プラウド山王二丁目

2021年10月31日 (日) 16:49時点における版

物件概要

プラウド山王二丁目　外観完成予想図

• 所在地：東京都大田区山王二丁目2370番9（地番）
• 交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩2分
• 総戸数：23戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年10月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：日本建設株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 最近のプラウドは、立地いいところはチャレンジ価格が続いている。ここも、上層階、軽く２億超えだろう。階段とはいえ、徒歩１分。
• 単純計算で、一戸あたり63平米。ワンルームマンション？
• 60平米をワンルームマンションとは言わないが、最近のプラウドだと、60平米台でも7千万から8千万の2LDKをつくる。まあ、40平米前後の1LDKをいくつかつくって、50－60平米の2LDK中心、プレミアで80-100平米3LDKを1戸か2戸っていう感じかな。40平米前後が5千万から6千万スタートで、2LDKが8千万から1億超え、プレミアが2億ってとこか。それでも甘いかも。
• 23戸しかないか。一戸でも管理修繕費滞納したら大変になりそう
• 通常の3LDkはいくらくらいに生るんですかねぇ…
• スーモに掲載されましたね。40.87m2の1LDKの間取りが早く知りたい・・・
• 6000万位だといいのだが。
• 平均坪単価490万と予想。
  • 半分はプレミアムというマンションですから、平均単価に意味があるのかどうか・・・
    • プレミアム住居が有るからこそ、平均単価に意味があると思いますが。通常住居との単価差が見れますし。
• 大森駅徒歩2分のプラウドの現在の価値が知りたいですね。
  • ここより駅から遠い中古で築5年のプラウド山王は出たら5から10人内覧入って即売れる様です。直近で5階南72m2坪408万で出てたよ。世田谷代田や洗足より高いんじゃないの？山王アドレス駅2分は！
• JR駅徒歩2分は稀少価値高いですが、階段からのアプローチが前提で、階段を回避するルートだと大分遠回りになるので住む人を選ぶ気はします。山王アドレスかつ見晴らしはいいですが電車の音と崖の上にたっていることが気にならなければ、、という感じですかね。
  • ベビーカーだと、都度折り畳む必要ありますね。
• タワーマンションなど構想のマンションが多い中、かなり小規模なマンションですね。間取りはかな広くて素敵ですが、小規模なマンションの魅力って、住民が少なくてご近所付き合いはあまり気にしなくて良いことくらい？プラウド物権なので高級マンションでしょうし、戸建感覚で住む人が多そうですね。
• 地盤強化のために、コストが増えて、売値も高めになったりするものなのでしょうか。
  • そのような土地はよけいにかかるコスト分安く買えますからトータルのコストでは変わらないです。
• 先日物件エントリーしたら電話かかってきて、73m2で9千万台、80以上のプレミアムだと億超えだと言ってました。電話のやり取りで既に選別されている気がしました。
  • 駅徒歩９分のモリモトはスーペリアの平均420でしたから、徒歩２分のこちらのスーペリアは500近いでしょうね。プレミアムは2億前後という感じでしょうか。
    • 73平米で9900万なら坪450弱ですよ。
      • プレミアムではない3LDKが坪420から460万円くらい？もしそうなら、意外と、これまでにない高値というほどではないですね。
        • 202の3LDKが9000万台でしょうか。2階からだと西側は目の前に三井住友銀行ビル、北は天祖神社の木しか見えず、この階層の条件は良くないかもしれません。だから安いのかと思います。
          • それほんとですか？2-4階73m2で、私は11000-12000万円台だと聞きました。
• プレミア坪600ですね・・　仕方が無いかな。
  • スーペリアでも、平均坪500万だそうです・・
    • それでも売れる立地ではある
      • 大井町より高いくらい？あり得ないわぁ
• スーペリア73平米9000万台なら欲しい人多数だと思います。周辺戸建てとの比較では1億～でしょうかね。
  • 73平米は9000万台後半から1億、85平米以上のプレミアは1億後半から2億円台だそうです。

私には毎日あの階段登らないといけないのは現実的ではないかな。4階以下は見晴らし悪いですしね。

• • • ここ最近の相場、立地に対して、かなり安めの値付けですね。個人的には膝に自信がないのでフラットな道でないと辛いですが、すぐに売れちゃうでしょうね。
• 1億切りの部屋は倍率付きそうですね
• 明日から、地元優先でオンライン案内会があります。私は16、17日になってしまいました。明日から説明会出られた方で予定価格分かったら共有願います。一般枠は２３日からです。
• 野村の意気込みを感じた。抽選必至だな。久々の瞬間蒸発物件かも、高級物件だけど。23戸しかないからなあ。うちは高すぎて撤退。
• 1LDK 40.87平米 6,000万前後、２LDK 54.20・55.83平米　8,000万～9,000万弱、３LDK 73平米～111平米　1億～２億前半　（プレミア含む）。ざっとこんな感じ。スーペリア　坪500万前後、プレミア　　坪600万以上
  • 今はどこでも坪500はするんですね
    • 大井町も坪500近いこと考えると山王でこの値段ならむしろリーズナブル
      • 65.13m2の２LDKでも、一億超えてたよ。３LDK（７３m2以上）は、最低でも10,500万以上。撤退する人、多いんじゃないかな。

交通

構造・建物

• 敷地面積：642.90m2 (※うち、越境部の面積を除いた有効敷地面積642.56㎡のため、642.56㎡で確認申請提出)
• 敷地狭いですけど分譲ですかね
  • 790.92m2だった「パークホームズ山王二丁目 ザ レジデンス」が、地上6階地下2階（実質8階）で27戸の規模でした。（敷地に目一杯建てて）。ここが、642.56m2、9階建、23戸ですので、さらに狭く、どういったマンションになるのでしょう？
    • 敷地面積に比して建築面積が小さいので、かなり建物外も余裕を持った９階建てで、今ある木々を利用した植栽にするかもしれないですね。あの高台にどーんと建つ感じかな。２３戸だから、各階３戸上層階は１～２戸でプレミアム？敷地的には、パークホームズみたいに下からのアプローチは出来ないから、地下もなしで、もしかしたら駐車スペースってないかも。
      • 神社側は2項道路だからセットバックしてかなり広くなって雰囲気良くなる。メインエントランスは神社側かな。
• 意外性のある外観でした
• 入口そっちなんだ！上かと思った。外観が昭和っぽいな。
  • 入口が上じゃ無くて横って事で、階数の謎も解けた。上の道からだと何階なんだろ？
    • 上にも入口あるでしょう。でなきゃ引越し搬入できませんから。
• 外観もうちょっとなんとかならんかったのかな。３０年前のマンションじゃん。
• 天井高は2,600。
• 下は白いタイル貼りで、上はグレー系のタイル貼り？このデザインは珍しい。
  • 色を変えているところがいやらしいですね。
• 高層階のプレミアムは駅側の建物を超えるから360度遮る建物がないのか。駅近で永久眺望なら高いのも納得。
• プラウドって本当外観凝ってる物件多いよね。野村の方針なんだろうな。

共用施設

• こちら駐車場は何台分あるのでしょうか？ご存知の方いますか？やはり高層階の富裕層部屋優先で低層の庶民部屋には回ってこないですかね…
  • ５台ですか…優先権付住戸があると一般部屋までは回って来なそうですね…
    • プレミアムは地元富裕層の戸建てからの住み替えで早々に決まってしまうと思います。高齢者が多いから車なしが多いかもしれません。スーペリアの各階一戸は単身者用で、こちらも車なしの人が多そうです。だから実質1/2くらいでしょうか。
      • 駐車場優先権は、90平米以上の住居につくそうです。最上階は、84,76平米ですが、優先権はつかないそうです。身障者用を抜かして4つのスペースしかないので、スーペリアにはまわってこないと思いました。

設備・仕様

• ディスポーザーはなし。小規模だから仕方が無いが・・
• うーむ、スーペリアでも仕様良いですわ。リビング天カセ標準、全居室エアコン標準、リビングだけでなくキッチンも床暖標準、食洗器標準、全居室２重サッシ、フロップシンク（部屋によるけど）、外壁タイル張りなど。まだまだ細かいとこ聞けてないけど。プレミアは、床のタイル張り、キッチンのグレードアップなどてんこ盛り。期限はあるものの間取り変更なども受けている。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：40.87m2 〜 111.63m2
• バルコニー：5.38m2 ～ 13.56m2
• 2LDKと3LDKの戸数がほぼ同数！今時はそういうものなのですね。

買い物・食事

• ショッピング

1. ファミリーマート 大森駅西口前店　　約90m／徒歩2分
2. アトレ大森　　約100m／徒歩2分
3. ローソン 大森駅西口店　　約110m／徒歩2分
4. オオゼキ 大森駅前店　　約140m／徒歩2分
5. ココカラファイン 大森店　　約160m／徒歩2分
6. まいばすけっと 大森山王口店　　約200m／徒歩3分
7. 大森RaRa　　約260m／徒歩4分
8. 西友 大森店　　約350m／徒歩5分
9. Luz大森　　約370m／徒歩5分
10. 大森ベルポート　　約510m／徒歩7分
11. イトーヨーカドー 大森店　　約610m／徒歩8分
12. MEGAドン・キホーテ 大森山王店　　約710m／徒歩9分

育児・教育

• 教育施設

1. 大森山王こども園　　約240m／徒歩3分
2. キッズガーデン大森駅前保育園　　約270m／徒歩4分
3. チャイルドケアセンター青い鳥　　約290m／徒歩4分
4. 区立山王保育園　　約320m／徒歩4分
5. えがお大森保育園・おおもり駅前　　約350m／徒歩5分
6. 青い保育園　　約390m／徒歩5分
7. 若草幼稚園　　約470m／徒歩6分
8. 大森ルーテル幼稚園　　約680m／徒歩9分
9. 山王児童館　　約520m／徒歩7分
10. キッズな大森　　約770m／徒歩10分
11. 区立山王小学校　　約560m／徒歩7分
12. 区立大森第三中学校　　約1590m／徒歩20分

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• これ三井住友銀行の後ろでしょうか？
  • 地番表記で「2370番9」とありますが、どこの部分でしょうか？
    • あの階段上ったところの左の、ずっと以前から林の所（日本芸術専門学校の隣）。
• 近所に住んでますがここに9階建のマンションというのは穴を掘って建てる感じでしょうか？視界が遮られる感じがして心配です
  • 地下０階で地上９階ですから今の地面の高さから９階建の高さの建物が出来上がるのだと思われます。高さが約31メートルなので一般的なマンションの10階建の高さに相当します。天井が高めの高級マンションになりそうですね。
    • 階段上の道路と池上通りの間にある道の場所が、１階という計算では？
      • 銀行の駐車場に繋がる道路？そうであれば違うと思います
        • 相当眺めのいいマンションになりそうです。天井高はどのくらいになるでしょうね。高級マンションになりそう。崖崩れだけは気をつけてもらいたいです。地盤調査など念入りに・・・
          • 相続で発生した土地を、野村に売却したのが、令和元年のようですね。崖側の斜面はあくまでも、三井住友銀行の所有権なので、パークホームズのように下からのアプローチは作れません。基礎工事にかなり時間かけているようですが、地下は作らないので、確かに駐車場は作らず、あっても身障者用兼来客用で２台スペースぐらいでしょう。９階建て２３戸なので、どういう設計にするのか興味あります。早く概要出ませんかね。
• ここと神社エリア、大田区の土砂災害警戒区域でピンポイントにイエロー超えてレッドゾーンですね。あの勾配なら大雨で崩れてきそうな気もします。熱海の惨状を見ると川沿いとは別に山沿いは厳しいっす。。。
• 最初はかなり惹かれましたが、現実問題、あの階段の昇降はキツいかなー。重い買い物荷物持ってたらとてもじゃないけど無理。階段無しルートもみずほ銀行横の坂道は急だし。安田病院跡地に期待ですかねー。
• 眺望が気になって、Google earthで９階相当の高さ(海抜48m)から駅側の絵をつなげてみましたが、周りのビルが高すぎて、東京湾は見えるか見えないかギリギリくらいっぽいですね。ちょっと残念。
• 山王の高台は階段か坂登りが必須です。こちらは階段はあるものの大森駅利用の高台で一番良い場所です。しかも角地。騒音もそれほど気にならず、周辺の雰囲気も良いです。貸して良し住んでも良し。学区も申し分なし。ゴミゴミした駅前も再開発で広々とした広場になる予定。
  • 大森駅は坂の途中にあり、どこへ買い物行くにも坂です。西口から東口へ抜けるにも階段がメインでエスカレーターを使うと遠回りになります。大森は高台と埋立地の際にある街ですから、階段や坂道が嫌なら大森駅近物件は止めた方が賢明かと思います。
• ここから階段を使わずに駅に行くには、暗闇坂ルートになるのだろうか。
  • 東口の人は帰りはアトレを経由してますね。エスカレーターで東急ストアって。朝はアトレ開いてないですが坂はどちらにしろ山王側は特に避けられないですかね。
    • 近所に住んでいて毎日あの坂を上っていますが、辛いです。お年寄りは途中で休憩しながら上っているのを見てるので老後はもっとつらいかと。近所の高齢者は階段で荷物を運べないので買い物は配達をお願いしています。電動自転車乗るにしても、みずほ銀行側からか暗闇坂方面から回ってくることになるので遠回りです。選挙時期になると、駅前の街頭演説が非常にうるさいです。

周辺施設

• 公園 等

1. 八景児童遊園　　約30m／徒歩1分
2. 山王公園　　約270m／徒歩4分
3. 大井水神　　約370m／徒歩5分
4. 入新井公園　　約460m／徒歩6分
5. サンサン児童公園　　約480m／徒歩6分
6. 大井坂下公園　　約500m／徒歩7分
7. 山王なかよし児童公園　　約660m／徒歩9分
8. 不入斗パーク公園　　約830m／徒歩11分
9. 清花公園　　約900m／徒歩12分
10. 蘇峰公園　　約990m／徒歩13分

• 医療施設

1. 大森ながさわ眼科　　約120m／徒歩2分
2. 内田歯科医院　　約130m／徒歩2分
3. 井上小児科医院　　約240m／徒歩3分
4. 寺嶋クリニック　　約250m／徒歩4分
5. 山王耳鼻咽喉科　　約300m／徒歩4分
6. 安田病院　　約320m／徒歩4分
7. 牧田総合病院　　約390m／徒歩5分
8. たんぽぽ皮膚科クリニック　　約440m／徒歩6分
9. 大森医師会診療所　　約1440m／徒歩18分
10. 大森赤十字病院　　約1500m／徒歩19分

• スポーツ・レジャー施設

1. ゴールドジムサウス 東京アネックス　　約140m／徒歩2分
2. 大森テニスクラブ　　約240m／徒歩3分
3. セントラルウェルネスクラブ大森　　約320m／徒歩4分
4. キネカ大森　　約350m／徒歩5分
5. エニタイムフィットネス大森駅前店　　約360m／徒歩5分
6. スポーツクラブ アクトス
7. Will_G Luz大森　　約370m／徒歩5分
8. しながわ水族館　　約1160m／徒歩15分
9. 大森双葉スイミングクラブ　　約1340m／徒歩17分
10. 環七春日橋ゴルフクラブ　　約1470m／徒歩19分

• 金融機関・郵便局

1. 三井住友銀行 大森支店　　約100m／徒歩2分
2. みずほ銀行 大森支店　　約200m／徒歩3分
3. 三菱UFJ銀行 大森支店　　約270m／徒歩4分
4. 大田山王郵便局　　約290m／徒歩4分
5. りそな銀行 大森支店　　約380m／徒歩5分
6. 横浜銀行 大森支店　　約560m／徒歩7分

• 公共機関 等

1. 大田区役所 入新井特別出張所　　約370m／徒歩5分
2. 大森公証役場　　約420m／徒歩6分
3. 山王交番　　約440m／徒歩6分

その他

掲示板

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