パークホームズ浦和仲町二丁目

2021年10月30日 (土) 21:24時点における版

物件概要

パークホームズ浦和仲町二丁目　外観完成予想図

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2丁目51番8（地番）
• 交通：

1. 高崎線 「浦和」駅 徒歩9分 （※アトレ北口改札（7:00～24:15）から敷地南東角まで徒歩8分）

• 総戸数：70戸（一般販売住戸59戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年08月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：不二建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ちょっと発売時期が少し先なのが残念なんですよね。もう少し早く出てくれればと。待つべきか、今ある物件にするべきか。。
• 一般分譲戸数が59戸なんですね。総戸数70に対して59は結構少ないなあと感じました。価格もそれに影響受けてたりして。
  • 総戸数に対して一般分譲戸数が少ないのはどうしてなんですか？
• ホームページできたばかりですが、この時期に価格って決まってるものなんですか？
  • 想定額は予め持ってるはずです。あとはモデルルーム来た人たちの予算を見て軽微調整をしているんだと思います。
• 良心的な値段で販売されたら人気は出そうですね。駅まではぎりぎり徒歩圏かな。一般販売住戸分ではない部屋が気になりますが、この10戸ほどは事業協力者さん分なのですかね。それとも賃貸分でしょうか？
• こちらの予想価格とはどのサイトに記載されていますか？
  • 予想価格…まだ載ってないですね。１１月販売開始なので来月あたりにはもう少し詳しい情報が出てくるかと思います。浦和駅から少し距離がありますが、間取り的に見てファミリー層に人気が出そうですね。
    • 来週のwebセミナーで予定価格紹介とのことです
      • スケジュールが想像以上に早くてびっくりです！！
        • 住宅ローン減税のことやプラウドのことを考えてるのかな。
• セミナー参加しましたがDタイプの3Lの四階で6500万とのことでしたね
  • やはり、南の採光が取れるタイプは高いですね。東向の中住戸なら70平米で6000万円台でしたね。バルコニーがガーデンハウス浦和仲町と向き合うのかな？
    • セミナー参加しましたが、結構高めでしたね。
      • 思ったより高かったですね。。
        • 仲町三丁目の価格や裏門通りという立地、中古の価格など相対的に考えると妥当な価格設定ですかね。
• 駅距離も悪くはないが微妙だし、ディスポーザーも無いし、価格の割安感は無いし、全てにおいて中途半端な印象。
• パークホームズ浦和仲町より平均価格で1000万以上高い。同じような立地で同じデベなのに。。しかも全戸東向きで価格はデクレ。世知辛いなぁ。
  • 販売時期が違うので仕方なしですかね。あと、裏門通り沿いというのも。
• プラウド浦和に完全に引っ張られた価格設定ですね、、三井の営業担当も以外と単純なんですね。
• Aタイプ10階以上で検討していました。が、さいたまの駅徒歩９分が9,000万円はあり得ない・・
  • 検討してますけど、値段が異様なんですよね。持ってる人は持ってるんでしょうけど、駅徒歩9分でこの値段出したい人がどれだけいるかってとこ。世帯年収2000ぐらいじゃないと、何かあった時にヤバいと思う。
    • 同じくです。ディスポーザーなしでこの価格はちょっと異常だなって思います。
• 検討していても価格が高くて購入見送る方も多そうですね。
  • 買う人は買うだろうし、安くして抽選なるぐらいなら、見送る人いても気にしないのかな。
    • プレミストも4LDKの最上階は8000万ほど？だったと聞いてますがすぐ売れてましたし、面積も広いことを考えれば売れるのではないですかね。どこも高いですから今は。
• 2019年に販売開始した駅距離10分のガーデンハウス浦和常盤が坪300チョイで高い高いと騒がれてましたが（あちらは墓地がほぼ隣接という問題はありますが）こちらは350,60位ですか？立地は違えどわずか2年でここまで上がるのは、浦和の高騰ぶりに驚くばかりです。もう庶民には10分圏内は買えない価格になってしまいました。
  • 最近は浦和界隈の中古マンションも強気値付けが祟ってか、動きが鈍いですね。新築はこの勢いで高値設定し続けて買い手はついてくるのでしょうかね。ここも相当高いですね。
    • 鈍いんですかね？ここのマンション近くのヴェレーナグランやパークホームズ浦和仲町も売れたのかはわかりませんがSUUMOから無くなっていたので、ここのマンションも意外に売れちゃうのかなーとも思いました。プレミストも完売のようですし。。
      • プレミストのあの間取りで早期完売するとは正直思ってなかったですね。恐らく、ここを検討していて、思ってたより高いし完成は再来年だから、じゃあプレミストで手を打とうって人はいたでしょう。ただ、3LDKは下から売れてたので、やっぱり今が最高値に限りなく近くて、購入者たちは買い替えが難しい可能性がある、金利が上がって返済に困るリスクを抱えたと思いますね。
        • パークホームズ2丁目とプレミストは入居時期が違うので比較対象ではないと思うな。
• 総戸数に対して売り出しが少ないの、ちょっと気になるけど、みなさんは気にしないものですか。
• 結局のところ、3LDKは坪単価いくらなのでしょうか。

交通

構造・建物

パークホームズ浦和仲町二丁目　エントエランス完成予想図

• 敷地面積：1,244.29m2
• 建築面積：533.13m2
• 延床面積：5,654.25m2
• エントランスが立派そうで楽しみ。仕様が抑え目なのをどう捉えるかですかね。
• このマンションは東向きで眺望はよさそうで、朝が気持ちよさそうですね。
  • バルコニー側は東向きなんですね。日当たりはどうでしょうか？朝日が当たるなら、気持ちいい朝を迎えられますが、ただ、冬場は正午以降日が当たらなくなってしまうので、寒いかもしれませんね。道路側は廊下側なので騒音面は回避できそうかなと思います。
    • 東向きは朝日が浴びれていいのでは。
      • 朝陽もいいですね。日中ずっと日が当たるのが理想ではあるけれど。一番条件的に良さそうなのはAタイプでしょうか？眼下には緑の植栽があって窓は南向きの角住戸。それだけにお値段は高いだろうけれど。
        • 前に高い建物たってないから、冬場でも正午以降に日が当たらなくなるということは無いんじゃないかな。冬は西日があたって温かいし、どこの部屋でも割と良さよさそうなマンションですね。

夏場に西向きだと、午後から暑くて大変よ！

• 今の直床ってやっぱまだふにゃっとした感じあるのか知ってます？
  • 直床なんですか？
    • 15F建だから、直床にしないと天井高2.4～2.5が確保できないいし、二重床に出来ても予想価格を考えると二重床じゃないとの予想です。
      • なるほどです。三丁目も直床だったので、その可能性ありますね。。
        • 三丁目は直床ですが、二丁目は二重床だそうです！この前三丁目見てきたときに聞きました。
          • マジですか？二重床なんだ。。明日のビデオ楽しみに聞きます。
            • webセミナー参加しましたが天井高が243センチでだいぶ低いですね

共用施設

パークホームズ浦和仲町二丁目　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：18台（敷地内機械式:6台 敷地内平面:12台）
• 駐輪場：105台
• ゴミ捨て場導線が気になるのですが、WEBの感じだと一度外に出る必要があるような・・雨に濡れないか心配です
  • たしかに。これは外出るし、車の前を通らざるを得ないのかな？
    • たしかに、車と人の導線がかぶりますね。車が急発進する可能性も無くはないので、もう少し安全性に配慮したつくりにしてほしかったですね！
      • 屋根はあるようです。傘は必要ないとのこと。車の前を通るのは非常に残念ですが。。。

設備・仕様

• 設備仕様を見ていて結構良いと思ったので個人的にはこれで十分だと思います。エコジョーズも嬉しい設備。
• ディスポーザーがないのが残念。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：56.20m2～81.84m2
• バルコニー面積：10.12m2～12.60m2
• 間取り綺麗ですね。

買い物・食事

• 商業施設

1. セブンイレブン 浦和裏門通り店　　約160m/徒歩2分
2. ローソン 浦和店　　約290m/徒歩4分
3. ファミリーマート 浦和仲町店　　約340m/徒歩5分
4. イトーヨーカドー 浦和店　　約440m/徒歩6分
   1. サンドラッグ 浦和店　　約440m/徒歩6分
5. ナチュラルローソン 浦和高砂一丁目店　　約500m/徒歩7分
6. 伊勢丹 浦和店　　約540m/徒歩7分
7. コミュニティプラザ・コルソ　　約580m/徒歩8分
8. アトレ浦和　　約600m/徒歩8分
   1. 成城石井 アトレ浦和店　　約600m/徒歩8分
   2. ザ・ガーデン自由が丘　　約600m/徒歩8分
   3. 蔦屋書店　　約600m/徒歩8分
9. いなげや 浦和常盤店　　約620m/徒歩8分
10. 浦和パルコ　　約900m/徒歩12分
    1. ノジマ 浦和パルコ店　　約900m/徒歩12分

育児・教育

• 教育施設

1. 市立浦和中央保育園　　約170m/徒步3分
2. 輝萌の森浦和園　　約180m/徒歩3分
3. ふらっとセントラル保育園　　約190m/徒歩3分
4. ステラ保育園　　約280m/徒步4分
5. まーぷる保育園浦和園　　約300m/徒歩4分
6. コバトン保育園　　約310m/徒歩4分
7. 保育園プ・アン　　約400m/徒步5分
8. 保育園オレンジプラネット浦和本校　　約410m/徒歩6分
9. イエローペンギン保育園　　約470m/徒歩6分
10. プレキンダー ひかり　　約480m/徒歩6分
11. リップル保育園浦和　　約510m/徒歩7分
12. ココファン・ナーサリー浦和保育園　　約560m/徒歩7分
13. オレンジプラネットソレイユ　　約590m/徒歩8分
14. 保育園キッズ・マリーナ浦和園　　約650m/徒歩9分
15. 浦和たいよう保育園　　約680m/徒歩9分
16. 麗和幼稚園　　約280m/徒歩4分
17. 浦和幼稚園　　約420m/徒歩6分
18. ひなぎく幼稚園　　約1220m/徒歩16分
19. 埼玉大学教育学部附属小学校　　約990m/徒步13分
20. 市立仲町小学校　　約1390m/徒步18分
21. 市立常盤中学校　　約2800m/自転車約12分

• 学習塾

1. 公文式 仲町2丁目教室　　約290m/徒歩4分
2. 個別教室のトライ 浦和駅前校　　約300m/徒歩4分
3. 栄光ゼミナール 浦和校　　約430m/徒歩6分
4. 湘南ゼミナール 小中部浦和　　約460m/徒歩6分
5. 国大セミナー 浦和校　　約460m/徒歩6分
6. NEWS 浦和校　　約470m/徒歩6分
7. スクール21 浦和教室　　約490m/徒歩7分
8. 河合塾 マイナビ浦和校　　約510m/徒歩7分
9. 伸芽会 浦和教室　　約520m/徒歩7分
10. スクール21トップエデュ浦和　　約580m/徒歩8分
11. 東京個別指導学院 浦和教室　　約620m/徒歩8分
12. 東進ハイスクール 浦和校　　約860m/徒歩11分
13. ECCの個別指導塾ベストワン 浦和校　　約920m/徒歩12分

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 場所は良さそうですね。東向きで隣地に建物ありますが、上層階はHPで見ても眺めが良さそうですね。
• 裏門通りがどんどん盛り上がりそうで良きですね！
• 立地としてはどうですか？
  • 歩きやすくていいと思うけど、坂下通りには同じような距離に仲町のパークホームズ、高砂マークスがあって向こうの方が仕様がいいから、中古として競合が出たら勝てないと思うよ。
    • 坂下通りのマンションは水に浸かるリスクがあるけど、このマンション自体にはそういうリスクはなさそう。
      • 水に浸かったときのダメージは大きそうですが、ここの場所なら可能性は低そうですかね。
        • さいたま市の内水ハザードマップを確認したのですが、こちらの住所は0.5mから1mの浸水の可能性があるみたいで少し心配です。このあたりに住んでいる方で大雨時の坂下通りの状況をご存知の方はいらっしゃいますか?
          • 坂下通りは治水工事済だから大丈夫だと思います。私の知る限り浸水の記憶はありませんが、心配なら市役所で確認した方が良いかと思います。
• 裏門通り歩いて帰るの良さそう。
• 隣接する建物はどんな建物かなとグーグルマップを開いてみたら両隣と道路を挟んだ向かいがわに魅力的な飲食店がいくつもありました。外食が楽しめそうな立地でもあるのかも。
• 場所としては、楽しそうなところですね。

周辺施設

• 公園 等

1. 浦和中央公園　　約200m/徒歩3分
2. 常盤公園　　約370m/徒歩5分
3. 仲町公園　　約440m/徒歩6分
4. 鹿島台公園　　約590m/徒歩8分
5. 浦和仲町1丁目ひろば　　約640m/徒歩8分
6. 東通りでんしゃ公園　　約710m/徒歩9分
7. 別所沼公園　　約870m/徒歩11分

• 文化・スポーツ施設

1. 24/7 ワークアウト 浦和店　　約190m/徒步3分
2. 玉蔵院　　約200m/徒歩3分
3. さいたま市民会館うらわ　　約280m/徒歩4分
4. 埼玉会館　　約290m/徒步4分
5. 仲町公民館　　約340m/徒步5分
6. うらわ美術館　　約390m/徒步5分
7. オレンジセオリーフィットネス浦和　　約420m/徒歩6分
8. カーブス 浦和駅前　　約460m/徒歩6分
9. 県立文書館　　約500m/徒步7分
   1. 県立図書館 浦和分室　　約500m/徒歩7分
10. ライザップ 浦和店　　約510m/徒步7分
11. 市民ギャラリー　　約580m/徒歩8分
12. コナミスポーツテニススクール浦和　　約580m/徒歩8分
13. 東急スポーツオアシス 浦和24Plus　　約610m/徒歩8分
14. ジェクサー・フィットネス&スパ 浦和　　約660m/徒歩9分
15. 公共施設コムナーレ
    1. 浦和コミュニティセンター 　　約900m/徒步12分
    2. 中央図書館　　約900m/徒歩12分
16. メガロス浦和パルコ店　　約900m/徒歩12分

• 医療施設

1. 菅原菌科医院　　約110m/徒步2分
2. クレ歯科·矯正歯科　　約150m/徒步2分
3. まつうら矯正歯科医院　　約170m/徒歩3分
4. うらわメディカル　　約390m/徒步5分
   1. みらい胃·大腸內視鏡クリニック　　約390m/徒步5分
   2. アキ循環器·血管外科クリニック　　約390m/徒步5分
   3. すずき小児科　　約390m/徒步5分
   4. すずき歯科医院　　約390m/徒步5分
5. 菊池医院　　約400m/徒歩5分
6. 石田小児科医院　　約400m/徒步5分
7. 安田内科クリニック　　約500m/徒步7分
   1. 山崎整形クリニック　　約500m/徒歩7分
   2. Ayaデンタルオフィス　　約500m/徒步7分
8. 小川クリニック　　約500m/徒歩7分
   1. 浦和駅前眼科診療所　　約500m/徒步7分
9. 敬愛クリニック　　約510m/徒步7分
10. 若山医院眼科耳鼻咽喉科　　約510m/徒步7分
11. 高梨医院　　約790m/徒步10分

• 金融機関・郵便局

1. 三井住友銀行 浦和支店　　約290m/徒歩4分
2. みずほ銀行 浦和支店　　約330m/徒步5分
3. 埼玉県庁内郵便局　　約350m/徒步5分
4. 埼玉りそな銀行 県庁支店　　約370m/徒步5分
5. 足利銀行 浦和支店　　約410m/徒歩6分
6. 武蔵野銀行 県庁前支店　　約480m/徒歩6分
7. 群馬銀行 浦和支店　　約540m/徒步7分
8. 浦和中郵便局　　約580m/徒歩8分
9. 三菱UFJ銀行 浦和支店　　約620m/徒歩8分

• 官公庁

1. 埼玉県庁　　約180m/徒歩3分
2. さいたま市役所　　約580m/徒歩8分
3. 浦和区役所　　約580m/徒歩8分
4. 浦和警察署　　約640m/徒歩8分
5. 浦和消防署　　約670m/徒歩9分
6. 浦和駅前交番　　約840m/徒歩11分

その他

掲示板

saitama/673002/112