高いビルも多いし海側も24階のコンチネンタルホテルが立っているから抜ける眺望は一部になると思う。コンチネンタルの24階クラブラウンジからレインボーブリッジを見て眺望を確認したが近すぎるのか期待以下でした。浜松町のクレストタワーからの方が数段良かったと思う。近すぎてアップになり絵葉書のような絵にならないのかなぁ。実際にはホテルよりチョイ離れているから何とも言えないけどね。それと付近はオフィスが多く歩いている人はビジネスマンが多いので、実際に住んだ時に楽しい生活ができるか疑問を感じた。虎ノ門チックかなぁ。ということで自分の今の評価は60点でした。
• ハザードマップ的には大丈夫なんですかね？河口付近だし結構水没するみたいだけど
• 立地がめちゃくちゃ良いですよねここ。竹芝と築地の再開発の目の前。確実に値上がりしそう。
• この物件の高速道路の向こう芝離宮側の日産労連ゆうらいふセンターが解体され始めています。
• アトレ、ポートシティ、浜松町駅につながる歩道をぐるっーと回ってきました。劇団四季隣のイタメシ食べ和カフェでお茶してメズムとかいうホテル、ポートシティからブリリアの位置関係をチェックしました。レインボーブリッジ側は日通商事が気になり(将来的な眺望)浜離宮側はポートシティでNG、抜け感あるのは眺望イマイチの芝浦、浜松町駅方面だけですね。街も小じんまりとし、街全体とマンション立地の端っこ感が強く魅力的には思えなかったです。マンション品質が普通(多分)なのに価格だけ超一流は如何なものかと、、
  • 19階だと芝浦と浜松町駅方面だけが抜けるだけだと思う。そっちは高速が気になるしね。現状では日通側の最上階が唯一の部屋だけどあの三角地帯は自分は好きになれないな。予定価格のままだとすると最近見た中でもパフォーマンス悪いね。
• ここの西向きって建て替え後のWTCの隙間から東京タワー見えると思うのですが、何かご存知の方いらっしゃいますか？Googleマップで検証した感じはオーケーでした。
  • 一時期は見えるかもしれませんが、すぐに浜松町2丁目の再開発マンション（貿易センタービルの南側）に完全に塞がれます。
    • このマンションの眺望は早い話し良くないと思う。抜け感ある側は高速とさほど綺麗じゃない眺望、良く見えると言われてる芝離宮も高い歩道から見たけど浜離宮に比べると汚らしい。レインボーブリッジも最上階は抜けてるけど、目の前の日通ビルが目線に入るしビルが混み入っている感あり。眺望に拘らない人なら問題ないのでしょうね。
      • まだ言ってるんですか？日通ビル（ベイサイド竹芝）は20階から上なら抜けますよ。66.6メートルしかないんですから。このマンション高さ117ｍですよ。わかってます？
        • 多分抜け感のレベル違いだと思います。確かに物理的には目線の下に建物ありますけど、最上階からのシミュレーションを見ると目の前に日通ビルの汚い屋上が目に入るしその先にもビルがちらほら見えます。それが眺望の一部として捉えられれば良いにですが、自分には目障りに映る。スカッと抜け目障り汚いモノが見えない綺麗な眺望が好きなんですよ。
• 現地を見ましたが、浜松町駅まで店らしい店もなく、無機質な感じで活気がなく、街的には魅力に乏しく感じました。高速道路沿いで、四六時中騒音や空気も悪いのは確実。おまけに下の階はほぼ賃貸層になると思われ、なのにエレベーターは分かれてない。んーこれで650～かぁ...まぁ買う人はいるんでしょうが、私はパスですね。
  • エレベーターは分かれてます
• 昔、インターコンチの近くで働いてたけど夜は人気が無くてちょっと怖かったな。いっとき日本のSOHOとか言ってクラブがいくつもできたけど、みんななくなったね。何やっても人が来ないから。もっとも品川の湾岸も昔は屠殺場と倉庫街だったのに今はタワマン街。ここも変わるのかな。そこに賭けて当たればラッキー。
  • 品川は広いから、竹芝はどうしても閉ざされ感があるね
    • 品川も変わったのは一部だけで食肉市場も倉庫街もまだ残ってるよ。下水処理場もそのまま。
      • 再開発には交通に加え核になる商業施設が必要なんだよな。恵比寿も二子も豊洲も小杉もそれがある。品川はそれが弱くて交通に頼ってるのは開発主体がJRだからか。今度の駅前とプリンスの再開発で良くなれば変わるかも。浜松町から田町にかけてはこれが全く計画されていない。だから外から人が来ないから街が発展しない。デベも分かってるんだから作ればいいのに、そこまでの予算はないんだろうな。
        • 基本的にはオフィスが一番儲かるからね。商業施設は、オフィス需要がないところで仕方なく作るもので、あまり儲からない。儲けるには原価が安い必要があって、豊洲や二子は安くまとまった土地があったから「遊べた」けど、田町～浜松町は地価が高過ぎてデベも「遊べ」ない。期待できるのは駅ビルくらいかな。まだ計画すらないと思うけど。。
• 個人的に場所（立地）は許容範囲ですが海岸ってアドレス名がマイナスポイント。
  • 港南に近い海岸3はイメージ良くないけど、都心に近い海岸1はOKでしょう。
    • 陸続きだしね。なお、しれっと海岸2を外さないように。海岸3以上にダメダメだから。
      • 港南から離れるほどイメージ良くなるよ。東新橋>海岸1>>海岸2(倉庫街)>海岸3(倉庫街、下水)>>港南4、5(倉庫街、下水臭、清掃工場、食肉市場、火力発電場)って感じかな。
        • 港南は、四丁目五丁目だけではないよ。下水のある一丁目、食肉のある二丁目、倉庫街や清掃事務所もある三丁目。
• 海岸1は良いところですね。浜松町駅にも近いのに海の開放感も身近に感じられますよ。交通利便を重視し、かつ海好きの人達には他にはない立地と言えますね。
  • 開放感までは無いかな。中途半端なオフィスビルと高速に囲まれ感が強い。近くにある２つのホテル立地だったら確かに海感あって良かったですね
    • 開放感はなさそうですね、メズムや東京ベイは非常に良い眺望ですが、ここは海側にもビルがたくさんありますから。それよりも、芝離宮側は価格も安く、芝離宮の景色が楽しめそうで、コスパは最高です。
      • 芝離宮側は高速の排気に加え、電車騒音が早朝から深夜までうるさく、コスパ良くないでしょ。結構きついと思うよ。自分は納得しても将来の売り買いは検討する側の印象きついと思う。ここはやっぱ海側。中途半端な海感だけど。
• 現地を見てきましたが東京ポートシティ竹芝など再開発でキレイになっている点はいいなと思いますが、オフィス街なのでテレワークの普及などで今後の空室率次第では街の活気の低下やそれに伴う商業施設、飲食店などの影響は気になりますね。
• 立地は非常に良いですね。ソフトバンク本社が非常に良いテラスを開放しています。高速道路近くというデメリットを我慢できれば良いですね、高いですが。。。
• 夜にライトアップされる芝離宮恩師庭園が楽しみです。私のリビングからが一等席なのです。
• 眺望良いですが、将来的に海側のビルの建て替えがありそうなので、レインボービューは30F以上じゃないと将来的な眺望は期待出来ないですね。そこが大きなリスク。芝離宮方面なら眺望は安定的。
  • それはないw　敷地規模とか、相当纏まらないと。レインボーは確定眺望だよ。分譲階だと。
    • レインボービューは、全く見えないなんてことはないけど、見え方の問題。ホテルがちょっと高くなったり、周辺ビルがちょっと高くなると見にくくなるから、30F以上が安心という話かな。どっちの言い分も正しいし、単なる未来予想だから、議論の意味はなさそう。

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  現地環境（2021年7月19日撮影）

周辺施設

• 郵便局・金融機関

1. 港竹芝郵便局　　約140m /徒歩2分
2. みずほ銀行 ニューピア竹芝出張所　　約140m /徒歩2分
3. 東芝ビル内郵便局　　約400m /徒歩5分
4. 三井住友銀行 浜松町ビルディング出張所　　約400m /徒歩5分
5. りそな銀行 JR浜松町駅南口 ATM　　約400m /徒歩5分
6. りそな銀行 JR浜松町駅北口券売機前 ATM　　約400m /徒歩5分
7. 世界貿易センター内郵便局　　約520m /徒歩7分
8. みずほ銀行 浜松町支店　　約520m /徒歩7分
9. 三井住友銀行 浜松町駅前出張所　　約590m /徒歩8分
10. 三井住友銀行 浜松町支店　　約590m /徒歩8分
11. 三菱UFJ銀行 ATMコーナー浜松町駅北口前　　約630m /徒歩8分
12. きらぼし銀行 浜松町支店　　約660m /徒歩9分
13. りそな銀行 芝支店　　約800m /徒歩10分
14. 東日本銀行 浜松町支店　　約840m /徒歩11分
15. 芝信用金庫 本部　　約1,150m /徒歩15分
16. 大東京信用組合 本店営業部　　約1,230m /徒歩16分

• 公共施設 等

1. 竹芝交番　　約170m /徒歩3分
2. 芝消防署　　約950m /徒歩12分
3. 港区役所 芝地区総合支所　　約1,110m /徒歩14分
4. 愛宕警察署　　約1, 300m /徒歩17分
5. 芝税務署　　約1,700m /徒歩22分

• 医療施設

1. 東京ベイクリニック　　約140m /徒歩2分
2. マブチメディアカルクリニック　　約180m /徒歩3分
3. 国際浜松町ビル歯科　　約240m /徒歩3分
4. 浜松町ハマサイトクリニック　　約290m /徒歩4分
5. 東京浜松町眼科クリニック　　約290m /徒歩4分
6. 東京浜松町歯科クリニック　　約290m /徒歩4分
7. 中溝クリニック　　約400m /徒歩5分
8. 東芝ビル大矢歯科　　約400m /徒歩5分
9. 汐留芝離宮歯科　　約460m /徒歩6分
10. 松島クリニック汐留　　約500m /徒歩7分
11. 治田歯科医院　　約560m /徒歩7分
12. おかだスマイルクリック　　約590m /徒歩8分
13. 浜松町アイクリック　　約590m /徒歩8分
14. かたつむりクリック　　約590m /徒歩8分
15. 浜松町皮フ科クリック　　約590m /徒歩8分
16. ながさき内科医院　　約590m /徒歩8分
17. 世界貿易センター歯科クリック　　約590m /徒歩8分
18. 竹下デンタルクリック　　約590m /徒歩8分

• 公園・文化施設

1. 都立産業貿易センター浜松町館　　約50m /徒歩1分
2. 竹芝ふ頭公園　　約260m /徒歩4分
3. 新浜公園　　約360m /徒歩5分
4. ニューピアホール　　約340m /徒歩5分
5. 旧芝離宮恩賜庭園　　約380m /徒歩5分
6. JR四季劇場　　約400m /徒歩5分
7. 文化放送メディアプラスホール　　約500m /徒歩7分
8. イタリア公園　　約590m /徒歩8分
9. 浜松町四丁目児童遊園　　約600m /徒歩8分
10. 芝大門二丁目児童遊園　　約680m /徒歩9分
11. 金杉橋児童遊園　　約700m /徒歩9分
12. 芝浦運河河沿緑地　　約740m /徒歩10分
13. エコプラザ　　約740m /徒歩10分
14. 浜離宮恩賜庭園　　約900m /徒歩12分
15. 芝公園　　約1,010m /徒歩13分
16. 汐留西公園　　約1,070m /徒歩14分
17. 増上寺　　約1,120m /徒歩14分

その他

掲示板

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